物业公司全套作业指导流程、作业指导书

1、工程维修专项文件发布日期：2012年10月1日 实施日期：2012年10月15日 目 录第一部分 审批页 3第二部分 工程维保授权委托书 4零星工程授权书 6第三部分 远见小区工程维保沟通机制 7第四部分 维保工作实施办法 8第五部分 维保工作实施细则 10第六部分 工程维修程序15第七部分 零星工程批复流程图16附件一 付款审批表17附件二 零星工程修缮协议书18附件三 工程质量保修协议书21附件四 维修资金分配计划表24工作申请审批表 项目名称： 编号：申 请 主 题关于远见小区维修工作实施方案申 请 部 门和创远见物业事务部申 请 日 期年 月 日申 请 人辛亚林回 复 时 间年 月 日

2、内 容：为使远见小区维保工作有序进行，内部流程更通畅，能及时、高效的处理问题，同时也能促进施工方维保意识、提高客户满意指数，我部门根据项目实际情况制定此方案。请领导审批！申请部门负责人：集团职能部门：会签成本部财务部 部审核分管副总常务副总审批总经理董事长申请表备存和送达原件备存部门复印件送达部门 工程维保授权委托书致： （工程承包商） 河北和创远见物业服务有限公司，是根据中华人民共和国法律成立并有效存续的公司。为了优质高效地响应客户对于工程返修的诉求，理顺本公司所开发物业的工程返修程序，根据本公司作出的决定并依据本文件，谨郑重授权河北和创远见物业服务有限公司（以下简称和创远见物业公司），办理

3、如下事宜：以本公司名义，全权负责管理本公司开发建设范围内建筑工程项目的质量保修后续工作，并以本公司的名义具体处理以下工作内容： 1、管理总包商/分包商/供应商（以下简称“承包商”）的工程保修期间的工程（设备）维修事宜，属于本专业保修范围与保修期限的项目，承包商应当在接到和创远见物业公司的保修通知之时起，按照该项目规定的维修时限及时安排上门维修，并自行承担维修费用。2、管理承包商的工程维修效果（1）承包商在报告工程维修完成之后，和创远见物业公司将按照相关合约和国家相关规范负责组织维修效果的验收，并出具验收单。若验收不通过，则承包商须按照验收单上的整改意见，继续组织维修，直至验收通过。（2）对于涉

4、及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包商实施保修。（3）质量保修完成后，由开发公司组织创远见物业公司与承包商共同验收。3、参与管理维修费用（1）若承包商未按规定的时限响应维修通知，或者在规定的时限内未能按照约定和国家相关规范达成维修效果，则和创远见物业公司有权自行组织维修，其维修费用按实际发生费用编制预算一式三份，分别送达至开发公司和承包商，开发公司可直接从承包商的工程质保金中扣除支付给和创远见物业公司或指定的维修单位。（2）参与承包商的工程费用结算环节。在开发

5、公司与承包商在质保期满后进行工程结算时，和创远见物业公司有权参与结算环节，将其在结算前实际发生的工程维修费用从承包商的质保金中扣除。本公司郑重声明：对于河北和创远见物业服务有限公司在本公司上述授权范围内的一切经营、管理活动所产生的后果，本公司愿承担法律责任；对于河北和创远见物业服务有限公司超越上述授权所从事的民事行为，除本公司明确以书面形式确认外，本公司概不承担任何法律责任。本授权书经本公司法定代表人签署并加盖本公司公章后生效，复印有效。有效期：本授权委托撤销前有效。本公司有权随时撤销本委托。（本页以下无正文）公司：（盖章）公司代表签字：签署日期：授 权 书授权远见小区零星返修工程单项总额在5

6、000元以下（含5000元）由和创远见物业公司李安平总经理审批后可直接付款。超出此限由物业公司按流程进行申报。工程的组织实施、监管、验收由和创远见物业公司负责。执行过程受我方监督。本授权书经本公司法定代表人签署并加盖本公司公章后生效，复印有效。有效期：本授权委托撤销前有效。本公司有权随时撤销本委托。（本页以下无正文）公司：（盖章）授权人签署签署日期： 远见小区工程维保沟通机制1、对于一般性问题，由和创远见物业房修技术人员联系施工维保单位进行现场处理。2、对于有争议的问题或疑难问题，由和创集团地产工程管理中心与维保单位进行有效沟通，具体事宜跟进由物业事务部进行负责。3、对于所发生的重大问题，由物

