赣州市逸豪项目策划推广执行方案

1、逸豪项目策划推广执行方案第一部分市场调研1、市场分析（一）赣州房地产开发现状以下是赣州市章贡区1 6月份的房地产开发状况统计:指标单位1-6月比上年同期增长（%地产开发投资万元15845059.9内资万元14647362.6国有投资万元9683209.7有限责任公司万元65114181私营投资万元6445314港澳台投资万元782846.2外商投资万元414931.4房屋施工面积平方米413843634.1新开工面积平方米2138058-11.9房屋竣工面积平方米450623-商品房销售面积平方米1177458-现房销售面积平方米209671-期房销售面积平方米967787.-商品房空置面积平

2、方米89760-商品房销售额万元154777-截至2006年7月31日，赣州市房地产开发投资完成 18.65亿元， 增长61.5%;商品房销售面积138.9万平方米，销售额18.54亿元，分别 增长1.24和2.21倍。1、地段与区域：经调查，赣州市目前正在开发的房地产项目共计四十余个，其中35%的项目分布于老城区（主要分布于滨江大道），27%的项目分布于站北区， 19%的项目分布于水南新区，16%的项目分布于黄金开发区，另有3%的 项目分布于其它郊区地带。I老城区1站北区水南新区 I其它郊区从图表中我们可以看出，站北区房地产行业发展极其迅速，已在整个赣州房地产市场舞台上饰演了重要角色。2、户

3、型与面积：经调查，赣州市房地产开发由于传统居住习惯的影响，各项目均以三房、四房为主打户型。三房户型中，115130川的户型占40% 131145川的户型占52%146川以上的户型占8% 115-13 0 平米U 131-145 平米146平米以上四房户型中，140155川的户型占67% 156170川的户型占28% 170川以上的户型占5%u 140-155平米【1 156-170平米 I 171平米以上3、售价：据调查所知，赣州的许多房地产项目销售的均价已经超过2000元/，甚至接近3000元/ ，只有站北区项目的售价至今未突破2000元/ 。通过具体分析，在已出价格的项目中，均价为 200

4、02500元/川的占48% 均价25013000元/川的占35% 另外17%勺项目均价在2000元/川以下（主要以站北区项目为主）。 2000-2500元 / 平米II 2501-3000元/ 平米2000元/平米以下4、项目规划“国六条”及其细则的出台，对全国各地的房地产市场都产生了或大或小的影响。而“国六条”要真正对赣州楼市产生影响还应该是 在赣州的地方执行细则出台以后，所以在细则出台之前，许多房地产 开发商在小心翼翼的等待中。 时刻关注“国六条”赣州执行细则的出台，做好在下期规划中推 出小户型的准备。这些项目包括：章江豪园的二期、三期住宅；滨江爱丁堡的二期住宅；黄金时代的第2批、第3批地

5、块项目等等。 部分楼盘已动工，规划方案不受新政影响。这些项目包括：锦融望江景城、五洲花苑、瑞景苑、以及锦辉 佳苑的一期。但是这些项目，除锦融望江景城外，都在观望中，迟 迟未出价格。 面对一方面 由于政府限制了土地 资源的供 应，另一方面作 为市场上可能出现大房型减少、高档住宅减少的局面，别墅项目也开始强势攻入赣州楼市，包括时间公园、阑亭半岛、五龙湖山庄等，同时，星洲国际、 滨江爱丁堡、豪德水岸新天等 项目也有部分别墅正在推出。（二）市场竞争空间分析1、不同片区之间的竞争生活配套：老城区 滨江大道 水南新区 黄金开发区站北区 周围环境：滨江大道 水南新区 老城区 黄金开发区站北区 交通网络：老城

