物业接管工作手册

1、物业接管工作手册 第一 节接管验收工作内容和程序 一、物业管理的验收内容 1 验收项目： 验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、 房屋建筑合格证，幷填写接管项目资料记录。 1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技 术检验资料的验收。 1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、 容量等按照设计要求验收， 对设备的数量、 安装位置的 核对。 1.3 按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电 系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。 2 物业验收的基

2、本要求 2.1 物业预验收 2.1.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。 2.1.2 验收组依据 建筑安装工程质量检验评定标准 对物业的实物进行验收， 主要验收设备和主材的 规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。 2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目， 提出书面的 验收整改报告 退回给移交单位， 由移 交单位或工程施工单位依据报告整改。 2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收， 主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标， 对 不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到

3、规定的要求。 2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。 2.2 物业验收 2.2.1 在预验收的验收整改报告落实实施后，验收组进行验证并在验收整改报告中记录结果， 整改合格后，进行正式验收。 2.2.2 对移交单位移交的竣工图， 设备出厂合格证， 建筑主材合同中间验收的试验报告单， 设备的调试 记录等进行验收并在设备验收交接记录中记录。 2. 2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装 要求与安装质量符合， 三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合， 验收结 果记录在 设备、设施验收交接记录 。特殊设备须经政府有关部

4、门检验合格颁发合格证才有 效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。 2. 2.4 对公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能 要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。 2.3 验收后的工作 2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各单项工程验收报告 。 2.3.2 验收组根据单项工程验收报告， 作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。 2.3.3 竣工验收要填写竣工工程资料验收记录 ，填写物业验收交接记录 。 2.3.4 业主代表接管单位， 同物业的移交单位进行正式移交， 交接手续需经业主代表

5、、 施工单位、 施工 监理、物业管理公司签字后方可生效。 2.3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。 3 资料的移交接管 3.1 产权资料 3.1.1 项目批准文件 3.1.2 用地批准文件 3.1.3 建筑执照 3.2 技术资料 3.2.1 竣工图包括： 3.2.1.1 总平面图 3.2.1.2 建筑图 3.2.1.3 结构图 3.2.1.4 水电安装图 3.2.1.5 设备图 3.2.1.6 附属工程图 3.2.1.7 隐蔽管线图 3.2.2 沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图 3.2.3 地质勘测报告 3.2.4 图纸会审记录 3.2.5 永久性水准

6、点位置及基础埋深 3.2.6 设备合格证、设备使用说明书 3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单 （ 包括质量、事故记录 ） 3.2.8 隐蔽工程验收签证 3.2 竣工验收合格证书 3.2.1 市建设工程竣工验收证书 3.2.2 市建筑消防验收合格证 3.2.3 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.2.4 新材料、构配件的鉴定证书 3.2.5 水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书 3.2.6 电话工程竣工验收证书 3.2.7 有线电视施工合格证书 3.2.8 用电话许可证 3.2.9 用水许可证 3.2.10 供电协议书 3.2.11 用气协议书 3.2.12 砂浆、混凝土块

7、试压报告 3.2.13 供水、供暖试管道压报告 3.2.14 燃气管道工程验收表 3.3 其它 3.3.1 建筑位置、建筑面积清单 二、接管验收项目及标准 1 验收项目： 基础设施， 机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、 弱电智能化系统） ； 屋面； 消防设施，水池、水箱； 垃圾箱 车库 沙井、检查井和化粪池 明暗沟； 挡土墙； 踏步、台阶； 2 验收标准： 1997 年 7 月 1 日颁布的房屋接管验收标准及达到设计要求。 2.1 新建房屋的接管验收标准 2.1.1 主体结构 2.1.1.1 梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂 缝；地基基

8、础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值； 不得引起上部结构的开裂或 相邻房屋的损坏。 2.1.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。 2.1.1.3 木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规 范规定。 2.1.1.4 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 2.1.2 外墙不得渗水 2.12.1 外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。 2.1.2.1 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 2.1.2.2 块料（如瓷砖）面层 A 粘贴牢固，无缺棱

9、掉角。 B 面层无裂纹、损伤、色泽一致。 C 对逢砂浆饱满，线条顺直。 2.1.3 屋面 2.1.3.1 各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无 脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹， 无污渍；排水畅通， 无积水，不渗漏。 2.1.3.2 平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 2.1.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。 2.1.4 楼地面 2.1.4.1 毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。 2.1.4.2 块料面层应表面平正，对逢

10、砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固， 不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。 2.1.4.3 卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛 水和渗漏。 A 用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。 B 第二天到楼下检查有无渗漏。 2.1.4.4 地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。 2.1.5 装修 2.1.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙 严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。 2.1.

