以房地产投资入股的涉税处理

1、精品 以房地产投资入股的涉税处理 2014-02-15 12:30:55| 分类：财税风控|标签：房地产 投资 股权 税收| 举报|字号订阅 利用股权转让方式合理避税 例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼， 出售给一外国 投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维 护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略） 筹划分析; 该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”， 酒店固定资产 建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者， 则可免除上述税款，具体的操 作过程如下： 第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某

2、某大酒店”， 某某 大酒店拥有法人资格独立核算。 第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供， 并作应付款项处理 第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投 资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 筹划结果； 经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税， 但这部分所得 税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、 教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 以房地产投资入股的涉税处理 A企业是一家房地产开发企业，2010年1月以一栋写字楼向B企业投资入 股。该写字楼评估价值为3000

3、万元，实际占地面积为2000平方米。双方约定 A企业参与B企业利润分配，共同承担投资风险。 近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产为标的物的投资人越来越多， 形式也多种多样。以房地产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面笔者 依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行说明。 投资方涉税处理 一、营业税 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002 191号）规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接 受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征 收营业税。 需要指出的是，不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收

4、入，不承担投 资风险。这种固定收入不管是以投资方利润形式出现， 还是以租金等其他形式出 现，其实质上是属于租金收入，应按规定征收营业税。 二、土地增值税 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 字199548号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以 土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营 的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的， 应征收土地增值税。但是，需要注意的是，财政部、国家税务总局关于土地增 值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定，本文自2006年3月 2日起，对于以土地

5、（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企 业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营 的，均不适用财税字199548号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。 也就是说，对以土地投资入股的，如果被投资、联营的企业将投资的土地用 于进行房地产开发的，不仅被投资人将所开发的房地产再转让应当缴纳土地增值 税，同时，对以土地进行投资的投资人在以土地投资时也应当征收土地增值税； 对以房产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包括房地产开发企业， 房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增 值税。由此可见，按规定上例中 A企业应纳土地增值

6、税。假设经核实该写字楼 允许扣除项目金额为2200万元，则A企业应纳土地增值税 =（3000- 2200） X 30%=240（万元 二、企业所得税 企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换， 以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利 或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院 财政、税务主管部门另有规定的除外。国家税务总局关于企业处置资产所得税 处理问题的通知（国税函2008828号）规定，属于企业自制的资产，应按企 业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价 格确定销售收入。可见，企业

7、将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。 同时投资双方按所得 税法的相应规定进行所得税的其他处理。 四、印花税 国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知（国税发 1991155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府 管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让 所立的书据。财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006 162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征 收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。由于公司法第 二十八条规

8、定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银 行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时， 公司法第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产， 不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。可见， 根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移 书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税， 其计税依据为 按评估机构核定的评估价。即上例中 A企业应纳印花税=3000 X 0.05%=1.5（ 元）。 被投资方涉税处理 、契税 契税暂行条例细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投资

9、、入股，视 同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。公司法规定，投资人以非 货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。由于契税的纳税义务人是 境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，按规 定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据 为按评估机构核定的评估价。即上例中 B企业应纳契税 =3000 X 5%=150（万 元）。 二、房产税 国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函发1993 368号）规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产 税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分

10、红，共担风险 的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入， 不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金， 应根据房产税 暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 需要注意的是，由于企业以房地产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取 被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有， 被投资企业对该 房屋享有独占权和处置权。从会计处理的角度来看，投资方将房地产投出后，账 面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认 该项固定资产。因此，以房地产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴 纳的房产税应由拥有房屋产权的被投

11、资方缴纳。假设B企业所在省市规定减除 幅度30%，则上例中B企业每年应纳房产税=300030%（1 X 1.2%=25.2（ 万 元)。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区 范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳 土地使用税。由于企业以房地产对外投资，被投资的房地产的土地使用权随之转 移到被投资企业所有，因此被投资企业应按规定计缴城镇土地使用税。假设B 企业所在城市规定城镇土地使用税每平方米税额为10元，则上例中B企业每年 应纳土地使用税=10 X 0.2=2()。万元 四、印花税 印花税暂行条例第八条规定，同一凭

