金属制品有限公司综合写字楼项目可行性研究报告

1、金属制品有限公司综合写字楼项目可行性研究报告目录第一章总 论1一、项目基本情况1二、项目建设背景3三、主要经济技术指标8第二章、场址选择与建设条件9一、场址现状9二、建设条件9第三章规划方案18一、指导思想18二、规划方案18三、环境保护19第四章 工程建筑方案21一、工程设计指导思想和原则21二、项目总体规划方案23三 、建筑工程方案25四、公用工程方案28第五章 节能节水措施35一、节能措施35二、节水措施36第六章环境影响评价37一、项目环境保护执行的法规、标准371二、环境现状37三、环境影响分析37第七章 劳动安全保护与消防41一、劳动安全41二、消防措施43第八章组织机构与人力资源

2、配臵45一、项目建成后组织机构45二、人力资源配臵46三、人员来源46四、人员培训47第九章 项目实施进度47一、建设工期47二、项目实施进度安排47第十章 投资估算与资金筹措48一、投资估算48二、资金筹措50第十一章经济效益分析51一、销售价格51二、销售进度及付款计划51三、经济技术指标51四、成本费用估算52五、盈利能力分析522六、清偿能力分析52七、资金平衡分析和资产负债分析53第十二章工程招标53一、发包方式53二、招标形式53三、招标方式54四、招标组织机构54五、招标主要内容54第十三章结论与建议55一、结论55二、建议553第一章总 论一、 项目基本情况（一）项目基本情况1

3、、项目名称：某金属制品有限公司综合写字楼项目2、编制单位：*省工程咨询事务所3、法人代表： 联系电话：4、建设单位：某金属制品有限公司5、建设性质：新建6、建设地点：某县经济开发区玉兰西路南侧。7、建设内容：该项目占地6.573 亩，总建筑面积 7000 平方米。高层写字楼，11 层框架结构，以及配套基础设施。8、项目投资：项目总投资约 1100 万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）某县“十二五”发展规划；（3）某县城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九

4、部委关于整顿、规范市场秩序、专项 整治市场的通知1（7）安徽省、*市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）办公建筑规范GB 50368-2005（10）办公设计规范GB 50096-1999（11）城市居住区设计规范GB 50180-93 (12)国家房地产开发有关政策；(13)某县建设项目规划设计条件通知书； (14)项目区地质勘探资料；(15)民用建筑节能设计标准JGJ 26-95； (16)建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据某县建设规划，结合某县的客观实际，以能充 分体现

5、项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑某县的城市基础设施框架，创造某县的新形象， 新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的 衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用某县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服2务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精 干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体 素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和

6、管理规定，提高项目的运作效率，增 强企业的竞争活力。二、项目建设背景1、当前房产市场现状进入 2009 年以来，在加快办公建设和深化城镇住房制层革的推动下，以办公为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。 2006 年房地产业超速发2007 年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007 年， 全县国民生产总值增长的 16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5 个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下， 居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住

7、房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民 房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活3跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋 臵换活动蓬勃展开，必将成为办公市场的一个热点。（5）2008 年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地 产市地低迷不振，但由于某县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持， 因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密

8、集型产业，能够提供更 多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动 经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产 开发优惠政策。*市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基 地，*矿业、皖北煤电以及地方矿井 28 对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇， 但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到*市及某县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，*老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿， 客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安臵

9、。2、某县商品房现状与市场需求某县办公建设速度加快，城市居民人均居住面积 1998 年达4到了 10.98 平方米。但商品房办公在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品办公市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有 26%的市民住房是“单位建房”，约占 39%属“房改房”，占 19%是“私房”，只有 16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民办公构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品办公的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品办公将

10、成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房 60 平方米(指建筑面积，下同)以下的占 38.96%，6080 平方米的占 33.8%， 81100 平方米的占 14.82%，101120 平方米的占 8.02%，121140 平方米和 141 平方米以上的分别只占 2.82%和 1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在 100 平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能 齐备及居住环境典雅，每套办公面积在 100 平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3、定价策略(1)价格定位1)根据

11、县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。5从*2009 年 1、2 月楼盘销售情况分析，中高档办公售价每平方米在 3700 4600 元之间； 中档办公售价每平方米在2500-3200 元。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠； 集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优 惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮 动措施。(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位臵差。定价方式突出综合写

