物业管理企业如何降低成本-实行成本费用管理制

1、文档收集于互联网，已重新整理排版.word版本可编辑.欢迎下载支持. 物业管理企业如何降低成本实行成本费用管理制 时间：2011-06-03 11:55 一个企业能在市场竞争中获胜说明这个企业与其他企业相比有超长之处。这个超长之处就是一个企业在组 织、管理、决策、指挥等方面竞争优勢的集合，形成企业核心竞争力。枷业管理企业的核心竞争力是什么？ 物业管理企业的核心竞争力就是科学合理的成木设宜，严谨有效的成本 一个企业能在市场竞争中获胜说明这个企业与其他企业相比有超长之处。这个超长之处就 是一个企业在组织、管理、决策、指挥等方而竞争优势的集合，形成企业核心竞争力。企业 的核心竞争力是什么？物业管理企

2、业的核心竞争力就是科学合理的成本设宜，严谨有效的成 本核算程序。物业管理行业的生产与英它行业有形产品的生产不同，有形产品的生产需要产 品设计，需要购买原材料，需要很多道的加工程序，需要复杂的销售环巧，一个产品从生产 到销售需要经过很多部门和渠道。所以，有形产品的生产，降低成本效果不明显、不直观, 往往要等到年终经过复杂的经营核算才能反应出来。而物业管理行业不同，物业管理是无形 产品生产，不需要复杂的产品设计，不需要购买原材料，不需要多道加工工序，不需要复杂 的销售环节，当月生产（服务）当月见效。节省一份人工费（工资），就增加一份毛利：节 省一万元的管理费支出，就增加一万元的毛利，效果十分明显、

3、直观。 笔者认为，物业管理企业降低成本、实行成本费用管理，主要应从以下四个方而入手: 一、固左成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力 资源成本费用支岀。在固龙成本费用组成中，大头是公司管理人员的工资，特别是中层以上 部门领导的工资，千万不可小视它的比重：一个管理层管理人员的工资，是基层服务层员工 的几倍；减少一个管理人员的岗位，就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合 理有效地设置公司职能部门，是降低物业管理企业固立成本切实有效的方法和手段。物业管 理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量， 物业服务管理的全过程，9

4、0%的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的 设置，应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源 浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。 如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位？笔者认为，以管理幅度”来 确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业， 总经理的管理幅度为46人（含副总经理和主要职能部门经理）：副总经理的管理幅度为 810人（含职能部门经理和管理处主任）：职能部门经理的管理幅度为1015人（本职 能部门和相关事业部门）。 二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。招待费在许

5、多公司相当大的比例。大 家总是说物业管理行业是微利行业，赚钱不易，随着行业运作的进一步规范，赚钱更加不易。 如果一个企业仅公司每年的招待费在30万元左右，车辆使用费在30万元左右，这对一个中 等规模的物业管理企业来说，应该是一笔不小的成本费用支出。对招待费的支出要有的放矢, 该花的钱一泄要花到位，不该花的钱坚决不花。车辆使用方而鼓励个人买车，公司给予适当 补贴，工作时间外出办事用个人的车，以达到降低公司管理成本的目的。 三、变动成本。在物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务 人员的工资。物业管理行业属劳动密集型服务行业，科学、合理地使用人力资本是物业管理 企业降低成本的上

6、攻方向。如何控制好人力资本的成本费用？可以从两个方而入手： （-）科学、合理地制左基层单位的用人编制。根据公司管理的小区（大厦）的实际情 况和本公司的管理水平左岗建编。例如：管理面积比较大的封闭式多层小区，可按人均管理 而枳35004000平方米来核定小区管理处人员编制。技防描施好又是封闭式高层小区，可 按人均管理而积3000平方米来核左管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区, 可按人均管理而积2000平方米来核左管理处人员编制。而积较小的封闭式多层小区，可按 人均管理而枳2500平方米来核泄管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大，可根据 实际、具体的情况在定編人数的基础上乘以1