11、5.2 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。 2.1.5.3 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。 2.1.5.4 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。 2.1.5.5 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 2.1.5.6 电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门无锈迹和刮花痕迹。 2.1.5.7 窗台泛水正常，无向室内倒流现象。 可选择以下方法检查 A 关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每 个窗户是否有水渗入。 B 查询天气预报， 在验收期间出现下雨天前，

12、先后将门窗关紧， 雨后逐间检查墙面和窗台泛水。 2.1.6 楼梯、扶手 2.1.6.1 砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。 2.1.6.2 钢木结构的楼梯：安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。 2.1.6.3 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。 2.1.7 电气 2.1.7.1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用 绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并 有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1M /KV。 2.1.7.2 应按套安装电表或预留表位，

13、并有电器接地装置。 2.1.7.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。 2.1.7.3.1 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。 2.1.7.3.2 打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。 2.1.7.3.3 产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作 3 天，统计有多少损坏的。 2.1.7.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规 范的要求。 2.1.7.5 电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的 规定值。制动器、限速器及

14、其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能 检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。 2.1.7.6 对电视信号有屏蔽影响的物业， 电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的物业， 应设置电视共用天线。 2.1.7.7 电气插座 单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，满足 “左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。 2.1.7.7.1 有线电视插座由市有线电视台验收。 2.1.7.7.2 电话插座只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。 2.1.7.7.3 接线盒 A. 单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损

15、坏。 B. 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。 2.1.7.7.4 开关 A.安装牢固，目视盖板无损坏。 B.全检开关灵活，开启接触效果良好。 2.1.7.7.5 配电箱 A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。 B.开关是否符合型号规定。 C. 导线与设计相符，布线规范。 D. 目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。 2.1.7.7.6 门铃 A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作检查一次。 B.室内预留线盒参照本规定。 2.1.7.7.7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。 2.1.8 水、消防 2.1.

16、8.1 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫 生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。 2.1.8.2 高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。 2.1.8.3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、 排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。 2.1.8.4 卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安 装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。 2.1.8.4.1 灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。 2.1.8.4.2 便器水箱冲水正

17、常，不堵塞，冲水畅通。 2.1.8.5 水泵安装平稳，运行时无较大震动。 2.1.8.6 消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验 合格签证。 2.2 附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井） 、管道坡度、管径均必须符合室外排水设 计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 2.2.1 化粪池应按排污量合理设置， 池内无垃圾杂物， 进出水口高差不得小于 5cm。立管与粪池间的连接 管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。 2.2.2 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。 2.2.3 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相

18、通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 2.2.4 房屋烟道、通风道、走火通道应畅通，无阻塞物。 2.2.5 单体工程必须做到完工料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外 高差符合设计要求。 2.2.6 群体建筑应检验相应的市政、 公建配套工程和服务设施， 达到应有的质量和使用功能要求。 2.2.7 供水系统 2.2.7.1 安装牢固不能摇动。 2.2.7.2 打开每栋的供水总阀（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹，管道接头无渗 水。 2.2.7.3 水龙头和水阀打开之后流水畅通，接头无漏水。 2.2.8 排污管道（含塑料管） 2.2.8.1 安装牢固，外

19、观完好无损，零配件齐全。 2.2.8.2 从楼上的各排水口注水， 楼下目视管道接口密实无渗漏水， 楼上排水畅通无堵塞。 2.2.8.3 铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。 2.2.9 其它： 水表、电表、气表安装牢固；打开使用后，看表内读数是否正常；目视外观完好。 2.3 新建房屋工程完善和工程遗留问题处理 2.3.1 工程完善： 在本体工程竣工进行验收后， 才进行的部分公共配套设施的工程完善。 2.3.2 工程遗留问题：在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、 设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。 2.3.3 处理措施 2

20、.3.3.1 物业公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作； 2.3.3.2 对发现的遗留问题及时向项目工程部汇报； 2.3.3.3 限制噪音施工时间，确保客户正常工作； 2.3.3.4 给进场施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全 2.3.3.5 增强保安力量，监督施工人员的管理工作。 2.3.3.6 施工队离场前，必须到物业公司申请“放行条” ，经检查无误，签名后放行。 四、公共设施设备交接验收标准 1 范围 小区 内的公共场所之设备、设施及水电等。 2 验收标准 2.1 基础设施 2.1.1 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。 2.1.2 散水坡

21、A 无下陷、断裂、与墙体分裂。 B 面层平整无脱层。 C 无倒泛水现象。 2.2 天台 2.2.1 屋面隔热层、防水层 A 板端缝、伸缩缝油膏紧贴。 B 隔热板、防水层表面无裂缝。 2.2.2 天沟、 落水口畅通，管道完好。 23 消防设施 2.3.1 消防栓阀门完好，无渗漏水；油漆均匀，无少漏刷现象；覆盖消防栓之井盖完好，搁置稳妥，位置 标志清晰。 2.3.2 消防管、消防带等配套齐全；消防管无渗漏水现象。 24 路灯 2.4.1 按设计要求安装。 2.4.2 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。 2.4.3 灯柱安装牢固，灯柱油漆均匀，无损伤和刮花。 25 绿化 98%。 成

