不动产数据库整合方案--详细

1、1目标与任务 1.1目标： 通过将现有的分散存放在国土、林业、住建等部门、格式不一、介质不同 的不动产登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准（试行）整 合建设不动产数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑。 1.2任务： 1, 对土地、房产、森林林木等已有的空间数据、登记信息和档案数据按各 行业现行的数据标准和技术规范进行数据釆集、梳理与规范，形成符合相关技 术标准的数据集。 2, 依据不动产登记数据库标准（试行）对土地、房屋、林权等已建立 好的原始库通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。 3, 位确保数据整合程序规范，成果正确，全程对不动产登记数据整合建

2、库 进行质量控制；按照国家、省相关规范标准逐级汇交。 农村土地承包经营权、取水权、探矿权、采矿权等数据整合建库另行规 定。 2总体要求 2.1完整 整合过程中要遵守土地、房屋、林业等数据库标准和规范的要求，对相关 数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。 2.2 一致 在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据一 致。在整合过程中明显发现存在错误的，需进行相应修改。 2.3规范 依据现行的土地、房屋等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理 并规范化。 2.4严格 数据整合过程中严格执行质量管理要求。 3整合流程 不动产登记数据库整合建库主要步骤包括：资

3、料收集与分析、数据采集及 规范化整理、数据整合关联、数据检查和数据入库，指令控制贯串不动产登记 数据整合建库全过程。整合流程图如下： #/16 5/16 土地房产等标准规范要求 质S控制 I （中间数据库）I 登记簿册信息 登记业务信息 空间数据信息 档案数据 不动产登记标准规范 登记簿册信息 厂舷莎娜旷I I 遁检工吐_, 登记业站言息I空间数据信菽 权利人信息 权利信息 登记业务信息 空间信息 档案数据 不动产单元信息 両赢融鬲I 空数齬巴 入隊 数据1 图1不动产数据整合流程图 3.1整合思路： 1, 对于已建成的数据库，先依据土地、房产、林业等现行的相关标准进行 标准化、规范化后，再依

4、据不动产登记数据库标准（试行），建立映射关 系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合不动产登记数据库标 准（试行）要求的不动产登记数据库。 2, 对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信 息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准 化、规范化的数据集，再依据不动产登记数据库标准(试行)，经整合后 建成符合标准的不动产登记数据库。其中林业只建立原始数据库，在登记业务 登记办理过程中，通过不动产权籍调查逐步更新到不动产登记数据库中。 3, 对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据现行的土地、房产 等登记数据库标准录入数据建成对应数据库，

5、再依据不动产登记数据库标 准，经整合后建成符合不动产登记数据库标准的不动产登记数据库。 4工作步骤 4.1资料收集 4.1.1规范标准类： 1) 土地登记类 、国土资源部城镇地籍数据库标准(TD/T 10152007): 、国土资源部地籍司存量土地登记信息上报办法； 9国土资源部地籍调查规程(TD/T1001-2012): 、国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加 快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知； 9基础地理信息要素分类与代码(GB/T 13923-2006)； 、国土资源部土地利用现状分类(GB/T 21010-2007): 四川省国土资源厅四川

6、省笫二次土地调查技术细则：(查清有没 有？) 、四川省国土资源厅省农村土地地籍调查技术规定； 四川省国上资源厅江西省农村集体上地确权登记发证成果检查与验收 办法； 、四川省国土资源厅江西省农村房屋调查技术规定。 2) 房产登记类 、住房和城乡建设部房地产市场基础信息数据标准(JGJ/T 252- 2011)； 9住房和城乡建设部房屋代码编码标准(JGJ/T 246-2012)； 、住房和城乡建设部房地产市场信息系统技术规范(CJJ/T 115- 2007)； 、住房和城乡建设部房屋登记簿管理试行办法。 3) 林权登记类 $国家林业总局森林资源规划设计调查技术规程(GB/T 26424- 201

7、0）； $国家林业总局林地保护利用规划林地落界技术规程（LY/T 1955- 2011）； N国家林业局森林资源管理司关于提交林地保护利用规划林地落界成果 数据有关要求的函； $四川省林业产权制度改革确权发证操作规范； 9四川省林业产权制度改革确权发证资料汇编。 4）不动产登记技术规程 、不动产登记数据库标准（试行） 、不动产登记数据整合建库技术规范（试行） 、不动产权籍调查技术方案（试行） 、不动产登记簿样式（试行） 、不动产单元设定与代码编制规则（试行） 4.1.2 数据收集 1）收集国土部门空间数据、登记信息、档案数据、影像数据和其他。 $空间数据收集 最新农村土地利用现状年度更新数据库