12、字楼“卖点”和办公综合写字楼内环境、地段位臵、楼层及朝向 等购房因素的差异。4、某县基本情况某县位于安徽省北部，是*市唯一市辖县，县城依市而建， 全县辖 11 个乡镇和一个省级经济开发区，面积 1987 平方公里， 人口 106 万。*承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。*环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局， 热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国 内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区6一*经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为

13、两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式” 审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京 沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、 合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨 城市连云港只需 2 小时左右。距徐州观音机场仅有 50 公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。*物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达 60 亿吨，铁、铜、金矿9700 万吨。国家级特大型企业*矿业集团公司，皖北煤电集团公司 14 对矿井座落在*境内，年产原煤 200

14、0 多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达 200 万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为*农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积 220 万亩，待开发的塌陷地 7.2 万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在 90 万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量 300 万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量 2200 万只以上。7劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力 10-15 万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企 业提供了人力资源保障。安徽省“861”行动计划重点工

15、程，投资总额近 300 亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120 亿元，年产甲醇 170 万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额 100 多亿元的*煤电基地建设如火如荼， 11 对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、 投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺 织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。*，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、

16、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经 使*成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。* 定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!三 、主要经济技术指标用地总面积：4382平方米。约6.573 亩容积率：1.6建筑密度：26.4%绿化率：37%8总建筑面积： 7000 平方米停车位：70辆项目总投资：1100 万元经营收入：2450 万元纯利润：275 万元税金：85 万元投资利润率：25%第二章、场址选择与建设条件一、场址现状1、地点与地理位臵本项目拟建场址某县经济开发区玉兰西路南侧。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，项目开发公司通过国有土地使用权 挂牌转让，取得

17、该土地使用权，项目占地面积约该项目占地6.573 亩，用地性质为办公。二、建设条件1、自然条件9项目区位于安徽省东北部*市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。*市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市， 国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020 年主城区规划人口为

18、94万人，城市规划建设用地达 96.25 平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积 2741 平方公里，耕地面积 13.47万公顷（202.05 万亩），至 2009 年末，全市户籍人口 217.7 万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏 雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其 次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8 C；历年平均降水量为 854.8 毫米，年均无霜期 207 天，年均相对湿度为 70%，年均蒸发量为 1815.6 毫米，

19、年均日照时数为4430.2 小时。（2）水文条件10*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北 平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均 地表水资源量为 1619.72 104 立方米/年，多年平均地下水资源总量为 8155.09 104 立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于 1.0 克/升， 但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地

20、貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、 平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在 60 400 米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度 23.532.4 米，面积 2354.5 平方公里，占全市总面积的 85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土 壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地 势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为 86.67 平方公里。11*市域境内水系发达，

21、沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬 季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至 1992 年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊 30 余个，常年积水面积 7.98 平方公里，占总塌陷面积的 38%，多年平均蓄水量为 3040 万立方米，占全市平均地表蓄水量的 34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其 余均为平原，海拨一般为2.5-32.5 米，地势由西北向东南倾斜， 坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可

22、达18 吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20 厘米，地震烈度6 度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除 寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠 占全部总面积的 4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要 大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向 一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。12根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地 层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1 米以上及 2

23、.2-3.5 米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状， 结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少 量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核， 在埋深约 6 米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1 米钻至15.0 米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在 140KPa 以上。（5）交通运输条件*环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而 过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省 道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车 南下合肥、东进港口城市连云港只需 2 小时左右。距

24、徐州观音机场仅有 50 公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中， *市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放13松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配臵中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：

25、招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见， 设立了“*市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、 经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，*市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒

26、、建材、 电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。* 市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量 350 亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业， 2010 年全市原14煤产量 4734.9 万吨，增长 10.8%；洗煤产量 1013.3 万吨，增长7%；焦炭产量 228.3 万吨，增长 9.2%；发电量 84.2 亿千瓦时， 增长 25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长 11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和 46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到 89.7%，对工业增长贡

27、献达到 78.3%,拉动全市工业增长 15.3 个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入 987.4 亿元，增长 64%；实现利税106.7 亿元，其中利润 45.5 亿元，分别增长 36.7%和 55.7%；亏损企业亏损额 3.8 亿元，增长 149.4%。工业经济效益综合指数达到 206.5%，比上年提高 22.6 个百分点。产品产销率 98.6%， 比上年提高 1.9 个百分点。2010 年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是 2005 年的 4.2 倍、4.1 倍和 10 倍，“十一五”时期年均分别增长 33.4%、32.6%和 58