22、活率达 95%以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地 26 道路 2.6.1 道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。 2.6.2 路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。 2.6.3 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。 2.6.3 路牌标志清楚，地面线条顺直。 27 垃圾转运站 参照相关房屋交接验收标准及检验办法的室内交接验收部分。 28 垃圾箱、垃圾桶 2.8.1 表面无损伤，安放地面平稳。 2.8.2 同一区域安放种类、式样统一。 29 岗亭 2.9.1 砌筑类：参照相关室内验收标 2.9.2 铝材类：安装牢固，配件齐全，开启自如，型材表面无损伤，玻璃无污渍。 210

23、 景观、雕塑和文化娱乐设施 外观完好，色泽饱满，安放稳固；按设计标准和要求达到的效果验收。 211 挡土墙、坡 10 2.11.1 砌筑密实，砂浆沟缝饱满。 2.11.2 按设计要求设有排水孔。 2 12 踏步 2.12.1 砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。 2.12.2 块料砌：参照房屋交接验收标准及检验办法相关内容。 2 13 水池 2.13.1 按设计要求和相关卫生标准验收。 2.13.2 无渗漏水现象。 214 上下水管道、落水管 2.14.1 无堵塞，无倒流。 2.14.2 无泄漏，管道无破裂，松脱。 2.15 化粪池 2.15.1 无泄漏，无渗透。 2.15.2 化粪池

24、密封性好，无安全隐患。 2.15.3 吸粪口位置适当，大小合适。 2 16 沟渠、池、井 2.16.1 沟渠坡度合适，无倒流，外观无碍观感。 2.16.2 池进出水设计合理，外观无碍观感。 2.16.3 各种井的进出水设计合理，封闭性好，无安全隐患，无堵塞。 第二节 楼宇资料移交审核规定 一、目的 为交接验收审核提供作业指导。 二、范围 适用于本物业交接验收工作。 三、楼宇资料审核 11 31 产权资料审核 3.1.1 项目批准文件 3.1.2 用地批准文件 3.1.3 建筑执照 32 政府验收合格资料审核 3.2.1 建设工程竣工验收合格证书 3.2.2 用电许可证 3.2.3 供电协议书

25、3.2.4 消防验收合格证 3.2. 配套综合验收合格证 3.2.6 电话、供水、供暖、供气、有线电视由相关公司负责维修保养及验收。 33 工程技术资料审核 3.3.1 竣工图：包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 3.3.2 地质勘探报告 3.3.3 工程合同及开、竣工报告 3.3.4 图纸会审记录 3.3.5 工程设计变更通知（含质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证 3.3.6 沉降观察记录 3.3.7 竣工验收说明书 3.3.8 钢材、水泥等主材的质量保证书 3.3.9 新材料、构配件的鉴定合格证书 3.3.10 水、暖、电、卫生器及设备地检验合格证书 3.3.11

26、 砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告 4 需移交物业管理公司的复印件资料 4.1 供用电协议书 4.2 用电许可证 12 4.3 用水申请审批表及月供水计划执行表 4.4 建设工程竣工验收证书 4.5 消防验收合格证书 4.6 建筑、电气、给排水、供气、供暖系统等施工图 4.7 机电设备单台说明书、调试、订购合同 5 资料的存放 上述的全部资料存放按照公司文件的规定保存。 6 相关记录表格 楼宇接管资料移交清单 第三节 系统竣工验收内容 一、给排水系统 项目 内容 13 1 竣工图及设计变更文件。 审 2 主要材料和制品的合格证或试验记录。 3 施工测量记录。 查 4 混凝土、砂浆

27、、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。 5 施工记录。 资 6 中间验收记录。 7 工程质量评定记录。 料 8 工程质量事故处理记录。 9 整体系统安装维护合同资料及其它。 应 1 建筑物的质量、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。 验 结构强度、抗渗、抗冻的标号。 2 收 3 水池及水箱等水密性，消化池的气密性。 的 4 外观。 项 5 其他 目 14 系统竣工验收程序及内容 二、火灾自动报警系统 项目 内 容 1 整体系统安装维护合同。 审 2 系统竣工图。 查 3 施工记录。 资 4 调试报告。 料 5 管理维护人员登记表。 （以上资料应上报公安消防部门审定） 应 1 火灾自动报警

28、系统装置 （包括火灾探测器、 手动报警按纽、 区域报警控制器和集 验 中报警控制器） 。 2 灭火系统控制装置（包括室内消火栓、 自动喷水、CO2、干粉、泡沫等固定灭火 收 系统固定装置） 。 3 电动防火门、防火卷帘控制装置。 的 4 通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。 5 火灾事故广播、消防通迅、消防电源、 消防电梯和消防控制室的控制装置。 项 6 火灾事故照明及疏散指示控制装置。 7 外观。 目 15 系统竣工验收程序及内容 火灾自动报警系统 项目 内容 验 收 标 准 1 火灾报警控制器的抽验：按装置数目的30%-50%但不少于 10 个抽验。 2 火灾探测器的抽验：按装置