6、区 站北区 滨江大道 水南新区 黄金开发区 周边居民住房消费层次：滨江大道 水南新区 老城区 黄金开发 区站北区目前楼盘售价：滨江大道 水南新区 老城区 黄金开发区 站北区从以上对比我们可以看出，目前站北区项目在生活配套、周围环 境、周边居民住房消费层次等方面都较其它片区处于劣势，但是该片 区交通极其便利，且售价较其它片区项目低，再加上站北区控制性 详细规划的出台给站北区的发展以很大的行政支持，政府致力于将 站北区发展成为以交通换乘中心为主，商务、居住、教育和谐发展的 城市精品社区，所以对赣州楼市来说，站北区充满活力，前景诱人。 与此相反的是，老城区、滨江大道的房地产开发已接近饱和，目前已 基

7、本没有可供开发的空地。2、站北片区楼盘之间的竞争仅一年左右的时间，站北区先后出现十来个新开发房地产项目，其发展速度是惊人的，不言而喻，竞争也是异常激烈的 目前站北区正在开发的项目有以下几个： 1）案名：星洲国际开发商：江西赣南果业股份有限公司 地理位置：东环路与五洲大道之间 占地面积： 368 亩置业点评：将建成集公寓、别墅于一体的大型高档社区，具体事项 正在规划中。2）案名：锦融望江景城开发商：赣州锦融房地产有限公司 地理位置：五洲大道与站前大道交汇处总建筑面积：40000 m2绿地率： 42.3% 主打广告语：住，就住得舒服点置业点评：共5栋一梯两户、一梯三户的小高层；户型以116152

8、m三房为主配以少量6688 m二房；部分户型卧室门直对入口或餐厅， 且动静、干湿分区不明；售价未出。3）案名：龙湾佳园 开发商：赣州华城综合建设有限公司 地理位置：五洲大道中段（站前大道与八一四大道之间）总建筑面积： 18884m绿地率： 30%主打广告语：站前领秀，人脉领地置业点评：由五栋多层组成，其中 1、2、 3 栋一层为商铺，二层为写字楼，每栋顶层为复式结构；户型以 110138川三房为主，配以少量90川左 右二房、45川左右一房；部分户型棱角尖锐，主卧门直对客厅或餐厅；均价 1800 元 / m2o4）案名：五洲花苑 开发商：赣州市阳光房地产有限公司 地理位置：五洲大道 1 号 总建

9、筑面积： 13600m 绿地率：基本无绿化 主打广告语：京九线上好人家置业点评：一梯三户，共 98 户。一层为商铺，其面积较大，二层 为写字楼，亦可作为超市；地下停车场共 46个停车位；户型以 7790 m泊勺二房、116127 m?的三房为主；户型设计不合理，棱角多而阳台 少，功能分区凌乱。5）案名：海通大厦 开发商：江西海通实业有限公司 地理位置：五洲大道中段 总建筑面积： 9923 m 建筑密度： 34.4% 绿地率： 31.6%置业点评：仅一栋 12层一梯两户的小高层建筑，共 52户；户型以110118 m二房、120135 m三房为主；车位租售结合。6）案名：瑞景苑开发商：赣州宏建房

10、地产开发有限公司 地理位置：五洲大道与章江北大道交汇处向南 200 米总建筑面积：9796 m2建筑密度： 47.29% 绿地率： 20%主打广告语：江畔美景雅居；一线临江，观景名居 置业点评：共42户，户型以150 m以上的三房为主，户型阔绰但 无任何玄关设计；建筑密度高，绿化少。7）案名：锦辉佳苑 开发商：上饶锦辉房地产开发有限公司 地理位置：京九大道与章江源大道交汇处（赣州火车站正对面） 总建筑面积：（占地 5112m）建筑密度： 38.12% 绿地率： 32% 主打广告语：高尚社区，优越生活置业点评：分两期开发，一期为 76 户电梯房，建筑高度为 11+1 层，容积率3.26,二期规划

11、方案还未公布；户型均为130 m左右的三房， 客户选择余地少。另外，江西顺兴房地产有限公司开发的滨江相府，总建筑面积为 28000 m,属于单位集资房，不进行对外销售；赣州宏建房地产有限公 司开发的宏建花园，总建筑面积为 23000 m,目前正在报件审批中。通过分析，我们可以看出以上站北区项目的特点是 项目规模普遍较小，未形成良好的居住氛围。 项目多数位于五洲大道及其附近，分布甚为集中。O项目周边配套不齐全，教育、购物、娱乐设施极其缺乏。呂 项目内部配套也不完善，基本没有会所、幼儿园。品质不咼，没有品牌项目。无区别于周边其它项目的个性特色。（三）需求分析在7月份我们针对有购房要求的客户做过一个