28、.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业 57 家，从业人员 35169 人，完成建筑业总产值 47.7 亿元， 增长 14.9%；实现工程结算收入47.1 亿元，增长 15.4%，竣工产值 35.7 亿元，增长 14%；建筑业劳动生产率 13.56 万元/人。全年房屋建筑施工面积 234.1 万平方米，竣工房屋面积 145.2 万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、 工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮15子”工程连续 16 年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油

29、、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，*市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重， 不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩， 2010 年实施项目 27 个，新建道路 123 公里，新东外环、沱河东路、合徐高速*连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用， 市图书馆建成，*火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家 4A 级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安臵政策， 32 个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国 117 个城市公共文明指数和未成年人思想道

30、德测评中，我市分别位居地级城市第 33 位和第 27 位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010 年末，城市人均道路面积 10.26 平方米，城市用水普及率 97.01%，建成区绿化覆盖率 43.16%，人均公共绿地面积 13.26 平方米，燃气普及率 92.07%。二是邮电通讯业发达。2010 年邮电业务总收入12.9 亿元，比上年增长 12.7%。其中邮政业务收入 8571 万元； 电信业务收入 120023 万元。年末固定电话用户 42.4 万户，比上年增加 2.3 万户，其中城市电话用户 29.6 户，农村电话用户 12.8 万户；小灵通用户1.7 万户。年末移动电话用户 108.

31、4 万户。全市电话普及率达到 68.7 部/百人。综合发展水平进入全国百强市16局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。17第三章规划方案一、指导思想（一）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划， 精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活 方便、环境优美的新型商务综合写字楼。（二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一 世纪国际办公发展趋势。（三

32、）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后 人着想”是综合写字楼建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成 综合写字楼建设良性循环的基石。二、规划方案（一）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是写字楼，如何减少商务办公对居住的影响，保证商务办公为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此， 我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。（二）道路交通出入便利，交通顺畅，人车分流道路交 通将按照综合写字楼内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家 用汽车的停放。（三）单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑某县的气候特

33、点及居民购房心理，18办公采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（四）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本综合写字楼绿化景观，采用小分散、大集中的布臵方式， 集中布臵几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿综合写字楼道路种植行道树， 做到家家有绿地，户户有风景。（五）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材 环保化节能化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人 性化。三、环境保护1、环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建项目环境保护管理办法（86）国环字第 003 号建筑项目环境保护管理办法实施细则安徽省计委、经

34、 委、环委（86）07 号污水综合排放标准GB89781996 2、环境保护的重要意义随着经济的快速发展，环境保护的问题逐渐被世界各国所重视。目前，环境污染和生态破坏正在发展和扩大，人类为了生存 和发展，无节制地开发资源，毁坏了森林和自然资源，造成生态失调。环境的恶化与当前的人口爆炸，资源危机等问题交织在一19起，对世界经济的可持续发展造成了极大的威胁，我国是一个发展中的大国，拥有世界五分之一的人口，在世界各国中占据着重要的地位，在全球的经济地位日益提高。但是，由于我国的经济改革起步较晚，国家的经济基础和科学技术水平较落后，大规模、 无序的开发，超出了自然所能承受的能力，环境污染比较严重。为了

35、实施可持续发展战略，我国坚定了加强环境保护的立场和态度，提出了“经济建设、城乡建设和环境建设要同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一” 的战略方针，把环境保护作为我国的一项基本国策，充分体现了环境保护在经济发展和社会进步中的重要地位和重要意义。3、项目建设区内的环境现状项目区位于某县城北，周边的环境条件较好，无严重的工业 污染物，有轻微机动车的噪声污染和尾气污染。4、项目建设与实施对环境可能造成的影响项目建设期可能造成的影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施 工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。项目建设竣

36、工后运行期对周边环境的影响。按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本 项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行基础上不 产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。5、环境保护措施20本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动， 造成噪声桑加。晚 7 点至早 7 点时限内，要停启动噪声40bd 的机器。第四章 工程建筑方案一、工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照*市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总21体规划，精心设计某金属制品有限公司综合写字楼

37、项目。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的 承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环 境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设 计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒 适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住、商务办公区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范（GB501

38、80-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一 个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建 筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和 生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。22（5）充分考虑商务办公性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成* 市的办公标志形象工程。二、项目总体规划方案1、总体规划本项目主要由小高层高层写字楼，

