城价值与房地产价值关系探讨一

1、城市价值与房地产价值关系探讨 （一） 提要城市价值决定房地产价值。 本文从两者关系出发 ,把两者统一起来 , 分析出城市价值对房地产价值的影响 ,并给出相关建议。 关键词:城市价值;房地产价值 ;城市经济;城市文化 随着全球化的日益深入 ,我们进入一个充满竞争的新纪元。新世纪竞争 的一个重要方面就是不同城市之间的竞争。然而 ,城市竞争力一个内在 的决定因素就是这个城市固有的价值。城市是房地产活动的场所与载 体。不同城市的价值与城市房地产的价值有着密切的关系 ,认清两者的 关系 ,有助于我们在城市发展过程中规划统筹 ,合理地开发和指导房地 产活动的进行 ,从而达到顺应市场规律因地制宜、增强城市房

2、地产开发 的活力和进而增强城市竞争力的目标。 在以往的研究中多把城市价值和房地产价值两者分而述之。对城市价 值的探讨往往以城市竞争力为题来进行多因素的分析 ,而房地产价值分 析则往往从传统的价值规律进行论述。也有学者对城市价值对房价的 显性变化进行了实证研究 ,但仅仅从量上论证不足以揭示城市价值与房 地产价值之间的内在联系。笔者认为 ,城市固有的内在价值与不同城市 的房地产价值 ,两者具有独立性 ,但同时也有不可割裂的关系。 城市价值 本身就是城市所具有的资源和影响力的综合评估 ,为微观主体的房地产 开发活动提供了隐性的竞争力 ,理所当然是主体和载体的关系。 一、城市价值和房地产价值概念界定

3、城市的发展目标是多元的 ,包括经济、社会、文化和政治等多方面的目 标;反之,城市的价值同样也是由城市的经济、政治、文化、历史、地理 等多方面因素所决定的。 因此 ,城市价值可以描述为 :根据一个城市的环 境和区位优势 ,聚集利用和优化配置更多的资源 ,为所在地区和人们创 造更多的经济价值和社会文化价值等的能力。 同样 ,我们也可以把房地产价值描述为 :房地产产品在市场竞争中所表 现出的一种外在的市场力量 ,通过对人的消费和生活品质追求的导向获 取利润所表现出来的能力。房地产包括房产和地产两个部分。所以,房 地产价值也由这两个部分的价值构成。具体的房地产价值我们可以分 解为不变资本价值和可变资本

4、价值。 二、城市价值与房地产价值的关系 （一 ）城市价值是房地产价值的外生影响因素。 当今的城市是一个非常复 杂的开放的系统 ,而房地产正是城市系统中一个重要的有机组成部分。 在城市内部 ,房地产行业与城市的关系是个体与环境的关系,环境因主 体而存 ,主体因环境而变。 城市价值是房地产价值的决定性因素 ,是促进 房地产价值提高的根本保障。房地产价值的确立和提高依赖于城市价 值的各构成因素的大力支持 ,没有这些因素的促进 ,房地产价值就难以 实现和提高。所以 ,城市价值是房地产价值的外生影响因素。 1、城市经济对房地产价值的影响。 城市经济是城市价值的决定性因素 , 是城市作为一个系统运作和发展

5、的基础。一个城市的经济基础直接决 定了该城市的购买力水平、资源配置和利用水平、配套设施情况等。 经济全球化来临 ,商业化成为城市发展的一个时代主题 ,我们可以从现 实中的例子可以看出 ,经济越是发达的地区和城市 ,商业化越是发达和 成熟。经济基础为商业的繁荣提供了保障。一方面城市的工业化使人 们日益富裕 ,从而使人们的购买力不断提高 ,同时在生活品质的追求上 也不断提升 ;另一方面城市经济不断发展的要求使得城市自身在硬件设 施和软件配套上也在进行不断的更新和发展。作为商品 ,房地产在经济 发达的城市已经被赋予了更大的价值。首先 ,经济发达城市中的地产价 值和生产房地产过程中消耗的可变成本皆提高

6、 ,这两种价值正是房地产 价值的重要组成部分 ;其次 ,城市的资源是房地产运作的基础 ,原材料的 供应情况、技术资源供应情况、人力资源供应情况与基础设施情况都 影响房地产的开发和运作效率 ,所以经济基础直接决定房地产价值的产 生和循环 ;最后 ,我们知道市场化的程度和经济的发达程度有很大的关 系 ,在市场经济下的中国 ,发达的城市就是一个开放的城市 ,市场化的程 度和对外交流的能力对房地产市场意识和市场能力起到间接催化作用 使得房地产业不断在市场竞争中提升品质 ,传递价值。 所以,城市的经济 状况不但是一个城市价值的决定性因素 ,同样也是城市房地产价值大小 的决定性因素。 2、城市文化对房地产

7、价值的影响。 毫无疑问 ,城市文化是一个城市最重 要的无形资产。城市文化作为一种价值概念 ,是城市具有的城市特点和 文化模式 ,是物质与精神的结晶 ,代表着先进文化的发展方向。 同时,城市 文化作为社会文化的写照 ,反映着它所处的时代、社会、经济、科学技 术、生活方式、人际关系、哲学观点等等。城市文化是个复杂的、多 层次的体系 ,包含着自然环境、历史积淀、人文景观、风俗习惯、宗教 信仰、方言等文化特色。当今社会的城市竞争已从单纯的经济竞争转 向包括城市文化在内的复合竞争 ,人们更多地从文化、景观、生态等角 度认识城市、评判城市。城市要提高其竞争力 ,关键在于形成自己的文 化特征与文化个性 ,唯

8、有发挥文化的独特影响力 ,才能树立鲜明的城市 形象,提高城市的知名度。城市文化是怎样提升城市价值的呢?首先 ,文 化为城市发展提供内在动力。城市文化为城市的建设和发展提供强大 的精神动力 ,起着统率和导向的作用 ;其次 ,城市文化成为城市的重要经 济增长点。文化与经济的相互促进、 融合已成为当今世界的个新特点、 新趋势。城市文化不仅是种精神活动 ,它本身也能创造巨大的经济效益 和财富 ,促进经济的发展 ;第三,文化能够塑造城市形象 ,提升城市品位 ,是 城市面貌与内在精神的有机统一 ,历史文化与现实文化的统一 ;第四 ,城 市文化是城市发展水平的重要标志。 根据以上分析 ,可以得出 :城市文化对房地产有着比较深刻的影响。 首先, 人们对城市生活的追求本质上是对城市文化的追求 ,人们生活品质的提 高,最基本就是 “衣食住行 ”等基本生活要素的提高 ,优秀的城市文化在积 攒城市人气、提升生活品质的同时 ,也提升了房地产等基本生活要素潜 在的价值 ;其次 ,城市文化影响着房地产产品存在的特点 ,城市文化作为 一个物