29、数目的5% -10% 但不少于 10 只抽验。 3 消防水泵： A) 工作泵与备用泵转换运作 1-3 次。 B) 消防控制室内操作启、停泵 1-3 次。 4 室内消火栓验收，并在消火栓处操作启泵按纽按5%-10%比例抽验。 5 自动喷水系统的水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数量10%-30% 的比例进行末端放水试验，控制功能、信号均应正常。 6CO2、干粉等灭火系统抽验，按安装数量的20%-30%进行： A) 人工启动和紧急切断试验 1-3 次。 B) 与固定灭火设备联动控制的其它设备试验 1-3 次。 C) 抽一个防护区进行喷放试验。 上述试验控制功能、 信号场应正常。 7 电动防火门

30、，防火卷帘的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。 8 通风空调和防烟设备的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。 9 消防电梯的检验应进行 1-2 次，人工控制和自动控制功能检验。 10 火灾事故广播设备的检验，按安装数量10%-20%进行抽验： 在消防控制室选层广播。 共用的扬声器强行切换试验。 备用扩音机控制功能试验。 11 消防通迅设备的检验应符合以下要求： A) 消防控制室与设备所设的对讲电话进行 1-3 次通话试验。 B) 电话插孔按实际安装数量的 5%-10%进行通话试验。 C) 消防控制室的外线电话与“ 119”台进行 1-3 次通话试验。 16 系统竣工验收程序及内容 三

31、、卫生系统 项目 内 容 1 施工图、竣工图及设计变更文件。 2 设备、制品和主要材料的合格证或试验记录。 审 3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。 查 4 设备试运转记录。 资 5 水压试验记录。 料 6 给排水系统通水冲洗记录。 7 工程质量事故处理记录。 8 分项、分部、单位工程质量检验评定记录。 应 1 方位、标高和坡度的正确性。 检 2 连接点或接口的严密性。 验 3 散热器、卫生器具和各类支架、档墩安装的牢固性。 的 4 给水消防系统的通水能力。 内 5 外观（见设备观感质量项目统计表） 。 容 17 系统验收程序及内容 四、通风空调系统 项 目 内容 审 查 资 料 1 竣工图、

32、设计修改通知书。 2 主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。 3 隐蔽工程验收单和中间验收记录。 4 分项、分部工程质量评定记录。 5 制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏 等记录）。 6 空调系统联合试运转记录。 应 检 验 的 项 目 1） 设备单机试运转（包括：通风机、制冷机、水泵） 1 设备无负荷联合试运转： A）通风机的风量、风压、转速测定。 B） 系统与风口的风量平衡，实测风量与设计的偏差不应大于10%。 C）制冷系统的压力、温度、流量等技术参数应符合有关技术文件规定。 D）空调系统带冷源的正常联合试运转不少于8 小时，通风除

33、尘系统的连续运转不 应少于 2 小时。 2 通风、空调系统带负荷综合效能试验。 A）室内空气、温度、相对湿度的测定和调整。 B）室内气流组织的测定。 C）室内洁净度和正压的测定。 D）室内噪声的测定。 E）通风除尘车间内空气中含尘浓度与排放浓度的测定。 F） 自动调节系统应作参数整定和联动调试。 4 外观（见设备观感质量项目统计表） 。 18 项目 制 冷 设 备 安 装 制 冷 系 统 试 运 转 系统验收程序及内容 五、空调机组验收程序及内容 内容 1 制冷机组安装的纵向、横向不平度不超过 0.1/1000 。 2 制冷压缩机纵向水平度不超过 0.03/1000 ，横向水平度不超过 0.1

34、/1000 3 观察压缩机满负荷运转 8 小时以上，电流是否合符设计要求。 机组型号： 压缩机编号： 生产编号： NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 用户名称： 安装地址： 联系人： 电话： 传真： 在有足够的冷却水通过冷凝器和足够的冷冻水通过蒸发器的前提下进行以下项目： 记录水系统状况： 冷冻水：入水压力Mpa,出水压力Mpa,水泵流量m 3/h 冷却水：入水压力Mpa,出水压力Mpa,水泵流量m 3/h 1. 机组有否经过最少 20 分钟试运转？ 2. 检查冷冻水温度（ 满载状态 卸载状态） ： 入口 出口 3. 检查冷却水温度（ 满载状态 卸载状态） ： 入口 出