8、 城镇地籍数据库或更新数据库 农村集体土地所有权数据库等，以及相关元数据信息及空间坐标信息； 宅基地使用权和集体建设用地使用权成果； 还需收集地籍图、宗地图、测量范圉线、建设用地批地范围线等，以及相 应空间坐标信息及其数据说明；经过验收的城区地形图成果。 、影像数据收集 确权工作底图、国情普查工作底图、农经权确权工作底图，以及其他大比 例尺、时效性强的D0M $登记信息收集 主要收集登记簿，及与宗地相关联的权利人信息、登记业务信息、登记台 账记录以及相应关联的地役权、抵押权、查封登记、异议登记、预告登记等他 项权利信息； 有登记信息系统的，需收集登记数据库 $其他收集 土地登记工作有关的； 登

9、记信息系统管理有关的。 2）收集房管部门空间数据、楼盘表数据、登记簿数据、档案数据 3）收集林业部门空间数据（权籍图、宗地图）、行政区、属性、登记信息、 档案数据（内含林权登记台账、林权证发放登记表、林权登记申请表） 4.1.3 数据检査分析 检查、分析国土、住建及林业部门图形、属性、登记、档案数据： $数据类型分析：确定数据源的存储形式和数据格式，选择数据釆集整合 方法。 $现势性分析：确定数据源的现势性，分析其是否符合当前现状实际，与 实际不一致的需剔除，并开展权籍调查或变更调查。 、完整性分析：判断数据源的空间覆盖范围、登记信息内容和档案数据是 否完整，不完整的需找出原因并后期补充完善。

10、 $致性分析：判断数据源的面积单位、小数点位数等是否与不动产登 记数据库标准（试行）一致，不一致的确定换算方法。 $规范性分析：用房产、林业现行的技术标准对照不动产登记簿和不动 产登记数据库标准（试行）进行分析，找出源数据与不动产登记簿 之间的差异，确定同名异质、同质异名的转换规则。 、空间参考分析：确定是否需要投影转换，以及转换方式方法。 N合法性分析：不动产权籍要求是经过验收（或审查）合格的资料（或数 据），必须对数据源进行合法性分析。 4. 1.4形成成果 1）国土部门空间数据及说明、登记信息及说明、档案数据及说明、影像数据 及说明和其他。 2）房管部门空间数据及说明、楼盘表数据及说明、

11、登记簿数据及说明、档案 数据及说明 3）林业部门空间数据（权籍图、宗地图）及说明、行政区、属性、登记信息 及说明、档案数据（内含林权登记台账、林权证发放登记表、林权登记申 请表）及说明 4.2无效数据清洗 在原集体土地所有权、国有/集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所 有权、林权等权利登记资料中逐项检査，把已注销的权利在数据库、登记簿中 和权籍图中进行标注剔除，转化为历史数据，并把相应的信息转入档案库管 理。档案库管理现遵循统一的不动产登记档案管理的要求。 4.3数据釆集 不动产登记数据没有完整电子化成果时，须对其他介质的不动产登记数据 按照原规范、标准进行采集整理。对空间数据进行扫描矢量

12、化、矢量数据转换 和不动产数据测量，对属性数据进行手工录入、挂接导入（有电子登记信息 的，通过具有唯一编号的宗地编码、业务号等进行属性关联，直接挂接导入） 和不动产权属调查。一般情况下，采集整理前后不动产空间数据和登记信息必 须保持一致；采集后的数据出现较严重拓扑错误和属性逻辑错误时，需与原数 据单位协商解决，找出问题出现的原因和解决办法，完整填写在问题协商解决 处理情况记录表中。 4.4规范化整理 规范化整理主要是对各权利数据的空间数据、登记信息和档案数拯按照现 行的技术标准和规范要求进行整理，建立标准化的原始库。并通过宗地代码、 自然幢号、林宗号以及证书号、业务号、档案编号等建立空间数据、