7、020%的系数。 泄编只是一个参考比较值，我们可把启编值看作是小区成本核算的边际值，大于边际值 就会减少利润甚至亏损：少于边际值就能保本或者多盈利。例如：某小区管理而积20万平 方米，多层、封闭式、有两个人员车辆岀入口。按人均3000平方米怎编小区管理需要人员 60人，各项服务人员全部在内。但是，由于小区管理处主任用人把关比较严，严格按工作 量定岗，特别是管理处内部管理人员，1人身兼数职，结果整个小区管理服务用了 52人， 比泄编人数少了 8人，一年增加收入近14. 4万元，效益十分可观。可见严格地控制变动成 本，是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。 （二）向科学管理要效益。向管理要效益

8、在物业管理行业涉及的面很广： 1、合理地使用资源。例如：在物业管理服务中用人第一大户保安服务和用人第二大户 淸洁绿化服务方而，如何通过科学有效的管理来降低人力资本投入，就是一个值得认真研究 的课题。目前，深圳物业管理对保安、淸洁、绿化服务采用两种模式：一种是把保安、淸洁、 绿化承包给社会专业公司来完成：另一种是由自己公司内部的专业公司来完成。是承包给社 会专业公司做好呢？还是让自己的专业化公司做好？这要作具体的分析，个论是自己的专业 公司做，还是包给社会专业公司做，总体上说成本是差不多的。笔者曾以我们公司管理的一 个比较有典型意义的小区为例，用社会专业公司的报价为基准，对小区的淸洁、绿化做过成

9、 本分析和比较：在同等条件下，社会专业公司能做到的成本底线，我们自己的专业公司也能 做到。实践证明，有条件的单位，淸洁、緑化交给自己的专业公司干，可以最大限度地降低 物业管理的成本和费用支岀。主要表现在以下几个方面：（1）自己干可以获得一左的利润 空间。一个20万平方米的住宅小区，淸洁一年至少可以获得7. 5万元的利润收益。（2）小 区的“消杀”可以由淸洁工来完成，不用再列外支岀消杀”的人工成本（一年至少可以节 省3万元）。如果将淸洁承包给社会专业公司来做，“消杀”就得另外请专业公司来做，还 要另外支出一笔费用，加大了成本支岀，减少了利润收益。（3）小区高层楼宇的水池淸 洗”可以由淸洁工来完成

10、，不用再另外支付“水池淸洗”的人工成本（一栋髙层住宅）。如 果将淸洁承包给社会专业公司来做，“水池淸洗”就得另外请社会专业公司来做，还得另外 支付一笔费用（一年至少要多支出3. 5万元）。（4）降低专业技术人力资本的投入。专业 技术部门养一个专业工程师，可以满足10个左右管理处的专业技术需要，而管理处养一个 专业工程师，待遇低了留不住，待遇髙了养不起。至于包给社会专业公司好管理，交给自己 的专业公司做不好管理的说法是不准确客观的。好不好管理，关键是看公司内部管理机制能 否按市场化机制来运作。在成本核算上能否把自己的专业公司，当作社会化专业公司一样来 对待、来要求，并给予相应的自主经营权。 笔者

11、认为，内部专业化服务（由公司自己的专业公司完成专项服务），应侧重专业技术服务； 外部专业化服务（公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目），应侧重专业经营服 务。内部专业化服务主要指的是：专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如： 保安、绿化、清洁等专业化服务工作，如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员，工 作量既不饱满，又会加大管理成本，得不偿失。实行公司内部专业化管理，专业技术人员可 以充分发挥资源优势，一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术 指导、专业技术服务等工作，达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。 公司内部专业化管理，就是要把“一体

12、化管理的优势与“专业化“管理的优势结合起来 小区日常专业化管理交由管理处来完成，其它的由公司内部专业化公司完成。例如：小 区淸洁工作如何安排，需要多少淸洁工，哪里应该重点打扫，什么地方还需要加派人手，对 淸洁工作的考核处罚，淸洁工的工作表现以及能否留用等等权力，交由管理处。人员招聘、 技术培训、施工材料、施工专业技术、质呈:标准、内部考核等等由专业部门执行。绿化、保 安也是如此。 淸洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何？质虽好坏？公司只考核各个管理处。至于 如何达标？如何保证服务质量？由管理处来要求和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、 管理处、专业部门等多方而的积极作用，最大限度地提高成本效