12、市场问卷调查，调查显示：1面积37.4%的受访者需求的建筑面积为120140 m2； 25%的受访者需 求的建筑面积为90120 m； 25%的受访者需求的建筑面积为140 m 以上；另外，12.5%的受访者需求的建筑面积为 90 m以下。说明，赣 州市民还是更加偏好于居住建筑面积为 90 m以上的户型。40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00% 120-140平米 -90-120平米140平米以上1 90平米以下2、价格VS地段当问及“购买住房，您最看重哪个因素？”时，分别有31.25%的受访者选择了价格与地段，其次，分别有 12

13、.5%的受访者选择了户 型结构、周边配套与小区环境，另外有 6.25%的受访者选择了升值潜 力，而对于物业管理，受访者均表示各小区都差不多，没多大关系。35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%当问及“根据赣州市目前的房价，您会选择何种价位的住宅时？”，43.75%的受访者选择2000元/川以下，37.4%的受访者选择20002500元/ m2, 12.5%的受访者选择 25003000 元/ m2, 6.25%的受 访者选择3000元/ m?以上。 2000元/平米以下 2000-2500元 / 平米 2500-3000元 / 平米 3000

14、元/平米以上般情况下，如果实际价格是购房者心理预算价格的1.4-1.5倍时, 购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。但如果实际价格是其心理预 算的1.1-1.2倍时，购房者仍然愿意购买。也就是说，根据赣州目前的 房价，2000-3600元/川是大多数购房者能够接受的水平，而超出 3600 元/川这个额度，购房者接受起来比较困难。3、项目特色当问及“如果您选择在站北区购房，可能是基于什么原因？”时， 分别有37.4%的受访者选择“房价相对市中心更低”、“看中该片区的 升值潜力”，其次，有18.75%的受访者选择“交通极为便利” ，6.25% 的受访者选择“被某一楼盘的特色所吸引”。也就是说，在“升

15、值潜 力”与“交通便利”同等的条件下，站北区楼盘要脱颖而出必须具备 两个条件：1.房价相对市中心更低；2.楼盘有鲜明的特色。房价相对市中心更 低交通极为便利看重该片区的升值 潜力被某一楼盘的特色 所吸引第二部分项目定位分析第一章项目分析一、项目概况本项目位于五洲大道与滨江大道东段交汇处，所属站北区域，东邻规划商住小区，南邻规划小区，西邻章江，北邻五洲大道。基地南 北长约230米，东西约172米，呈不规则形。总用地面积为 23786.52 平方米，规划总建筑面积为64695.06平方米。由2栋小高层、4栋高 层和4栋多层、1栋独立别墅组成；并设有商铺、会所、地下停车场 等配套公建。倾力将小区打造

16、成集居住、休闲、商务、娱乐于一体的 自然、现代、舒适、尊贵的综合性现代新型生态居住社区。二、主要技术经济指标规划用地面积23786.52 m2总建筑面积64695.06 m总停车位173个容积率2.43绿地率37.1%规划住宅总户数321户三房二厅220 套（占 70%）四房两厅58 套（占 18.6%）复式34 套（11%）别墅1 套（0.4%）三、项目地盘分析1、地块形状分析地块总占地约为 35.68亩，基地南北长约 230 米，东西约 172米， 呈不规则形。北邻五洲大道，西邻滨江大道东段， 整个地块两面临路， 可充分利用地块的临街优势。由于西面临章江， 具有江景资源，在景观取向上，应因