35、口 4. 检查冷媒吸入温度和过热度： 冷媒吸入温度 NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 5. 检查压力： 19 排出压力： NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 吸入压力： NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 6. 检查压缩机电流： 7. 环境温度： 8. 冷媒泄露检查情况？ 9. 机组所有盖板是否发出响声？ 10. 调试工作的完成情况： 11. 其它： 12. 用户意见： 调试日期： 调试员： 用户负责人： 20 系统验收程序及内容 六、螺杆式制冷系统 一、 竣工验收 6.1.1 通风与空调工程的竣工验收，是在工程施工质量

36、得到有效监控的前提下，施工单位通过整个分部工 程的无生产负荷系统联合试运转与调试和观感质量的检查，按本规范要求将质量合格的分部工程移交建设单 位的验收过程。 6.1.2 通风与空调工程的竣工验收， 应由建设单位负责， 组织施工、 设计监理等单位共同进行， 合格后即应 办理竣工验收手续。 6.1.3 通风与空调竣工验收时，应检查竣工验收的资料，一般包括下列文件及记录： 1. 图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图； 2. 主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场（试）验报告； 3. 隐蔽工程检查验收记录； 4. 工程设备、风管系统、管道系统安装及检验记录； 5. 管道试验记录； 6.

37、 设备单机试运转记录； 7. 系统无生产负荷联合运转与调试记录； 8. 分部（子分部）工程质量验收记录； 9. 观感质量综合检查记录； 10. 安全和功能检验资料的核查记录。 6.1.4 观感质量检查应包括以下项目： 1. 风管表面应平整、无损坏；接管合理，风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接，无明显缺陷； 2. 风口表面应平整，颜色一致，安装位置正确，风口可调节部件应能正常运作； 3. 各类调节装置的制作和安装应正确牢固， 调节灵活， 操作方便。 防火及排烟阀等关闭严密， 动作可靠； 4. 制冷及水管系统的管道、阀门及仪表安装位置正确，系统无渗漏； 5. 风管、部件及管道的支、吊架型式、

38、位置及间距应符合本规范要求； 6. 风管、管道的软性接管位置应符合设计要求，接管正确、牢固、自然无强扭； 7. 通风机、制冷机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固； 8. 组合式空气调节机组外表平整光滑、 接缝严密、 组装顺序正确， 喷水室外表面无渗漏； 21 9. 除尘器、积尘室安装应牢固、接口严密； 10. 消声器安装方向正确，外表面应平整无损坏； 11. 风管、 部件、管道及支架的油漆应附着牢固， 漆膜厚度均匀， 油漆颜色与标志符合设计要求； 12. 绝热层的材质、厚度应符合设计要求；表面平整、无断裂和脱落；室外防潮层或保护壳应顺水搭接、 无渗漏。 检查数量：风管、管道各按系统抽查10，

39、且不得少于 1 个系统。各类部件、阀门及仪表抽检5， 且不得少于 10 件。 检查方法：尺量、观察检查。 6.1.5 净化空调系统的观感质量检查还应包括下列项目： 1. 空调机组、风机、净化空调机组、风机过滤器单元和空气吹淋室等的安装位置应正确、固定牢固、连 接严密，其偏差应符合本规范有关条文的规定； 2. 高效过滤器与风管、风管与设备的连接处应有可靠密封； 3. 净化空调机组、静压箱、风管及送回风口清洁无积尘； 4. 装配式洁净室的内墙面、吊顶和地面应光滑、平整、色泽均匀、不起灰尘，地板静电值应低于设计规 定； 5. 送回风口、各类末端装置以及各类管道等与洁净室内表面的连接处密封处理应可靠、

40、严密。 检查数量：按数量抽查 20，且不得少于 1 个。 检查方法：尺量、观察检查 二、系统调试 6.2 .1 一般规定 6.2.2 系统调试所使用的测试仪器和仪表，性能应稳定可靠，其精度等级及最小分度值应能满足测定的要 求，并应符合国家有关计量法规及检定规程的规定。 6.2.3 通风与空调工程的系统调试，应由施工单位负责、监理单位监督，设计单位与建设单位参与和配合。 系统调试的实施可以是施工企业本身或委托给具有调试能力的其他单位。 6.2.4 系统调试前， 承包单位应编制调试方案， 报送专业监理工程师审核批准； 调试结束后， 必须提供完整 的调试资料和报告。 6.2.5 通风与空调工程系统无

41、生产负荷的联合试运转及调试，应在制冷设备和通风与空调设备单机试运转 合格后进行。空调系统带冷（热）源的正常联合试运转不应少于8H，当竣工季节与设计条件相差较大时，仅 做不带冷（热）源试运转。通风、除尘系统的连续试运转不应少于2H。 22 6.2.6 净化空调系统运行前应在回风、新风的吸入口处和粗、中效过滤器前设置临时用过滤器（如无纺布 等），实行对系统的保护。 净化空调系统的检测和调整， 应在系统进行全面清扫， 且已运行 24H 及以上达到稳 定后进行。 洁净室净度的检测， 应在空态或静态下进行或按合约规定。 室内洁净度检测时， 人员不宜多于 3 人， 均必须穿与洁净室洁净度等级相适应的洁净工