13、登记信息 和档案数据的内在逻辑联系。 4.4.1空间数据信息整理 通过对土地、房产、林业等已有不动产登记涉及的空间信息的整理，参照 比例尺、属性结构、空间参考以及精度等指标，在保证拓扑无错误、属性值域 正确、信息表达一致等前提下，考虑到数据管理、存储、更新等因素，并与已 有土地、房产、林权等原有不动产登记簿建立有效关联，形成按指定格式分别 存储的土地、房产、林权等不动产登记空间数据库。 1）房产空间数据信息整理： 、将不同来源的自然幢数据，通过空间参考统一、度带转换等操作合并到同 个图层。 n叠合最新的高清影像，分析其是否符合其现势性，与实际不一致的需剔 除，对自然幢数据进行无效数据清理 $对

14、自然幢进行实地调查，将物理连接在一起的自然幢进行合并。 、根据实地调查的情况，对自然幢进行基本信息录入（如项目名称、建筑物 名称、房屋结构、层数等）； 2）林权空间数据信息整理： 没有林权空间矢量数据时，按照纸质数据采集工艺流程图进行数据采 集；有林权空间矢量数据时，按照矢量数据采集工艺流程进行数据整理。 依次采集行政区层、林地所有权、林地使用权（林木使用权、林木所有 权）数据。林权数据釆集后需经林业部门检查认可后再进行下一步工作的 开展。 提取林权数据中的行政区层、含有林地所有权和使用权属性信息的林 班、小班层以及与之相关联的属性信息。 3）集体土地所有权空间数据信息整理： 集体土地所有权数

15、据整理的对象主要是农村集体土地确权登记发证成 果，含集体土地所有权数据和国有土地所有权（国有林场等）空间数据、 登记数据和档案数据。 完整保留行政区、行政区界线、行政区注记、地籍区层、地籍子区层 以及与之相关联的属性信息。 提交省备份的集体土地所有权数据库中没有行政区数据，需从二调数 据库中提取。 集体土地所有权宗地图层包含了国有土地所有权、国有建设使用权和 集体土地所有权内容，通过权属性质编码和权利人提取与国有土地所有权 和集体土地所有权有关的宗地、界址点和界址线以及与之相关联的属性信 息，剔除国有土地建设用地使用权宗地、以及与之有关的界址点和界址 线。 4）建设用地使用权空间信息数据整理

16、对象主要对城镇地籍数据库、日常国有建设用地登记发证数据及档案 进行整理。 现有的空间主要有以下内容： $第二次全国土地调查城镇地籍数据库和最新农村土地调查数据库（二调 年底变更数据库）； $规划部门提供的用地红线； $历年发证宗地界线； $历年土地报批线； $城区地形图； $城区历年供地线； N含界址点坐标信息的宗地图件，经转录后可为电子图件； N农村宅基地和集体建设用地测量成果。 针对无空间数据信息或者空间信息不准确的宗地，需通过开展不动产权籍 调查获取相关信息。 （1）分区域整理 a、城镇范围内 对于城镇范圉内的建设用地使用权数据，包括国有建设用地使用权、 宅基地使用权和集体建设用地使用权

17、数据，以城镇二调数据为基础，结合 现有最新高分辨率影像，逐宗分析数据的现势性，如有必要需野外调查确 认。保留现势性好的作为建设用地使用权数据库内容，将现势性差的从城 镇二调数据库中移除，并纳入城镇地籍更新范围内。能够保留原宗地编码 的需保留。否则需预编宗地编码。并编制不动产单元号（参照宗地编码规 则和不动产单元编码规则）。 b、城镇范围外 对于城镇范圉外的宅基地使用权和集体建设用地使用权数据直接按照不动 产数据库标准建库；城镇范圉外的国有建设用地使用权空间数据优先利用可用 的登记发证数据，登记发证数据无法获取空间的，从宅基地使用权和集体建设 用地使用权测量数据中获取。能够保留原宗地编码的需保留

18、。否则需预编宗地 编码。并编制不动产单元号（参照宗地编码规则和不动产单元编码规则）。 （2）分数据源整理 a、当空间数据源为城镇二调数据时，直接采用现势性较好的部分作为建设 用地使用权数据库基础内容，结合集体土地所有权成果中的地籍区、地籍子 区，能够保留原宗地编码的需保留。否则需预编宗地编码。并编制不动产单元 号。 b、当空间数据源为日常登记发证数据时，参照矢量数据采集工艺流程进行 数据采集。符合要求后追加到建设用地使用权数据库中，并预编宗地编码及不 动产单元号。 c、当空间数据源为纸质宗地图时，通过扫描矢量化很难达到大比例尺的精 度要求，需重新进行不动产权籍调查。权籍调查后追加到建设用地使用

