房地产设计阶段的成本优化

1、场地规划设计成本优化提 要楔子1、场地总平面设计成本控制2、场地道路设计成本控制3、场地竖向设计成本控制4、场地管线综合设计成本控制5、总图管理6、建议结语楔 子11.进进行行场场地地设设计计培培训训的的缘缘由由建建设设部部规规划划管管理理部部门门专专家家学学者者22.建建筑筑市市场场出出现现的的问问题题建筑市场出现的问题开发商方面设计院方面33.实实际际从从事事场场地地设设计计建筑师的的专专业业人人员员有有哪哪些些？总图场地工程师设计不不同同专专业业的的设设计计师师的的工工作作内内容容有有部部分分重重叠叠，从从而而导导致致了了专专业业之之间间需需要要更更多多的的合合作作。规划师景园建筑师场地

2、规划设计成本控制项目设计技术场地开拓费项目管理负责人、总图道路场地规划平面设计成本竖向控制管线1、场地总平面设计成本控制 重要性： 场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好有能实施的设计方案。 场地选址阶段 实例1：在长江重要的淤积段内建住宅区 实例2：泥石流 2002年6月，陕西省宁陕县四亩地镇全部被河洪冲毁，不能在原址上建镇。 实例3：在水库泄洪区内建别墅区 方案设计阶段 （1）核实基础资料的准确性 地形图、红线图； 水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）； 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料； 周边有无规划

3、建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料； 场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟； 场地的初步或详细地质勘探报告书等。 甲方应提供比较准确的设计条件资料，并核实这些资料的准确性。 设计师更要分析资料的准确性、可实用性等，否则，会产生无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。 对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析； 若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图； 若边坡有坍塌滑移现象，应要求甲方委托地质勘探作场地稳定性论证。 实例4：地形图测绘问题 以上两项工作非常重要，其中每个条件都必须落实，若有半点遗漏将会造成工程质量

4、事故，引起工程返工、工期延长、投资增大。 （2）不良地质的处理费用巨大 平坦场地一般不良地质现象较少：软土、湿陷性黄土、膨胀土、沼泽、冻土、地下水、地面沉陷等。 实例5：某工厂软土地基处理 实例6：武汉市外滩花园 实例7：湿陷性黄土地区基础处理方式选择不当 坡地场地的不良地质现象有崩塌、滑坡、泥石流、危岩、冲沟和岩溶等。实例8：重庆某项目二期防滑抗滑桩 不良地质现象：处理费用昂贵。好的设计应避开不利的地质地段，使基础及场地工程量最省。 （3）把握整合设计的内容和深度 地形分析 地形利用 建筑户型与地形结合处理不好的占99%。设计返工、无法施工。 非常特殊的基础设计，会给项目增加巨大的投资。并且

5、可能严重限制建筑物本身的建造预算。 基础、地下室等。 基础比房子贵，建房子赔钱。 实例9：重庆某项目强风化危岩上的别墅 设计标准要满足规范要求，且留有余地。如通道宽度的确定，在这个阶段地质勘探没出来，地质情况不清楚，在以后的施工图设计时不可预料的事情时有发生。若方案设计定得太死，不留有可能调整的余地，一旦地质不好，须特殊处理或有其他的变化，该方案就无法实施，得做较大的方案调整，加大了设计周期，费时又费钱。 场地整合设计的难度也要大得多。 （4）方案合理性 （5）坚持方案比选和择优 （6）必须做项目的成本估算2、场地道路设计成本控制 重要性： 在坡地场地，道路设计直接关系到建设工程量的多少，进而

6、决定了场地开发建设的造价，要将场地设计的工程费用降低到最小的范围。道路长则挡土墙和边坡长、土石方工程量较大。 道路的平面线型定位、技术标准选择和组合，要经过方案比选和优化，同时要为建筑物布置创造条件。 （1）道路技术标准选定 实例10：过于强调道路的平缓 某些外地开发商没有概念，别墅最大坡度可达15%，提出技术标准改变：6%，4%、3%，使挡土墙高度从16m提高到20m。因过于强调道路的平缓，则带来了土石方量的增大和挖填不平衡。在山地要像平原(如北京)那样，坡小则路长，损失上亿元。做不下去，越做越糟。舍弃原来优化方案，一意孤行。 （2）构建主干道路网 实例11：道路系统不合理 由于开发商们不了

