物业出租税收筹划方案

1、物业出租税收筹划方案背景：X公司向某村租用一块面积约 95000平方米的土地，开发建材批发市场，分期 投资，第一期预计投资款10000万元，工程可用建筑面积约2万平方米，每月租金约300万 元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约50万元，其他成本及费用约收入的10%+ 算。涉及主要税种及税率如下:税种计税依据税率营业税营业额5%房产税房产原值/租金收入1.2%/12%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税3%地方教育附加营业税2%企业所得税应纳税所得额25%注：下例营业税及附加税以营业额的 5.6%5%X( 1+7%+3%+2%计算。筹划前X公司的各项税费如下：营业税及附加：300

2、X 5.6%=16.8万元房产税：300 X 12%=36万元若投资款10000万元全部作为固定资产，按20年计提折旧，每月估计折旧额约41.67万元，则企业所得税：300-41.67- (300X 10% -50 -16.8-36 : X 25%=31.38万元各项税费合计：16.8+36+31.38=84.18万元根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的 计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所 有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者 使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与

3、从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减 除10%g 30%t的余值为计税依据，税率1.2%;从租计征以房产租金收入为计税依据，税率 12%房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋，如 果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。目的： 对经营过程中产生的税费（房产税，营业税，企业所得税等）进行税收筹划。 方案一：将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式。目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管 理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍，具体方法如下：X 公司将开发的物业对外出租时，把水电费、

4、物业管理费从房租中分离出来，单独收取，并 可以适当增加租金外收费。比如按每月 50 元/ 平方米的价格（含水电、物业管理等费用）收 取客户租金，相当于将原来每月300万元收入分离成100万元管理费收入（50X 2）和200万 元租金收入，由于房产税只对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收，对分离出去的 100 万元只征收营业税，不征房产税，所以 X 公司的各项税费如下： 1 将全部投资作为固定资产计算：营业税及附加：（ 200+100）X 5.6%=16.8 万元房产税： 200X 12%=24万元企业所得税： 300-41.67- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=

5、34.38万元各项税费合计： 16.8+24+34.38=75.18 万元由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-75.18=9 万元 2将投资分为固定资产和装修费计算：假设将投资款分成固定资产2000万元，装修费 8000万元，固定资产按 20 年计提折旧，装修款按 5 年摊销，则每月折旧额约 8.33 万元， 摊销额约 133.33 万元。营业税及附加： 200+100X 5.6%=16.8 万元房产税： 200X 12%=24万元企业所得税： 300-8.33-133.33- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=9.39万元各项税费合计： 16.8+24+9.

6、39=50.19 万元由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-50.19=33.99 万元筹划风险： 一般正规的公司提供物业管理服务的收费， 是一定要取得物价部门的收费许可的， 价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可， 还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。部分省市也出台了相关制约文件， 如穗地税发 200673 号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管 理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金 和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用征管法第六十三条“进行 虚假

7、的纳税申报”处理。另外，桂地税字 2009100 号规定：除对从工商行政管理部门划分 出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费 （ 必须经物价部门批准收取的市场管理费 ） 由其按规定分开计征房产税外， 其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费， 一律按出租收入征收房产税方案二：改出租为转租。中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。由于转租 方不是房屋产权所有人，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产 税。因此，由原来的直接出租改为先出租再转租存在着税收筹划空间。一成立资产管理公司进行转租X 公司可以成立一个 Y 资产管理公司，将拟出租

8、的房产先以较低的价格假设 A 万元出租 给 Y 资产管理公司，然后由 Y 资产管理公司统一按市场价格每月 B 万元出租房产。由于房产 税由产权所有人缴纳，所以组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房 产税纳税义务，而转租仍需要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道营业税及附加税 A X 5.6%，节省一道房产税（B-A） X 12%在筹划前后总体成本费用不变的情况下，只有当（B-A） X 12%- AX 5.6%0时，即AV 0.68 X B时，该筹划方案才可行。假设 X公司和Y资产管理公 司的其他费用按按收入的 10%计算，各项税费如下：1以全部投资做为固定资产计算：假设 X

9、公司按“方案一”所述将原本计划的每月 200万元的租金分解成每月100万元管理费用和100万元租金出租给Y资产管理公司，再由 其按市场价格每月 300万元对外出租 ：X公司的营业税及附加：（100+100） X 5.6%=11.2万元Y公司的营业税及附加：300X 5.6%=16.8万元X公司的房产税：100X 12%=12万元X公司的企业所得税：200-41.67- （200X 10% -50-11.2-12 : X 25%=16.28万元Y公司的企业所得税：300-200- （300X 10% -16.8 : X 25%=13.3万元 各项费用合计： 11.2+16.8+12+16.28+

