惠州三旧改造专项规划文本

1、 文 本 i i 目目 录录 第一章第一章 总总 则则.1 第二章第二章 改造策略与改造目标改造策略与改造目标.1 第三章第三章 改造用地布局改造用地布局.3 第四章第四章 改造用地设施配建改造用地设施配建 .7 第五章第五章 改造用地道路规划改造用地道路规划 .8 第六章第六章 改造用地设计指引改造用地设计指引 .9 第七章第七章 改造用地强度控制改造用地强度控制 .11 第八章第八章 改造时序与实施措施改造时序与实施措施.12 第九章第九章 附则附则.14 附表：各改造单元设施配建要求附表：各改造单元设施配建要求.15 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 2 惠州市住房和城乡规划建设局

2、 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 第一章第一章 总总 则则 第一条贯彻落实省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见要求， 按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标， 编制本规划，以积极有效地推动惠城仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更 新、土地集约高使用、人居环境优化。 第二条规划主要依据： 1. 中华人民共和国城乡规划法 2. 城市规划编制办法 3. 惠州市城乡规划建设管理试行办法 4. 惠州市城市规划标准与准则 5. 惠州市城市总体规划（2008-2020） 6. 惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020

3、） 7. 规划范围的已编分区规划、控制性详细规划 8. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号） 9. 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知（粤府办2009122 号） 10. 国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准 第三条规划年限 根据“粤府办2009122 号”文件，本规划期限为 2010-2015 年，其中近期为 2010-2012 年、规划期末为 2015 年。为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性 地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到 2020 年。 第四条规划范围 本次规划范围为惠城区行政辖区和

4、仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范 围，总规划面积 1410.0 平方公里。 第二章第二章 改造策略改造策略与改造目标与改造目标 第五条发展策略 1. 政府主导，市场运作。为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主 体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略 引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府 投入作为有益补充。 2. 突出重点，有序推进。统筹部署，明确“三旧”改造各类对象的改造规模，做好近期 与远期、重点地区和一般地区相结合，控制好旧工业区进行房地产开发的年度投放 量，协调与城中村改造的关系，使“三旧

5、”改造规划有条不紊地进行。 3. 细分差异，分类改造。在明确旧城镇、旧厂房和旧村庄三种旧城镇功能地区改造规模 与要求的基础上，依据各类旧改地区的城市功能更新要求和发展方向，细分差异， 将旧城镇区分为 cbd 核心区、历史风貌区、综合旧城区、交通枢纽区、交通沿线区、 建制镇镇区以及其他零散区等 7 种类型，将旧厂房区分为中心外围区、景观轴线区、 园区集中区、外城零散区 4 种类型，将旧村庄区分为城中村、城边村、城外村 3 种 类型，制定分类改造指引。 4. 系统规划，弹性导控。按照“规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；成熟一片， 改造一片；公众参与，各方共赢”的原则，建立三层次的系统规划体系

6、：以专项规 划为指导，明确“三旧”改造地区的基本改造要求；改变以单个地块寻求经济平衡 的思路，划分改造单元，建立“单元平衡、区域平衡”的理念，通过单元整体改造、 新区地块与旧改地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营等弹性改造模式，实 现改造资金的平衡，并加强与控制性详细规划的衔接；编制“三旧”地块层面的改 造详细规划，切实指导和控制地块改造。 第六条改造重点 按照突出重点、有序推进的改造策略，明确惠州中心城区“三旧”改造的重点地区，引 导市、区、镇（办）各级政府的配套政策与改造资金投放，增强对项目主体的改造意愿的空 间导向，实现并切实提高“三旧”改造的空间实效。规划惠州中心城区确立“七片四线

7、”的 “三旧”改造重点，其中： “七片”为七个重点改造片区，包括：江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、 河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区等。这七个片区是规划范围内 “三旧”改造地块最为集中的地区；同时，这些重点片区也是惠州中心城区最核心的城市功 能节点地区，当前正面临设施陈旧、配套不足、功能需要提升优化等问题，更为迫切地需要 通过“三旧”改造进一步提高土地集约利用水平，为新设施、新功能的优化配置提供空间。 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 3 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 “四线”为中心城区 4 条重点改造轴线，包

