广州市番禺区小罗村城中村改造规划纲要

1、广州市番禺区小罗村城中村改造规划纲要一、 纲要说明小罗村自2009年初开始筹备城中村改造事宜，在筹备期间参考学习了广东省、广州市政府下发的涉及到城中村改造的相关文件，并系统分析了广州市已经正式开始实施的林和村、猎德村、石牌村、琶洲村、棠下村等多个村的城中村改造项目。在深刻领会广东省人民政府于2009年8月25日，发布了编号为粤府（2009）78号的名为“关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见”，以及广州市人民政府于2010年1月7日，发布了编号为粤府（2009）56号的名为“关于加快推进三旧改造的工作意见”的相关文件以及分析上述多个案例的基础上，我村提出拟在遵守省市政府下发的相关文件的基础

2、上，采取白云区棠下村的城中村改造模式，以村自主改造为主的城中村整体改造初步方案。二、 案例说明白云区棠下村城中村改造简介棠下村的改造是由广州市白云区棠景街棠下村经济联合社向广州市三旧改造工作办公室申报的项目，是白云区的重点试点改造村。棠下村上报的改造方案，已于2010年2月3日经市三旧改造办公室批复同意实施。下面简要介绍一下棠下村的改造情况。1. 规划用地情况棠下村村属土地32.11公顷，现状建筑总量78 23万平方米，现状毛容积率2 44。其中旧村改造地块范围总面积15.22公顷，现状建筑总量48.62万平方米。2. 拆迁建筑情况改造拆除旧村范围总建筑面积47.49万平方米。(1) 住宅：总

3、建筑面积44. 13万平方米（有证部分40.46万平方米，无证 部分3.67万平方米) (2) 集体经济物业：总建筑面积3.36万平方米，均属无证建筑。3. 复建标准和规模 按280平方米户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求的情况下，将部分面积按1：1转为商业出租公寓，部分按2；l转商业物业：扣除280平方米户核定的住宅复建总量，剩余有证住宅按2：1转商业物业；无证建筑拆除不复建，给予成本补偿。棠下村人口：3920人，户籍865户，根据上述标准计得复建总量36.73万平方米。 (1)复建住宅面积23.6万平方米，复建用地4.98公顷，容积率4.74 75； (2)复建经济物业面积7.

4、63万平方米，复建用地1.39公顷，容积率5 5； (3)复建商业出租公寓面积5.5万平方米，复建用地1.15公顷，容积率4.8。4. 改造模式说明棠下村改造申请采用村自主开发改造模式。改造后的村民复建安置房统一转为国有性质，复建的村集体物业保留集体所有性质；商业融资(自主开发)地块建议参照市政府有关城中村改造政策转为国有并协议出让，由村自主开发。5. 融资情况经测算，改造所需资金14.64亿元。融资地块用地面积4.43公顷，设定地块容积率5.9，可用于融资的建筑面积26.16万平方米。棠下村地段商业用地基准地价为28003100元平方米，按我市三旧改造政策，按基准地价35的五折缴纳土地出让金

5、490530元平方米(暂按500元平方米计)。村自主开发商业融资地块，按照盈利5500元平方米测算，扣除土地出让金500元平方米，通过地址融资可获净利润5000元平方米，按融资地块建筑面积26.16万平方米计，可筹资13.08亿元。改造存在资金缺口1.56亿元。棠下村申请市政府对城中村改造的资金缺口给予支持补足。整体改造拆复建比(含融资建筑量)为1：1.3，改造前村属用地综合毛容积率为2.44，改造后综合毛容积率为2.92。总结说明：n 棠下村的改造获得了白云区政府的重点帮扶，对规划、设计以及申报一路开了绿灯，可以说，棠下村的改造成功与各级政府的通力支持是分不开的。n 棠下村是采取自主开发的模

