物管前期介入技术标准(合并初版)教材

1、住宅物业管理前期介入技术标准目录1. 市政配套的调研前介标准 12. 前期周边配套条件的前介标准 33. 项目立项至规划方案确定阶段技术标准 44. 开发建设至交楼阶段技术标准 错. 误 !未定义书签。第 3 页 共 46 页、市政配套条件的调研、搜集前介技术标准主要工作内容包括市政周边配套条件的调研和搜集，应详细测算水、电、气的真实供 应容量，以避免将来遭遇使用瓶颈问题。在规划设计的初期，物业部门应从开发建设部门 取得该项目的市政规划综合管网图纸。此阶段的工作成果是规划阶段各系统确定方案与标 准的基础和依据。前介工作内容和标准如下：1.1 电力(1) 市政供电线路电压等级。(2) 供电接入的

2、位置和方向。(3) 是否具备双回路供电条件。(4) 根据住宅供电量的配套指标，核算变压器容量。(5) 当地电费(临时电、正式电)的缴纳标准、用电摊分办法、当地相关法规。1.2 通讯(1) 有线网络的接入条件。需调研可接入几家电信运营商，不得出现一家电信运营商垄断的 情况。(2) 移动通讯的覆盖情况。电信、联通、移动的通讯覆盖信号是否良好，是否覆盖3G、 4G信号。(3) 收费政策和标准。1.3 给水(1) 市政给水管网接入位置、位置、接入条件(是否有双路供水管网)(2) 核算市政给水用量、压力是否满足项目使用要求。(3) 收费政策和标准(临时水、正式水)、当地相关法规。1.4 排水、雨水(1)

3、 市政排水管网接入位置、管径。(2) 污废是否分流。(3) 排污的收费政策和标准。(4) 市政雨水管网接入位置、管径。1.5 中水(1) 当地对于中水系统的建设要求与法规。(2) 当地市政有无集中中水处理站。1.6 热力(1) 热力接入位置、管径。(2) 市政供热温度、压力参数(热水采暖供回水温度、压力；蒸汽压力)(3) 核算市政供热量是否满足项目使用要求。(4) 市政供热收费政策。1.7燃气(1) 市政燃气的种类、压力、接入位置、管径。(2) 燃气收费政策。1.8消防(1) 当地消防法规。(2) 当地消防主管部门对项目的意见和要求。、周边配套条件的调研物管人员需要在前期到项目所在现场深入了解

4、地理位置、周边交通情况、周边可能对 未来运营管理造成影响的事项。结合对物业档次定位，考虑规划未来物业日常运行成本。具体内容包括：了解项目所处位置；周边大环境的治安情况，管辖派出所的位置；现在 能够到达项目的公共交通工具，预计以后客户可能需要的交通工具（建议规划设计的小区 主出入口应方便使用交通工具）；周边的日常商业配套情况（包括餐饮、商场、银行、酒 店、宾馆、邮政等）；周边是否有对项目有负面影响的企业 城市公路（产生噪声、污水、 气味等），将不利影响条件前期提交开发建设部门采取补救措施；周边是否有关于消防、 山体滑坡等隐患。三、项目立项至规划方案确定阶段前介技术标准规划设计是各功能区能否形成完

5、整、舒适、便利功能的先天制约因素，设计部门主要从技术法规角度考虑问题，往往忽视了以后管理和使用方面的需求，因此，物业人员要参 与有关规划设计方案的确定。应该结合长期积累的物管经验，从使用、维护管理、经营以 及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对规划设计中存在的不足和遗漏，加以补充 和修正，针对建筑布局、物业配套用房、设备材料的选型等功能方面进行审核。在规划设计前期与开发建设部门进行讨论并完善以下规划方案：供配电系统规划；弱电智能化系统规划；给排水系统规划；暖通空调系统规划；消防 系统规划；设备用房规划(变配电房、水泵房、换热站、消防监控中心)；建筑主体及景 观规划；停车场设施(机动车、非机

6、动车)规划；机动车出入、行人出入管控规划；非机 动车停车及充电桩规划；商业规划及管理；个性化的安全问题；物管配套用房规划；垃圾 中转运输方案、垃圾房定位等。规划阶段总体技术要求：(1) 道路交通规划合理，人车分流组织合理，机动车、非机动车停车位充足。(2) 建筑与景观相和谐，采光、通风充足，基本生活配套便利，出行方便。(3) 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播、电梯、污水处理系统可靠完备。(4) 注重绿色节能，采用环保、节能的先进材料、设备，达到降低能耗的目的。(5) 安全防卫设计完善，运用先进的技防手段，安全及消防配置充分。形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反映快速。(6) 智能化

7、配置先进，网络资源充分。(7) 便于安保管理巡视，消除管理死角。(8) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。(9) 各设备房应该有足够的布置空间以及维修空间(包括大型设备拆除、更换)。(10) 配电房、变压器房应考虑必要的防水淹措施(例如整体抬高房间地面等)。水泵房内的 电气控制柜基础高度要适当抬高(为防止水淹，基础高于 300mm 为宜)。(11) 各类水、电管井内设置检修照明，门口设置挡水反坎 100mm 为宜。(12) 由于消防水池、生活水池渗漏现象较为普遍，在建筑设计中要考虑有效的防水措施。3.1给排水系统3.1.1 给水系统(1) 供水方案经济合理，有条件的项目应接入两路市政