42、作服。 6.2.7 主控项目 6.2.7.1 通风与空调工程安装完毕，必须进行系统的测定和调整（简称调试） 。系统调试应包括下列项目： 1. 设备单机试运转及调试； 2. 系统无生产负荷下的联合试运转及调试。 检查数量：全数。 检查方法：观察、旁站、查阅调试记录。 6.2.7.2 设备单机试运转及调试应符合下列规定： 1. 空调机组运转平稳、无异常振动与声响，其电机运行功率应符合设备技术文件的规定。在额定转速下 连续运转 2H 后，滑动轴承外壳最高温度不得超过70； 2. 水泵叶轮旋转方向正确，无异常振动和声响，紧固连接部位无松动，其电机运行功率值符合设备技术 文件的规定。水泵连续运转 2H

43、后，滑动轴承外壳最高温度不得超过70，滚动轴承不得超过 75； 3. 冷却塔本体应稳固、无异常振动，其噪声应符合设备技术文件的规定。风机试运转按本条款第 1 款的 规定：冷却塔风机与冷却水系统循环试运行不少于2H，运行应无异常情况； 4. 制冷机组、单元式空调机组的试运转，应符合设备技术文件和现行国家标准制冷设备、空气分离设 备安装工程施工及验收规范 GB50274的有关规定，正常运转不应少于8H。 三、综合效能的测定与调整 6.3.1 通风与空调工程交工前，应进行系统生产负荷的综合效能实验的测定与调整。 6.3.2 通风与空调工程带生产负荷的综合效能试验与调整， 应在已具备生产试运行的条件下

44、进行， 由建设单 位负责、设计、施工单位配合。 6.3.3 通风、 除尘系统带生产负荷的综合效能试验测定与调整的项目， 应由建设单位根据工程性质、 工艺和 设计的要求进行确定。 6.3.4 通风、除尘系统综合效能试验可包括下列项目： 23 1. 室内空气中含尘浓度或有害气体浓度与排放浓度的测定； 2. 吸气罩罩口气流特性的测定； 3. 除尘器阻力和除尘效率的测定； 4. 空气油烟、酸雾过滤装置净化效率的规定。 6.3.5 空调系统综合效能试验可包括下列项目： 1. 送回风口空气状态参数的测定与调整； 2. 空气调节机组性能参数的测定与调整； 3. 室内噪声的测定； 4. 室内空气温度和相对湿度

45、的测定与调整； 5. 对气流有特殊要求的空调区域做气流速度的测定。 6.3.6 恒温恒湿空调系统除应包括空调系统综合效能试验项目外，尚可增加下列项目： 1. 室内静压的测定和调整； 2. 空调机组各功能段性能的测定和调整； 3. 室内温度、相对湿度场的测定和调整； 4. 室内气流组织的测定。 6.3.7 净化空调系统除应包括恒温恒湿空调系统综合效能试验项目外， 尚可增加下列项目： 1. 生产符合状态下室内空洁净度等级的测定； 2. 室内浮游菌和沉降菌的测定； 3. 室内自静时间的测定； 4. 空气洁净度高于 5 级的洁净室，除应进行净化空调系统综合效能试验项目外，尚应增加设备泄露、防 止污染扩

46、散等特定项目的测定； 5. 洁净度等级高于等于 5 极的洁净室，可进行单向气流流线平等度的检测，在工作区内气流流向偏离规 定方向的角度不大于 15 。 6.3.8 防排烟系统综合效能试验的测定项目，为模拟状态下安全区正压变化测定及烟雾扩散试验等。 6.3.9 净化空调系统的综合效能检测单位和检测状态， 宜由建设、 设计和施工单位三方协商确定。 24 系统竣工验收程序及内容 六、高压设备及变压器系统 项 目 内容 审 查 资 料 1、竣工图、设计修改通知书。 2、制造商提供的产品说明书、试验记录、合格证书及安装图纸等技术文件。 3、安装技术记录。 4、调整试验记录。 5、备品、备件清单。 6、供

47、电局验收合格证明。 25 应 检 查 的 项 目 及 要 求 1、主供及备供自动转换功能是否正常。 2、各保护继电器动作是否正常。 3、设备固定牢靠，外表清洁完整。 4、电气连接可靠，接触良好。 5、设备的联动机构联动正常，无卡阻，分、合闸指示正确。 6、绝缘部件、瓷件应完整无损。 7、油漆应完整，相色标示正确，接地良好。 8、外观。（见设备观感质量项目统计表） 26 系统竣工验收程序及内容 七、盘、柜及二次接线系统 项 目 内容 审 查 资 料 1、竣工图，设计变更文件。 2、制造厂提供的产品说明书，调试大纲，试验方法，试验记录，合 格证明文件及安装图纸等技术文件。 3、根据合同提供的备品备

