房地产开发五证一书办理流程

1、羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄

2、蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅

3、蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅

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5、螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄

6、螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂

7、袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂

8、袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃

9、袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁

10、罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂

11、羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂

12、蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀

13、虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁

14、蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁

15、螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿

16、螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅膁蚁螄羈蒀蚀袆膃莆蚀罿羆节虿蚈膂膈螈螁羅蒆螇袃膀莂螆羅羃莈螅螅芈芄莂袇肁膀莁罿芇葿莀虿聿莅荿螁芅芁蒈袄肈膇蒈羆袁蒆蒇蚆肆蒂蒆袈衿莈蒅羀膄芃蒄蚀羇腿蒃螂膃蒈蒂袅羅莄薂羇膁芀薁蚆羄膆薀蝿腿肂蕿羁羂蒁薈蚁芇莇薇螃肀芃薆袅芆腿薆羈聿蒇蚅蚇袁莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅蚂蚂肅 房地产开发五证一书办理流程原则上是：建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）商品房预售许可证 详细查看下面：一 、建设用地规划

17、许可证和国有土地使用证1选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的

18、有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1 市消防支队盖章（15个工作日）（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规

19、划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证（建委）1 报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图2 现场勘察（3个工作日）3 组织招标4 抗震审查5 施工合同审查6 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票四、商品房预售许可证（15个工作日）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、

20、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理发展商直接提供，需准备三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供广告公司制作效果图，一套留于售楼现场，用于案前产品分析或提供给购房客户查看数据。2 管线图：指套 售夹中二 企划设计部分：1 售楼处平面布置方案：由企划部提供，并由发展商签字确认后，组织人员施工，由企划部与销售部共同对施工过程进行监督。2 案名与logo：通过分析发展商提供的产品数据，由企划部与销售部共同参与案前头脑风暴会议，挖掘产品优缺点，提炼广告总精神，由此产生个案推广名和logo，并由企划部负责平面创意。3 名片和胸卡：由销售部提

21、供项目组人员名单，企划部负责制作，名片制作需待电话号码确认后方可实施，名片一般为每人两盒，并备有两盒空白名片。4 横幅、引导旗、块幅：由企划部负责创意、设计、制作，企划部与销售部共同制定发布周期与发布地点，并由企划部负责实施。（制作需以确认电话号码为前提条件。）5 套 理性，车辆的停放等问题。2 销控台：销控台的位置布置，使项目经理对销售现场的视线无盲区，能够密切注意销售现场的情况变化，及时做出反应。3 销售桌椅：视售楼处的大小决定销售桌椅的多少，一般一张桌子配四张椅子为佳。4 电器：包括空调、饮水机、音响、复印机、传真机、点钞机、计算机、打印机等。5 电话：在售楼处装修的同时，预埋电话线，并

22、在开盘前三天，确保电话通畅，如有问题，及时修理。6 室 基础培训和专业培训两大块培训对人员进行淘汰，择优录用。2 销售讲习：分为七个部分1) 市场篇区域概述（包括历史沿革，区域特性分析对区域有综合的定位和评判）商业配置 通过扫街取得资料公建配置 通过扫街取得资料 道路交通市政动态2）产品篇小区规划（附小区平面图小区基本数据发展商承建商设计单位、人小区占地面积小区建筑面积住宅建筑面积商场建筑面积绿化率得房率容积率建蔽率车位售楼处地址预售许可证号码售楼电话物业管理 房型平面图 面积表（包括厨房、卫生、厅、主卧等各部分面积）3）建材设备篇 结构 大堂 公共走道 分户门 窗 阳台 地坪 墙面 供水系统

23、 供电系统 供气系统 弱电系统 闭路电视 消防系统 保安系统4）产品利多利空篇 优势 劣势5）销售标准说辞（销售统一说辞）6）答客问（针对客户可能提出的疑难问题设问自答）7）竞争个案市调汇总表3 销售夹 预售许可证复印件 发展商营业执照复印件 小区平面图 户型家具配置图 面积表 价目表 付款方式 银行贷款利率表 贷款所需资料明细表4 价目表、付款方式：经发展商签字确认后，方可生效。5 样本合同：由项目经理起草，经发展商签字确认后，方可生效。6 文件资料： 预售许可证 发展商营业执照 蓝图 扩初方案 销售讲义 样本合同及补充条款 墨线图、物业管理公约、管线图 价目表 付款方式 面积表（测绘局面积

24、测绘报告）7 业务窗体 来人表 来电表 预定单 退房单 考勤表 排休表 事假单8 管理窗体 业务日记（月、日工作安排） 周工作统计 周工作计划 意向客户跟踪明细表 内部工作联络单 合同流转签收单 周报（周工作计划） 资金回笼表 已购客户明细表 营销汇总表 销控表 月度考评表 预算表 人力资源预测表 业务日记（月、日工作安排） 周工作统计 周工作计划 意向客户跟踪明细表 内部工作联络单 合同流转签收单 周报（周工作计划） 资金回笼表 已购客户明细表 营销汇总表 销控表 月度考评表 预算表 人力资源预测表在目前的房地产代理 市场 中，无论是房地产 营销策划 机构、房地产经纪公司还是所谓房地产 投资

