精品店如何选址有诀窍

1、桂林伟艺营销有限公司如何选址有诀窍经营10元礼品店如何选址，选址要考虑哪些因素?这个问题其实很简单，答案就是人流以及消费能力。人流越大，消费能力越高，你的市场也就越大，但是由于中国的经济发展的太快，很多市价被高估，所以这种地段的租金以及转让费都是新开店的朋友难以承受的。按照我们针对刚开始创业的经销商资金问题和对初接触生意的朋友，说说经营店铺选址的一些基本要素：一租店铺需要考虑的租金问题一般店铺选址是租金（月付、半年付、年付）+转让费（新门面没有）+管理费（比如物业管理费）租金最好是控制在1-3个月一付，这样资金回流的速度快，转让费是被很多新人的所忽视的，甚至没听过吧，好的门面一般都存在转让费，

2、因为前任的店主可能有装潢，或者好的位置让给你当然要收你点钱，转让费的风险也是最高的，当然如果位置的确不错，费用也不太高，你也许还有升值的空间，因为你不开的时候也可以把这个店转给别人的嘛。 二店铺选址在哪里一般来说有经济能力的首选：步行街、市中心街道、商场、大型购物超市里，人流是保证，越好的地方你的空间也就越大，对于10元的经营模式，你的商品销售数量也会越大。这些店面一般都是可以让你赚大钱的，当然风险也高。经济能力一般的首选：大中学附近、大型小区年轻人较多的场所附近、二、三级街道、尽量避开年轻人少的地方，毕竟年轻人才是10元礼品店的主流。三选址面积10元礼品店选择30个平方以下20平方以上是最合

3、适的面积，也是现在门面中最多的面积，但是如果面积再大，如40平方、50个平方以上，我们针对市场分析统计数据觉得新开店的朋友最好不要考虑这个面积,面积越大,成本越高,经营这样的店铺是需要一定经验的。（建议有一定实际经验后再扩大经营）。10元礼品店选址没有太大的诀窍，关键就是选择人流比较大，年轻人比较多的地方。走的越多，看的门面越多，多去年轻人聚集多的地方选择，你成功的机会也就越大！同时我也希望刚开始接触10元礼品店的朋友不要着急，一定要细心观察，因为选店址是最最重要的，有了好的店铺地址，你成功的几率要大很多很多。一个好位置，不愁你的东西卖不掉。 四房租多少和人流量成比例因为人流越多越好，年轻人聚

4、集越多越好，但是房租多少是和当地城市的人口有密切关系的，根据我们的观察，一般来说一级城市如上海、北京这些地方好的门面，10个平方月租都在上万，虽然租金非常高，但是当地人口多，人流量非常大，几乎没有平时和周末的说法，开10元礼品店靠的就是销售数量大来获取利润，我们建议开店的朋友最好把月租金转化成日租金来计算，比如说月租金1500，日租金就是50了，通过10元商品的毛利润计算，再到可以选择开店的位置附近做一些具体的人流量统计，比如每天有多少人进店，有多少人购物，成交机率有多大，平时和周末都去认真考察，如果数据显示，每天我可以很容易赚到50租金，这样经营10元礼品店就更加容易上手了。毕竟10元的零售

5、价格有很强的吸引力。还有一点要注意的是：开在学校附近的朋友，寒假暑假，这3个月的时间要平均到其他几个月里。五开店选址需经过的三道坎众所周知，选址是关系到零售门店成功关键的重要影响因素之一。曾经有句话叫做“成功的关键有 3 个条件，那就是选址，选址，还是选址。” 由此可见，选址在日常经营中的地位是多么的举足轻重。因为选址是门店的重要工作，所以选址工作的步骤就成了每个经营者的必修课，但是还是有一些选址时的观念和注意事项需要介绍。 其一，对于人流量调查结果的分析。诚然，人流量是决定门店生存的一个重要因素，但是还需要结合我们销售的商品确定消费人群，才是更为重要的工作。要研究门店的有效客流量是多少？应在

6、预测了有效客流的预期购买量之后再做决定。不是人多的地方就一定好，还要考虑清楚预期购买量和目标人群的占有率。 其二，对于竞争对手的分析。对竞争对手的分析可以分为业内竞争和行外竞争两种形式。随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物，面对这些来自方方面面的市场竞争，我们必须作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，而10元低价，超值商品的经营模式正好抓住消费者对价格竞争的反感心里，直接把商品的销售价格降至最低，一方面退出与相同商家恶性竞争的战斗，在第一时间让消费者获取价格底线的商品价格，结束所有影响顾客的价格竞争活动。这样，既保证了商家的实力，又保住了商家在消费者心中的信誉。另一

7、方面，随着社会经济的发展，供过于求的矛盾愈加明显，竞争越来越激烈，消费需求也在发生巨大的变化，人们对商品的要求越来越多样化。这种观念从明确的市场出发，以顾客需求为中心，并通过创造性和多元化的商品来满足顾客的需求。而选择多店合一的经营模式就正好解决了消费者在商品要求上的需要。 其三，地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以在选择位置的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。一个人流量大的步行街都会有人多和人相对少的区域分别，正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。 上述的诸点，只是门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关

8、键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！” 六创业选址的黄金法则取闹避静选商圈所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；这样的商圈正适合我们经营的产品。社区型商圈的主要消费人群是社区周边居住的消费者，对于这样的商圈，需要考虑选择在年轻人比较密集的社区型商圈才能更好的发挥我们经营产品的优势。成行成市相关店铺的