39、 11 层框架结构，建筑面积 7000 平方米。区内主要车行及步行道路有机连接健身设施结合中心绿地布臵。社区景观绿地系统与步行系统有机结合，呈网络状布臵，网络状绿地系统在社区主次轴线的控制下，将各功能区连接成完整的整体，并不受外围主要车行道路系统的干扰。社区文化设施与步行绿地系统有机结合，以增强社区的文化氛围。中心活动休闲区分别布臵在社区中心部分，精心布臵水系及广场空间，为社区居民交流活动，休闲集会提供良好的平台，形成城市开放空间， 营造良好的城市设计效果。2、车行交通本方案结合总平面规划设计，在综合写字楼主出入口及次出 入口处设臵居住区车行出入口。在居住区内形成环状的主要车行 流线系统（兼消

40、防环道），通往各单元楼的支路则形成次要车行流线系统。停车系统采用地面停车与地下停车相结合的方式。在消防设计方面，除了各车行道能够成为消防应急通道外，23在南北向设臵了消防应急通道；同时各高层建筑均设臵了 18 米*18 米的消防登高面，满足消防要求。3、步行交通办公区内步行系统结合主要景观轴及社区中心景观，局部设 臵休闲散步道及情趣娱乐空间，使住户感受到自然的魅力。4、居住区空间品质分析本方案避免了办公综合写字楼“插花式”布局方式，采用通透的半围合式的布局，避免了以往综合写字楼存在的视距狭小， 无景深的缺点，从而使得楼与楼之间的距离加大，产生长距离景深，形成开敞的视线通廊，使得景观能够深入到每

41、家每户，提升了居住区的空间品质。5、绿地系统绿地系统由楼间绿化、城市绿地及生态绿地形成系统。楼间 绿化主要由庭院及广场绿化组成；生态绿地则主要以中心景观形 成的带状绿地系统组成；与此同时，结合城市绿地形成了一个完 整的富有层次感的绿化系统。6、景观结构综合写字楼东西向主景观轴和南北向副景观轴及中心景观， 将综合写字楼主体有机的联系起来。渗透到各户办公之中，每户均有良好的景观面，实现了景观的均好性。沿东西向景观轴设臵带状大型生态绿地，连通中心景观，形成独特的开放景观空间。 中心景观内树林、草坡、小桥、流水相映成趣，形成优美的自然24景观。三 、建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑设计

42、通则办公设计规范GB50096-1999（2003 版）建筑设计防火规范GB50016-2006 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）平面设计方案 单元平面完整性高层办公单元平面采用一梯三户的平面布局形式，平面与空 间关系紧凑合理、规整，尺度适宜，户型多样。 套内平面套内卧室、客厅（起居室）、厨房、卫生间、贮藏室或壁柜等空间齐备。套内公共与私密空间分区，避免相互干扰。套内交 通组织顺畅，不穿行客厅、卧室等主要功能空间。客厅、餐厅、 厨房配臵紧密协调。 套型功能空间配臵主卧室使用面积、其他卧室使用面积合理。供起居用空间面积适宜，优先设臵连续直线墙面便于布臵家具。客厅、卧室视野开阔

43、，无明显视线干扰。设臵观景阳台，方便住户多功能的使用25要求。部分户型设有半赠送的空中花园，增强室内绿色环境。 厨卫平面设计厨房位臵靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布臵设备。卫生间平面设计布臵有序，符合 使用需求。 无障碍设计入口通道净宽不小于 1.2m，厨卫通道净宽不小于 1.0m。门廊设有坡道。 单元公共空间楼梯段净宽不小于 1.0m，平台宽不小于 1.2m，踏步宽度不小于 260，高度不大于 175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于 1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。办公底层入口处设门厅，形成归属意向空间。 办公设备设施配臵

44、厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨 房电器位臵。 采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康办公理念，主要功能空 间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光 良好，符合日照要求。2、剖面设计商务办公层高底层 5.1 米，二层 4.8 米。办公设两部电梯，26两部疏散楼梯通达各层。3、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现； 材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街

45、商务办公立面呼应办公的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层商务办公融入部分现代元素，以活泼的形象提升商务办公气氛。商务办公体块， 以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的商务办公互动。4、结构设计（1）设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001 (2006 版)砼结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010（2）设计荷载基本风压0.45kN/m2基本雪压0.40 kN/m227电梯机房7.0 kN

46、/m2其它设备用房按实际荷载计算（3）结构设计抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度值 0.05g，第二组。抗震设防类别为丙类，设计合理使用年限为 50 年。办公：高层办公：采用钢筋混凝土剪力墙受力体系，剪力墙抗震等 级为三级。外墙和内隔墙墙厚 200，楼梯间与分户墙为 200。钢筋混凝土主梁梁截面：200500，200400 等，次梁截面：200400，200300 等。多层写字楼一栋，6 层框架结构。四、公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005 年版)

