浅议房地产项目开发建设前期3

1、浅议房地产项目开发建设前期的成本控制学 生： 孙 露 学 号： 13 号 指导老师： 刘燕玲 专 业：（长安）10工程管理 完成年月： 2012年3月 浅议房地产项目开发建设前期的成本控制摘要：详细介绍了房地产项目开发的特点及其成本控制的构成，指出其项目建设前期的成本控制是房地产项目成本控制的关键，并通过实例重点介绍了房地产项目开发过程中，策划阶段，设计阶段和招投标阶段的成本控制，在此基础上总结了房地产项目开发中成本控制的注意事项。关键词： 房地产开发 工程项目 合同控制 成本控制 项目管理论坛1、 房地产项目开发的特点及其成本控制的构成。 房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结

2、的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。而一个开发项目，往往需要数千万元甚至上亿元的资金，因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。长期以来，项目投资控制的重点一直放在项目的实施阶段，即把主要精力放在施工和完工阶段，控制投资主要依靠施工图预算及项目竣工后结算审计。实践证明，项目竞拍、投资决策和设计阶段对项目投资的影响最大，因此，我们对房地产项目的投资控制应在决策和设计阶段，体现事前控制的理念。项目管理培训 房地产项目开发投资控制是技术与经济的有机结合。我国的房地产业从90年代开始，至今发展迅速，房地产管理人员

3、大部分是从设计单位或施工单位招聘的。房地产项目设计和投资控制工作联系不够紧密，比较普遍。外国专家曾指出，我国的工程技术人员的技术水平、工作能力与外国同行相比不分上下，但是经济和技术结合的观念缺乏，思想保守。项目设计过程中，设计人员在设计时只管技术、规范的运用，而项目管理人员只注重施工现场的管理，工程造价人员只对不同阶段设计好的图纸进行概算、预算，没有将各种影响因素全面考虑，能动的控制设计。因此房地产企业一定要聘用复合型的工程技术人员。房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。

4、而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。房地产开发项目成本控制体现在投资策划、招标、设计、施工、竣工决算阶段和项目使用阶段成本，每一阶段都缺一不可。以往在工程实践中只片面强调施工阶段的投资控制，事实证明，施工阶段对项目投资进行控制的影响程度，在全过程控制中仅占很少一部分，而包括投资策划，设计阶段和招标阶段的项目建设前期的成本控制才是关键。2、 房地产项目开发建设前期的成本控制2.1、房地产项目开发决策阶段的投资控制房地产项目决策阶段是房地产项目投资控制的起点，其决策结果对项目投资具有决定性的影响。因此，房地产项目决策人员应做好基础资料的收集工作，

5、对资料的正确性、可靠性进行认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。这一阶段的投资控制一般采取分段进行，由粗到细，由浅到深地进行，具体工作主要包括下列几个方面：2.1、1项目投资机会研究阶段项目管理培训投资机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对该项目开发投资机会进行初步探讨，以决定是否发起项目，参与项目开发的土地竞拍，它是房地产项目开发的决策与定义的阶段的起点。在此阶段，根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况;政府规划设计条件分析;项目开发土地的swot分析。对项目进行投资估算，判断这个项目是否值得

6、投资，主要确定项目开发土地的最高竞拍价格。项目管理者联盟2.1、2项目土地竞拍阶段的投资控制项目管理者联盟文章根据投资机会研究的结果，参与政府部门进行的项目土地的竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价，高、低报价，合纵连横报价，志在必得报价等。在竞拍现场根据现场的实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。土地竞拍价格的高低关系到项目投资控制的成败，是项目投资的第一部分。我公司在某项目土地竞拍过程中采用合纵连横的策略，仅仅以高于标的200万元价格，获得9.52公顷的建设用地。2.1、3 编制项目建议书阶段的投资控制项目管理论坛取得项目土地后，要认真研究政府规划部门的设计条

7、件，编制符合政府规划部门的设计条件的设计方案，它是拟建项目的总体轮廓设想，经过规划部门审批后，编制项目建议书。项目建议书一旦获得批准，即为立项。此阶段的投资控制主要是粗略估算项目投资，主要目的是进一步研究投资计划奠定基础，对项目的规划、规模起参考作用。项目管理论坛2.1、4项目可行性研究阶段的投资控制根据政府规划部门批准的设计方案，和立项文件，通过对项目的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和实用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面对的风险等。项目可行性研究报告经政府批准后，其拟建