8、括：仲恺大道沿线、惠南大道沿线、惠州大 道沿线、东江两岸沿线等。这 4 条改造轴线中，其中 3 条惠州中心城区最重要的对外拓展轴 线，也是联系重要区域性中心城区的进出门户，对于引导城市有序拓展、组织城市功能递进 更新、展示惠州城市形象具有重要的意义；东江两岸沿线则是惠州市中心城区最重要的生态 景观廊道，重点加强东江沿线的“三旧”改造是塑造惠州城市特色、维育生态环境的重要举 措。 第七条总体改造目标 1. 以加快建设科学发展“惠民之州”为总体要求，通过“三旧”改造更新，激活新的经 济增长点，促进产业结构优化与调整，改善旧城区及村庄的生活和工作环境，完善 城市功能，加强区域性中心城市功能配套，保护

9、历史文脉，促进旧城复兴，塑造惠 州独特的城市风貌和区域形象，提升城市综合竞争力。 2. 规划到 2015 年规划期末，完成“三旧”改造土地面积 3438.95 公顷。到 2020 远景年 完成“三旧”改造土地面积 6676.17 公顷。 第八条分类改造目标 1. “旧城镇”改造的主要目标是：改造中心城区和各镇、办镇区（街区）的旧商铺、旧 厂房和旧民宅，提高土地利用效益水平，改善城市居民的居住条件和生活环境，增 加居住和城市生产、生活服务设施，保护完善历史风貌街区和风景景观地区，美化 重要地区的城市景观风貌，使惠州城市风貌更加迷人、城市景观更加秀美、城镇道 路交通更加通畅，土地利用效益有明显提升

10、，生活环境更加舒适。 类别改造目标 cbd 核心区 完善和提高现代化居住和公共设施配置水平，实现中心区土地高度集约使用， 塑造现代化中心城区形态。 历史风貌区 保护历史文化街区和风景景观地区，提供开放空间和服务设施配置水平，塑造 富有地方特色的城市文化与自然景观风貌。 综合旧城区 繁荣商贸活动、完善设施配套、改善居住条件，改造成高品质、人性化的综合 性城市生活居住社区。 交通枢纽区更新用地功能，提高土地利用水平，实现旧改地块的土地增值使用。 交通沿线区 更新用地功能，整治景观环境，提升交通运营效率，形成满足交通运输功能配 套、景观风貌协调一致的沿线景观功能地区。 建制镇镇区 改善功能布局，完善

11、设施配套，改善居住环境，形成功能布局合理、环境尺度 怡人的城镇综合社区。 其他零散区实现土地使用功能更新，促进城市功能规模布局。 2. “旧厂房”改造的主要目标是：依据城市总体规划和土地利用总体规划的规划安排， 引导旧厂房拆迁并转、退二进三，满足城市居住与综合服务功能的用地空间需求； 以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体，推动 城市现代化产业集群的培育；推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、产 业集聚提升，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业厂区；整治重要交通沿线 工业企业景观风貌，塑造现代化、清洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。 类别改造目标 中心

12、外围区适应城市拓展要求，组织功能更新，满足城市功能扩张和土地集约使用需要。 景观轴线区 整治重要交通和东江沿线工业企业景观风貌，更新用地功能，塑造现代化、清 洁型、富有活力的区域性产业基地名城形象。 园区集中区 以工业用地的合理布局，搭建中小企业产业与技术结构优化升级的空间载体， 推动城市现代化产业集群的培育，建设节约集约生态化、集群式的现代化工业 厂区。 外城零散区拆迁并转，推动零散工业企业迁转入园，实现土地集约利用、产业集聚提升。 3. “旧村庄”改造的主要目标是：依据城市功能更新要求和城市空间拓展需要，推动城 中村向现代化城市居住社区转变；引导城边村集体物业改造，推动农民公寓建设； 整治