8、管道供水。(2) 供水量满足用户需求，有足够的储备水量，生活水箱容积不小于最大日用水量的25%。(3) 整个小区供水应做统一规划，一般 20003000户设置一处集中泵房，水泵房的设置要远 离住宅，也不应设置在住宅下方地下室，避免噪声影响。(4) 合理划分各供水系统，各区域用水点水压均衡。应优先利用市政给水系统压力直供(建 筑三层以下宜采用市政直供)。当压力不足时，不足的层数采用加压分区供水。(5) 水泵应选用高效节能、经久耐用的优质产品，做好备品备件。(6) 选用关闭性能可靠、零泄露的阀门，给水系统应采用全铜截止阀或不锈钢闸阀，室外管 路避免采用塑料阀门。原则上设备站房(换热站、水泵房)内主

9、干管及主要设备前后上 应采用闸阀，严禁采用蝶阀出现关闭不严的现象。(7) 选用耐腐蚀、耐候性能好、强度高的管材和管件，北方严寒地区室外直埋雨、污排水管 材建议采用 HDPE 管道替换 PVC-U 管道。(8) 给排水阀门、水表的安装位置和高度须满足日常维修方便。高度要适中，水表位置方便 读取，各类阀门、水表高度不宜高于 1.5 米。住宅水暖井内管道、设备布置要合理，水 表、暖表不得被管道遮挡。(9) 按照管理需求设置水表，均应按照远程抄表进行前期设计。商业用水和住宅用水应分别 设置计量表，清洁用水、园林绿化用水、不同的付费单元应分别设表计量。下一级水表 应覆盖上一级水表所有出流量，不得出现漏计

10、量的支路。(10) 室外各类表井、阀门井内空间应确保满足操作、维修的需要，阀门井应留有0.6 米以上的操作净空，表井至少应留有 1.0 米以上抄表净空。表井、阀门井底应设置集水坑以便 使用时进行排水操作。水池、水箱内浮球阀应靠近检修口等。(11) 必须确保供水安全和良好的供水条件。 寒冷地区设置在室外的水表、 阀门应采取保温措 施防止冻裂。室外直埋管道(含人工湖给水管、绿化浇灌管道、各类排水管等)要满足 防冻深度要求，杜绝水管冻裂现象。(12) 以下公共及后勤区域需要设置供水点：(13) 地下室内隔油池边设置冲洗给水点；? 各设备房内(垃圾房、冷冻换热站、水泵房、锅炉房、柴油发电机房、空调机房

11、、冷却 塔水盘等)设置给水点；? 室外各水景、人工湖、园林绿化等。(14) 水景及人工湖应考虑用水水源的便利性、可靠性(优先使用处理后的中水)，要满足清 洁、保洁、排空、防倒灌、防渗漏的各项要求。(15) 室内外管线综合设计时的互相避让原则如下：? 大管优先，小管径避让大管径；? 临时管线避让永久管线；? 压力管线避让重力管线；? 金属管道避让非金属管道(金属管道强度高，易于弯曲、切割和连接)；? 管道附件少的管道避让附件多的管道；? 检修次数少的管道避让检修次数多的管道(如电气桥架)。3.1.2 排水(雨、污)系统(1) 排水管道布置合理，能迅速排除雨污水，防止管道内的系统水封被气压破坏。排

12、水立管 应间隔三层增加明装检修口， 建议将检修口设置在吊顶上方明露， 便于后期疏通管道维 修操作。(2) 寒冷地区设置于非采暖房间的排水横管必须做保温处理，防止管道冻裂。(3) 排水横管不得穿越电气房间和厨房、餐厅、卧室操作间的上方。(4) 排水系统室外阀门采用铸铁闸阀，不得采用塑料阀门。(5) 雨水排放系统应该完善， 尽量避免雨水管延伸到地面未接通排水管线、 四处横溢的现象， 应就近连接地下雨水管线。(6) 雨水斗应优先选用 87 式铸铁雨水斗，排水能力大，坚固耐用。室外雨水口优先采用平 箅式单箅雨水口。(7) 水泵房应有足够的维修空间和使用净高， 满足后期安装吊钩更换水泵和电机 (水泵检修

13、 通道不小于 1.5 米，水泵房净高不小于 3.5 米)。(8) 南方多降雨地区地下车库入口应设置双道排水横沟， 并就近接入集水坑。 地库内集水坑数量设置要充足，应每 500平米配置 1 处。3.1.3 中水系统(1) 如项目有中水系统，应优先用作绿化、道路浇洒、车库洗地、水景以及卫生间冲厕用水。3.2暖通空调系统根据项目所在地条件，合理进行方案确定和采暖、空调负荷的确定。供暖系统应由市政集中供暖或自建锅炉房供暖。建议所有空调通风设备优先选用高效率、低噪声、低震动的节 能产品。结合以前北方地区存在的采暖问题对于现有采暖设计给出有效的改进措施。3.2.1 防排烟及通风系统(1) 各区域、机房的通

14、风系统应各自独立，通风系统不应跨越物业管理的界面。(2) 产生噪声对用户造成影响通风系统，应釆取必要的消声减震措施。(3) 通风系统的设置需结合防排烟系统、事故通风系统进行统一的考虑。(4) 风机、阀门、风口等设施的位置应设于公共空间便于观察和操作、检修处，暗装设置时 应设检修口，检修口不小于 450*450 ，检修口位置要便于检修设备。3.2.2 小型中央空调系统(1) 室外空调机应考虑噪声的影响，有需要时设置隔音墙、减震器等措施。3.2.3 分体空调系统(1) 室外空调机应考虑噪声的影响，有需要时设置隔音板、减震器等措施。(2) 室外空调机位应考虑坡水，防止积水，反渗入室内。(3) 室外空