8、项目投资估算额就是建设项目投资的计划控制额。此阶段根据工程技术数据、设备的规格、参数进行投资估算，误差范围在10%之内。2.2、策划阶段（可行性研究阶段）的成本控制初步设计阶段做好项目方案的优化比较是项目投资控制的关键，此阶段形成的初步设计概算一经批准，即为拟开发项目建设投资的最高限额。转自项目管理者联盟强化意识、增强观念。设计单位和设计人员必须树立经济核算的意识和观念，克服重技术轻经济、设计保守浪费、不要迎合建设单位“喜高(标准)好大(规模)”要求;把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服“两结合”的脱节状态。项目经理博客在此期间，房地产项目管理人员应充分利用自己的专业知识和工作经验，在

9、设计方案的优先、优化过程中充分发挥自己不可替代的作用，随时对各类方案做出客观准确的经济性分析，当好设计人员的参谋。用动态分析方法进行多方案技术经济比较，变“画了算”为“算着画”，把价值工程运用到具体的设计中，通过对项目的功能和价值进行分析、比较，以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优取得技术经济效果最好的设计方案。在某项目设计中，根据设计条件：多层的容积率为1.5、建筑密度25%，中高层、高层容积率为1.8、建筑密度22%; 高层或基础埋深3米的民用建筑应按地面建筑物底层面积建人防地下室，同时配建地面总建筑面积4%的人防地下室等。经过价值工程的应用，将全部高层的方案和高层多层混合

10、的方案放弃，采用全部多层的设计方案。在人防地下室的设计过程中，对人防地下室的设计规范，进行充分的学习，对人防地下室的功能进行了详细的分析，将人防地下室与地下停车场进行结合，将人防地下室的埋深进行了变通，节约造价300万元。项目管理论坛房地产项目开发建设的周期一般在二、三年左右，而且投入较大，如果中途改变，会引起投资的巨大浪费，故要求开发商所开发的产品具有前瞻性。由于不难看出：项目策划阶段是开发项目成本控制的关键。此阶段的成本管理表现为项目的选项（地段、地块的选择）、项目建设方案、投资估算及其评估。通常的做法是：（1）在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡

11、等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。（2）接着是建设方案的确定。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定的方案必须进行多方案技术经济比选，确定最佳方案，即技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。（3）建立科学决策体系，合理确定投资估算，合理的投资估算取决于投资估算指标。（4）经济专家对投资估算进行评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破估算值。其实，在上述的步骤中，对项目的前期评估和定位是必须强调的

12、。如在石嘴山市星瀚集团供水调度中心项目的方案决策中，最初考虑建地下一层车库，因为在临港地区，写字楼还没有建地下二层的先例。但在该项目的前期评估中，根据经济指标分析及考虑这个建筑的体量、停车需求以及在主城区所处的地理位置重要性等分析，经过反复的论证和测算，确定建两层地下车库才更为经济合理。正是这个前瞻性的决定，极大地提高了该项目的品位，为今后办公楼的运行租赁带来可观的效益。2.3、设计阶段的成本控制设计费虽然只占工程全寿命费用的1%还不到，但对工程项目投资的影响程度达75%以上。显然，设计水平高低和质量好坏是影响工程项目投资的关键环节。建设项目设计阶段可划分为三个阶段，一是设计方案的优化阶段，二

13、是扩初设计阶段，由设计方根据扩初设计方案编制设计概算；三是施工图设计阶段，由造价咨询方根据施工图编制施工图预算。由于概算和预算的编制主体不一致，内容亦不相同，以下将分别论述。2.3.1、优化设计方案（初步设计）它是设计阶段的首要步骤和控制工程投资的有效方法，采用设计招投标、价值工程、对设计方案进行技术经济评价方法。首先，建设投资和建成后使用成本的决定性因素，是设计阶段设计参数的正确选择。其次，采用先进技术并尽可能地降低造价是设计单位的职责，但是投资者的设计并不等于就是一个经济设计，只有结合全寿命周期中的使用成本进行综合评价，才能品评设计的经济性，这也是开发商要把握的关键所在。设计单位对方案进行

14、经济技术分析，可用投资回收期和内部收益率来综合评价项目设计的经济性。2.3.2、扩初设计阶段此阶段要在概念设计和初步设计的基础上进一步确定项目造价和设计限额，主要包括以下工作内容。（1） 结合可行性研究概念时的设计方案，识别扩初设计内容的变更，如新增或缩减项目内容、规模和功能，提高或降低建设标准，积极与建设方和设计方沟通明确；（2）审核设计概算是否是扩初设计方案的经济响应，检查概算编制的准确性，如工程量计算是否准确，定额套用是否正确，列项是否完整，要素价格是否合理等；（3）结合本项目实际，识别施工难点、进度节点，以及扩初设计尚不明确的因素，初步分析对项目造价可能产生的影响；（4）编制估算、概算