17、势利导结合实际，营造内部的景观空间效果， 与外部环境内外呼应， 融为一体。2、地块区位分析从区位来看， 项目地块位于滨江大道东段区域 （所属站北区域）， 离老城区中心相对较远， 目前通过滨江大道、 八一四大道与老城区连 接，赣州大桥和已拟建的章江大桥成为连接新城区的重要通道， 五洲 大道和滨江大道与八一四大道相接， 目前该区域的道路交通便捷， 公 交系统完善，四通八达。老城中心区作为一个城市发展的见证， 其房地产空间已经非常狭 小，但在老城区的生活习惯，仍是目前购房者需要考虑的重要因素， 而新城区的建设在未来一段时间内需要经过市政及生活、 商业配套的 完善、市场人气的聚集以及居民脱离老城区生活

18、圈习惯的改变而逐步 实现。从本地块所处区位来看，属老城区和滨江版块为数不多的“绝 版”地段项目。此外，该地段具备优美的江景，与水南新城区一江之隔，形成一 道亮丽的风景线。同时，本区域正处于大规模开发阶段，如项目周边 的望江景城、 龙湾佳园、锦辉佳园、五洲花园均进入建设阶段； 另外， 紧邻项目的40米宽园林景观大道，约6400川中央生态公园即将建成。 因此，本地段的升值潜力将有较高的空间， 这也是项目发展的一个契 机。3、地块周边配套分析从目前的现状来看，地块周边处于“初级阶段”，滨江大道东段 及五洲大道均无成熟商业设施，但随着居住人气的旺盛，由附近老百 姓自发形成的“农贸市场”将能满足本项目周

19、边居民的日常生活所需。 从外围生活圈来看，附近的沙河农贸市场已经具有一定规模， 能够满 足居民相应的生活需求；地块附近的贸易广场也为人们提供了相应的 便利条件。赣州城区本身面积不大，依靠自行车和摩托车就可以满足人们出 行的需求，相应对于交通重视比例不高，主要是在子女上学便利性等 方面考虑较多，而已拟建的章江大桥及赣三中水南新校区的规划将有 效改善这一问题。通过对项目周边配套的分析，我们发现目前现有配套是本项目较 大的劣势，而本项目所处的区位，地处滨江大道东段，邻近章江，拥 有丰富的江景资源，所以在以后推广中，尽量淡化站北区域概念，逐 渐改变市民“杂、舌L、脏”的传统站北区观念，引导消费者并告知

20、本 项目是所属滨江大道绝版地块，是一个很适合现代居住的高尚社区。4、项目S.W.O.T综合分析1）优势分析S1环境优势：项目临江，邻近6400川中央生态公园，总体生态环境优越，该板块内自然条件优，居住相对而言环境比较好。S2地段优势：章江大桥建成后，本案所处位置优越，与新城区及滨 江版块有机地联系在一起。S3景观优势：小区内设有多个景观广场，及以其为中心的局部绿化 景观，使每户人家都有不同的景观视线。S4户型优势：多样化、实用开阔的户型设计，具有良好的通风采光 和视野，布局紧凑，户户推窗见景；高层每户有入户花园。S5内部配套优势：小区内部配有会所、户外运动游玩设施、沿街面 店铺，都能使业主的生

21、活更加方便自如。S6物业选择优势：社区由2栋小高层、4栋高层和4栋多层等多种 物业形式组成，置业更加自由。2）劣势分析W1居住氛围尚未形成：本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟 度等方面，均不如新、老城区，给客户的心理落差较大。W2配套设施不完善：该区域虽公交系统完善，交通不方便； 但日常 生活公共配套设施不健全（如学校，银行、超市等）。W3环境污染：邻近火车站，人流量大，浮尘污染严重，影响买家心 理。W4竞争楼盘众多：市场局面不利，同区域竞争楼盘多，市场承载能 力有限。W5户型面积偏大：小高层、高层面积偏大，总价过高，偏离市场需 求，不利于销售。W6总体规划不合理：小高层、高层挡住了多层的

22、景观视线3）机会点分析01市场开发机会：“国六条”及相关配套细则出台后，土地控制更加 严厉，为项目赢得市场开发机会。02区域开发热度：该区域开发正建楼盘多，市场关注度强。03自身品质：与该区域其他项目相比，本项目规模最大，品质形象 最好。04市场机会：老城区商品房不能供应市场需求，而新城区及滨江区 域楼盘价位过高，本项目的地理位置和性价比优势给项目良好的发展 契机。05专业化操作：专业化公司与实力开发公司的合作，可以有效地淡化甚至规避市场风险，从而提高市场竞争力，最终提升项目整体形象。4）威胁点分析T1市场竞争：同质化楼盘众多，竞争激烈。T2市场需求：“国六条”及相关配套细则的出台，市民持币观