15、调机位应考虑安装检修便利，且安装及运行时不要对邻户造成影响。(4) 穿墙孔洞需根据室内机的安装位置及尺寸，合理开孔。第 7 页 共 46 页3.2.4 中央空调系统(1) 设置集中中央冷源的项目，除项目整体为业主自持物业外，应遵照产权分割明确、便于 统一管理的原则， 各业态空调冷源系统宜分开独立设置，集中布置，方便集中或分散管 理。(2) 制冷系统形式除非通过经济技术动态比较证实其它形式的冷源更有优势， 否则应优先考 虑采用电制冷水冷冷水机组。同时充分考虑当地峰谷电价差，优先论证采用冰(水)蓄 冷的蓄能系统， 静态回收期在 5 年以内可采用蓄能系统。采用冰蓄冷系统时，宜设基载 主机。(3) 制

16、冷机选型 :制冷机组的台数应根据全年动态负荷变化情况选配，单个机房内宜设24台制冷主机 (其中 1 台为备用主机 )，采用大小搭配设置，在全年负荷状态下均能正常运 行，并考虑建筑部分负荷的情况，大小机型合理搭配。制冷机组应采用国际知名品牌。(4) 中央制冷站房设置有以下要求：? 制冷站尽量靠近负荷中心布置，站内应设置值班室(兼配电室)。制冷机房应有足够面 积及通道， 设备布置时应充分考虑安装运输通道及运行检修空间。 制冷站还应考虑更换 设备运输通道。? 中央制冷站房应充分利用建筑物的地下室。? 制冷机房与控制室之间应设玻璃隔断，并做好隔声处理。? 制冷机房的净高(地面到梁底)应根据制冷机种类和

17、型号而定。设备最高点到梁底不小 于1.5m,且设备间净高不应小于 3.5m。? 制冷机房应有良好的通风措施。? 集中供暖地区的制冷机房的室内温度不应低于15C，在停止运转期间不得低于 5C。? 制冷机房、辅助设备间和水泵采用压光水泥地面,并要有冲洗地面的上下水设施。设备 宜漏水的地方，应设地漏和排水明沟。? 机房内温度表、压力表及其它测量仪表应设在便于观察的地方。阀门高度一般离地1.2 1.5m，高于此高度时，应设工作平台。? 压缩机的主要通道及压缩机突出部分到配电盘的通道宽度不应小于1.5m;两台压缩机突出部分之间的距离不小于 1.0m；制冷机与墙壁之间的距离和非主要通道不小于0.8m。?

18、大型制冷机组的制冷机房上部最好预留起吊最大部件的吊钩或设置电动起吊设备。(5) 冷却塔有如下要求：第9 页共46 页? 冷却塔应优先布置在裙房(如需布置在塔楼屋顶，需要与建筑师协商)。位置应便于检 修、维护。? 冷却塔需要冬季运行，则需要根据当地的气候特点，考虑是否需要在冷却塔集水盘和冷 却水管分别配设电加热器和伴热电缆，以防止在冬季运行时水的冻结。? 冷却塔的布置位置需要考虑对周边环境的噪声和振动影响，并采取适当降噪方案。? 屋面的冷却水管道应设保温，并加铝板保护层。冬季不运行的冷却水管道不设保温。(6) 空调热源参照采暖热源采用相应方式。(7) 超高层的地上大型设备应考虑垂直运输条件， 与

19、相关专业配合综合考虑经济合理的运输 方式。(8) 空调冷冻水及冷却水系统有如下要求：? 水系统水平管应注意坡度、坡向。系统最高点、上翻弯的最高处均应设排气阀。? 系统最低点设泄水阀。为检修方便，主要分支处供回水管始端应设泄水阀。水系统应设 置快速排水：在分集水器上各设置不小于 DN100 泄水管及阀门。并考虑设置快速补水 措施。? 循环水泵需要设置备用泵。(9) 水路平衡：首先应在管路布置时考虑平衡，尽量避免各处设平衡阀，水系统设计优先采 用同程式。冷却水系统不设置，冷冻水系统集水器各回路干管上设置静态平衡阀。(10) 冷冻水系统、冷却水系统、空调热水系统均需设置全自动的化学加药系统。(11)

20、 维修时需严密关断的水系统阀门应采用闸阀、截止阀，不许采用蝶阀。(12) 需调节、观察的阀门、仪表应设于公共空间便于观察和操作处，暗装设置时应设检修 口，检修口不宜小于 450*450，检修口位置要便于检修检修设备。(13) 空调凝结水给水排水管道系统设计时应注意：? 应说明管道材料及管径的选用。? 水封的设置位置。凝结水水平管与立管相连接处和立管底部排入排水井前均应设置水 封。? 管道的坡向和坡度。? 保温材料的选型。保温材料的厚度应按防止表面结露的方法计算。(14) 空调系统应根据房间用途、标准高低、负荷变化以及使用时间等特点划分。设置应考 虑内外分区、朝向分区。(15) 风机盘管加新风系

21、统中，新风经过处理后应直接送入房间，不应经过风机盘管后再进 入房间。(16) 各层空调排风量与卫生间排风量总和宜为新风量的 80%。(17) 要求较高场所，建议在标准层空气处理机设除菌净化措施：如设置紫外线或静电除尘 等防菌除尘措施。(18) 严寒、寒冷及夏热冬冷地区新风道上应设与风机联锁控制的新风密闭保温阀，严寒地 区的设计图纸中应明确新风密闭保温阀的性能要求。(19) 空调新风口、送风口必须设调节阀。回风口布置原则：集中回风口不能布置在封闭房 间内，应布置在大空间内，回风口不能设在人员长时间停留区域，也不能设在送风的射 流区内。必须采用有组织回风，不得采用吊顶回风。(20) 全空气系统对应

