购房合同注意事项

1、1、买卖身份莫简单即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少 数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买 不得。2、售楼广告多睁眼很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了 “便宜”：优美

2、的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。为了避免不必要的麻烦 ，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为 合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。3、五证审查须从严目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多， 有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所

3、记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。对于初次购房者来说， 要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程 开工许可证、商品房预售许可证（或商品房销售许可证）。正式的国有土地使用证盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录临时国有土地使用证 只能用于办理预售许可证和开工证， 不代表已取得最终土

4、地使用权。 一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到国有土地使用证 ，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证， 取得该证后方可申请开工手续。根据房管局的建设用地规划许可证 ， 看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委的建设工程开工许可证是工程可开工的法律凭证， 开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的建设工程竣工备案表 。房地局的商品房预售许可证 、 商品房销售许可证系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发

5、商已办理了大产权， 此时应看产权证上是否包括了所购房屋。4 、样板房中少联翩在商品房预售过程中， 有的开发商设置了样板房或样板间。 并且该样板房布局讲究、 装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑， 放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。5、认购书前要盘算在目前商品房交易过程中， 许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前， 要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点， 签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。 如果有的购房者的确看上了某个项目的房子， 担心错过， 必须签订认购书，则

6、应注意以下问题：首先， 根据 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 5 条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（ 包括当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本情况； 商品房价款的确定方式及总价款、 付款方式、 付款时间； 交付使用条件及日期等条款） ，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其效力均应根据开发商是否已取得商品房其次， 无论认购书具不具备成为购房合同的条件， 预售许可证明、本身内容等来确定。再次，购房者在认购书中要明确所交款项

7、是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同。6 、合同条款多把关在签订商品房买卖合同时， 因为买卖双方在专业知识上信息不对称， 有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订商品房买卖合同前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：（ 1 ）关于房屋面积方面的条款。（ 2 ）关于价格、收费、付款额同的条款。（ 3 ）关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同 。 如： 卧室、 厨房、 卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、

8、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。（ 4 ）关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自 2001 年 6 月 1 日起施行的商品房销售管理办法 第十三条规定：“商品房销售时， 房地产开发企业选聘了物业管理企业的， 买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是， 在实际签约时， 很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。（ 5

9、）关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期， 房屋价金的交付日期、 金额和方法。 例如交付房价款， 是一次付清，还是分期付清。（ 6 ）关于产权登记的条款。或委托代理人办理。 在办理产权过户手续时， 卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单（ 7 ）关于税费负担的条款。 房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。（ 8 ）关于违约责任的条款。这方面内容不细说了 ,大家都知道怎么写。感兴趣的我们下来进行交流。（ 9 ）关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、 不能避免并不能克服的客观

10、情况（ 仅指自然灾害， 不包括政府行为或社会异常事件） 。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款， 买受人最好不要同意： 非出卖人原因， 有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7 、补充协议别嫌烦商品房买卖合同补充协议内容一般包括付款方式、 房屋平面图、 公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、 公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。 建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容， 对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。8

11、、签字盖章祝圆满坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。最好坚持双方同时盖章签字， 这开发商不是不能做到， 同时也是对买方的一种尊重， 对合同严肃性的尊重。焦点小编教您购房购房合同陷阱对策面面观陷阱 1 ： 有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1 、复印件要注意看原件。2 、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3 、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得

12、该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、 有效性。 若因此导致买受人退房的， 出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。陷阱 2 ： 建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理， 这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：4 、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。5 、在附件二中列明公摊面积的构成。6 、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第 种方式处理：1 、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出

13、暂测面积的 3% 以内据实结算，超出3% 以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2 、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的 1 平方米以内据实结算。陷阱 3 ： 建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1 、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2 、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房

14、后360 日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第 种方式处理：1 、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1 种第（ 1 ）项的违约金计算标准承担责任。2 、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360 日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360 日内不能为买受人办理取得房产证的， 买卖双方互不承担责任。 但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件， 否则视为出卖人违约。陷阱 4 ：

15、合同中约定通知义务后（如：交房通知） ，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1 、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2 、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。陷阱 5 ： 开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层 。对策：1 、在合同附件一中， 附上小区的平面图并标明楼号。2 、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款

16、：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明， 并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。陷阱 6 ： 有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1 ，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2 、要求开发商将合同在房管局备案。3 、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况， 若因此导致买受人退房， 出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。陷阱 7 ： 物业管理条例今年9 月 1 日实施，其中明确规定买受人在购房前开发

17、商要与前期物业管理企业签订物业管理公约 。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：4 、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。5 、开发商与前期物业签订了物业管理公约 。6 、买受人也应签订三方都署名的物业管理公约 。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订物业管理公约 。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的物业管理公约 。陷阱 8 ： 如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。对策： 1 、根据民

18、法通则以及6 月 1 日的解释将实际损失细化。 2 、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：出卖人的责任范围：1 、 退还已付房价款及其利息 （此利息的计算， 如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算） 。2 、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3 、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限） 。4 、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等。一、单方扩大解约

19、权实例：xx居商品房认购书中规定：若若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署商品房买卖合同及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。 ”实例：x x花园商品房认购协议中规定， “认购方应在 2003年x月x日之前前往签订商品房买卖合同 ，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。 ”实例：xx花园商品房认购协议书规定： 若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书， 并有权将本协议书所指商品房另行出售， 乙方不得提出任何异议， 乙方所付定金不予返还。 点评意见： 订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行， 任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的

20、司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务， 出卖人要进行催告， 催告后， 买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约 。此外，条款中所谓“违反任何条款”、 “未能依时签署”等内容都不具体明确。 这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。二、任意使用免责权实例：某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于

21、：政府管制及办证行为滞后、 政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、 施工单位工期延误、 施工期间停水停电等。 出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定： 房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。 点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等， 但也要甄别情况实行部分或全部免责。 有些则纯属开发商自身或第三方原因造成， 如承建商施工误期、 建筑质量责任、 因技术上需要更改图纸、 因天气影响或其他异常困难

22、及重大技术问题不能及时解决导致的延 误等， 这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任， 更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。 其实像高考期间停工、 办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的， 不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、 第三人破坏等则是第三人原因造成的， 开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、 依约定向第三人追偿。 该格式条款私自扩大自己的免责范围， 将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。三、违约责任不对等实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容： “ (1) 甲方须于x x年x月x日前将房产交付使用，

23、甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。 (2) 乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚 10% 的金额作违约金，同时不予办理进户手续。 ”点评意见： 上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。 经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的 3% ；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的 10% 作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱， 加重消费者责任，减轻经营者责任。 违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。四、认购定金难归还实例：成都xx花园商品房认购书规定：认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。 点评： 商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的 犹豫期 ，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。 犹豫期 内要求退还定金的，不适用定金法则。五、模糊标的好圈钱实例：厦门xx房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的商品房买卖补充协议中却加入了不明确的有关精装修房的条款。点评：签订合同前，开发商有义务告知消