12、证，由两方或者两方以上当事人签 订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。 也就是说，以房地产 投资入股，根据印花税规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税 率缴纳印花税。可见，接受房地产投资入股的被投资方也要缴纳印花税。即上例 中B企业也应纳印花税=3000 X 0.05%=1.50。万元 五、土地增值说 按照财税字199548号文件规定，对投资、联营企业将上述接受投资的 房地产再转让，依据财税字199548号文件第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、 取得土地 使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转

13、让环节缴纳 的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或 不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 房产投资入股涉税费用及办理流程 一、对房地产投资作价入股涉税及费用有： 1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳； 2、印花税，按投资做价入股合同金额的 0.05%由投资方和被投资方分别缴 纳； 3、 所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳； 4、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳； 5、不用缴营业税和土地增值税。 具体规定如下： (1) 、营业税方面：根据财税2002191号文件规定，以无形资产、不动产 投资入股，参与

14、接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税; 总结：不征营业税。 (2) 、土地增值税：根据财税字1995048号文规定，对土地(房地产)作 价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。但根据财税200621号规定，对于 以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地 产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用 财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。 总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不 缴。 （3）、企业所得税方面：根据国税发2000118号文规定，企业以经营活动 的部分非货币资产对外投

15、资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销 售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。 总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。 二、企业投资作价入股管理流程： 企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议一评估报告一章程 修改（初稿）向主管地方税务机关提交相关资料主管地方税务机关审核国 土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核 定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）国土部门办理权属变更 企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）修改 章程把主管税务机关备案 三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的

16、相关资料： 1、股东决议；2、修改章程（初稿）；3、评估报告（土地房产评估明细）； 4、企业所在镇（区）政府证明文件；5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。 四、后续管理： 1、企业投资作价入股不需开具发票； 2、对投资方所得税的管理： （1）、投资方为个人的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在 投资收回、转让或清算股权时，须按“财产转让所得税”缴交个人所得税， 其“财 产原值”作业资产评估前的价值。 （2）、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的，其评估值所的 （投资入股房地产账面净值与入股价值之差） 应并入当期的应纳所得额，于章程 修改确定的投资入股次月向主管地方机关申报

17、。（注：非货币性资产投资转让所 得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经主管 地方税务机关批准，可作为递延所得，在投资就业发生当期及随后不超过 5个纳 税年度内平均摊转到各年度的应纳所得中。“数额较大”指非货币性资产投资转 让所得占当期应纳税所得50%以上。 3、企业三个月内未到工商部门确认章程修改 （章程需加盖工商部门骑缝章） 并报主管税务机关备案的，主管税务机关应对其“投资作价入股”行为试图房地 产就业，追缴相关税费。 附： 房产投资入股如何缴纳营业税 【问题】 超市以房产投资入股后转让要缴纳营业税？依据 财政部、国家税务总局关 于股权转让有关营业税问题的通知 （

18、财税2002191号）文件的规定，是否可 以理解为以房产投资入股后转让不需要缴纳营业税？ 【解答】 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税 2002191号）第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润 分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 第二条规定，对股权转让不征收营业税。 第三条规定，营业税税目注释（试行稿）（国税发1993149号）第八、 九条中与本通知内容不符的规定废止。 国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税 问题的批复（国税函1997490号）规定：根据营业税税目注释的有关法 规，以不动产或无形资产投资入股，与投资

19、方不共同承担风险，收取固定利润的 行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取 固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中 “租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等 投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为， 应按“转让无形 资产”税目征收营业税。 财税2002191号结合国税函1997490号及国税发1993149号文件规 定，从以下四个层面掌握文件精神： 1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资 风险的行为，不征收营业税； 2、以不动产、无形资产中的“土地使用权”投资

20、入股，收取固定利润的， 按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税； 3、以无形资产中的“商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉”等投 资入股，收取固定利润的，按“转让无形资产”税目征收营业税； 4、单纯的股权转让不征收营业税。 新设房地产企业及以不动产作价入股操作指南-天津为例 关于注册成立新的房地产公司并以不动产作价入股等相关事宜，结合国家及 天津市相关法律法规，总结如下： 一、关于以不动产作价入股成立房地产公司的相关规定 （一）注册成立房地产公司的一般规定 1、法律依据： （1）天津市房地产开发企业管理规定第四条：在本市申请设立房地产 开发企业应具备以下条件: 有自己的名称和组织机构；