22、的排风系统应满足如下要求：? 最小风量满足空调季设计最小新风量排风要求。? 最大风量满足最大新风比运行时的排风要求。(21) 风阀的位置应设于公共空间便于观察和操作处，暗装设置时应设检修口，检修口不宜 小于 450*450 ，检修口位置要便于检修检修设备。3.2.5 供暖系统(1) 鉴于目前多楼盘反应靠北有两面外墙房间不热情况， 热负荷计算时， 应充分考虑两面外 墙因素，设计布置散热面积应充足。施工过程中应严格按设计执行。(2) 有洗浴器的卫生间，室内设计温度按浴室采用25C进行设计。(3) 水井房地暖管与水管两边分列，以免互相影响。(4) 严寒地区、 寒冷地区的对外主要入口处应设蒸汽或热水型

23、热风幕。 夏热冬冷地区主要入 口宜设风幕。(5) 应考虑按户热表计量和分室控制温度的可能性。(6) 水系统水平管应注意坡度、坡向。系统最高点、上翻弯的最高处均应设排气阀。(7) 系统最低点设泄水阀。为检修方便，主要分支处供回水管始端应设泄水阀。水系统应设 置快速排水： 在系统泄水点或分段泄水点处各设置不小于 DN50 泄水管及阀门。 并考虑 设置快速补水措施。(8) 循环水泵需要设置备用泵。(9) 应在管路布置时考虑平衡，水系统设计优先采用同程式。(10) 采暖水系统补水均需考虑软化水。(11) 维修时需严密关断的水系统阀门应采用闸阀、截止阀，不许采用蝶阀。(12) 需调节、观察的阀门、 仪表

24、应设于公共空间便于观察和操作处， 暗装设置时应设检修口， 检修口不宜小于 450*450，检修口位置要便于检修检修设备。3.3弱电智能化系统。熟悉消化集团最新版的住宅智能化设计要求及标准，各系统的规划、设计应符合集团 最新版的住宅智能化设计要求及标准或交楼标准，下文简称标准。在规划阶段，从小区出入口的设置、小区监控中心的选址开始，就应考虑智能化系统的设 计，到提交“智能化设备配置及布点需求”流程，就应全面全过程介入设计过程。在设计 各阶段，应及时了解熟悉设计内容。3.3.1 监控中心(1) 沟通落实监控中心的位置和土建要求：小区智能化监控中心与消防监控中心合并建设， 面积要求40-80m2，最

25、短边不宜少于4.5m,且宜选择在小区中心区域，原则上只设一个, 最多不能超过 2 个。(2) 监控中心应设在首层或地下一层；(3) 机房布置合理，操作台的位置应能兼顾安防系统和消防系统；(4) 电视墙和操作台的布置，应满足人员长时间工作的需求，避免超出视角、仰头等情况；(5) 设备维护面应有 800mm 的维修通道，且能确保设备门正常开启(6) 机房不应设置在厕所、浴室、或其他潮湿、易积水场所的正下方或毗邻；如无法避开， 应采取防护措施；(7) 需审核园林方案，避免将监控中心设置在园林水景下方；(8) 机房不应设置在强电磁场干扰场所，不设置在变压器室、配电室的楼上、楼下及隔壁场 所，如不可避免

26、，应采取相应的防电磁措施；(9) 机房内不允许与其无关的水管、风管、电缆等各种管线通过；(10) 机房内不能有伸缩缝，不能设置卫生间；(11) 监 控中心空调设置详参 标准，且应设置进气、 排气扇等通风措施， 监控中心的装修、 电气、防雷、接地防雷等要求详参标准；3.3.2 管路设计(1) 消化室外综合管网， 对室外综合管网提出优化建议， 确保每栋楼应能连接室外弱电管网 或地下室弱电线槽，室外管网的交接处应设置维护井；(2) 室外管网、出地下室的预埋套管位置及数量，应满足数字式监控系统的需要，即数字式 监控系统室外摄像机的与网络交换机的线路距离应小于 90 米，且监控设备箱应设置于 室内环境(

27、各单元楼或地下室)，室外管网和出地下室套管的设置应满足此要求。(3) 室内公共线槽、线管应不经过商铺等出租、出售区域；(4) 弱电管、槽距离具有强磁场、强电场的电气设备、管路间的净距离应大于0.8m；(5) 线缆槽敷设截面利用率不应大于 60%；线缆穿管敷设截面利用率不应大于 40%；(6) 系统的电源、信号传输线路入室端应采用防雷电感应过压、过电流的保护措施；(7) 电源线、信号线经过不同防雷区的界面处，宜安装电涌保护器，系统的重要设备应安装 电涌保护器，电涌保护器接地端和防雷接地装置应做等电位连接；3.3.3 可视对讲门禁系统(1) 结合楼盘定位，确定楼宇可视对讲系统为半数字式还是全数字式

28、；(2) 人行出入口的设置，在满足小区管理需求的前提下，尽量少设置值班岗；(3) 围墙机、单元门口机、门锁、室内机、门铃、家庭安防等的设置参照标准；(4) 单元门是双扇门时，磁力锁不用双门锁，而采用两把单门锁；(5) 消防车出入口门，根据出入口的配置，设置刷卡门禁；(6) 围墙机线缆的两端均应设计防雷模块；(7) 系统的管理主机设置于监控中心，但需要在物业管理处设置发卡管理工作站；(8) 系统所具备的功能及各主要设备技术参数参照标准；(9) 小区一卡通， 小区内所有需要刷卡的门采用同一系统， 且所用 IC 卡和停车场的 IC 卡共 一张卡(门禁、停车场采用同一品牌或门禁、停车场使用 IC 卡不