9、聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街。消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。而我们的10元商品经营模式就恰好运用了价格的特点，决定了同行不能竞争的优势，从中坐享同行商家的成熟客源。七商铺选择小窍门第一招根据主营商品来确定地址 营业地点的选择与主营商品和潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，商业繁华区并不是唯一的选择，经营者在选址时，要对自营的产品及目标消费群体有一个清醒的认识，知己知彼方可制胜。比如10元礼品店经营的商品适合15-30岁年龄阶段，商品的定价需要销售数量来实现利润，那么选址就需要在人流量大，年

10、轻人多的地方。第二招 地铁站口十字路口优势明显 十字路口的拐角，或一些交通便利与过街天桥、过街地下通道、公交汽车站、地铁站口和轻轨站口等公共交通设施相邻的地方，一般人流量都比较大。而且过往的年轻人也占多数。第三招 要与房东签订明晰的店铺产权关系 一般店铺产权至少可（租）用5年，为了达成压低房租的目的，至少应签订5年甚至更长的租赁期限。除了谈妥租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，以便节省不少开支。比如是否可正常供暖、通水、通电和通电话，是否可对店面的房顶、地板和墙壁等做基本的修缮，添置或维修水电设施等。另外，提醒投资者注意，关于基础设施等应在合同中事先约定，避免未来与房东产生不必要的纠纷。第四招

11、 选择适宜的商铺面积 商铺投资与一般物业投资有所不同，以10元礼品店投资分析为例，面积控制在20平方以上，30平方以下是经营10元礼品店的最佳面积。如果一味追求小面积，那么商铺所能承受客流吞吐量就会相当有限，商铺的经营品种和陈列效果也会大打折扣。要事先了解店铺近期是否有被拆迁的可能，房屋是否存在产权上的纠纷或其它问题第五招了解租赁店铺情况随着城市的快速发展，旧城改造是经营中可能遇到的，开设店铺首先要调查和了解当地的城市规划情况，避免在容易拆迁的“危险”地区设置店铺。在租赁房屋时，还要调查了解该房屋的使用情况，例如建筑质量，房屋业主是否拥有产权或其它债务上的纠纷等等，这些细节方面的忽略往往会导致

12、店铺的夭折，自己带来巨大的损失。第六招 店铺所在街道的特点和街道客流的方向一条街道会因为交通条件、所处位置不同，而形成自己的不同特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。店铺的座落和朝向也是十分重要的，店铺门面尽量要宽阔，朝北要注意冬季避风，朝西要注意夏季遮阳等等。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。长途汽车站、火车站和城市的交通主干道，虽然人流也很大，但客流速度较快，很多人目的不是购物，滞留时间较短，在此处选址须谨慎。八商铺开店选址的6点忠告一、广开渠道寻找商铺。现在有许多创业者喜欢通过

13、报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2：8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。二、“客流”就是“钱流”。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。三、选址要有前瞻性。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该

14、地区将来的发展情况。四、注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。五、“店中店”方式经济实惠。目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因租金高需要分租而身价下跌。在这种情况下，建议创业者以店中店的方式低价“吃”下大商铺人流，细算下来能节省不少费用，还能给自己带来不小的收获。九租铺要谨慎接手转租店的注意事项：(1)在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失

15、败而转让的。(2)找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。如果你对接手这家商店有兴趣，就要通过实际调查分析，从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的，通过自己的观察，走访他原来的员工、附近居民及同行，不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素，不加以任何改进，以为接手就可经营，就指望商店带来利润，多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因，不如放弃。(3)如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你

16、的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定位。租铺谈判的注意事项在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点在这里。这时，你可以从以下几个方面进行考察：1、店面情况调查在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。2、房东背景调查为了开店成功，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和现在的店主谈判也不

17、迟。还有一点很重要，你一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。3、房租价位谈判房租对每一个开店的人来说，是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前，你自己心里首先要有一个谱，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设

18、定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。4、在谈判中，缴付房租的方式也是一个很重要的方面。通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店

19、面或想停租时，就不会损失保证金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要看清楚了，不仅要调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。5、其他条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这可以使你节省不少开支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好，完全是有可能卸掉的

20、。另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电设施等。避免租赁合同陷阱在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政

21、府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，还必须预先调查清楚。订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题： (1)承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。 (3)租赁期限。根据合同法214条

22、的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 (4)转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 (5)装修补偿。首先，出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修；其次，双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。 (6)租赁合同登记。在租赁合同成立后，合同

23、当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。十正确选址具体方法1. 首先通过上面的选址要求初步选定开店位置。2. 大致了解该位置的租金要求和租金价格。3. 根据租金价格和人员安排，电费以及当地营业税收的情况初步估算一个月的正常开支情况。计算出该项目的每天开支情况数据，并根据该项目毛利润计算出一天售卖xx个10元商品，可以保证店面的正常开支。(该项目毛利润为38%-40%)，计算公式：10（进货总金额/商品总数量）*100%4. 损益平衡点销售额：是指每天的商品销售营业额，应达到维持店面每天开支的数据。预期销售额：是指每天预计的商品销售营业额（通过市场调查后估算的商品销售营业额）计算公式：经营安全率=（预期销售额-损益平衡点销售额）/损益平衡点销售额*100% 这一比例是衡量店角度经营状况的重要指标。若想准确的计算出经营安全率百分比，市场人流调查报告非常总要。 5.市场人流调查报告是成功选址的关键，虽然非常枯燥和乏味，但是