25、 顾问机构，一般来讲，都只是名称不同，而业务的核心或者说着重点都是为了争取房地产 项目 的 销售 代理权，以取得最大的利润。同时，由于代理公司的策划人员水平参差不齐，经常遇到表面上是专业策划人，但是一谈话就显得很盲目的现象。这也很容易理解，因为现在的所谓房地产策划人员的从业门槛很低，似乎只要脑袋聪明一点就能做策划人，这还是停留在曾经的 “ 点子致胜 ” 的阶段，在专业上的不永甚解就在所难免。对此，我觉得在任何一家房地产网站或者同行之间的 交流 中，应该更倾向于专业性为好，这不仅仅是具体 “ 点子 ” 的如何制定，也包括房地产专业理论知识的补充和提高。本篇文章的目的很明确，主要以最基本的房地产营

26、销策划的分类及要素上进行说明和理解。尤其是对策划新人而言，能起到一定程度的系统理顺的作用。一、房地产全程策划（全程综合策划案）这种策划案指 开发 商从刚刚有意识要 开发 某个 楼盘 就已经与房地产营销策划公司合作。此种情况下，营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。在目前的房地产市场中，很难见到这样的案例，其主要原因应该在于：其一，房地产 开发 商由于历史原因，对市场的不重视成为一定程度上的惯性，垄断性的卖方市场情绪不经历真正的 “ 风雨 ” ，是很难改变的。其二，代理商的真实水平参差不齐，而水平一般、专业性欠缺的公

27、司更是占了绝大比例，这种普遍性让 开发 商也难以信任其前期甚至于全程顾问的能力。直到寻找销售代理，也不过是 “ 相对 ” 而言罢。二、中期介入型营销策划案此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的 设计方案 已经定稿，甚至工程已经开始后寻找策划公司为其进行营销策划，或邀请多家策划公司进行比稿，最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。三、单纯营销策划案这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下，开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值，进行营销策划 活动 。在实际的房地产项目代理过程中，中期介入和单纯策划案，是比较常见的

28、，也客观地体现着房地产代理业务在目前的一种常态。相当多的房地产策划人员，都把这种情况作为了唯一的 “ 定性 ” 。其实，在以上两种策划案中，包括着全程综合策划案中的所有程序，只是在客观上策划公司的职能小了许多。由于开发商对项目的设计和 规划 都已经定稿，策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装，进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下，策划公司应在详实的 市场调查 和 分析 后，集中精力对项目进行理念的 定位 和项目的 推广 上面。其中的重中之重就是对市场竞争态势和市场走势的 分析 ，从而得出针对性的解决方案。四、二次营销策划案此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划

29、不 成功 ，楼盘基本上已属于死盘的情况下，开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。在某种程度上，策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。对待这种策划案，策划公司在接手前一定要慎重考虑。因为经过第一次营销策划的执行后，如果销售效果不佳，再次包装会在购房者心目中产生 " 有意炒做 " 的印象，同时对于不知情者，更易对楼盘的质量、信誉等产生怀疑，这些无形中会给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此，一旦策划公司接手这样的案例，不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合，还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析，才能制定如

30、何才能避免让目标 消费者 产生 " 有意炒做 " 印象的方案。对于代理公司来讲，二次营销策划案的优势在于一旦成功，会在策划公司的 客户 群中产生极好的宣传效果，增加业务量，有利于策划公司的 发展 。其劣势自然就是如果一旦失败，也会失去很大一部分潜在的 客户 群，在 客户 眼中会对代理公司的专业策划能力产生折扣甚至于完全不再信任。机遇与风险在这里成为了一对典型的辩证关系，也包含着策划公司的很多无奈。由于以上几种对策划的分类，其实都包括了全程策划的内容，这里再对全程策划的几点要素进行说明和解释。综合策划案的四大要素，或者也可以理解为任何一种类型策划案的四大要素，也可以说是四个阶

31、段：既资源整合阶段、价值提升阶段、推广发布阶段和预算费用的提出。一、资源整合阶段所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段，进行大量的调研，并对数据进行分析。充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源，之后对消费者进行定位，对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。当然，如果不是真正的全程顾问，对类似于户型等方面的产品建议可以省略。资源整合阶段主要分为以下几个程序1 项目 swot 分析项目 swot 分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。

32、各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势；可能会成为机遇，也可能成为威胁。但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势，威胁可转化为机遇。如当地产开发商们集中在 cbd 地区开发一些高容积率，低绿化率的项目时，有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率，高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于 cbd 地区，处于劣势。但谁又能证明有钱人不想远离 cbd 地区的喧嚣而回归大自然呢？2 消费者定位有着不同能力的购房者有着不同的购房需求，在项目开发前经过 swot 分析然后对消费者进行定位至关重要。先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。成功的项目开发基于准确的消费者定位。3