29、同扇区)，具体详参 标准。3.3.4 停车场系统(1) 停车场出入口设备的配置，参照标准，且在满足管理的前提下，尽量少设置收费岗 亭。前期停车场出入口仅作预留的，应将管线预留到位，并规划纳入整个系统。(2) 出入口设备设置于室外时，应有防雨措施；室外设备应有防水、防腐功能；(3) 停车场管理系统设计时，应考虑当地实际情况及本项目的定位，结合摩托车、电动车、 自行车位的设置，合理设置摩托车 /电动车出入口，并采用刷卡控制进出；(4) 停车场的道闸应采用栅栏式，防止人员进出。(5) 安全岛的具体定位(施工阶段深化设计)，应能使出入场的流线通畅，且应优先设置于 平地上，不可避免设置于陡坡上时， 安全

30、岛应采用阶梯形式， 确保出入口票箱、 闸杆机、 收费亭高度满足使用要求；安全岛上设备不与安全岛边线平齐，应有 5-10cm 的退缩；(6) 停车场管理系统的功能及主要设备参数，参照标准；(7) 停车场系统的配电及 UPS 要求，参照标准；(8) 监控中心设置管理系统服务器， 岗亭设置收费工作站， 在小区物业管理处设置发卡管理 工作站，系统应在同一网络中；(9) 停车场系统中的 IC 卡与门禁系统所使用的 IC 卡应共用一张卡， 门禁、停车场采用同一 品牌或门禁、停车场使用 IC 卡不同扇区，具体详参标准。3.3.5 视频监控系统(1) 视频监控系统采用全数字式。(2) 系统的布点详参 标准 ，

31、且应参照标准根据不同位置选用与之匹配的摄像机类型；(3) 电梯摄像机线缆应采用电梯专用随行线缆；(4) 室外尽量不设置落地安装监控设备箱， 室外摄像机的监控设备箱应尽量设置于各楼栋内 或地下室；(5) 室外摄像电源和视频信号线的两端均需设置防雷设备；(6) 视频监控系统功能及设备参数详参标准；(7) 布线、网络应具备系统扩展的条件；(8) 电视墙应预留空间备后期扩展；3.3.6 电子巡查系统(1) 参照标准，检查信息钮和讯更棒的数量是否满足项目需求。3.3.7 周界入侵报警系统(1) 了解园林围墙的样式、园林绿化的设计，选用合适的周界入侵报警系统的形式，周界报 警探测能与围墙进行较好地结合，探

32、测无盲区，且能避免园林绿化队围墙探测的影响。(2) 探测器的实际布置距离应为其标称距离的 60-70%，且实际探测距离不能大于 70 米；(3) 在探测器衔接处、围墙转角处无盲区无死角；(4) 无人值守的消防车道门、人行次出入口的门，应结合门的形式设置探测器，防止人员翻 门入内；(5) 室外电源、信号线应在室外设备端、室内端设置防雷装置；(6) 临街商铺裙楼顶和分期开发中的临时围墙应设置探测器；(7) 系统应设置 110 报警功能。3.3.8 公共广播系统(1) 室外扬声器的布点设置参照标准并且不能对首层住户及幼儿园有干扰。(2) 功率输出线不与其他通信、数据线共管、共槽，不与强电线共管、共槽

33、；(3) 进室内线有防雷设备；(4) 音源设备满足使用需求，分区控制和音量调节满足使用需求；3.3.9 楼宇传媒电视系统(1) 设计点位符合标准，管路设计预留是否满足实际使用需求。(2) 尽量早与媒体合作单位沟通，在施工前明确系统架构和线缆规格；(3) 系统功能和产品技术参数满足使用需求；3.3.10 电梯五方系统(1) 每部电梯对讲管理主机所管理的电梯不能超过 40 部。(2) 对讲系统架构和用线规格与电梯要求一致，且线路距离在要求范围内，如超出距离，则采用光纤传输或增加信号放大器；(3) 系统功能符合标准；3.3.11 电子公告系统(1) 为电子公告屏的设置进行选址，设置位置合理且满足实际

34、使用。(2) 管路设计预留符合标准；(3) 公告评应具有防御防腐散热等功能，和电子公告屏合作单位应约定点间距、平整度、视 角、亮度及亮度调节、灰度、换帧率、图像刷新率、控制模式、软件管理等等功能和参 数。3.3.12 有线电视、电话、网络系统(1) 与各运营商沟通签订信号入户协议，应包括用电费用、设备用房租赁、返利等内容；(2) 落实各运营商入户信号线缆 /光缆符合当地习惯做法，尽量争取电信运营商采用光纤入(3) 在建筑施工图阶段，应沟通落实：? 土建、管网应具备各运营商干线路由的条件；? 电井至弱电箱管路设计，应满足每个运营商有一条管进入弱电箱；3.3.13 网络及布线系统(1) 整个小区建

35、设一个网络系统和一套布线系统，为小区所有需要使用网络的系统提供服 务；(2) 铜网线布线信道应由最长 90m水平线缆、最长10m的跳线和设备线缆组成；工作区设备线缆、配线间设备跳线和设备线缆之和大于 10米时，水平线缆长度( 90)米应适当 减少，确保配线子系统信道的最大长度不超过100米；(3) 系统能进行划分不同的 V-LAN ，以实现视频监控系统、可视对讲系统、停车场管理系 统、物业办公网的隔离。(4) 系统功能和设备参数符合标准(5) 交换机端口有一定的余量，供今后系统的扩容，预留端口 V-LAN 的划分，应满足今后 可能的需求；(6) 可预见的网络需求(如 BA 系统以及部分停车场出