48、件清单。 4、安装技术记录。 5、调整、试验记录。 6、绝缘测试报告。 27 系统竣工验收程序 八、电梯及电气部分系统 项 目 内容 试 运 转 前 检 查 1、机房温度应保持在 5-40 度之间，在 25 度时环境相对湿度不应大于85%。 2、机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。 3、电气接线正确，连接可靠，标志清晰。 4、曳引电动机过电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。 5、继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触良好。 6、电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定： 1 动力设备和安全装置电路不应不于0.5M 。 2 低电压控制回路不应小于 0.25M 。 7、电

49、气安全保护装置的安装与调整应符合规范(GB50182-93)的规定。 检 修 速 度 调 试 运 行 1、制动器调整应符合下列要求： 1 制动力和动作行程应按设备的要求调整。 2 制动器闸瓦在制动时应与制动轮接触严密。 2、全程点动运行无卡阻，各安全间隙符合设计要求。 3、检修速度不应大于 0.63M/S 。 4、自动门运行应平稳，无撞击。 5、平衡系数应调整为 40%-50%。 28 系统竣工验收程序 电梯及电气部分系统 项 目 内容 额 定 速 度 调 试 运 行 1、轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整开至额定速度，起动、运行、减 速应舒适可靠，平层准确。 2、在工频下， 曳

50、引电机接入额定电压时， 轿厢半载向下运行至行程中部时的速度应接近额 定速度，且不超过额定速度的5%，加速段和减速段除外。 负 载 运 行 试 验 1、运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、 平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。 2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。 3、空载、半载、满载试验应符合下列要求： 1 在通电持续率 40%的情况下，往返开降各 2h。 2 电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。 3 制动器动作应可靠。 4 制动器线圈温升不应超过 60，减速机油温升不应超过60，且温度不得超过

51、 85。 29 系统竣工验收程序及内容 电梯及电气部分系统 项 目 内容 超 载 运 行 试 验 1、应在轿厢内置入 110%的额定负载，在通电持续率为40%的情况下，往返运行 0.5h 。 2、电梯应安全可靠地起动、运行。 3、减速机、曳引电动机应工作正常，制动器动作应可靠。 技术性能测试要求 1、电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1.5M/S 2。平均加速度和减速度不应小于 2 0.7M/S 2。 2 2、运行中水平方向振动加速度不应大于0.15M/S 2 ，垂直方向的振动加速度不应大于 2 0.25M/S 2 。 3、运行总噪声的要求： 1 机房噪声不应大于 80db。 2 轿厢内噪声

52、不应大于 55 db 。 3 开关门过程噪声不应大于 65 db 。 4、平层准确度 10MM。 应 提 交 的 资 料 1、电梯类别、型号、驱动控制方式、技术参数和安装地点。 2、制造厂提供的随机文件和图纸。 3、变更设计的实际施工图及变更证明文件。 4、安全保护装置的检查记录。 5、电梯检查及电梯运行参数记录。 30 第五节 设备观感质量检查项目统计表 系统： 空调 第 1 页 序 设备名称 应检查的项目 1 风柜 1 风柜外观 2) 电机 3) 皮带 4) 风叶 5) 排水 6) 供回水管 7) 压力表 8) 温度计 9) 保温 10) 闸掣 11) 控制箱 12) 电源线 13) 机房

53、排水 2 盘管风机 1) 风机噪音 2) 风机转速 3) 电磁阀 4) 闸阀 5) 尘网 6) 温控开关 3 空调主机 1) 主机外观 2) 主机开关 3) 运行状态显示 4) 故障显示 5) 能量调节 6) 起动电源 7) 电压 8) 运行电 9) 低、高、油压 10) 冷却水进出水压力、温度 11) 冷冻水进出水压力、温度 12) 油位显示、油温、轴承温度、机房照明、 逆风排气、排水沟、门窗 4 空调主机 配电房 1) 高压配电柜 (外观、开关、仪表、继保 ) 2) 低压配电柜 (外观、开关、仪表、继保 ) 照明( 正常、应急 ) 3)室内配套设施 ( 操作台、通风、空调、门、窗、清洁、消

54、防装置、防鼠装置 ) 5 冷却塔 1) 风扇电机 2) 外观 3) 浮球阀 4) 电动阀 5) 急停掣 6) 起动电流 7) 运行电流 8) 噪音 6 冷却水立管 1) 外观 2) 连接口 3) 支架 4) 漏水 7 冷冻水立管 1) 外观 2) 支架 3) 保温 4) 漏水 5) 自动排气阀 31 8 空气处理系统 安装质量 A 机体：1) 机壳 2) 保温 3) 制冷器 4) 制冷盘管、风机 5) 过滤器 6) 冷凝水盘及保温 7) 支承架 8) 避震 9) 电机支承架 10) 皮带保护轮 11) 皮带保护壳 B管道及配件： 1) 保温 2) 进出水闸阀 3) 冷凝水管坡道 4) 支承架