19、权数据 库中，并预编宗地编码及不动产单元号。 d、当为后期新采集的数据时，如城镇地籍更新数据或宅基地使用权和集体 建设用地使用权数据时，直接追加到建设用地使用权数据库中，并预编宗地编 码及不动产单元号。 4.4.2非空间数据信息整理 通过整理已有土地、房产、林业等原有不动产登记簿册信息，按照土地、 房产、林业等现行的技术标准和规范要求，进行编码和规范化处理，建成符合 土地、房产、林业等现行标准的非空间数据库。 1）林权 整理“林权登记申请表”中的登记的信息，保留林权申请表编号、宗地代 码、坐落、宗地面积、发包方、业务号、林地权利人、证件类型、证件号、共 有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、

20、林地使用期限、森林林木所有权 人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、林权证 号、登记时间、登簿人、附记等信息。 2）集体土地所有权 根据城镇地籍数据库标准，整理集体土地所有权登记的信息，需保留 宗地代码、坐落、宗地面积、业务号、权利人、证件类型、证件号、共有情 况、登记机构、登记类型、登记原因、分类面积、土地证号、登记时间、登簿 人、附记等信息。 3）建设用地使用权： 由于大部分国有建设用地使用权的登记信息记载于纸质档案资料中，无电 子数据，结合这一实际情况，以城镇地籍数据库标准为依据对纸质档案资 料中的登记信息进行手动录入和规范化处理，整理成国有建设用地使用权的原 始

21、非空间数据库。 信息录入之后需进行全面复核，保证与原始登记档案资料中记载的信息一 致。 对于未编制地籍号和宗地代码的，无法通过这两个字段实现权利登记信 息、权利人信息和他项权利信息之间的的关联。鉴于“档案号”的唯一性，可 在电子表格中增加“档案号”字段，并为每宗档案录入相应的档案编号，为三 者提供关联。整理过程中，针对发生变化的宗地，需将本宗地的历史信息整理 形成通过档案编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记 信息的扩展属性信息。 4.4.3 不动产登记历史档案整理 通过对已有土地、房产、林权等不动产登记的业务处理过程数据进行整 理，按土地、房产、林权等现行不动产档案管理的要

22、求建库。 1）林权 完整扫描林权所有档案，并通过林权申请表编号命名。命名及内容参考如 下图，各地可根据实际情况调整，但必须满足发证条件，并包含历史档案全部 内容。 2）集体土地所有权 集体土地所有权档案数据整理按照土地档案管理的要求建立电子档案数 据，侮宗档案的命名包含宗地代码信息。可直接通过软件将档案的命名山宗地 代 3）建设用地使用权 档案内容各地可根据实际情况调整，但必须满足发证条件，并包含档案全 部内容。 4.4.4 逻辑关系重建 分别利用宗地代码、自然幢号、林宗号等关键字建立空间信息和非空间信 息的关联关系。非空间信息中包括土地、房产等通过登记行为产生的权利以及 基于权利设定抵押权、

23、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记。 通过宗地编号、自然幢号、林宗号以及证书号、业务号、档案编码等信息 建立和空间信息、非空间信息的关联关系，通过原有的业务号将土地、房产、 林业等现有的登记簿和登记档案进行关联。 4.5整合关联 4.5.1数据整合 通过对整理后的空间数据集进行图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操 作，形成符合不动产登记数据库标准（试行）要求的空间数据以及与之关 联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑 物等空间数据统一编码。 通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操 作，形成与不动产登记相关技术要求以及不动产登记数据

24、库标准（试行） 要求相符的不动产登记簿。 1）房产 按照不动产登记数据库标准（试行）要求，整合自然幢（ZRZ）空间图 层。 将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区 以及建设用地使用权宗地的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码 （隶属宗地），并将与之对应的宗地编码（隶属宗地）进行赋值。编码方法具 体参见不动产单元设定与代码编制规则（试行）。 形成自然幢（ZRZ）、构筑物（GZW）、构（建）筑物（GJZW）、面/线/点 状定着物（M/X/DZDZW）等空间数据，属性结构详见不动产登记数据库标准 （试行）中的表13、或表14、或表15、或表16、或表17、或表18。

