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文档简介

1、未来写字楼产品的分类及发展 林洁 写字楼产品在未来发展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。随着市场化程度的升高以及客户所需 类型的细分,今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。 写字楼产品的细分趋势 随着市场化程度越来越高,客户的需求类型也将越来越多,写字楼产品在未来发展中 将出现从单一化走向多样化的趋势。 简单总结起来, 可以用下面的图表来表达这种日益分化 的趋势(图 1): 1. 档次细分 以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高,而对相对低端的乙级写字楼及丙级 写字楼的关注明显弱化。随着客户购买或租用能力的细分,今后对甲级、乙级、丙级 写字楼的关注度将会越来越高。近两年出现的住宅产

2、权写字楼,就是写字楼产品中的 中端产品细分化的表现。 2. 规模细分 随着客户规模的分化, 写字楼的规模也日渐分化, 可以总结出以下几种倾向: (1)“大”:大开间办公楼,独立形象写字楼,低密度办公楼。 (2)“大小通吃”:标准的核心筒式写字楼;很大的公司和很小的公司可以共享。 (3)“小”:小开间办公楼,孵化器。 3. 功能细分 ( 1)从住宅到办公的功能细分:从住宅到写字楼,从商业到写字楼中间有很多的 过渡,住宅向写字楼过渡有 SOHO 的形式,有住宅产权写字楼的形式,越靠近办公轴 则办公的比例越大而居住的比例越小,在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一 过渡类型的办公产品?在商住里面,

3、实际上仍然是以住宅为主体,办公功能只占据 30%-40% ,而新类型写字楼办公功能则占据 60%-70% 。这是一个值得探讨的产品类型。 ( 2)从商业到办公的功能细分:商业和办公之间现有的过渡类型是展示,可以偏 商,同时又不是纯粹的商业,随着功能的细分,将来会出现另一种更加偏向办公的新 的过渡类型“轻型办公” (图 2)。 在上述的细分产品类型中, “独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今 后一段时间内的热点,下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。 独立形象写字楼 1. 独立形象写字楼的特点 ( 1) 独立的临街形象:在主要道路上有足够的展示面。 ( 2) 冠名权:独立形象的写字楼是

4、公司一个大广告牌,因此都需要对物业也进 行冠名。 ( 3) 独立的交通:在内部有公司独立的交通而不需要与其他公司共享内部的交 通系统,保证了良好的专属化。 ( 4) 独栋的规模往往受到限制:标准的写字楼一般一栋四五万平方米,或者是 七八万方米,都是较大的体量,但是独立形象的写字楼是由单位购买,所以它的体量最 多为两万平方米。由于需要独立形象,标准层的面积往往较小,而核心筒的规模是难以 压缩的,因此可能会造成使用率降低。 国际投资大厦是伟业公司早期的一个项目,原方案是一个大体量的写字楼,最后的 现状是四栋的形式,每一栋的规模更小,同时它是共用一个大堂的,相对来说它也有一 个共用的部分,大堂这一部

5、分是连通在一起的。最终的销售状态也非常好。 2. 产品设计的几点考虑 1)“化整为组” :将一个单体纵向分为一组楼座,减小每个楼座的体量(图3)。 2)U 型布置最大限度利用沿街面(图 4)。 3)独立的楼群: 当项目占地足够时, 也可以考虑设计为更加独立楼群, 其交通、 大堂等完全都为专属化(图 5)。 图5 4)共享大堂:肃然独立形象写字楼的交通时独立的,但几个楼座仍可以公用一 个大堂,整个大堂的气势和档次能够得到充分的提升(图6)。 5)相邻楼座共用交通核:相邻楼座之间可以有疏散通道相连,这样可以减少使 用消防楼梯和核心筒面积,从而提高面积使用率(图 7)。 6)共用一个交通核:在单栋楼

6、规模过小的时候,两个楼联体可以共用一个核心 筒,也可以设置双电梯厅,保证每个楼的独立交通,同时交角增加凹槽,强化独立形象 图 8 )。 (7)水平划分:当项目北侧临街时,可以考虑将住宅和办公组成一个大的体量, 满足独立形象的要求,同时设置双大堂和双电梯厅,保证住宅和办公的独立交通,在沿 街面布置办公,形象好且不怕噪音干扰(图9)。 8)垂直划分:当办公体量较小而且项目本身是综合体时,可以考虑将住宅和办 公垂直叠在一起,这样可以形成一个较大的体量,在屋顶做冠名标志,同时设置双大堂 和双电梯厅,保证住宅和办公的独立交通(图10 图 11) 9)中端写字楼的独立形象处理: 对于中端写字楼而言, 由于

7、其体量进一步减少, 所以不适合往高处发展, 但却可以在水平方向上展开, 成为一个多核心筒的板楼, 每 一 段 都 能 有 独 立 的 交 通 和 形 象 ( 图 12 ) 3. 轻型办公 ( 1)轻型办公( Light Office )必须依托大量的人流,如牙医诊所、旅游服务、婚 沙摄影、律师事务所、展示公司等中小型公司,一般和商业有密切的联系, 往往在商业部 分的上部。 (2)特点: 与商业结合度高,强调个性化。 与商业的交通相对独立。 可考虑作为“ loft ”形式,也可以考虑带侧院(图 13)。 ( 3 )案例分析: 加拿大多伦多 EATON CENTER 的设计(图 14图 17 )。

8、 ATON CENTER 的剖面示意图,黄色的是它的商业,中间是中庭,左边是轻 型办公,轻型办公的上面有公寓、酒店、住宅,右边是一个立体的车库,轻型办 公和商业是通过很多廊道、 桥联系在一起的, 所以空间非常丰富。 几层轻型办公中包括家具展示的公司、室内设计师的工作室、读者俱乐部、 车库部分的墙面不开窗,完全设计为广告和招贴的展示墙面。 温哥华的一个商业街区:商业在沿街处隔一段距离开一个口,办公是从开口进 去,在商业后面。 沿街部分首层为商业, 二至五层都是办公空间。 境界: 温哥华的商业街是在平面上将商业和轻型办公楼加以区分,而伟业顾问境界 项目的轻型办公楼则是和商业在垂直方向上进行组合的典型(“ cluster”)。

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