6、式，以经济联合社成立独资公司作为城中村改造的主体。n 改造模式是采取在村属土地中经计算划拨出一块作为融资地块，不经过土地招拍挂，以协议出让的方式获取改造资金。用于复建房以及各种市政建设。n 复建房地块以及融资地块的容积率按照复建房成本推算计算得出的，市三旧办经过了严格的审批。三、 小罗村土地使用概况(一) 位置：位于广州市番禺区市广路，周边有祈福新村、富豪山庄、金山谷等高档住宅小区毗邻，西面有大夫山森林公园、钟山公园。周围环境良好，配套成熟。(二) 该地块周边高档住宅社区林立，房价均在万元每平米以上，但缺乏大型商场，和休闲购物中心。(三) 辖区总面积：小罗村红线内辖区总面积452亩（约30万平

7、方米）。其中有林权证林地占45亩，村民宅基地及经济用地，公益休闲用地、道路街巷用地等占407亩。(四) 户籍情况：小罗村总户籍249户，总人口916人。(五) 土地使用情况：1. 旧村村民住宅面积范围约7.5万，其中村民有土地证宅基地488个，约3.6万，无土地证宅基地59个，约7250，公园及球场4500，幼儿园1000，学校4000，市场600，钟家祠300，李家祠300，其余为街巷用地。2. 村出租土地总面积：4.5万，客户22个。3. 村自建物业用地总面积1.7万，其中商铺占地面积5000，厂房占地面积1.2万，部分有土地证。4. 2004年村新分宅基地每户1个共212个（平均每个12

8、0平方米，总计25440平方米），占地总面积4.7万（含街巷）无土地证，已建住宅11幢。(六) 建筑物情况1. 村民自建房屋共550幢，最高的9层，最低1层。2. 有土地证房屋488幢，建筑总面积12万，其中有房产证面积10.5万，超高面积约1.5万。3. 无土地房产证房屋62幢，（含新分宅地11幢），建筑总面积4.5万。4. 村出租土地客户自建物业总面积5.3万.5. 村自建物业总面积2.15万.6. 钟家祠房屋180，李家祠房屋180。(七) 村集体土地办证情况1. 村口工业区1.9万，有土地证。2. 电镀厂3700，有土地证。3. 诚信金属厂1250，有土地证。4. 后底岗3.6万，19

9、99年省列表违法用地，已交罚款及有用地规划证，土地证未办理。5. 其余出租土地于2004年列表报省国土厅，但未批复。(八) 物业面积为建筑面积部分，飘出面积未计算在内。以上数据仅供参考，实际面积应以实测为准。附图一：小罗村集体土地所有证附图（红线圈定范围属于小罗村）附图二：比对航拍图四、 小罗村城中村改造流程简述小罗村的改造参照政府相关文件以及棠下村的改造模式，其改造思路如下：1. 测算出小罗村整体改造成本，包括复建房、拆迁成本、拆迁补偿成本等成本合计。2. 根据核算成本结合当地地价情况，测算出融资地块面积，以及复建地块、融资地块容积率。3. 根据得出数据设计规划小罗村复建区域的建设，完成“番

10、禺区小罗村城中村改造方案”、“番禺区小罗村城中村改造规划”、“小罗村城中村改造规划修详规平面设计说明书”等文件，上报区、市管理部门。4. 根据广州市出台的城中村改造政策，协议出让融资地块，获取资金按照各级政府批复的规划方案进行设计施工。5. 获取批复后，开始正式实施改造。在规定的时间内完成旧建筑的拆除、清运工作，完成全面改造范围内道路、绿化、公共服务设施的建设。向区发改部门申请项目立项备案手续，领取“广东身企业基本建设投资项目备案证”。向市国土局申领建设用地批准书，办理土地有偿使用手续。发布拆迁公告、实施改造资金监控等工作。五、 合作模式说明1. 由钟伟文先生出面引入房地产开发企业介入小罗村城中村改造。2. 双方成立项目公司开发小罗村城中村改造项目。项目公司股份比例为45%：55%，其中由钟伟文先生代表的企业持股45%，引入房企持股55%。六、 实际操作模式重点说明：小罗村改造按照棠下村的大致模式以村自主开发的名义进行上报，