13、益率。 2、合理开发资源。对小区各专项专业服务，实行日常工作由管理处“综合管理的最大 好处就是可以最大限度地开发利用资源。“综合“管理的基点是不管哪一项专业服务出了问题, 日常管理责任都在管理处，都应由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高员工的工作效 率来降低成本。例如：小区的日常保安巡逻工作，由管理处统筹安排（适当增加淸洁工的待 遇），交给保洁工来加顾完成；保洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视，完 全可以兼顾保安员的巡逻职责：淸洁工日积月累对责任区内的各种情况十分了解，由淸洁工 兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的事务助理负责，由事务助理 负责查找原因，提出

14、改进措施并监督执行。这样就可以减少白天保安巡逻岗的人数（增设少 量的保安巡逻机动岗）。一个15万平方米的开放式小区，全少可以减少4个保安员巡逻岗位， 一年就可以增加7.2万元的收入。 3、合理配宜资源。对专业服务公司来讲，合理地配置资源可以最大限度地降低成本增 加效益。例如：负责淸洁的专业部门，在保证与各管理处签订的专业服务合同书各项条款和 服务质量的前提下，合理地配豊人力资源：将淸洁工作分为淸洁和保洁两部分，集中六分之 三的人负责淸洁，下午6： 00-7： 00进行小区公共场所的淸洁工作；晚9： 00以后，进行 楼道内的淸洁和垃圾淸运（晚间人们已休息对淸洁好的环境不会有多大破坏），工作完就回

15、 家休息，第二天白天不上班。将六分之二的人用于保洁，保洁工的工作区域大于淸洁工的工 作区域。工作时间早上8： 00中午11： 00,下午2： 305： 00 （人们上班时间）。抽出两 个人负责淸运垃圾和顶班凋休。这样既保证了服务工作质量，又解决了淸洁工的休息问题, 同时，减少了六分之一人力资本的投入，达到了减员增效目的。 4、通过科技手段来降低人工成本。在道口增设电脑自动收费系统；在小区内增设安防 监控系统，既安全可靠，又能增加收费，同时达到减少保安员岗位，降低人力资本的支出， 两年内就可收回成本。 四、节能降耗。节能降耗在物业管理行业主要体现在两个方而： 1、公共用电。笔若曾做过详细的测算：

16、高层楼宇每1万个人米公共用电，电费支出约 1万元左右（合电梯用电在内），公共用电是高层楼宇管理成本费用支岀的大项。公共用电 的肖能重点应放在地下停车场、电梯间等24小时用电照明的地方，主要方法采用肖能灯具 降低能耗。我们曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的丹能灯具比普 通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支 出，每年每盏灯可以增加效益收入62元，效果十分明显。 2、电梯用电。电梯是公共用电的耗电大户，一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电 量约25KW左右。笔者现在要说的是一种反向能耗，我们现在很多高层为了节约淸洁费用 的支出成本

17、，在楼层内个设垃圾箱。由于楼层内不设垃圾箱给住户带来生活不便不说，也带 来了能耗的增加。如果一层楼有8户住户，每天平均倒垃圾最低次数为1.5次，楼髙30层 电梯平均运行一次（一上一下）为60秒钟，以耗电量每小时25KW的电梯计算，运行一秒 钟耗电呈：0.007度电，60秒钟耗电0.32元。一栋住户240户的高层住宅楼，按每2户同一 时间丢垃圾，电梯每天要为住户丢垃圾多运行耗电：240户？.2?5次?.32元?0天?2月=20736 元，这是最保守的计算。而在每层楼设垃圾箱的成本是：每层楼2个密封垃圾箱，每个垃圾 箱投资100元，垃圾淸运车1辆，一次性投资1000元，人垃圾袋每个0.22元，每天更换一 次，第一年费用支出为：2个?0层?00元（0.22元?0层?0天?2月）1000元=11752元，这 是第一年费用支出，垃圾箱、垃圾车一次性投入，至少可以使用3年以上，所以，第二年的 费用支出仅有4752元。第一年可节约费用支出:20736元-11752元=8984元：第二年节约