13、城外村村容村貌，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和安康的社会 主义“示范村居”。在保障村民合法权益的前提下，实现村庄建设用地的集约节约 使用，提高村民设施享用水平，改善人居环境。 类别改造目标 城中村 以改建为重点，按照城市规划要求，组织功能更新，推动城中村向现代化城市居 住社区转变，促进土地集约使用，塑造风貌协调一致的空间环境。 城边村 严格控制各项建设行为，按照城市功能组织要求改造集体物业，鼓励引导朝农民 公寓或者城市化住宅方向发展。 城外村 整治村容村貌，完善设施配套，建设与城市功能扩张相适应的，功能配套、祥和 安康的社会主义“示范村居”。 第九条分区改造目标 按照规划区的“三旧

14、”改造总体目标，针对各片区的主要问题和未来城市功能更新的规 划安排，将总体目标分解至各行政片区，以此作为各镇、办推进各片区“三旧”改造的总纲 领。 分 区 改造目标 桥 东 片 区 1.总体改造用地规模 94.37 公顷，其中 2015 年改造用地规模 94.37 公顷，2020 年改造 用地规模 0 公顷。 2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、改造城中村，形成配套完善、环境舒适、带有 浓郁东江传统风貌的历史街区和高尚城市社区。 桥1.总体改造用地规模 50.04 公顷，其中 2015 年改造用地规模 47.80 公顷，2020 年改造 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 4 惠州市住房和

15、城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 西 片 区 用地规模 2.24 公顷。 2.整治旧街区、迁转工业、增配设施、增大公共空间供给，打造商业繁荣、西湖景色 秀美的中心城区。 龙 丰 片 区 1.总体改造用地规模 141.01 公顷，其中 2015 年改造用地规模 125.13 公顷，2020 年改 造用地规模 15.88 公顷。 2.迁转旧厂、改造旧村，完善火车西站商业服务配套建设，打造山地环境特色的城市 居住社区。 江 南 片 区 1.总体改造用地规模 278.42 公顷，其中 2015 年改造用地规模 268.48 公顷，2020 年改 造用地规模 9.94 公顷

16、。 2.完善下角片区设施配套，打造滨江、滨湖品质居住社区；迁转梅湖旧厂，整治旧村， 打造滨江生态居住新城。 江 北 片 区 1.总体改造用地规模 356.72 公顷，其中 2015 年改造用地规模 356.72 公顷，2020 年改 造用地规模 0 公顷。 2.改建旧村、迁转旧厂，形成土地高度集约使用、空间格局紧凑、商务配套先进现代 的现代中心城市 cbd。 河 南 岸 片 区 1.总体改造用地规模 378.26 公顷，其中 2015 年改造用地规模 294.33 公顷，2020 年改 造用地规模 83.93 公顷。 2.改建旧村，集约使用土地，打造综合性中心城区。 惠 环 片 区 1.总体改

17、造用地规模 404.2 公顷，其中 2015 年改造用地规模 394.55 公顷，2020 年改 造用地规模 9.65 公顷。 2.迁转古塘坳旧厂，改建旧村，建设高品质居住社区；迁转仲恺大道沿线旧厂，整治 仲恺大道沿线景观风貌，塑造良好的城区南部入口景观形象；提高仲恺大道沿线商业 服务配套和园区内部居住配套比例，适应仲恺高新产业园区向综合性城区转型。 小 金 口 片 区 1.总体改造用地规模 775.88 公顷，其中 2015 年改造用地规模 296.22 公顷，2020 年改 造用地规模 479.66 公顷。 2.整治江北西片旧村、迁转旧厂，集约使用土地，建设东江生态居住新城；改造北四 环以