7、业公司、地产公司、维保单位进行沟通，以专题会形式协商解决，以示重视并缓和矛盾。4、在维修过程中，物业相关人员参与其中，由物业事务部与聚和公司人员对接，共同处理维修问题；问题处理维修完毕后，由业主、物业代表验收签字确认，完成移交。组织保障与工作对接人聚和地产对接负责人 ：刘应发和地产业务对接人 ：王晓飞远见物业对接负责人 ：李安平见物业业务对接人 ：辛亚林远见小区维修工作实施办法和创远见物业事务部自成立以来，就承接项目遗留问题进行梳理归纳、个案分析、流程培训，培养房修专业技能和协调能力。在人员

8、不足、工作量大的情况下，主导思想以预防为主，避免新的重大、群体事件的发生，先易后难、高效优质的满足客户就房屋工程维修方面的合理诉求。由于部分维保单位配合力度欠佳甚至不配合，加之物业公司目前没有相应签约的第三方零星工程合作方和专项可用资金，维保工作一直处于被动局面，为使维保工作有序进行，内部流程更通畅，及时、高效的处理问题，同时也为促进施工方维保意识，根据目前状况特设立本实施管理办法。一、物业公司设立远见小区维修专用资金账户，专项资金金额暂定为195万元，先期拨付20万元，余额不足及时申请拨付，该资金适用情况如下（目前需资金协调支持事项见附件四）：1、无法界定责任方且情况紧急，需事后进行鉴定的；

9、2、存在设计缺陷，确实对业主生活造成重大影响的；3、发生紧急事件，需要紧急支付赔偿的； 4、原施工单位在规定时间内不予配合维修或维修达不到规范要求的；5、原施工单位认可，但无维修人员和资金的；6、原施工单位已无工程款或质保金的；7、原施工单位无法进行有效联系的；8、公司领导特别安排的维修项目；9，零星工程工程款支付；以上各项内容所垫付的资金，如原施工单位有质保金的，由财务根据付款审批单自动扣款；如原施工单位无质保金的，物业公司将相关文件及证据资料交由地产审批；因存在设计缺陷，确实对业主生活造成重大影响的，经鉴定后由地产公司先行支付，再追究相关单位的责任。 为了与各方保持良好的合作关系，进行更有

10、效的沟通，每月在此专项资金中申请3000元作为业务协调费。二、工程维修用款审批流程，根据维修所需资金数额分级设立签批权限，保证维修资金及时到位，提高处理问题的时效性。具体签批流程：物业事务部提出申请物业负责人签字地产相关部门会签地产分管总经理审核总裁审批董事长审批备注：1、地产成本合约部重点核查原施工单位是否有质保金，以及相关成本预算。2、单项工作用款审批权限划分：5000元以下(含5000元)由物业公司总经理审批即可；5000元以上由物业公司申报，3万元以下（含3万元）签至分管总经理；3万元以上、10万元以下（含10万元）签至总裁；10万元以上的由董事长决定；3、业务协调费由分管总经理审批；

11、4、如遇紧急情况（例如：供电、供水、燃气、电梯故障等），特事特办，由公司高层电话通知相关人员及时处理，相关文件延后审批；5、付款审批表附相关资料完成审批程序后，即可生效、付款。（付款审批表见附件一）三、第三方维修单位管理办法暂定由“ ”作为第三方维修单位，我方与其签订零星工程修缮协议书，并按照协议书内容对施工方进行有效管理，按期支付工程款。四、零星工程修缮协议书（见附件二）五、零星工程定义、内容1，零星工程的定义：在原承包方无法满足工程维修的前提下，为满足客户工程修缮诉求、公共设施设备功能完好而需要请第三方进行修缮改造作业且涉及工程款项较小的单项工程。2零星工程的内容：a，工程竣工验收后为完善

