土地估价风险防范与质量控制

1、土地估价风险防范与质量控制一、引言我国土地估价涉及的经济领域比较广泛，如土地使用权的一级出让、二级市场转让、征收、拍卖处置、交换、租赁、入股、 抵押、典当、保险、课税、承包经营、股份制改组、合并、分割、 破产清算、清产核资及投资决策等领。 土地估价过程中某些失误 而带来的估价风险，可能会影响机构的未来生存与发展，而且估价风险的承担者不仅是估价机构和估价师，还可能会涉及政府和 土地的利益相关者，涉及面较广。基于此，本文从评估实践角度，分析引起估价风险的外部及 内部原因，提出一些实用性较强的风险防范对策，供同行人士参 考。二、土地估价风险来源及形成原因土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象

2、评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。按其来源，一般可分为外部风险和内部风险两类。（一）外部风险外部风险是土地评估机构和土地估价师不能直接控制的，但又可能导致估价结果发生重大偏差或错误的风险，主要包括法律 法规欠缺、行业评估准则制定工作滞后、土地市场非完全竞争、 经济和政策变化等方面。业界对于评估外部风险的研究比较多， 在此只就经济、政策变化带来的风险进行重点分析。经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。 若经济形 势在短期内变动较大， 将会使土地估价结果与市场价格产生较大 偏离，

3、可能会对社会经济稳定产生不利影响， 甚至直接给某一经 济主体带来经济上的巨大损失。土地市场价格除了受经济形势变化的影响， 还会受政策变化 的影响， 而且政策变化也是难以预期的， 任何一项政策的变动都 必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响， 这些将极大 地影响土地成交量和成交价格， 如果估价师对市场现状及前景把 握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会 考验估价师对政策的解读能力及技术实力。（二）内部风险内部风险是土地估价机构和估价师能够防范的风险， 取决于 企业内部管理制度和报告质量监控流程的完善程度， 以及土地估 价师的专业水准和职业道德水平的高低。从评估实践角度来看

4、， 内部风险的形成原因主要有以下几方面：1. 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险根据美国评估准则（USPAP “专业胜任能力规则”： 在承报评估业务前或形成评估业务协议前， 评估师应当恰当明确 所要解决的问题， 具有能够胜任该项业务的相应专业知识和经验或采用一些替代措施。我们可以借鉴美国评估准则上的规定，反思以往在承接 业务中存在的一些问题。 一般来说， 不同的土地估价机构主攻的 业务领域各有不同， 估价师的专业背景差异也较大， 并非所有业 务类型都有能力处理， 如果缺乏与某些项目相关的专业知识和经 验可能会导致不恰当或不正确的估价结果。 因此， 土地估价机构 和土地估价师应在充分了

5、解估价项目实际情况及评估技术要求 的基础上， 分析自身可支配的外部和内部技术资源， 再决定是否 承接该项业务， 以避免因超越自身专业胜任能力承接业务而带来 不必要的风险。2. 评估技术失误产生的风险 评估技术失误主要体现在评估参数取值不当， 估价方法选取 错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。（1）评估参数取值不当带来的风险 目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、 房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数 等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估 价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。（2）估价方法选取错误带来的风险 土地估价师未能执行

6、城镇土地估价规程相关规定，并结 合土地的合法性、 规划用途、 估价目的及业务需求等合理选取估 价方法， 或者部分估价师为迎合客户的要求， 在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法， 而选取不合适的方法， 以达到高评或低 估的目的，从而带来风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险 土地估价报告描述不完善， 未对估价对象的评估设定条件和 既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明， 未列出影响自身 权益的保护性条款等， 也可能会给估价机构和估价师带来意想不 到的风险。3. 欠缺评估基础资料带来的风险 土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成 本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪

7、一种方法， 都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时， 是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确 的重要保障。4. 土地既有的瑕疵及权属资料不完整带来的风险 部分用地由于历史原因会存在一些瑕疵， 比如因城市规划调 整，原批准用途已不适合现时的发展方向； 用地报批手续不完善； 未办理国有土地使用权证； 规划报建手续未完成， 经济指标尚不 明确； 地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收补偿； 地上有停建 工程等问题。 估价师如果与委托方的沟通不到位， 对用地的历史 背景和既有瑕疵了解不足， 对影响地价水平的各项因素考虑不周 全，或者未能选择最合适的估价方法和技术思路， 都可

8、能会导致 估价风险的发生。5. 委托方提供虚假材料带来的风险 土地评估涉及的资料比较多，诸如建设用地规划许可证 及规划红线图、 土地出让合同及相关补充协议、缴纳出让金 的发票、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建 筑功能指标明细表、建设工程审核书、建筑施工图、建 筑工程施工许可证 、其它相关政府批文及项目可行性研究报告 等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的 核对，在确认复印件与原件相符后， 要求委托方在复印件上加盖 公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假， 误导估价师作出错误的价值判断。 三、土地估价的风险防 范及质量控制对策土地估价机构和土地估价师经常接

9、触纷繁复杂的估价事务， 应注重内外兼修，提高对经济及政策环境变化的判断分析能力， 加强对外合作交流， 提升机构的美誉度和影响力， 从而增强企业 抵御外部风险的能力； 通过加强企业内部管理， 加大信息化建设 力度，树立估价师的风险意识和职业道德观， 建立专家顾问团队 作强大的技术后盾， 建立评估风险保险制度等方式， 从内部控制 执业风险的发生。 结合评估实践经验， 以下对部分实用性较强的 风险防范对策进行重点分析。（一） 加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会 的沟通联系土地估价是一项技术性相当强的工作，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，估价机构应加强与大 专院校的合

10、作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系， 以便估 价师了解行业技术发展现状， 及时更新自己的知识结构， 以适应 社会和行业发展的需要。（二）注重企业宣传，提升机构的美誉度和影响力 土地估价机构由于历史定位、 行业敏感性较强等原因， 往往 不注重企业宣传。 土地估价机构作为社会经济中的一分子， 不仅 要学会适时地进行企业宣传， 还应追求自身效益和社会效益的有 机结合，提高企业对社会和行业发展的贡献度以及在社会和行业 中的美誉度，使企业拥有持久的生命力。（三）加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度1. 建立现代化的、规范的企业管理制度 土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小 作坊生产

11、方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建 立公章管理制度； 规范估价业务合同格式和内容； 制定合理的估 价业务承接流程， 由资深估价师对业务进行甄选和把关， 并根据 各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目； 制定针对大型 的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。另外，土地估价行业属于高风险行业， 机构和估价师的责任 重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、 上法庭质证甚至被起诉， 因些， 建立规范的档案管理制度尤为重 要。2. 建立健全的质量控制体系 土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设， 建立一套 完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作

12、流程、 评估项目审核制度、 风险评估制度等， 最大限度地保护本机构和 估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体 系里最关键的部分。规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、 现场勘 察、资料收集、 具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进 行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。 根据 行业管理相关规定， 估价机构应制定严格的土地估价报告三审制 度，明确各级审核权限、 各级审核人、 审核内容范围及审核标准， 提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。土地估价报告审核流程设置模式

13、如下： 一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审； 二级审核：高级估价师或项目经理二核； 三级审核：总估价师三审。3. 加大信息化建设力度，提升企业竞争力 土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高， 为实现企 业管理的科学化和精细化， 应增加办公自动化平台和信息数据库 的资金投入， 建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台， 提高工作效率， 并实现企业内部信息和数据的共享， 提倡无纸化绿色 办公，提升企业的竞争力。（四）树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业 技能和综合素质土地估价机构应加强对估价师的日常管理、 培训和监督， 树 立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正 地执业， 为客户保守商业秘密， 并以违法违规的估价机构和估价 师其人其事为反面教材对估价师进行教育， 对拒收客户红包的估 价师进行表彰。 另外， 还可以通过组织估价师参加行业继续教育 培训、 外聘专家进行专项技术培训、 内部举办技术研讨会等多种 形式，提升