10、13.3=69.58 万元由此可见，利用此方案可节省费用为： 84.18-69.58=14.6 万元2将投资分为固定资产和装修费计算：假设X公司以每月60元/平方米出租给丫公司, 每月收取租金120万元，Y公司再以150元/平方米价格出租给客户，每月收取租金300万元 （其中包括物业管理费100万元）。X公司拟投入6000万开发物业,形成固定资产,按20年计 提折旧，每月折旧额25万元，丫公司拟投入4000万进行装修，按5年进行摊销，每月摊销 额 66.67 万元。其他管理费用均按收入的 10%计算。X公司的营业税及附加：120X 5.6%=6.72万元 丫公司的营业税及附加：300X 5.6

11、%=16.8万元 X公司的房产税：120X 12%=14.4万元X公司的企业所得税：120-25-(120 X 10%)-50-6.72-14.4 : X 25%=2.97万元 丫公司的企业所得税： 300-120-66.67- (300X10%)-16.8 X 25%=16.63万元 各项税费合计： 6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52 万元 由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-57.52=26.66 万元二由个人承租再转租 若将物业交由个人承租再转租，根据现行广州市个人出租房屋有关税收规定，个人转租 非住宅房屋月租金收入 20000元以上适用综合征收税率为

12、 5.6%，其中具体税种包含营业税 5、城建税 0.35、教育费附加 0 . 1 5 、地方教育附加 0.1%。(印花税，防洪费等暂不考 虑)另外，根据国税函 2009639 号规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所 得税应税所得， 应按“财产租赁所得 ”项目适用税率 10%计算缴纳个人所得税。 由个人承租再转 租同样多出一道营业税及附加税 AX 5.6%，节省一道房产税(300-A) X 12%另外，由于个人 所得税税率低于企业所得税税率，因此，还可以额外节省部份税费。假设X公司以每月各100 万元的价格向Z个人收取租金和管理费，再由其按市场价格每月300万元对外出租，各项税费如

13、下： 1 以全部投资做为固定资产计算：X公司的营业税及附加：100+100X 5.6%=11.2万元X公司的房产税：100X 12%=12万元X公司的企业所得税：200-41.67- (200X 10% -50-11.2-12 : X 25%= 16.28 万元 Z个人的营业税及附加：300X 5.6%=16.8万元Z 个人的个人所得税：300-16.8-200 : X (1-20%) X 10%=6.66万元 各项税费合计： 11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94 万元 由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-62.94=21.24 万元 2将投资分为固定资产和装修费

14、计算：X公司的营业税及附加：(100+100) X 5.6%=11.2万元。4X公司的房产税：100X 12%=12万元.X公司的企业所得税：200-8.33-133.33-(200X 10% -11.2-12 : X 25%=3.79万元Z个人的营业税及附加：300X 5.6%=16.8万元Z 个人的个人所得税：(300-16.8-200) X (1-20%) X 10%=6.66万元各项税费合计：11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45 万元由此可见，利用此方案可节省税费 84.18-50.45=33.73万元筹划风险：由于出租方和转租方存在关联关系，他们之间的出租行为是关

15、联交易，肯定 要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，本例X公司将房产出租给关联方应当按照正常交易价格收取租金，如果 X公司为了降低税收负担，向关联方收取的租金明显偏低 且无正当理由的，主管税务机关有权根据税收征管法等相关规定进行调整。即A的值会发生变化，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。若X公司先将未装修的物业先出租给关联方(可以是个人，如公司的股东，或者股东投资的其他公司)，并签订一个期限较长的租赁合同，每年收取较低租金，关联方出资对租入的房产进行装修改造后再 按市场价格对转租，则避税较为合理合法的，筹划风险相对较低，可操作性强。其他方案：1. 消除免租期：客户一般都以房屋要进行简单装修和布局为理由,要求房主给客户一些 时间，这段时间房主不收客户的房租，免租期只会增加公司房产税税负，在免租期间，出租方要按房产原值交房产税。比如将免租 3个月，即9个月租金1000万改为12个月租金1000 万元，在租金不变的情况下，可免去自用期间房产税只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。2. 约定交付时间：若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，根据相关规