7、解山地建设规律，没选中设计方的推荐方案，要设计人员调整其中的一个方案将中间标高的道路直接与低标高路连接，这就造成了道路纵坡达到15%坡度、道路系统极其不合理不通畅、土石方量大增、挡土墙增长且增高，整个工程投资巨增。 （3）交通 （4）高层建筑的消防扑救面 （5）道路的竖向设计 将剖面和平面结合起来拉主干道路算坡度，常发生对场地的竖向及道路设计考虑不周到，经常将道路竖向处理不好，使道路接不到建筑物边上去。 实例12：别墅进不了车 房子+地形，不先连道路，后接路，一个能进车，另一个进不了车。而别墅要求都要进车。买不掉，也是损失。有的地方别墅建好后不能通车，影响销售。 道路平面设计方案调整后，要结合

8、新位置调整其坡长、坡度和标高。 竖向设计完成后才能进行建筑物布置，否则方案无稳定性。 实例13：太多太零碎小平台 设计单位施工图设计时没动道路位置，但对道路标高做了较大的调整，后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。由于甲方过分的强调建筑物去适应山坡地形，将建筑物设计太多太零碎小平台，施工现场没有机械化施工的可行性，人工开挖成本太高工期太长，在施工中又多次调整建筑单体形式和场地标高，现场施工返工较多，设计和施工的返工费用也较高。 实例14：单体建筑物改变 施工图设计阶段由于联排别墅与方案、初设的形式变化较大，道路及场地已不能适应联排别墅的立面，道路坡度抬高过几次，这样一来场地的

9、土方量差方太多，与市政相邻处标高差太大，由于环形主干道已施工，二、三组团的道路再往下调的力度不大了，由此导致整个工程投资费用大增。 （6）估算道路工程量3、场地竖向设计成本控制 重要性： 生态保护和可持续发展，构建有特色的方案。 土石方工程量可以优化。 设计难度：地形千变万化，设计千变万化。 要充分地利用地形，没有工作经验积累不行，与场地的结合不好。总图专业设计难度大、工作量也大，在设计过程中返工量大，设计周期长。最最低低点点标标高高土土方方量量最最高高点点标标高高竖向场场地地安安全全地地面面形形态态标高 垫土 成本高度（1）场地最低点标高的限定因素 滨水场地 防洪 668座城市，639要防洪

10、，占有95%。 设计频率洪水位 防洪堤：按规划的设防标准设置。 用于场地全部低于设计频率洪水位，又不能大面积提高场地规划设计标高。 实例15：河北某港口竖向规划 实例16：武汉外滩花园排涝泵站 成本 排涝 排涝泵站 投资大、维护费用高、利用率低。应尽量避免，最大限度降低泵站规模。 有条件将雨水通过重力自流排入江河的所有地段和片区，在其低处设截洪沟，均以自流方式排放。 充分利用规划区内的容泄区（如水体、坑塘、洼地）的调节功能调蓄流量，以降低排涝泵站的设计流量。 实例17：某工厂泵站标高土方量成本 平坦场地 场地排雨水 1）城市道路衔接 2）城市雨水、污水管道接口标高 3）地质条件成本土方量工期

11、（2）场地最高点标高的限定因素 坡地场地 1）土方量经济合理 土方工程总量要小 填、挖方尽量平衡 避免大挖大填（高填深挖） 尽量减少基础工程量 切忌： 以平坦场地设计思路解决坡地场地的设计问题。2）场地内部道路最大坡度 实例18：安康某小区 3）场地四周环境因素 实例19：大连某小区 平坦场地 景观要求 1）沿街景观要求 2）造景要求 实例20：北京某小区景观效果生态保护土方工程量（3）地面几何形态 1）布置形式 平坡式、台阶式、混合式2）台阶要素 台阶高度和宽度 台阶数量 各台阶标高 地面坡度地形道路建筑层高 数量多的优点：能适应地形变化 常见错误： 一刀切、推平头或数量过少。削山头很贵，而

12、且破坏自然环境。 切忌： 不要将山头削成平地一刀切，有利于景观和生态保护。 实例21：一刀切处理山地 某甲方在重庆建厂时，根据平坦场地经验处理山地问题，如设计人员把六个车间设计成台阶式，但甲方要求一刀切，使土方量增大，挡土墙加高。 数量多的缺点： 太多、太零碎的小平台，土石方机械化施工就越困难； 人工开挖成本太高、工期太长； 施工材料进场的运输也成问题，施工组织和施工管理工作量也相当大相当难； 挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。 适度的目标： 尽量减少台阶数量，以能保证小区主干道的衔接为准。 主要台阶标高确定的适当及小区主干道方案的好坏，是控制工程总造价的关键。稳定性经济性合理性（4