23、望；近 期周边物业市场销售情况不活跃。T3市民传统观念：据市场调查，95%以上的市民不看好该区域，传 统观念根深蒂固，要扭转该观念，难度大。T4目标客户群体分散：本项目有效客户群不集中，影响推广广度。T5成本控制：项目开发周期较长，开发模式创新，势必在成本方面 有所增加，这就需要开发商进行综合财务分析，严格控制成本，降低 项目开发风险，同时在项目销售中要大胆创新，加快项目销售速度，尽快回笼资金。综合分析：通过对上面的分析，可以对地块及项目有一个全新、全面的认识。但是从比较优势来看，虽然项目有很好的地段交通和外部景观优势， 但是并不是项目的核心优势。周边楼盘都以地段交通和中央生态公园 作为自身资

24、源，也就成了公共资源；单从这几方面来说，项目并不具 备很高的竞争力，而关键是在对景观的利用上突出项目的特色， 做出 属于自己品质的特色来。第二章项目定位一、项目案名建议案名：逸豪公馆案名诠释：逸豪，其意义是：结合开发商 一一赣州逸豪置业有限公司的名 称，及开发商其他逸豪产品，最终形成逸豪系列品牌，从 而体现开发商的实力和品牌知名度，最终达到目标客户群 的心里共鸣。公馆，当官和富人居住的地方之意，表明了该项目是一个高品质 社区。引申意义逸豪公馆着意构造一个亲水、亲绿、亲自然，弥漫着浪漫情调与 理想的高尚社区，容易引起诸多赣州置业者的关注和期待； 财富并不 稀罕，品位与鉴赏力才最值得欣赏，逸豪公馆

25、成功地为未来的业主营 造一种与其身份匹配的“和谐、品位、健康、沟通”，为居民打造一 个适合其行为模式与生活方式的泊岸社区环境，让居住者真正品位一 种艺术的真谛，全心地领略公馆生活的奢华、眷荣、大气逸豪公馆，所有现代都市人的心灵港湾，都市精英的梦想之旅所。 公馆生活期待高尚人士鉴赏！河畔雅居，视野开阔，温馨家居生活真正从这里开始了 总之，该案名跳出了赣州楼盘名一贯叫法， 给市民焕然一新的感 觉，十分有市场吸引力和冲击力，寓意深刻，容易记住。二、项目市场定位市场定位是竞争手段的基础，其目标就是与竞争产品成本允许范 围内的差异性规划设计，并在实质性因素以外规划设计附加值空间。 因此本案就是要通过差异

26、化的规划设计来达到取胜的目的，通过溢价增值效益来加大本案的升值动力； 淡化站北区域概念，重点突出项目 品质特色才是本项目获胜的前提。本项目目标客户群体是：渴望提高和改变现在居住状态、 提升自身品位；希望与赣州市紧 密相连，为了下一代的文化教育，从而选择赣州市作为常驻地。本项目所处区域，居民文化素质不高，外围环境较差，噪音污染 较重，周边配套不完善，这些因素严重阻碍了区域市场的发展，甚至 造成了区域客源的不断流失。本项目在所属区域虽是一个规模最大的 品质社区，但是目前处于激烈竟争的市场环境，在市场涵盖方面，必 须面对所有的市场，尽可能多的吸引不同区域的群体，是保障项目迅速销售的重要前提。所以，永