33、 项目设计及环境、物业规划建议在项目 sowt 分析及消费者定位完成的情况下，策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施，以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。二、价值提升阶段如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。1 理念的定位开发商和建筑公司赋予项目的实体，而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要

34、遵守创新的原则。只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性；只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而达到理想的销售效果。但应当注意的是，理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成 " 过犹不及 " 的效果。同时，理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。2 项目文案的创作在深刻理解和把握项目理念定位的基础上，文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积

35、极的作用。同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例，只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。3 广告的制作广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、公交广告等等。 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。各种广告形式都有自己的优缺点。广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力，还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题，立意创新，从而创作出与策划案协调统一，而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。 三：推广发布阶段推广发布阶段包括广告的发布、公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。1 广

36、告的发布广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有关于该项目的背景信息及销售信息。不同的目标受众有着不同的生活习性，对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看少男少女一类的杂志，而商人则经常性的阅读经理人这样的刊物。针对不同的目标消费者，如何作到信息传达的有效性，也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。2 公关活动的开展公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对本地社会产生大的影响力的活动。比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。由于公关活动对楼盘销售的影响效果

37、明显，目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式。3 促销活动的宣传与开展严格来说，广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂，且自成体系，所以从促销概念中分离出来。这里所说的促销指的是狭义的促销。为了增加对目标消费者的吸引力，策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类，既价格促销和服务促销。四：预算费用的提出预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责，也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。如果策划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会答应，另一方面也会对策划公司的信誉造

38、成严重的损害，失去客户。如果预算费用提出的过低，策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿，自己的经济利益会受到损害。因此，不论哪一种情况发生，都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出，关系到策划公司的前途和未来 万科地产项目全程策划流程一、市场调研：1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2， 市场分析：（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4， 竞争个案项目调查与分析5， 消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公

39、共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6， 结论二、 项目环境调研1， 地块状况：（1） 位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌（5） 性质2， 地块本身的优劣势3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7， 地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1， 投资环境分

40、析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2， 土地建筑功能选择（见下图表）3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4， 土地延展价值分析判断（十种因素）5， 成本敏感性分析 （1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7， 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、

41、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析1、经济背景? 经济实力? 行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.（三）、 价格定位1 理论价

42、格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、 入市时机、入市姿态（五）、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、 概念设计1， 小区的规划布局和空间组织2， 小区容积率的敏感性分析3， 小区道路系统布局（人流、车流）4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5， 小区建筑风格的形式及运用示意6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意7， 小区户型比例的搭配关系

43、8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分9， 小区环境绿化概念原则10， 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统（一）核心部分1， 名称2， 标志3， 标准色4， 标准字体（二） 运用部分1， 现场? 工地围板? 彩旗? 挂幅? 欢迎牌2， 营销中心? 形象墙? 门楣标牌? 指示牌? 展板规范? 胸卡? 工作牌? 台面标牌3， 工地办公室? 经理办公室? 工程部? 保安部? 财务部4， 功能标牌? 请勿吸烟? 防火、防电危险? 配电房? 火警119? 消防通道? 监控室 万科地产项目营销策划内容提示 一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确

44、定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容：1. 建筑规模与风格；2. 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3. 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；5. 物业管理（收费水平、管理内容等）；6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉

45、、员工素质）；7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。二、主力客户群定位及其特征描述 “物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。三、 价格定位1 理论价格（达到

46、销售目标）2 实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4 价格策略入市时机 入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。五、 广告策略 1广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控六、 媒介策略 1 媒介组合2软性新闻主题3投放频率4费用估算七、推广费用1 现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售

47、文件、售楼书等）3 阶段性广告促销费用八、营销管理销售实务与人员培训 80%的销售来源于报价后第4至11次的跟踪做销售，你得学会跟踪，因为80%的销售来源于报价后第4至11次的跟踪。为进一步说明问题，举一个生动的实例：有个人看到我们公司的招聘广告，在应聘截止最后一天，他向我们投来他的简历(最后一天投简历的目的是使他的简历能放在一堆应聘材料的最上面)。三天后，他打电话来询问我们是否收到他的简历(当然是安全送达)。这就是跟踪。四天后，他来第二次电话，询问我们是否愿意接受他，我们的回答当然是肯定的。这是他第二次跟踪。再两天后，他将新的推荐信传真至我的办公室，紧接着他电话又跟过来，询问传真 跟踪工作除

48、了注意系统连续外，我们更须注意其正确的策略：采取较为特殊的跟踪方式，加深客户对您的印象；为每一次跟踪找到漂亮的借口；注意两次跟踪时间间隔，太短会使客户厌烦，太长会使客户淡忘，我们推荐的间隔为2-3周;每次跟踪切勿流露出您强烈的渴望，想做这一单。调整自己的姿态，试着帮助客户解决其问题，了解您客户最近在想些什么?工作进展如何?请记住：80%的销售是在第4至11次跟踪后完成!在冷漠的网络世界，您的电子商务更是需要您一次次地跟踪。 房地产开发报建流程及潜规则指南全（非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢） 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实

49、施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁

50、发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想

51、法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什

52、么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。

53、有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告

54、的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建

55、筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算

56、不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，