15、两算对比表，比较分部分分项工程的工程量和造价指标，识别两算差异点，分析原因。为配合业主最终确定设计概算，造价咨询方可通过专师会议的形式对设计方进行一次交底会，对修改设计方案和概算提出指导性建议进一步寻求节约投资的可能性。2.3.3、施工图设计阶段此阶段要根据施工图编制施工图预算，并复核该设计方案是否超出设计限额，主要包括以下工作内容：（1）结合扩初方案，识别施工图设计内容的变更，如总体布局、规模、功能、标准等与扩初设计方案不一致的，应与建设方和设计方沟通，告知变更部分对造价的影响；（2）根据施工图编制工程量清单、预算综合考虑工程难度、工期要求、市场价格波动造价的影响；（3）组织施工图预算专题会

16、议，并应向建设方系统说明如下内容：介绍预算编制方法，要素价格的取用依据；结合进度计划预测建设期内各里程碑和/或日历期内的资金流量；对比分析设计概算与施工图预算之间的差异原因；结合项目特点，说明造价控制的难点和重点；建议造价控制目标。虽然，建设方的需求和项目内外部环境可能是不断变化的，但编制施工图预算应被视为设计阶段的总结性工作，造价咨询方应该在系统研究此前各类资料和成果的基础上，总体评价设计实施造价控制的工作表现。这不仅能为建设方未来选择设计团队提供参考建议，也能强化设计方积极参与造价控制的意识。当然，随着建设方需求的增加和项目内外部环境的不断变化，确定设计方案的过程通常要经历若干轮的反复修改

17、和一系列多方互动之后，才能被最终确定。因此，造价咨询方应该强调服务意识，积极配合建设方进行必要的测算和分析，在专业立场上提供科学合理的咨询意见。同时，建设方也应意识到，专业化程度高、服务意识强的咨询方所带来的卓越工作品质，能够为项目事业来远超于咨询费的经济效益。 采用限额设计按照批准的初步设计、初步设计概算控制施工图设计。一方面按照分配的投资限额进行设计，同时把限额设计的重点放在单位建筑面积工程量控制上。根据我公司以往完成的项目资料，相似的户型组合和面积方案。提出一些有根据的限额要求，例如，我们要求多层住宅建筑每平方米建筑面积：含钢量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。项目管理

18、者联盟加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资额不被突破。项目管理者联盟推广应用标准设计，对于厨房、卫生间的面积和使用有特殊要求的，使用标准的设计方案。实行设计的奖罚制度。长期以来设计单位形成的重技术轻经济的倾向，原因在于设计人员的创新，被社会认可的只是技术上的创新(如建筑造型和使用功能)，而控制工程造价的创新却得不到应有的关注甚至认同。设计人员在降低工程造价上深挖潜力的设计成果，得不到表扬和奖励，反而要承担风险。这样便挫伤了他们的积极性，造成了设计单位和人员要求安全保险，不问造价高低; 导致工程设计的“肥梁、肥柱”等抬高工程造价的现象

19、。在设计中引入风险机智，实行奖罚制度，奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因设计浪费而造成经济损失的设计，能激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。2.4、招投标阶段的造价控制建设项目招标是按竞标的方式以合理的最低价和科学的施工方案作为综合标准，来择优选择施工的一种机制。在这一阶段，主要是做好招标的策划和准备工作，以及对标书的经济分析工作，主要分为“招标前阶段”和“招标后阶段”两个阶段。2.4.1、招标前阶段成本控制的主要工作（1）参与招标启动会，对招标项目的标段划分，合同划分和招标计划提出建议；针对计价、调价规则、付款进度与方式和合同形

20、式等经济和商务条款提出建议；（2）根据施工图预算（如扩初图招标，应是设计概算），对拟招标项目提出合理的招标限额（招标时的市场价可能已发生较大变化）；（3）审核招标文件，着重对其中的商务、经济条款进行审核，甄别是否已经明确界定与工程造价有关的施工工艺、材料和设备等适用的规范标准、技术要求和质量等级；（4）审核合同中工程计量、计价、付款、变更费用、索赔费用、结算处理内容相关的条款，并提出避免索赔与反索赔，明确索赔程序及要求，减少或避免索赔要素的形成；（5）对招标工程量清单进行审核，对比施工图预算（如有），分析清单是否存在重大漏项和错误，是否较全面描述工程项目特征和工程内容，初步判断暂定工程量与实际