13、4）保保证证场场地地安安全全安全措施边坡边坡挡土墙 + 挡土墙 道路调整引起边坡和挡土墙的设计变化。 分台阶布置边坡。 开挖后岩石的防护，技术性。 湖南某项目资料： 据初步统计，平均每栋约1000m2的房屋，相应约有20m以上的挡土墙，按挡土墙平均高度为6m、平均厚度约2.0m计，其工程造价近10万元左右，单此一项，每平方米增加工程造价约100元左右。 经过平面和竖向优化后，挡土墙高度一般也较为优化，根据不同地质条件和用途选择不同断面形式。 实例23：施工改变了挡土墙位置和高度 重庆某小区施工异常情况：爆破使挡土墙位置向高处移动了，其高度变高，费用大大增加。而使场地可使用的面积减少，少建了五栋

14、别墅。 并且没有及时反映到图纸上，各单位还在按原来设计进行，造成直接经济损失。 实例24：建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理 湖南某项目在建设过程中，由于建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理，以致到施工过程中，由于坡地较陡，挖去大量边坡土方，来满足建筑平面需要； 同时由于边坡较高，用重力式挡土墙其墙身较厚，而中标施工方又无其它如锚杆挡土墙等施工能力，最后多方协商仍采用重力式挡土墙，使原来狭小的场地更加拥挤，最后房屋北向离道路仅1.5m，南向底层外墙边离挡土墙仅0.3m，不仅造价偏高，布置不合理，而且由于挡土墙问题延误工期达2个月之久。 施工造成了滑坡。填不可再填（可能滑坡），挖可以再挖。有的建筑师没有处

15、理好，造成10002000万元损失。 要统计挡土墙长度和高度，边坡长度和高度。挡土墙增加几千万，还不如不作。多花钱，花在哪了，埋在地下。没注意的大问题。别墅开发吃亏了。 实例25：边坡与建筑物间距太近 湖南某项目在设计过程中，按基建处提供的地形图布置，但靠场地东向为一高达8.0、9.0m的边坡，下面为一栋8层住宅，按原设计，有两栋楼的东向靠边坡太近，需重新设计原挡土墙且要采取特殊处理。根据另一栋楼现场基础开挖工的情况，只能将这两栋楼重新设计，将建筑物长度缩短。土方调配工程量施工进度 排洪沟和截洪沟 提前作好该片区内排洪规划，并 分部实施，在开挖山体和冲沟回 填时，要将排洪设施设置跟上。 山谷冲

16、沟应先埋排洪涵管后再回 填土。片区的排洪泄洪口要复核 过水断面是否合适，标高怎样， 是否能将场地的积水排走。 实例26：排洪设施滞后 重庆某项目一期挖方量相当大，因排洪设施没跟上，片区主干管设计没作，山峪冲沟不能作为挖方的回填场地。U形山头大量的挖方要运走，不能就地回填，要制定安全施工、文明施工的规则，三方均互相监督执行。挖填价格取土弃土可优化（5）土方工程量 1）土方量计算 2）土方平衡 3）场地平整设计标高的优化 4）取土点和弃土点 土方工程平衡表 土方平衡问题要三方（甲方、设计方、施工方）协商解决。 土方允许的差额范围不可能绝对平衡。 设计调整中的问题: 虽然没敢动道路位置，但道路标高做

17、了较大的调整，后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。 设计地下室，留出空间，减少土方回填量。地下车库土方量对场地标高的影响。 适当抬高场地台阶的标高。 做水景：就要特别注意每一分期范围内的土方平衡，有时场地平均标高的确定往往要多次演算以求得土方平衡的最优。 在低密度别墅区中，设计中往往都要引入水系形成岛屿形成卖点，而一块整体的城市地块内做水会引起大面积的土方填挖，这时候土方平衡显得特别关键。 在平原地区，如果不做水系的话，往往建筑基槽余土会造成土方剩余。如果景观堆山不足以消化这些土方的话，做水就显得特别需要。标高的系施工中工期长统性返工多周围关系市政衔接成本上升取取土土点点实