36、入口前期仅作管线预留， 不安装设备)， 需预留好网络端口及划好 V-LAN ；3.3.14 楼宇自控系统(1) 小区网络、布线系统应针对楼宇自控系统作预留；今后可能纳入楼宇自控系统的受控设备，其控制箱应预留有 BA 接口3.4消防系统3.4.1 总则(1) 消防各系统均需在前期规划中考虑：消防电源接入点、消防控制室位置、消防水源接入 点和接入方式、消防水泵房位置、消防水池位置、高位消防水箱位置、喷水灭火系统模 式、防排烟风机位置、防排烟模式、防火卷帘位置等。(2) 消防控制主机、联动控制器、消防水泵、报警阀组、防排烟风机等设备选型时，其技术 性能和经济性需满足以下条件：? 所选设备具有一定的技

37、术先进性，近几年内不可能被淘汰。? 在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。? 保证设备运行的安全性、可靠性、经济性，且便于维修、便于材料和备件的采购。? 所选设备具备良好的功能扩展性。? 针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，保证相关产品应符合国家 强制标准。(3) 机房、设备、管井布置原则：? 消防水泵房尽量靠近生活水泵房， 以接近主水源。消防水泵房地面应做防水， 并设 DN100 地漏等排水设施。水泵电气控制箱设计在方便操作的门口位置。? 屋面的风机和出屋面管井不得影响屋面绿化及塔楼的环境、安全等；屋面设备、立面风 口应减少对外立面的影响。3.4.2 自

38、动报警系统(1) 消防控制主机尽量集中， 避免设立分控制室。 如因分期开发需要， 不可避免设立分控室， 应预留合并到主控制室的技术条件， 或在主控制室设置对分控制室只监视不控制的消防 分监设备。(2) 每栋住宅楼地上部分与埋地主线接口处，单独安装一个总线短路隔离器。(3) 占地面积大、平面布局较复杂的项目，应增加图形显示器，以提高火警响应速度。(4) 地下车库停车公共区域可采用非编码型温感， 以减少自动报警点位， 但每个模块的管理 区域应不跨越防烟分区。3.4.3 水灭火系统(1) 生活水池与消防水池尽量避免共用。如共用，必须采取可靠的切换措施，确保消防用水 量要求。(2) 位于高地势的水池补

39、水管应考虑供水压力，尽量采用常压补水。如不满足，必须采用可 靠的压力补水措施。(3) 消防水泵房应设置固定吊钩或移动吊架，以便日后维修吊装水泵。(4) 严寒地区消防水池、高位消防火水箱应采用有效的防冻措施。(5) 消防水池、高位消防水箱溢水管、排气管管口，进人口应设防护网，防止小动物进入水 池。水池或水箱内外应设钢梯，便于通过进人口入内清洗。(6) 消防水池、高位消防水箱在便于观察位置安装玻璃或透明塑料示液管，以观察水位。(7) 埋地供水管尽量采用法兰连接。如采用卡箍连接，应确保施工后半年内注水。否则注水 前应重新检查管道的密闭性。(8) 严寒地区消火栓系统如采用湿式系统，外露管路、大堂首层管

40、路必须采用电伴热。(9) 楼层消火栓应设置在核心筒或靠外窗，避免立管位于业主单元内。(10) 楼层消火栓应分散设置，避免高层建筑因无法满足两条充实水柱同时到达任一点的 要求。(11) 楼层消火栓箱应可与灭火器合用存放。(12) 楼层隐藏式消火栓箱装饰面表面应安装手环、隐形拉手等装置。(13) 室外消火栓应沿路设置，设于绿化带时，应在附近设有明显指引标识。(14) 严寒地区宜采用预作用喷淋系统。如采用湿式系统，外露管路、大堂首层管路必须采用电伴热，确保水温高于4C。(15) 喷淋立管安装减压阀时，减压阀应设在水管管井内或公共区域(16) 报警阀组应集中设置，设于消防水泵房内。如因供水路程必须外设

41、时，应设在设备 房内，并设排水设施。水力警铃应安装在设备房外的公共区域，设置检修阀门。报警阀 安装时须满足标准要求的操作空间。(17) 报警阀进出口的控制阀应采用普通闸阀，并用锁具锁定阀位。(18) 喷淋末端试水装置应设置在排水口上方，或引排水管至最近的排水口。(19) 底商明火厨房、锅炉房等日常运行温度较高的房间，采用喷淋系统时，安装93C喷淋头。设有格栅天花的场所，喷头应布置在顶板下，通透面积小于天花总面积的 30% 时，喷头下方应安装集热罩。(20) 水流指示器、信号闸阀应安装在靠近该防火分区喷淋系统总水管的入口处，且位于 公共区域，吊顶天花在设备处留有 500mm X 500mm 的检

42、修口。(21) 消火栓系统、喷淋系统管网最高点设置泄压安全阀。(22) 变压器室宜采用水喷雾灭火系统。3.4.4 防排烟系统(1) 防烟楼梯间和合用前室的机械加压送风防火系统应分别设置， 风口靠近进入防烟楼梯的 防火门入口。(2) 防烟楼梯间内的正压送风口应每隔 3层设置 1 个，并设在转换平台、 风口靠近地面的墙 面上。 建筑高度小于100m的建筑物，防烟楼梯间采用自然排烟时，可不设机械防烟措施。(4) 机械排烟风口有效迎风面积不应被装修遮挡，且易于手动打开或复位排烟风阀。(5) 机械加压送风机置于室外时，应采用离心风机风柜，风柜应设不小于 300mm X 300mm的检修门，表面做防腐处理