21、数量基本一致。建设前期的成本控制还有一个重要阶段在招标阶段。除了设计及技术上的控制因素之外，成本的控制关键是在招标时将很多不确定因素在招标过程中进行约定，从而，大大减少了后期的签证数量，由此，控制造价。（6）工程造价及相关费用约定应尽量包死，少留或不留活口，尽量减少暂定金额分项。（7）对于可能在施工中增加较多的单项工程量，应约定当工程量增加超过一定比例后，该项单价下调。（8）工程量清单所列分项外的可预见的变更情况，须约定一个可操作的安排。（9）对于市场价格差异较大的设备、装饰材料的功能、型号、技术要求应尽量做到详尽描叙、可约定一个上限价，要求承包商在施工前必须提供样品，在开发商确认后才能施工。

22、建筑程中常会遇到专业分包的招标。在分包招标时，往往还没有具体的施工招标图纸，各投票单位出来的产品价格，因为标准不同就很难比较。这时，开发商要做的就是制定产品标准，这是招标的关键。在众安府佑水香项目的建设中，门窗的工程量大，单价的差异对投资控制影响很大，招标方案更加显得重要：方案一，根据所作的业绩确定入围投标单位，然后根据设计院所出的技术要求进行价格比选，例如铝型材和玻璃的产地，是青铜峡的，还是难以达到我们的要求，因为有的厂家五金件用好的，而铝材用的较差，而另一家单位却正好相反，是铝材用得较好，五金件用得一般，如此，给比价工作带来了麻烦，难以确定哪家是理想合作对象。于是，有了招标的第三种方案，即

23、在招标前作好大量的基础摸底工作，列出主要材料清单后，经过有关资料的收集，确定每种材料选取三种品牌（同一档次），这样进一步缩小了比价的不确定因素，确保大家在同一起跑线上进行比价，从而规避了以后受制于中标单位由于某次材料变更事业来的价格上涨风险，合理控制了投资造价。房地产建设过程也是合同的执行过程，必定是双赢的过程。如果不是，则合同是无法执行下去的。工程合同也是这样，投标单位必定是赚钱的，作为开发商，应该充分认识到这一点，特别对合同中发生的问题应该妥善解决。2.4.2、招标后阶段成本控制的主要工作（1）编制回标分析，应做好如下工作：综合分析投标人商务标对招标文件商务条款响应程度；检查商务报价是否存

24、在重大计算误差和漏项；判断投标价格是否与招标限额偏差较大，在回标分析报告中提供价格偏差较大的设备、材料的市场参考价，供建设方参考；对严重偏离施工图预算或市场价格的招标项目，需以专题报告形式建设方提出，提醒其在招标过程中进行造价控制；结合投标的施工方案和建设工期，分析投票价的合理性与可靠性。（2）参与询标前的内部准备会，向建设方交流对各招标人的商务报价情况的综合分析，拟定谈判方法和策略。3、结语通过以上几个方面成本控制的分析，成本控制贯穿房地产开发的全过程，特别是项目开发建设的前期。成本控制的措施、方法在不同阶段要求不同，因此房地产开发成本控制必须用科学合理的方法和理念，对全过程各环节进行细致、

25、综合、全面的控制，并同质量控制、进度控制、合同控制同步进行。为实现成本控制的目标，还需要建设一支由高素质的经济、技术和管理方面的专家组成的工作团队。参考文献：1，曹振良.“房地产通论【m】”.北京：北京大学出版社.2003.2，谭书魁.“房地产项目管理【m】”.北京：北京机械工业出版社.2004.3，陆颖青.“房地产项目开发建设前期的成本控制.建筑施工第32卷第7期. 【1004-1001（2010）070729-02】.4，将家猷.“建筑施工第32卷第3期. 建筑经济与管理【1004-1001（2010）030265-02】.致谢 历时将近两个月的时间终于将这篇论文写完，在论文的写作过程中遇

26、到了无数的困难和障碍，都在同学和老师的帮助下度过了。尤其要强烈感谢我的论文指导老师xx老师，她对我进行了无私的指导和帮助，不厌其烦的帮助进行论文的修改和改进。另外，在校图书馆查找资料的时候，图书馆的老师也给我提供了很多方面的支持与帮助。在此向帮助和指导过我的各位老师表示最中心的感谢！感谢这篇论文所涉及到的各位学者。本文引用了数位学者的研究文献，如果没有各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。感谢我的同学和朋友，在我写论文的过程中给予我了很多你问素材，还在论文的撰写和排版灯过程中提供热情的帮助。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正！ 莁袆

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31、螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁

32、膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈

33、肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅

34、羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃

35、羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀

36、袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈

37、袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅

38、螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀

39、肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇

40、肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅

41、羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂

42、衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀

43、袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇

44、螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅

45、膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂

46、聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿

47、羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节蚅袄袂膈蚅薄肇肄芁蚆袀罿芀衿膆莈艿薈罿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅莆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羃膃莃蕿螆聿莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀肇芆蒆蚂衿膂蒆螅膅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀薃螇荿薀螅