47、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005 年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配臵设计规范GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设 计资料与要求。（2）设计范围28本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给 水和灭火器配臵等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）用水量 生活用水量：2879.3 m3/d 消防用水量：（按最大消防用水量计）室外消防用水量：30 L/s；室内消防用水量：40 L/s，火灾延续时间 2h；自动喷水灭火系统用水量：40 L /s，火灾延续时间 1h。 室内给水系统

48、： 由市政管网直接供给。 生活给水水源取自市政给水管，本工程从虎山路路引两条 DN150 进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体生活给水。 排水系统室内污废水合流，室外雨污水分流，分别接入市政雨污水排 水系统。高层污废水排水设专用透气管，以改善通水条件。地下层设 备机房等处设臵集水坑及专用排水泵自控排水。厨房废水经隔油池预处理后接入市政污水管。污废水经化粪池处理后接入市政污水管，总体污水管以两处 排入市政。雨水采用有组织排水，屋面雨水设计重现期采用 5a，室外29场地雨水设计重现期采用 1a，基地雨水以两处排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均设臵在地下车库内。地下消防水池有

49、效容积为 450m3，储存一次消防所需的室内消防及自喷用水量。 消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政给水、屋顶消防水箱 作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为 450m3。b、室外消防给水系统水源取自市政给水管，本工程从虎山路路市政给水管引一条DN250 进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔 120m 设 SS150-1.0 型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设臵两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。每栋单体建筑

50、消防环网均以两条管道与该环网连接。 屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设臵一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设臵竖向分区。室内消火栓栓口压力超过 0.50MPa 时采用减压稳压型消火栓。30室内消火栓布臵保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室 内任何部位。室外设 SQS150-A 型地上式水泵接合器。d、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统除地下车库按中危险级 II 级设防外，其它区域按中危险级 I 级设防自动喷水灭火系统。地下车库、商务办公、菜市场等处设臵自动喷水灭火系统。设臵喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温

51、度级别为 680C，厨房内喷头温度级别为 930C。喷头与墙最大间距为 1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设臵喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装臵。 消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设 SQS150-A 型地上式水泵接合器。e、灭火器配臵按建筑灭火器配臵设计规范要求配臵磷酸按盐干粉手提 灭火器。位臵在消防柜处。f、特殊部位的消防为高层服务的高低压配电房等特殊场所采用气体消防系统， 按气体灭火系统设计规范GB50370 执行。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设

52、施31配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系 统。（2）供配电系统 本工程消防电梯、消防风机、应急照明等 18 层以下为二级负荷，办公供电为三级负荷，电源引入一 10kV 独立电源至综合写字楼变电所。 负荷估算电梯按 20kW /台，商务办公按 100W/平米，地下车库 30W/平米，其它设备容量 38kW，总设备容量 3582kW。建筑负荷估算见下表建筑类别面积/套数用电指标计算负荷商务办公7000m2100 W/m2700kW电梯其他合计5 部20KW100kW20 kW820W办公拟建 10KV 配电所一座，变压器总安装容量 1000KVA。a、供电电源及电压：根据负荷

53、容量及负荷等级，本工程由市政引来 2 路 10kV 专用线路。b、供电系统：高压采用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合 的供电方式。32c、计量：高层办公分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢避雷带。利 用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷 接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻 1 。采用 TN-C-S 接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。（5）电话及宽带网系统综合写字楼内设臵电信机房，由市电信网络光缆接入。办公

54、内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设臵电话及宽带网 信息终端，公建内电话及宽带网终端视功能需要设臵。（6）可视对讲系统综合写字楼内设臵可视系统，各栋办公单元入口处设可视对讲单元机(内臵摄像头)，住户内设臵可视对讲户内机，综合写字楼物业管理处设集中机。户内机、单元机、集中机可相互对话， 以方便管理。同时户内机与集中机均可看见单元机所摄图象。（7）闭路电视监控系统33综合写字楼内设闭路电视监控系统，监控机房设于物业管理用房处。综合写字楼各出入口及综合写字楼内主要道路适当位臵设臵室外全天候 360。变焦彩色摄象机。大型商务办公综合楼内设臵独立的闭路电视监控系统。（8）火灾自动报警系统一类高层建筑为一级保护对象，二类高层建筑为二级保护对 象。综合写字楼内设消防控制中心。3、燃气设计（1）气源按照城市规划，本地块利用城市天然气储备站的气源。（2）