如何合理确定地价修正幅度

1、如何合理确定地价修正幅度 目前，在土地价值评估中经常运用的方法是基准地价系数 修正法。因此 , 修正幅度的合理与否对评估结果会产生较大的影 响。笔者对于根据土地利用效益确定因素修正幅度的方法进行了 研究 ,其体会是：在偏僻地区，对土地投入较少，土地利用效益 较低，土地利用效益资料随之也较缺乏的，可应用城镇土地估 价规程 规定的方法用个别样点收益来确定因素的修正幅度 （为 表达方便本文暂称之为“个别样点确定法”） ；在土地市场得到 一定发育， 土地利用效益较高， 因此土地利用效益资料随之也较 丰富的， 可采用土地利用效益资料来确定因素的修正幅度 （本文 暂称之为“样点资料求解法”） 。现将这两种

2、方法作一简单介绍， 希望能得到大家的批评指正。 一、方法简介 1. 个别样点确定法 根据城镇土地估价规程第 6.7.2.1 条，采用土地利用 效益资料确定基准地价修正幅度的程序为 计算修正幅度 获取各级别或各区域中土地年收益的最高值与最低值， 即可 得出修正幅度公式如下。 上调幅度的计算公式为： F1= （Inh- 11b ） /11b x 100% 下调幅度的计算公式为： F2= (11b-In1 ) /11b x 100% 式中：F1相对基准地价上调最大幅度 F2相对基准地价下调最大幅度 I1b 基准地价折算的年收益 Inh 各级别或各区域土地年收益的最高值 In1 各级别或各区域土地年收

3、益的最低值 F1和F2可称为最大修正幅度。 影响地价各因素修正幅度的确定 土地用途中有关因素对地价的影响， 可按下式计算各因素的 修正幅度： F1i= F1 x Wi F2i= F2 x Wi 式中：F1i 某一因素的上调幅度 F2i 某一因素的下调幅度 Wi某一因素对宗地地价的影响权重 以基准地价前提下所评估土地的各项因素为一般水平， 其修 正系数为零。所评估土地的各项因素较优与较劣修正幅度为F1i /2 与 F2i/2 。 以下是某镇商业用地的各项因素， 根据各自的权重对最大上 调幅度 30%和最大下调幅度 -24%的分解后的修正系数表。 2. 样点资料求解法 在样点资料求解法中，首先假设

4、各项影响因素的优劣修正幅 度分别为 Xi 和 Yi ，然后建立样本收益与基准地价的关系方程， 组成样本宗地群方程组，最后用间接平差法解算出所有的变量 Xi 和 Yi ，最后建立起有具体数据的宗地地价影响因素修正系数 表。 （1）间接平差法简介： 先介绍一下间接平差法。设有四个未知数X1、X2、X3、X4， 且具有同等精度，则误差 Vi 的方程式为： V1= a1X1+b1X2+c1X3+d1X4+l1 V2= a2X1+b2X2+c2X3+d2X4+l2 V3= a3X1+b3X2+c3X3+d3X4+l3 V4= a4X1+b4X2+c4X3+d4X4+l4 式中，ai , bi , ci

5、, di是已知的系数，li为常数项，按最 小二乘原理（刀Vi2=最小），可以得到解算未知数的方程组为： aaX1+abX2+acX3+adX4+al=0 abX1+bbX2+bcX3+bdX4+bl=0 acX1+cbX2+ccX3+cdX4+cl=0 adX1+dbX2+dcX3+ddX4+dl=0 式中：aa=a1a1+a2a2+a4a4 ab=a1b1+a2b2+a4b4 al =a1l1+a2l2+a4l4 其余依此类推。 （2）样点资料求解法的具体步骤如下： a. 基准条件的确定和因素条件差异的确定 确定宗地各项因素处于基准地价时的条件状况。 例如，某市 城区山级商业用地的基准地价折