12、、为补充原设计缺陷，需要对局部进行调整，以满足美观、适用等功能所产生的工程项目；b，因施工、安装缺陷原承建商在保修期内不及时履行保修义务而又急需对工程进行返修，需速另请施工单位进行修复的维修工程；c，工程保修期满后，设计、施工、安装、供货、绿化、景观等出现缺陷需要局部整改的工程项目；d， 庆典、突击检查、参观、突发事故等引起不可预见的工程项目调整工程；六、维保业务、证据、资料物业事务部负责收集、整理，建档。远见小区维修工作实施细则1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2. 适用范围适用于聚和置地开发的所有

13、工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3. 职责3.1. 物业公司负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。3.2. 地产工程管理中心确保项目达到交付标准；负责房屋交付前工程保修工作的统一安排、协调和物业交接；自房屋交付之日起，安排专职工程师配合物业集中入住整改；在保修期内配合物业公司进行工程保修。3.3.物业事务部负责各服务中心工程保修工作的对接；行使物业公司与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。 4. 术语和定义4.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商

14、对业主的保修期为房屋交付日起按国家规定的期限。4.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。4.3.房修工程师：指物业公司事务部房屋保修管理的专职工程师。4.4.地产工程师：指地产项目部派出，配合项目物业管理部处理房屋保修期内房屋质量问题的工程师。5.项目集中交付阶段5.1. 项目集中交付阶段保修工作定义：指集中入住之日起三个月之内，因房屋质量引起的维修整改、投诉处理、索赔谈判、协调、档案记录等保修管理工作。5.2. 项目集中交付阶段保修工作操作流程5.2.1. 维修期限：土建、安装项目7天；进户门维修15天、调换30天；调换玻璃25天；铝合金门窗五金件等7天。5.2.2. 物业事务

15、部配备专职质量检查人员，负责对完成整改后的房屋百分之百复查验收。全装修房的配备质量检查人员另计。5.2.3. 集中入住之日起三个月之内，地产工程师全日在物业服务中心上班，直接接受物业事务经理管理。5.2.4.房修工程师负责在入住当日将所有业户“验房问题整改通知单”分类汇总，与地产工程师共同审核整改内容、确定整改完成日期、并与业主沟通确认签名。5.2.5.保修单位按“验房问题整改通知单”上的整改限期及时落实整改，完成整改、自查合格后向客户、物业提交报验单。5.2.6.房修工程师组织100复查验收。复验合格的，房修工程师及时通知业主检验、业主确认签字后相关资料存档。5.2.7.整改限期内没有完成整

16、改，或报验后验收合格率低于80的，对保修单位按200元/每条问题予以处罚；若同一问题二次整改仍不合格的，按500元/每条问题进行处罚；所有处罚需地产工程师核实并签字后方可执行。5.2.8. 保修单位没有按整改限期要求及时整改或报验后验收不合格、可能会涉及引发投诉、事态扩展的，房修工程师及时知会事务管理部经理和地产工程师，并继续跟踪、督促完成整改。6.项目保修阶段6.1. 项目保修阶段工作定义：指集中入住三个月后至房屋保修期限内，物业公司承接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。6.2. 项目保修阶段保修工作操作流程6.2.1.房修工程师接

17、到业主报修，认真解答业主询问，作好记录并填写报修单。 会同保修单位、业主到现场查看，确定质量问题性质，进行协调处理。a. 判断质量问题避免含糊，避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。b. 维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。c. 较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。d. 属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修执行。6.2.2.