43、。进风口设镀锌网格，45斜向下进风。(6) 机械加压送风机、 排烟风机的消防模块不应设置于风机控制箱内， 应安装在控制箱外墙 墙面上，或设置于消防模块箱内。(7) 排烟风管应按中压风管系统选材、设计。3.4.5 气体灭火系统(1) 控制箱应设于防护区门口，急停开关应设置不带锁具防护罩，防止误动作。(2) 宜采用预制式气体灭火系统，尽量避免采用管道式气体灭火系统。(3) 管道式气体灭火系统应采用七氟丙烷作为灭火剂，储瓶间设于防护区外。(4) 发电机房应采用柜式七氟丙烷， 柜体置于发电机进风侧。 高低压配电房宜采用气熔胶气 体灭火系统，靠墙放置。3.4.6 防火分隔措施(1) 地下车库应采用无纺布

44、折叠式双轨垂直防火卷帘作为防火分区分隔。(2) 防火卷帘电机手链下方吊顶天花留有 300mm X 300mm 的操作口，控制箱下方吊顶天花 留有 300mm X 300mm 的检修口。(3) 双扇或多扇防火门的顺序器应安装在开门侧，牢固可靠。3.4.7 应急照明和疏散指示标志(1) 应急照明应通过电路设计采用消防电源单独供电的日常照明灯具作为应急照明灯具。 或 采用自带蓄电池的筒灯作为应急照明灯具。(2) 会所、影城等需地面设置连续疏散指示的场所，地面应采用荧光疏散指示标贴、固定疏 散指示灯，避免采用智能疏散系统。3.4.8 灭火器(1) 楼层、公共区域应采用 3kg ABC 干粉灭火器，地下

45、车库应采用推车式干粉灭火器，层 间配电房、非主要配电房、设备房应采用二氧化碳灭火器。3.5垃圾房布置规划设置垃圾房、垃圾中转站，便于垃圾分类处理，选址要减少对周边环境和建筑的影响， 优先布置在远离中心景观和商业的位置，宜采用绿化形成与建筑的隔挡。设置有效的通风、 清洗措施。3.6交通流线规划(人流、车流)结合建筑平面布局，有效确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地 下车库的出口、入口、地面停车场的出入口 ,包括考虑各商业业态的卸货口，卸货区等。商 业体与市政主要街道结合部分建议设置港湾式停车区，使社会车辆能够安全、迅速的停靠、 离开。3.7物业管理用房规划物管管理用房根据我司要

46、求结合各地法规进行配置，满足日常管理使用需要。3.8 电梯规划参照电梯的使用经验和要求，对数量、荷载、速度、轿厢尺寸等给予关注和规划。3.9设备房选址对给水泵房、消防水池、换热站、变配电所、弱电机房的位置、面积，从运行管理角度 提出意见和建议。设备房设置尽量集中、便于维护管理。对设备房净高给予把控。水泵房、换热站梁下净高不得低于 3.5 米；变配电所、弱电机 房净高不低于 3.0 米。第 27 页 共 46 页四、建设开发至交楼阶段前介工作技术标准此阶段开始要从建设开发部门取得全套建筑、机电图纸(建筑、结构、水暖电、装修、 景观、室外综合管网等)。熟悉施工图纸，参与图纸会审与主要设备的采购，提

47、出设备设 置、服务方面的改善意见，减轻后期工作压力。整个建设阶段中，要与建设部门就设计、采购、施工中的问题共同商榷，及时提出需 求、落实整改方案。工作内容的重点：审查工程质量的优劣，提供功能布局等有关专业管 理的意见。建设施工介入工作主要有以下几个方面：(1) 消化审查专业施工图、综合管线图等，从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况， 及时根据实际情况提出调整， 改进不合理设计和不合理施工， 所有这些都应进行记录。(2) 对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。

48、(3) 掌握工程的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要。(4) 对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。(5) 在系统、设备的安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。技术标准：4.1给排水系统及主要设备(1) 消化图纸。(2) 审查给排水系统的合理性，明确市政直供区的层数。(3) 核算各种主要设备的容量和用电功率，如水泵、水池、水箱、集水坑。(4) 审核消防泵房、给水泵房、中水站、水箱间的建筑层高、荷载是否满足设备安装、检修的需要。(5) 审核地下室综合管网图纸

49、，协调通风、重力排水、压力排水、电气管线交叉问题，确保使用净高。车库区域车行道净高不得低于 2.2 米，停车位上方不得低于 2.0 米；设备房内管道施工后净高不得低于 2.2 米(6) 所有水泵房，均应采用减振防噪措施。大型水泵应配置减振混凝土配重和弹簧减震器， 比邻住宅的水泵房墙体和顶板应采取隔音降噪措施。换热站应做整体吸声减振方案。(7) 水表的设置要求：水表应设置于相应立管所在的管道井内，安装位置应便于人工抄表。 以下公共区用水均应设置独立水表：? 生活、消防水池的进水管上；? 冷却塔补水的给水管上；? 绿化、道路浇洒、车库冲洗、水景补水的给水管上；? 物业要求的其他必要计量点。4.1.