55、5) 转接头 6) 进水温度表 7) 出水温度表 8) 进出水压力表 9)Y 型过滤器 C风管及配件： 1) 风管 2) 保温 3) 支承架 4) 转接头 5) 防火阀 6) 新风量调节阀 7) 风量调节阀 D控制及供电： 1) 电动二通阀 2) 温感器 3) 控制箱 4) 电箱开关 5) 马达 E机房： 1) 生活冷水供应站 2) 地漏 3) 地漏泼水试验 4) 照明 5 照明开关 6) 烟感头 7) 墙面 8) 地面 9) 天花 10) 机房门 11) 机房门标志 F运转试验及测试报告： 1)风机运转试验 ( 就地开关 ) 2) 风机运转试验 (遥控 ) 3) 噪音测试报告 4) 单机调

56、试报告 ( 工程性能测试检定 ) 5) 电动机绝缘试验报告 6) 空气处理机震动试验报告 7) 风管漏风试验报告 8) 出风口风量调节报告 9) 冷冻水支管试压报告 32 设备观感质量项目统计表 系统： 空调 第 2 页 序 设备名称 应 检 查 的 项 目 9 风机盘管 1) 标明三速制中的一种 (高、中、低 ) 2) 电动阀 3) 冷凝水去水 4) 出风温度：干球、湿球 5) 回风温度：干球、湿球 10 冷却塔 A 塔体：1)外观 2)底盘 3)塔体支架 4)底座及避震5) 风扇 6)电动机 7) 导流片填料8) 电动机 / 风扇支架 9)进风网10) 浮球开关11) 入水管12) 排污管

57、13) 溢流管 B管道类：1)闸阀/ 蝶阀2) 管道3) 管道支架 C电气类： 1) 电动机就地开关 ( 全天候型 ) D试验报告： 1) 电动机绝缘及耐压试验报告2) 冷冻塔工况测试报告 3) 噪音测试报告 11 冷冻机 A 主机：1) 冷凝器 2) 蒸发器 3) 压缩机 4) 电动机 5) 机油系统、油泵 6) 排气装置 7) 控制盘 8) 辅助管道等 9)保温 10) 底座及避震 B 管道及配件： 1)Y 型过滤器 2) 蝶阀 3) 转接头 4) 逆止阀 5) 温度计 6) 压力表 7) 水流开关 8) 恒温控制探头 9)保温 10) 支架 C 配电类：1) 柜外观 2) 电器安装 3)

58、 操作机构安装 4) 引线 5) 接地 6) 柜标示牌 7) 柜内电气接线图 8) 底座 12 温式报警阀 1) 外观 2) 连接口 3) 水力警钟 4) 水掣 5) 电气部分 13 其他 33 设备观感质量项统计表 系统： 风机 序 号 设备名称 应 检 查 的 项 目 1 新风机系统 安装质量 A机体： 1) 机壳 2) 保温 3) 制冷器 4) 制冷器分水管 5) 风机 6) 过滤网 7) 冷凝水盘及保温 8) 支承架 9) 避震 10) 电机支承架 11) 皮带及皮带轮 12) 皮带保护壳 B管道及配件： 1) 保温 2) 进出水闸阀 3) 冷凝水管坡度 4) 支承架 5) 软接头 6

59、) 进水温度表 7) 出水温度 表 8) 进出水压力表 9)Y 型过滤器 C风管及配件： 1) 风管 2) 保温 3) 支承架 4) 软接头 5) 防火阀 6) 新风量调节阀 D控制及供电： 1) 电动二通阀 2) 温感器 3) 控制箱 4) 电箱开关 5) 马达 E机房： 1) 生活用水供应点 2) 地漏 3) 地漏泼水试验 4) 照明 5) 照明开关 6) 烟感头 7) 墙面 8) 地面 9) 天花 10) 机房门 11) 机房门标示 F 运转试验及测试报告： 1) 风机运转试验 ( 就地开关 ) 2) 风机运转试验 ( 遥控 ) 3) 噪音测试报告 4) 单机调试报 告 ( 工作性能测试

60、检定 ) 5) 电动绝缘试验报告 6) 空气处理机震动试验报告 7) 风管漏风试验报告 8) 出风口风量 9) 冷冻水支管试压报告 2 轴流式排风机系统 安装质量 A机体： 1) 机身 2) 风扇转动及方向 3) 电机 4) 支承架 5) 避震 B风管道及配件： 1) 风管 2) 支承架 3) 转接头 4) 防烟阀 5) 电源开关 C运转试验： 1)风机运转试验 ( 就地开关 ) 2) 风机运转试验 ( 遥控) 3) 噪音测试报告 4) 排风口风量测定及调节 报告 5) 单机调试报告 ( 工况性能测试 ) 34 3 离心式风机系统 安装质量 A机体： 1) 机壳 2) 风扇转动及方向 3) 轴