18、对于正在装修或已装修完成房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在维修过程中予以监督。6.2.3.房修工程师必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。6.2.4.事务管理部每月25日前向物业公司上报工程质量保修记录表、每月2日前上报房修工作月报，及时整理维修资料并存档备查。 附房修工作月报样表6.2.5.按维修回访制度进行房修回访，处理有关事项，回访记录存档；6.2.6.除河北（石家庄）新建住宅质量保证书外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。6.2.7.维保单位不得私自将维修费用直接赔付

19、给业主，让业主自己维修。6.2.8.防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。7.地产与物业公司职能7.1.地产签订新项目施工总承包合同时，明确交付后总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和督导，物业公司有权对保修单位的服务质量进行评估和扣罚。7.2.地产公司、物业公司、保修单位签订三方保修协议。政府质监部门验收合格签章之日起至房屋交付之间保修期的延期差额，由地产公司承担。附：三方保修协议书样本 7.3. 物业公司配置房修工程师，以10万平米为基准，第一年配4人，第二年至第五年配2人，确保项目保修管理工作的正常开展。7.4. 物业事务部牵头负责质量问题保修的补偿谈判，确定

20、补偿、维修方法、善后处理。一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。7.5. 重大质量问题（裂缝、渗漏）保修的补偿、实际损失超过维修费10的（需有有关证明），应提交地产公司确定。7.6.物业公司事务部负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立房修档案资料库。7.7.在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报事务部经理，重大问题抄报地产公司。7.8.物业公司负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位

21、违反保修协议规定、或无法及时保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。8. 房修工程师岗位职责8.1.负责管理区域内的房修工作；8.2.负责进行小区住宅有关图纸、资料的收集管理，提供技术支持；8.3.负责管理区域内房屋维修的报修接单、现场确诊，与业主及施工单位协调、处理业主投诉，作好协调记录，落实维修事宜；8.4负责管理区域内房修外委施工单位的施工管理。做好工程预算、设计审核、质量检查、安全管理、竣工验收、业主确认及房修档案工作；8.5负责管理区域内公建部位土建部分的报修接单、确认、签收，安排维修人员进行公建维修，督导维修人员进行巡视记录，遵守维修操作规程；8.6监督指导

22、维修人员的日常维修、服务质量工作，做好维修回访；8.7负责对管理区域内施工工地和临时施工单位的管理及突发事件处理；8.8负责及时上报房修月报表、保修统计表；8.9完成领导交办的其它工作。9.物业公司房修师岗位职责9.1服从物业事务经理的管理，配合完成入住期间验房问题的整改、，投诉处理、索赔谈判等房屋保修工作。9.2负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和时间。9.3负责与地产工程师就相关事宜的协调沟通。 10交付后设计变更工作流程10.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操

23、作管理。10.2房修工程师接到业主报修后，上门检查如确属设计存在问题的，填写房屋报修（整改）登记表报事务管理部，由事务管理部与地产公司联系。10.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响使用功能和物业管理的，由物业事务管理部汇总相关情况，提出意见上报地产公司协调处理。10.4房修工程师陪同地产设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，物业事务部安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。11. 保修单位违反保修协议，物业公司直接委托其它专业施工单位修缮的前提条件 11.1保修期间，如保修单位的保修质量及服务不能满足物业公司（保修协议）要求，物业公司有权直

24、接委托其它专业施工单位修缮，维修的费用及有关赔偿由地产先行垫付。11.2经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，物业公司有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用由地产先行垫付。11.3渗漏、墙面裂缝等质量问题，维修后的保修期为1年（地产在新项目签订施工总承包合同时明确）；11.3.1维修后的保修期内发生返修，由保修单位承担责任；保修单位拒绝维修，物业有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由保修单位承担。11.4急修项目11.4.1渗水、漏水；给排水、供电设施、线路；燃气等紧急故障（如上水管爆裂；层漏；门窗渗漏；屋面漏水；漏、断电；空调、热水炉等）影响业主正常生活的

25、情况，物业事务部应在第一时间内通知保修单位。在通知保修单位的同时，有权根据实际情况直接委托其它专业施工单位进行应急抢修。11.4.2抢修项目如属原房屋施工质量问题，抢修费用及相关损失费用由保修单位无条件承担，地产先行垫付，后在保修金中扣除。11.4.3影响业主正常生活的急修项目，保修单位须在接到通知4小时内赶到现场并于6小时内完成维修；保修单位接到通知不予答复或在约定时间内，不能赶到现场维修的，物业有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用由地产先行垫付，后在保修单位保修金中扣除。11.5一般保修项目11.5.1物业公司以传真、挂号邮寄或当面递交签收的方式通知保修单位签收维修整改通知，要求