21、 有固定的经营场所； 具有3000万元（含）以上的货币资金作为注册资金； 有符合国家规定的专业技术人员； 法律、行政法规规定的其他条件。 （2）天津市房地产开发企业管理规定第五条：在本市设立房地产开发 企业，应当到市建设交通委进行房地产开发企业资质审查。经审查合格后，工商 行政管理部门再予以办理工商注册登记手续。 2、小结： 拟设立房地产开发企业的公司，除需注册资本在 3000万元以上外，还应持 相关资料（包括：工商注册登记申请书、法人股东营业执照副本复印件或自然人 股东身份证复印件、企业验资报告、经济、技术专业人员的资格证书和任职文件、 办公地点租赁合同或产权证书或商品房买卖合同） 至本市房

22、地产开发行业的行政 主管部门天津市城乡建设和交通委员会进行房地产开发企业资质审查，经审查合 格后，再办理工商注册登记手续。另外，公司应在领取营业执照后30日内向上 述行政主管部门申请核定房地产开发企业资质等级，共分为一级、二级、三级、 四级和暂定资质，否则，须提请工商行政管理部门核减房地产开发经营范围。 （二）出资形式及货币出资限定要求 1、法律依据： 中华人民共和国公司法第二十七条：股东可以用货币出资，也可以用实 物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价 出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货 币财产应当评估作价，核实财产，不得高

23、估或者低估作价。但是，法律、行政法 规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任 公司注册资本的百分之三十。 2、小结： 综上所述，拟设立房地产开发企业的公司可以将不动产以评估价格作价入股 的方式出资。同时，全体股东的货币出资不得低于注册资本的30%，因此，股 东在以不动产作价出资时，还应当配比一定比例的货币资本。 并且，对不动产进 行评估时，不得高估或者低估作价。 （三）不动产出资应当依法办理其财产权的转移手续 1、法律依据： 中华人民共和国公司法第二十八条：股东应当按期足额缴纳公司章程中 规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限 责任

24、公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转 移手续。 2、小结： 若公司拟以土地、在建工程或房产所有权等不动产作价入股，既具有不动产 转让的性质，又属于股东以非货币财产出资入股的一种形式， 因此，公司应依法 予以评估，并办理财产权转移手续。 二、关于不动产作价入股的流程 （一）基本条件： 土地使用权的投资入股应依法办理土地使用权变更登记手续，并视同土地使 用权转让，因此公司以土地使用权作价入股成立房地产公司应符合以下基本条 件： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权 证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资

25、 总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用 地条件； 3、转让时地上房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （二）流程： 1、土地使用权人为法人的，应就该不动产作价入股出具股东会决议； 2、委托具有专业审计资格的审计师事务所或会计师事务所对所开发土地的 投资额进行审计，并出具投资总额和已投资额审计报告， 并确定是否符合土地转 让达到25%的标准。 3、 土地使用权人与所设立的房地产公司签订书面转让合同（作价入股协议）； 4、土地使用权转让双方在上述转让合同签订后 90日内持房地产权属证书、 当事人的合法证明、转让合同等有关文件向土地所在地的房地产管理部门提出申

26、 请，并申报成交价格； 5、 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理 申请的书面答复； 6、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行 现场查勘和评估； 7、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 每平 方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%;每平 方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为 5%。 按预征率征收的房地产开发项目，待符合清算条件后再进行土地增值税清 算，多退少补。 2、房地产开发项目土增税清算 （1 ）应当进行土地增值税的清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的

27、； 直接转让土地使用权的。 发生前述情形，纳税人应当在满足条件之日起 90日内到主管税务机关办理 清算手续。 （2 ）主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售 建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销 登记前进行土地增值税清算； 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 发生前述情况，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算 的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 （3 ）清算适用税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，按增值额的30%征收；增值额超 过扣除项目金额50%、未超过扣