27、全公司把项目市场定位为：立足赣州本地市场辐射周边县市吸引所有流动市场三、目标客户群定位1、目标客户群体分析1）定位原因由于本项目题量较小，为在激烈的竟争中实现快速销售的目标， 需要在较大范围的客户群中提炼出共性和特性， 以达到满足所有客户 群共性的需要。对中产阶级的定位可作为定位客户群的一种宣传口号，把拥有“一套时尚住宅”定位的标志，因此，“时尚生活和高品质生活水准”就成为了城市中小资产阶级中的佼佼者，突出了购房者的身份。2）客户群形态描述追求时尚的品味生活的都市富有者他们是这样一群人：从物质上讲，他们是一群物质上的富有者。从居住方面来说，他们追求的是一种精神层面的享受，更加注重 房子的附加值

28、，追求房子的品味，看好升值潜力极具长远眼光的人群。从价值观讲，这一类消费群体持有较强的文化观念，推崇高品味 居住文化。这一类消费群体喜欢追求生活品质，讲求生活情调，追求生态的 自然居住环境。他们有强烈的置业欲望，他们传统观念强，有“人以群分”的选 择心态。置业的标准是不要太贵，也不能太便宜。购房心理趋于理性。总之，居所的精神内涵和文化格调是他们的追求！3）定位诠释口赣州本地及周边县市较稳定收入的置业人士职 业：赣州贸易广场私企业主、高级公务员、赣州卫校教师、铁路 局工作人员等特 点：35岁以上，思想成熟，事业有所成就；社交圈子广；注重品 牌，讲究生活品质，懂得享受生活。需 求：选择与自己身份地

29、位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴 趣爱好大致相当或接近的人士为伍；同时也能让家人享受家庭幸福的 生活之地。口在赣州效益较好行业和收入看涨行业的首次置业者职 业：金融、通信业员工、小型私营业主、中小学老师、较好效益的私营企业高级打工者特点：30岁左右，行业收入可观，前景看好；有了一定的积蓄，准 备结婚或想与父母分开居住。需 求：置业欲望强烈，选择较高品质但又不算贵的社区。口 在赣州长期工作和经商的广东、福建、淅江人士职业：从事各行业小私营主特点：40岁左右，社会圈子广泛；收入丰厚；注重物业质素及物业 管理服务；经常出入消费场所。需 求：选择高质素、交通便捷、环境优雅的社区。口在外地工作但希望

30、回家发展的本地人职 业：私营企业主管、经理、合伙人、自由职业者、往返于赣州至各地的高级业务人员。特点：在外地打工多年，见多识广，接纳新事物的能力强，较有自我的主见，比较注重物业的性价比。四、项目物业定位值得全情追逐的公馆生活！五、项目功能定位体现自然、禾口谐、健康、惬意和时尚的居住1）定位原因宽敞明亮的空间，自由写意的生活本项目在建筑形式上所追求的是一种更加宽敞明亮、视野开阔、 自由写意的居住空间。在这里，每一个角落里的空气都是新鲜的，充 满阳光味道的。你可以自由创造这充满灵性的空间。 清新绿色的家园，自由健康的生活邻近章江，紧邻40米宽园林景观大道和约6400川中央生态公园， 置身于“亲水”

31、、“亲绿”的生活场景，体会更加自由健康的幸福生活。自由自在的天地，自由进取的生活居住在这里的业主热爱自由、无拘无束，他们既能够享受高朋满 座、欢声笑语的人前喧闹，又懂得品味清馨家居的那种清雅心境；他 们热爱运动、积极进取，拥有自己的一份事业，喜欢享受成功所带来 的自豪感和满足感。总而言之，他们是积极、热情、快乐、健康的精英群体。2）定位诠释自 然 邻近中央生态公园、亲水、内部园林等，体现项目 自然、生态概念。和 谐 吸着“和谐”的温馨与氛围，一个意境，也是一种 向往 小世界的空气是和谐的，明净的。健 康 亲 水、 亲 绿 ， 热爱运动、积极进取，自然就健康。 惬 意 居住在此，能够实现心理的满