25、在数据整合前再次确认整理后的自然幢空间信息的空间参考和城镇地籍的 空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。 （1）自然幢空间图形处理 处理过程中叠加遥感影像底图，作为图形的预判依据： ，对无效数据进行清洗剔除 对不规范的房屋图形统一进行规范化处理 ，对房屋边界线的处理 A图形内部拓扑检查 （2）自然幢属性表 与房地产市场基础信息数据标准中描述一致 按照要求中的字段，将原登记发证系统中的数据映射关联。 ，根据档案资料对部分信息进行手动录入（其中，房屋的空间名称，即房 屋、建筑名称全部需要人工查找并录入）。 2）林权 $空间数据 按照不动产登记数据库标准（试行）要求，整合林地使用权宗地 （LDSY

26、Q_ZD）、界址线（JZX）、界址点（JZD）和注记（ZJ）等空间图层。提 11/16 号。 集体土地所有权宗地应继承原宗地编号，如权属界线发生变化，以地籍区 和地籍子区为基础，按照城镇地籍调查规程中宗地编码的规则对集体土地 所有权宗地进行赋码编号。 形成集体土地所有权宗地（JTTDSYQ_ZD）,其属性内容包括宗地代码、坐 落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、 容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息 以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等 宗地变化信息。详见不动产登记数据库标准（试行）中的表7和表8。

27、 （4）建设用地使用权宗地数据 主要对建设用地使用权数据库中的国有土地建设用地使用权、集体土地建 设用地使用权、宅基地使用权宗地数据整合，保留建设用地使用权宗地 （JSYDSYQ_ZD）、界址线（JSYDSYQ _JZX）、界址点（JSYDSYQ _JZD）和注记 （JSYDSYQ _ZJ）层空间要素。属性结构中在不动产登记数据库标准（试 行）宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将建设用地使用权数据库中的的宗 地编号赋值到原宗地号。如数据已编制了宗地统一代码，直接继承原宗地编 号；未编号的需因地制宜，新的宗地编号要较为明显的反映与旧宗地号的内在 关系，尽可能做到“见旧知新”。 9非空间数据整合

28、（1）集体土地所有权登记信息整合 权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人 信息表中，保留原宗地号保持关联。 将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的 数据表中，保留原宗地号保持关联。 通过空间数据整合过程中形成的原地籍号与宗地编号的对应关系，对登记 信息的宗地编号进行维护，形成图、属关联的集体土地所有权数据成果。 （2）使用权登记信息整合 同集体土地所有权登记信息整合。 4.5.2数据关联 1）数据关联 将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产 单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现 不动

29、产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和 现状信息清晰完整的不动产登记信息。 2）信息落宗 N对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使 用权登记、宅基地登记、林权登记等，宗地编号分别采用城镇地籍调 查规程中规定的方法编码，通过原宗地编号关联相应的不动产登记权 利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信 息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值，并形成原宗地编号与宗地 代码之间的对应关系表。 S对于房屋登记信息，用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留 原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自 然幢数据中的宗地编号

30、到逻辑幢、层、户数据表中。 将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以 及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。 3）不动产单元编号 、分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号 、补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信 息。不动产单元的设定和代码编制见不动产单元设定与代码编制规 贝9（试行）。 n在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元 编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建 立权利和办理过程的关联关系。 4.6数据检查 1）数据库质量检查 鱼鳞图数据库质量检查软件。 2）数据质量检查 内容

31、：成果整合前后一致性检查，主要靠人工检查。 3）各级检查职责 作业单位做好自检 县级做好复检 市级复查 4.7数据入库 将整理后的不动产登记信息按照不动产登记数据库标准（试行）对基 础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进 行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动 产登记数据库（成果数据库），并按照元数据的要求填写所建数据库的元数 据。 不动产登记数据入库前要进行全面的信息复核，保证入库的数据符合质量 控制要求。 1）基础地理数据入库 基础地理数据入库包括整合后的行政区、行政区界线、行政区注记、地籍 区、地籍子区等空间数据入库，还包括属性表达的标准化。此部分数据入库后 必须满足空间