26、保修单位在24小时内给予回复；11.5.2保修单位在接到物业公司保修通知之时起，无论保修单位有什么原因，24小时内不予回复并赶到现场组织维修的，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用由地产先行垫付，后期地产在保修单位质保金中扣除。11.5.3一时不能判定责任归属的维修项目，保修单位应服从物业公司的安排，先行组织维修，不得推诿。否则，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮，相关损失费用由地产先行垫付，但此费用保修单位无条件承担，在保修金中扣除；11.5.4一时未判定责任归属的维修项目，保修单位先行维修中，经物业公司、地产公司和保修单位三方最终确认，非保修单位原施工质量问题造成，

27、则给以签证，按实结算。12. 房屋保修扣款流程12.1物业管理部注意保存维修整改通知底单、挂号信凭证、电话记录单等书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据；12.2物业公司直接委托其它施工单位修缮，签发知会书面报地产公司审核、备案。维修总额（含维修补偿）高于5000元的，需同时附报维修方案；12.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。12.4物业事务部在每季度第一个月15日前上报上季度的维修结算审批表（采用物业格式），按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表，经事务部经理审核、总经理审批签字后，交报地产领导审批结算。扣款知会 hcyj-zy-gc-43-7项目工程结算审

28、批表 hcyj-zy-gc-43-8房屋保修扣款通知单 hcyj-zy-gc-43-9远见小区维修程序根据业主和物业公司人员所反映的问题，将维修内容划分为户内和公共区域两个部分，分别逐步填制户内和公共区域单项维修工作会签单（表单附后）。具体维修程序分为以下四步：1、责任鉴定；2、制定维修方案；3、验收结果；4、签字确认。业主、施工单位、物业、聚和地产四方代表相互配合，根据表单要求认真检查，详细填写并签字确认，经验收合格、已到维保期限的单项项目，视为已履行完维保职责，自签字之日起转由物业行使职责。零星工程批复授权流程5000元以下（含5000元）由物业总经理审批即可物业总经理地产成本审核物业事务

29、部申报5000元以上3万元以下（含3万）的批复物业事务部申报地产工程师确认、成本财务审核物业总经理审批地产常务总经理核准执行地产总经理物业总经理地产工程师确认成本财务核算物业事务部申报3万元以上10万元以下（含10万）的批复物业事务部申报地产工程师确认、成本财务审核物业总经理审批地产常务总经理审批总裁核准执行地产总经理物业总经理地产工程师确认成本财务核算物业事务部申报总裁10万元以上批复物业事务部申报地产工程师确认、成本财务审核物业总经理审批地产常务总经理审批总裁审批董事长核准执行地产总经理物业总经理地产工程师确认成本财务核算物业事务部申报总裁董事长附件一付 款 审 批 表 项目名称： 合同金

30、额 万元收款单位已付金额 万元财务审核 万元审核人本次付款 万元财务审核 万元主办部门主 办 人呈报时间 年 月 日付款方式 （转账/电汇/现金/其他） 内 容: 事务负责人：物业总经理：审核成本部财务部 部分管副总审批总经理 董事长备注：单项工作审批权限划分：5000元以下（含5000元）签至物业总经理；5000元以上3万元以下（含3万元）签至分管常务总经理；3万元以上10万元以下（含10万元）签至总裁；10万以上的由董事长决定；业务协调费由分管常务总经理审批。 财 务 回 执 单 回执时间： 年 月 日项目名称合同名称已付金额 万元收款单位 本次付款 万元回执单送达部门 附件二零星工程修缮