50、1 生活冷水系统(1) 核实市政供水管线的阀门井位置及管径，消化审查图纸。(2) 阀门应装设在便于检修和易于操作的位置，设备、阀门、压力表、计量表、管道工作正 常，无跑冒滴漏。(3) 室外给水管要求埋深在冻土层以下。室内、外给水管线在温度易结露、结冻的部位采取 防结露保温、防冻保护措施。(4) 给水管道穿过伸缩缝、 沉降缝时需加装伸缩节等技术措施。 给水管道穿过地下室外墙或 地下构筑物的墙壁处 , 应采取防水措施。管道穿隔墙、楼板处应采取封堵措施。(5) 生活给水引入管与污水管外壁间距应符合要求。(6) 给水设备的选用，应采用高效节能、性能可靠的产品。不锈钢水箱应采用食品级 316L 不锈钢。

51、4.1.2 直饮水系统(1) 消化图纸。(2) 审核直饮水系统中的的一、二次水箱设置是否合理，查验施工方提供的水质检测报告。(3) 审核直饮水系统管线、控制阀门、分区阀门是否齐备。(4) 核实直饮水系统的制水流程并将直饮水系统流程图上墙悬挂。4.1.3 中水系统(1) 消化图纸。(2) 对中水设备设施进行查验，保证中水系统正常运行。(3) 中水管道严禁与饮用水管道连接， 其管道应有防渗防漏措施， 小区中水处理站按规划要 求独立设置， 处理构筑物宜为地下式或封闭式； 对中水处理中产生的臭气应采取有效的 除臭措施(多采用活性炭吸附)后进行排放。(4) 中水池 ( 箱) 内的自来水补水管应采取自来水

52、防污染措施， 补水管出水口应高于中水贮存 池(箱) 内溢流水位，其间距不得小于 2.5 倍管径。严禁采用淹没式浮球阀补水。(5) 中水贮存池 ( 箱) 设置的溢流管、泄水管，均应采用间接排水方式排出， 溢流管应设隔网(6) 中水系统的自来水补水宜在中水池或供水箱处，采取最低报警水位控制的自动补给。4.1.4 雨水排放系统(1) 消化审查图纸，核实市政雨水井位置、管径及标高。(2) 审核图纸中内排雨水的部分，雨水立管布置应方便检修，避免安装在主要出入口处，可 以布置在公共管井、建筑阴角、装修立柱内。如包裹在混凝土立柱内，应采用钢制雨水 管。(3) 由于雨水斗安装后突出地面会影响人员活动， 对于雨

53、水量较小的露台应采用地漏的形式 来实现排放。(4) 核实排放出户位置，并据此绘制外围管线布置图。(5) 对大厦外围的雨水排放管线进行检查， 确定市政管线位置， 并据此绘制外围管线布置图。4.1.5 污水排水(污水、污水泵、集水坑)系统(1) 核实市政污水井位置、管径及标高。(2) 排水管道不得敷设在以下区域：? 商品仓库、通风室、变配电间和电梯机房内。? 排水管道不得穿过烟道和风道。? 排水立管不得穿越卧室、橱窗、壁柜及靠近与卧室相邻的内墙。? 塑料排水管避免布置在热源附近。? 排水管不得穿越生活饮用水池部位的上方。(3) 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压。塑料管、地涌、排污管

54、接口、 检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。(4) 确保排水横管的检修方便：? 有地下室的单体楼， 首层排水管应采用在地下室梁下吊装出户 (尽量避免安装在装修区 域内，如有吊顶，应预留检修口)；? 若为人防地下室管道不能穿顶板时， 应做局部降板利用管沟出户， 管沟必须做检修盖板， 方便日后管道检修维护，管沟的两端必须采用混凝土封堵。(5) 污水泵、阀门、管道等应选择耐腐蚀、大流通量、不易堵塞的设备。(6) 建筑物地下室应设集水坑和提升装置排至室外检查井，集水坑符合下列规定：? 集水坑井壁内需全抹灰处理，井盖完整无缺，无断裂、变形，重量易于开启。? 深井应设置钢制爬梯。(7) 集水坑设计在室内地下

55、室时，池盖应密封，并设通气管，室内有敞开的集水池时，应设 强制通风装置。(8) 污水泵的启闭，应设置自动控制装置，多台水泵可并联交替。(9) 对室外化粪池进行检查，确定化粪池的大小、数量是否与设计一致，池内不得有杂物。(10) 对室外的污水排放管线进行检查，并据此绘制外围管线、污水井、化粪池等的位置图。4.1.6 泳池系统(1) 循环水的预净化应在循环水泵的吸水管上装设毛发聚集器。(2) 循环水泵必须设置备用泵。(3) 水处理设施主机及管路、附件无渗漏，防污染及安全措施有效。(4) 循环水过滤器应采用压力过滤器符合下列要求： 过滤器的个数按照设计要求确定； 过滤 器采用水进行反冲洗，冲洗管道不

56、得与市政给水管网直接连接。(5) 进入室内公共游泳池的通道，应设置漫脚消毒池。(6) 游泳池的管道、设备、容器、附件均应采用耐腐蚀材料或内壁涂衬耐腐蚀材料，材质符 合卫生标准，不得影响水质。4.2暖通、空调系统及主要设备4.2.1 防排烟及通风系统(1) 审查熟悉防排烟及通风系统施工图。(2) 排烟风口、送风风口安装应牢固。(3) 软连接为防火材料最大宽度符合规范要求。(4) 防烟楼梯间的送风口每隔二至三层设置，前室的送风口层层设置。(5) 每个送风口的面积大小满足设计要求。(6) 防火阀信号线接入无松动，280C易溶片完好。(7) 金属风道制作安装符合规范要求，建筑结构风道内壁光滑无漏风现象。(8) 止回阀：配重安装正确，风机停止后能自动关闭，开启时能正常开启。(9) 排烟口手拉绳：手动能开启风口，并能复位。控制室有信号报警。(10) 风管的支、吊架不宜设置在风口、阀门、检查门及自控机构处。安装间距符合规范 要求。(11) 调节风阀启闭应灵活，定位后应无明显自由松动。(12) 防火阀直径或长边尺寸大于等于630mm寸，应设独立支、吊架。(13) 风口的外表装饰面应平整、叶片或扩散环的分布应匀称、颜色