18、实例例2727：河河北北某某开开发发区区 弃土点 有些土不能回填，无法使用，并且不适宜改造。如垃圾、稻田、水塘、鱼塘等不适当的土壤类型。 直接费用：数量、运距。 互换土方。 土壤改良：清除淤泥、清理废墟、根系、岩石等。 分清土方和石方，价格不同。 实例28：古代疏浚西湖的葑草湖泥堆放 实例29：安康锦绣花园小区的弃土利用 土方调配 土方的二次倒运。 二次开挖： 挖一次，回填一次，破坏了地表的稳定性，影响到修路、植树、挡土墙等。 施工设计为动态控制，随时返回施工现场的信息，设计应根据返回的信息及时调整，设计的挖填范围线及边坡放坡值，建设方和设计方应随时监督控制施工单位，不允许施工单位任意超挖超填

19、或加大工作药量。 土方中牵涉与预算的关系 规划阶段应做出大体的土方图。 实例30：安康望江小区土方的优化设计 随着设计阶段的不断深入，甲方的建设条件和设计意图会不断的变化调整，总平面竖向道路也随着设计条件的变化而变化。道路及组团关系、建筑单体、综合管线、山地的竖向处理、排水排洪防洪等若没有深入细致地作技术设计，前期所做的一切工作因不能符合甲方不断变化和调整的要求或设计，将与现场实际情况不符，都会对总平面图提出修改和调整设计。总平面及竖向道路设计的条件不成熟，关系没有大致稳定时场地粗平土图仓促地大范围设计，大面积开挖施工是要出工程质量问题和工程经济问题的。 实例31：仓促发粗平土图实例32：仓促

20、发粗平土图 （6）场地排雨水 平坦场地特别难做，城市管网位置高，场地排水的代价大。沿海城市围海造地。 要求：要及时迅速排走雨水和污水，确保场地的安全、可靠、稳定。 如何经济合理？ 分析场地排水坡度流向、方案时要考虑排水管线的走向。 平坦场地的排水问题和难度，在方案设计时就要充分考虑周全，比山地更加重要。总图全面发展考虑，省了，或就集中，全部场地有2/3是重力自流排水，另外1/3要设置污水泵站。 最好不要设污水提升设施。这使场地排水设计最难解决。不行的话，可以在场地上垫土。 在平坦场地上，因为其面积很大，如果动一动设计标高，土方就陡然增加很大。即使是510cm，也不得了。 实例33：重庆龙湖节省

21、污水处理设施 所有地下管网资料收齐，总图自选最低点，将场地污水排除。省了建泵站的钱。 建筑物四周的标高关系必须与场地标高相吻合，山地或大片区搞开发建设时，建筑单体设计必需适应场地地形，不能让场地和小区道路去适应不同的建筑单体，不然会造成整个工程设计中各专业无休止的返工、修改，造成工程直接经济损失和工期损失。4、场地管线综合设计成本控制 重要性：保证场地形成一个有机整体。方案能实施下去。 道路长度决定了管线敷设，管线长度可以优化。 现状：水道专业代替总图进行管线综合。路通、水不通；水通，路不通；水通、路通，仅总图排水才做得到。 （1）与各个专业配合做好准备工作 搜集汇总市政管线资料，城市主干管与

22、小区的交口的坐标、标高、管径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。如果规划局给定的污水排放接口比较高，场地排水就用不上。开发商有的也马虎，要了一个高的接口。 汇总建筑物和挡土墙基础，如锚杆长度。 挡土墙穿管的预设。 场地景观设计标高及位置的协调配合。 在总平面图上标注建筑物、商铺四周的场地标高等。 （2）设计难度 坡地场地管道通廊较窄，综合管线布置困难，管网投资增高。管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来。坡地场地道路经常转向，当设置超高后，积水点变化，水道专业不知道。雨水口位置要准确而不浪费，有效解决问题。 挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。 （3）设计要求 各种管线布置（协调各个专业）； 再将推荐方案作综合管线图布置，作综合管线文字说明； 进管线的可行性分析，综合考虑各种管线的设置。考虑管线综合走向、市政管线最低点。 充分考虑管道通廊的预留。 汇水面积均匀分配，管线大小比较适中。管线应尽量布置在挖方区方可节省埋设时开挖的石方工程量。 坡地场地的竖向设计上要设置挡土墙和边坡来，这些构筑物要占地，高差越大占地越宽，结构厚度也越大。因为主要的场地上要建住宅，这些构筑物只好布置在