31、协议书 甲方（全称）：河北和创远见物业服务有限公司 乙方（全称）： 甲方、乙方根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，经协商一致，对 住宅 工程签订工程质量修缮协议书。一、零星工程修缮范围和内容 工程范围及通知：单体、室外的零星修缮工程以及质量返修工程，以甲方的电话通知、书面通知、数据电文为准。甲方电话通知的，双方应补制生成书面通知；甲方书面通知的，乙方应在书面通知上签收；甲方以数据电文形式传递的，以甲方向乙方指定的特定系统传递的时间为准。1、渗水、漏水、给排水、带电设施及线路出现故障等影响住户正常生活的项目，在甲方通知后4小时内赶到现场并于6小时完成维修，特

32、殊情况除外。2、发生紧急抢修的，乙方在接到修缮通知后，应在合理的时间内立即到达事故现场抢修。 3、其他维修项目乙方须在甲方通知（含电话、书面）后24小时内赶到现场，并于到场之日起二日内完成通知所涉及之保修、维修项目。4、每个维修项目完成后，经业主或物业、甲方代表验收并签字认可后，视为该维修项目完成。该维修项目在保修期届满之日起六个月内再次出现同一缺陷的，乙方负有无偿修缮义务。5、修缮工程完成后，乙方负责将施工现场清理干净；修缮过程中给业主、其他第三人或自身造成人身、财产损害的，乙方应承担全部赔偿责任和法律责任。修缮过程中由于乙方技术、流程、规范等原因造成修缮部位以外的物体、设施并发、新发质量问

33、题或其他缺陷的，乙方负有无偿修缮义务，并承担全部赔偿责任和法律责任。6、对有可能导致地基基础、主体结构安全的修缮工程，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出修缮方案，乙方实施。7、乙方应按本协议约定的时间内到场修缮，修缮完成后须经甲方主管人员书面验收合格后方可撤离修缮工区。乙方未按协议约定的时间内到场修缮，或修缮未完，未经甲方主管人员批准离场，视为违约，每发生一次，乙方向甲方支付违约金1000元/次。 二、安全措施和责任乙方严格遵守操作规程，在施工过程中强化安全意识并采取行之有效的安全防范措施，否则，一旦发生安全事故，造成的损失

34、及相关费用由乙方全部承担，甲方不承担任何责任。三、质量保修期 本修缮工程的质量保修期，自修缮工程竣工合格之日起计算。乙方在修缮质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工方合同约定的所有施工承包范围内工程质量的修缮责任。1、屋面防水工程、卫生间、阳台和外墙的防渗漏（包括台风、暴雨等自然条件下的影响）自维修完毕、验收合格起为5年；2、安装和装修工程，为2年；3、其他项目的保修期为2年。四、结算方式1、工程量按甲方出具的修缮任务单计算；价款由甲乙双方商定。 2、甲乙双方根据修缮任务单结合现场实际情况确定工程量，商定工程造价。遇抢修项目乙方边施工边确定工程量，商定工程造价。五

35、、付款方式1、修缮工程竣工验收合格后，依照上述结算方式的约定，每月结算一次，结算完成后10个工作日内支付修缮工程款。2、每次付款时，乙方必须提供正式的合格发票，否则甲方不予支付工程款。若发现一次假发票罚款人民币1万元。六、其它双方约定的其它工程质量保修事项： 七、合同签订后，乙方应将修缮联络人的姓名、负责人、联系人、数据电文接收系统书面报送给甲方备案。上述备案内容发生变更的，乙方必须及时变更备案。乙方未及时变更备案的，应承担联络不畅的法律后果。八、本协议书自上述双方共同签署后生效；本协议书一式四份，双方各两份。九、如因履行本协议引发纠纷的，由上述双方协商解决，解决不成的，任何一方可向甲方所在地

36、人民法院提起诉讼。 甲方(公章)： 乙方（公章）： 法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 年 月 日附件三工程质量保修协议书发包方（全称）：河北和创远见物业服务有限公司承包方（全称）： 发包方、承包方根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例和房屋建筑工程质量保修办法，经协商一致，对 工程 签订工程质量保修书。 一、工程质量保修范围和内容1、承包方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工方合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。2、凡属于承包方原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，即由于承包方维修造成业主的相关损失，均属于承包方保修责任范围；不属于

