(尚可)老年住宅需求大冷门待破高品质老年公寓

1、老年住宅需求大冷门待破高品质老年公寓 “缺席” 零点最新调查显示，老年住宅目前供应紧缺；业内建议可利用社区服务资源降低开发 成本 日前，零点公司公布了该公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就老年人 住宅消费问题进行随机访问后的研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场 供应却较为紧缺。包括北皇在内的各大城市住宅开发皆以中青年消费群体为主，针对老年消 费者开发的项目可谓凤毛麟角 人需求的活动场所及设施，所以开发成本比普通住宅髙。 市场呼唤高品质老年公寓 业内人士普遍认为，老年人单独居住的形式不适合中国国情，老年人大多习惯和子女生 活在一起，不过这一现象正在改变。零点调查提供

2、的分析显示，北皇、上遊、广州等经济发 达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中髙收入老年群体，这些老年人认为 现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提髙的养老需求, 因此他们希望市场上能多生产一些髙标准的老年公寓。 锋华兴业房地产经纪公司总经理鲁应红表示，目前北皇市场上仅有的几家老年住宅项 目销售状况良好，如尽管比周边项目售价髙，但依然受到追捧。 老年住宅也适合中青年购买 零点调查提供的分析显示，在中髙收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的 占调査总数的5 1 %，打算租赁房屋使用权的占24%,希望购买产权式酒店的占T 6%,打算 采取其他形式的山9

3、%. 21世纪不动产市场部经理髙学忠指出，目前租赁市场上的房源较为 零散，适合老年人居住的房源就更少。这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还 不成熟，而产权式洒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身左做的老年社区市场 前景看好。 鲁应红指出，老年住宅开发虽被很多业内人士视为冷门，认为北使用寿命较短，但实际上, 老年住宅需求非常强劲。鲁应红还表示，老年住宅有一大优势，就是普通住宅不一定适合老 年人，但老年住宅却适合中青年购买，可以作为年轻人的第二居所，同时还可用于养老。就北 皇市场而言,由于北皇中高收入退休人员相对其他城市更多，所以老年住宅市场相对也更大 些。 开发销售模式还可以更

4、灵活 目前老年住宅项目多以公寓为主要物业形态，髙学忠表示，老年公寓不同于一般房地 产项目，它不仅要求住宅本身要满足老年人需求，同时还要增设相应的老年人服务配套项目， 要在设施规划设计、安装方而结合老年人特点。如老年人室内、室外活动中心、老年人保健 中心等。有专家称，老年公寓的总体造价要比普通住宅项目髙岀近一倍。 而老年公寓运营模式中的市场左位、销售方式、服务体系的建立也直接影响到老年公 寓的经营成效。 零点公司分析人士刘韬表示，老年公寓运营模式要遵循二路岀击的目标市场左位原则。 所谓二路出击原则，就是指目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源 共享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等

5、资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就 医者等群体）。 刘韬表示，老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需 求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一立比例的住宅面积进行销 售,另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。 运作模式 围绕一低二高谋求利益最大化 一低为低容积率：二高为高比例公建设施及高水平社区服务 老年公寓具有一低二高的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。 低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平社区服务存在矛盾。因此其公建 设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方而可实现长 期以低廉价格向社区内老年人提供高品质服务的承诺，列一方面还可最大限度地发挥公建设 施和服务资源效能。 为老年人提供养老服务的同时，可根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地 特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务 的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方而减少了老年公寓作为老年社区的暮气： 让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可增加社区收入， 维持其正常经营,为老年人提供更优质的养老环境