6、算的年土地收益为103元/M2, 相应的基准条件为： 基准日： 2004年 10 月 1 日 供地方式：出让 使用年限： 40年 土地开发程度：五通一平 容积率： 20 建筑密度： 50% 其他：见表 2 中的“一般”栏的状态说明 将每项因素指标按优、 较优、较劣、劣分为两个至四个档次， 并给以具体的描述，见表 2。由于各项因素修正幅度尚未确定， 故可用 Xi 和 Yi 变量表示，见表 3。 b. 建立样点年土地收益与待定修正幅度的关系式 根据影响修正幅度的每个样本宗地的实际因素情况、 其年土 地收益， 建立与基准地价折算的年土地收益之间的方程： 基准地 价折算的年土地收益X 1 +刀修正系数

7、=样点宗地年土地收益。 例如，当第 1 个样点宗地的各因素状况、 评价和修正系数的情况 如表 4 时： 该样点宗地年土地收益为130元/M2,则关系方程式如下： 103X 1+ ( 0.8X1+0.8X2+0.6X 3+0.65X 4+0.5X 5-0.5Y6-0.95Y7+0+0.85X9-0.5Y10+0 )/100+V1=130 式中 V1 为合计修正系数的误差修正值。 同理，第2、3、n个样点宗地均可建立各自的关系方程 式。本例中有10个X变量和11个Y变量，共计21个变量，在 误差 Vi 为 0 时，至少必须有包含了 21 个变量的 21 个样点年土 地收益方程式才能获得唯一解。如果

8、少于 21 个收益样点，其结 果为多个解， 在得到超过 21 个收益样点的方程后， 在满足间接平差法 中 “刀Vi2=最小”的前提下，可组成能获得一组最优解的方程组， 从而求出各项影响因素的优劣修正幅度。 (3) 样点资料求解法应用时的注意事项 利用样点收益资料求取各因素修正幅度时，应注意以下几 点： 使用年限和容积率修正系数不可作为未知数求解，因为使 用年限应采用其本身理论公式进行计算， 而容积率的变化对地价 的影响非常复杂。 这两个因素的影响应该在进行样本宗地年收益 修正时得到体现， 经修正后的样本宗地年收益才能得出上述方程 中的常数。 按城镇土地估价规程中的要求，应对样点收益进行正 常性

9、检验。 一些特殊因素，如行业差异、特殊用途等，不宜列入求解 范围。 由于变量较多，计算烦琐，必须借助计算机。 二、两种方法的比较与评价 1、严密性和精确性方面的比较 个别样点确定法， 是以样点收益的最高值和最小值为基础求 得最大修正幅度， 按各项影响因素的权重， 对最大修正幅度进行 分解，得到各项影响因素的修正幅度，它们之间关系为：最大修 正幅度=刀各项影响因素的修正幅度。在个别样点确定法中，上 调幅度用最高样点收益计算得出， 然而，收益最高值的样本宗地 各项因素中也许某些因素是条件较差的，某些因素是条件一般 的。同样， 收益最低值的样本宗地并不一定就是全部因素条件都 为最差。 因此， 如果对

10、具有收益最高值和最小值的样点宗地进行 逆运算，即根据所得出的各因素实际状况合计的修正幅度与宗地 基准地价收益计算其收益， 它与最高值或最小值之间可能相差较 大，因为此时样点宗地的各项影响因素一般不能满足都是优 （或 劣）的条件。所以，个别样点确定法的推理是不够严密的。 样点资料求解法采用方程组来建立样点收益与各因素修正 幅度关系，并用最小二乘法原理求解出各修正幅度，因此，任何 样点的收益的逆运算结果都不会出现矛盾现象， 故这种方法较严 密，结果准确度更高。 2、对样点数量及计算方面要求不同 个别样点确定法只需要最高收益值和最低收益值的样点， 就 可以编制出修正系数表；方法简单，计算简洁，基准地价修正中 所花费的时间和精力很少。 样点资料求解法则要求有相当多的