32、足感，身心悠然，体 验悠闲生活。时尚生活 项目为多元化物业，置业自由；位于江畔附近， 在人们心目中就是身份和地位的象征， 使众多不是很有钱但追求品位 的人享受这种生活，可以在心理上得到极大的满足。居 住项目最终体现的还是居住功能的完善和提升，居住不 仅仅是住在房子里，更是各种功能的综合。第三部分 项目规划补充建议一、项目开发模式建议 全面启动、全面建设、先建园林配套再建住宅精耕细作、短平快 的开发模式， 边建设边销售， 利用销售回笼资金， 从而减少投资风险， 使项目早日建设成形。二、项目开发周期分析 项目的开发成功与否， 不但决定于项目本身的素质， 同时与项目的开发时机也有重要的关联根据市场调

33、研，综合近年赣州房地产市场的发展状况， 永全公司 认为项目目前处于一个市场竞争激烈时期：从同一区域来看，本项目的主要竞争对手有：望江景城、龙湾佳 园、锦辉佳苑、五洲花园等项目，目标客户群定位基本可覆盖本项目 所锁定的目标客户群，但是本项目相对以上项目有明显优势， 那就是 规模、品质、江景优势。所以，根据项目实际情况，同时根据市场的 紧迫性，永全公司建议本项目：尽早动工，投放市场，以快打慢，截留客户，抢占有利商机 。三、物业总体档次建议通过对赣州市场消费需求调查发现， 市民在购买住房时，愈来愈 注重小区内外部环境的营造、物业管理服务及住宅后期的升值空间。 通过对站北区域楼盘的市场调查，本项目的最

34、直接的竞争对手是望江 景城，但是从规模、建筑、园林、江景等方面来讲，本项目都具有明 显的优势。所以，永全公司建议：通过总体定位分析，从规模、建筑、园林、江景等方面来讲，结 合项目实际情况，项目应建成站北区域最具文化内涵和品质的社区， 打造成和谐、健康精品楼盘,内部主题景观园林的营造和社区的和谐 运动氛围成为项目的核心优势，达到档次和品质内外的统一。因此， 本项目的物业定位应是：高性价比、物超所值。四、建筑风格及外观风格建议结合项目现有的建筑类型，再加上“文化”铺垫，永全公司建议 把建筑风格定位成“现代写实主义”建筑风格。永全公司建议： 淡绿色玻璃加窗钛铝合金，散发着强烈的现代气息。 银白色雕花

35、阳台护栏，一改黑色护栏的沉闷，显得贵气十足。 屋顶花园，种植种类繁多的植物，使之成为绿荫成片，休憩的好 场所，加配位置绝佳的观景台。 外立面颜色建议使用天蓝色、白色为主色调，天蓝色突出浪漫， 高雅的气质，白色显示出简单、纯洁的审美感受。底层用咖啡色文化 砖，中间点缀的瓷砖橙色显得沉稳、安全的心理感受。五、主力户型选择及组合建议本项目户型选择设计已经确定， 无法作大的调整， 但户型设计上 存在一些不足，推广时应注意扬长避短：1、为适应赣州市房地产消费者购买倾向 (100-120川占35% 121-140 川占42%,建议将原有三房二厅中140川以上户型均下调至140 m2 以下。定位在143.2

36、6 - 156.07 m的三房户型，因超出消费层愿意接 受范围不多，加之大多消费者认为购买144 m?住宅已经超过普通商品 房标准,增加了税收。这样一来,消费者在实施购买行为时就很难作 出果断决定。2、针对少量高端客户群,本项目推出了“复式”结构住宅,集中在233.60 293.37 m这个区间，34套，占了 11%比例。但是根据市场 调研得知，200 m -230 m的复式结构住宅是高端客户群青睐产品。所以，与其等着后期推不出去，不如现在就把面积调至230 m以下，从而化解将来销售中可能出现滞销、空置现象,尽早回笼资金。六、环境景观设计分析与建议 绿化种植是小区园林景观最重要的环节之一, 绿化格局的好坏同 样也直接影响销售。 本项目园林景观在种植品种上合理的采用了植草 砖、乔木、灌木混合林结构；利用树木强化小径和大道的走向等手法 模拟自然景色为主体绿化，结合旱喷广场、细沙浣流、晨练广场、文 化景墙、童趣乐园五大组团形成了小区功能化明确的整体园林景观。 楼宇与楼宇间具有连贯性、 延续性的设计优点。