37、承包方责任，但是经由双方协商由承包方施工的，承包方应配合维修，费用由责任方承担。二、质量保修期双方根据建设工程质量管理条例及相关规定，约定本工程的质量保修期的工程已通过验收，完善整改意见并正式移交发包方，双方在移交书上签字之日起计算，保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的（50年、70年、100年）的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间、厨房、阳台和外墙的防渗漏（包括台风、暴雨等自然条件下的影响）为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；4、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程，为2年；5、供热及制供冷系统为2个采暖期、供冷

38、期；6、其他项目的保修期为2年。三、质量保修责任1、保修期的头六个月内，承包方应派足够的维修和管理人员常驻现场负责维修工作，认真履行保修责任，做到服务周到，随叫随到，此后应在发包方通知2小时内赶到现场进行维修，履行保修义务，保证维修的质量及效果。发生紧急抢修事故的，承包方在接到事故通知后，应当在30分钟内到达事故现场进行抢修。2、承包方在维修过程中，需要更换零部件的必须使用符合国家质量标准、有检验合格证书的。如因业主使用不当造成零部件损坏的，由承包方向业主当面说明情况，维修单注明，双方认可，协商更换；承包方购买发包方指定的及发包方提供的产品、材料，承包方应严格按照发包方进场标准、要求执行，有监

39、管产品质量进场的权利和义务，需更换的，材料、人工等费用，由承包方承担；3、承包方郑重承诺：为维护业主的合法权益，承包方未能及时进场维修或不能维修或未能在发包方指定期限内维修完好或经过两次维修都未能修好的，发包方有权自行委托第三人进行维修。维修的价格以发包方与委托的第三人所签订的维修协议确定的价格为准。所有修复费用及赔偿费用及发包方加收的管理费（修复及赔偿费的15%），发包方有权从支付承包方的任何款项中扣除。上述承诺并不意味着减轻或解除承包方的任何法律责任。 4、承包方郑重承诺：由于承包方的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及发包方的损失均由承包方承担。承包方可以发包方的名义与相关

40、业主就维修事宜进行协商。承包方应在发包方通知相关费用的三日内向发包方支付，否则发包方另加15%的违约金从保修金中扣除，承包方应在接到发包方书面通知后三日内补齐保修金。本条约定补齐质保金条款，适用于承包方承建的所有建筑物及配套设施、公共设施。5、承包方每次维修完毕，应负责将施工现场清理干净并在完成后取得业主和发包方的验收签字，该维修项目在保修期届满之日起六个月内再次出现同一缺陷的，乙方负有无偿维修义务。 6、地基基础、主体结构已经出现或潜在着质量缺陷和安全隐患的，承包方应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，并及时采取安全防范措施；对有可能导致地基基础、主体结构安

41、全的维修工程，承包方应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，报请原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出维修方案后，方可实施。 7、在保修期内，因承包方原因导致工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，承包方应承担相应的经济与法律责任；如因房屋所有人、使用人或者第三方向发包方索赔而使发包方遭受损失的，发包方有权向承包方索赔。8、因承包方未按有关规定和合同约定及时履行保修义务而造成新的人身、财产损害的，承包方应承担相应的赔偿责任。9、质量保修完成后，由发包方组织验收。四、质量保修金的数额及支付方式质量保修金为工程结算总价的5%；质量保修金预留期间不计息。质量保修金的支付方

42、式为：1、保修期届满一年后，物业管理单位及发包方对工程质量无异议后30天内支付承包方工程质量保修金总价30%。2、保修期届满两年后，物业管理单位及发包方对工程质量无异议后30天内支付承包方工程质量保修金总价的40%。3、保修期满五年后，物业管理单位及发包方对工程质量无异议后30天内 进行保修金结算。发包方在收到完整的结算手续后支付承包方工程质量保修金总价30%。4、发包方在返还保修金时，有权将应由承包方承担但已由发包方垫付的款项从中直接予以抵扣，如保修金余额不足以抵扣，承包方须在接到发包方书面通知后10日内偿付发包方，否则，每逾期一日，承包方应按应付款项的万分之四向发包方支付滞纳金。五、保修程