18、南的惠州大道两侧旧村、旧厂，完善居住、商贸功能，建设 cbd 外围商贸流通新 城区；整治北四环以北三旧用地，建设集约型、现代化、集群式工业园区。 陈 江 片 区 1.总体改造用地规模 825.07 公顷，其中 2015 年改造用地规模 519.85 公顷，2020 年改 造用地规模 305.22 公顷。 2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模；优化升级街区商业设施，提高建设 规模，增强中心城区综合服务能力；改造西部仲恺大道沿线旧厂、旧村，建设集约型、 现代化、集群式工业园区。 水 口 片 区 1.总体改造用地规模 834.25 公顷，其中 2015 年改造用地规模 158.70 公顷，2

19、020 年改 造用地规模 675.55 公顷。 2.迁转西区旧厂，改造旧村，提高商业服务配套比例，高度集约使用土地，建设江东 综合城区；整治东四环空间环境，按照东江科技新城建设要求，优化功能，重塑格局， 建设生态型科技新城。 三 栋 片 区 1.总体改造用地规模 316.18 公顷，其中 2015 年改造用地规模 86.76 公顷，2020 年改 造用地规模 229.42 公顷。 2.改造旧村，完善北部公共服务设施建设，建设南部新城；更新惠南大道沿线旧厂、 旧村为商贸服务功能，建设惠南大道商贸产业景观经济带；整治南部旧厂、旧村，建 设集约型、现代化、集群式电子信息产业基地。 汝 湖 片 区 1

20、.总体改造用地规模 648.13 公顷，其中 2015 年改造用地规模 190.19 公顷，2020 年改 造用地规模 457.94 公顷。 2.逐步改造旧村，按两大园区迁转旧厂，建设江北东片新城区和东江科技新城北岸生 态功能单元。 潼 湖 片 区 1.总体改造用地规模 321.58 公顷，其中 2015 年改造用地规模 108.39 公顷，2020 年改 造用地规模 213.19 公顷。 2.逐步迁转零散工业、整治各大城镇功能组团的旧村，提升广和、永平、三和各项服 务功能，建设绿色滨江生态城镇和集约工业园区。 沥 林 片 区 1.总体改造用地规模 463.4 公顷，其中 2015 年改造用地

21、规模 220.48 公顷，2020 年改 造用地规模 242.92 公顷。 2.积极推动惠樟公路沿线三旧功能改造，促进城镇功能跃迁；积极改造旧村，建设西 北集约工业园区。 马 安 片 区 1.总体改造用地规模 312.66 公顷，其中 2015 年改造用地规模 94.12 公顷，2020 年改 造用地规模 218.54 公顷。 2.迁转旧厂向东四环以东发展，逐步改造旧村，建设建设江东综合城区和四环东生态 型产业园区。 横 沥 片 区 1.总体改造用地规模 264.95 公顷，其中 2015 年改造用地规模 83.76 公顷，2020 年改 造用地规模 181.19 公顷。 2.改造旧城镇镇区，

22、优化提升各项服务职能，培育城乡统筹的功能极核；整治旧村， 以土地集约化使用，推动南部工业组团快速建设。 芦 洲 片 区 1.总体改造用地规模 18.43 公顷，其中 2015 年改造用地规模 0 公顷，2020 年改造用地 规模 18.43 公顷。 2.优化扩大城镇各项服务职能，增强芦洲及芦岚中心节点的综合配套服务能力，提高 镇域居民的公共服务享用水平。 潼 侨 片 区 1.总体改造用地规模 192.62 公顷，其中 2015 年改造用地规模 99.10 公顷，2020 年改 造用地规模 93.52 公顷。 2.改造街区四周旧厂、旧村，扩大中心城区规模和综合服务能力；改造西部旧村，促 进集约建

23、设潼侨工业基地。 第三章第三章 改造用地布局改造用地布局 第十条改造用地总体布局 根据城乡规划的城市用地功能安排，全部“三旧”改造用地将主要调整居住用地、绿地 和公共服务用地，三项功能占地面积约 4722.20 公顷，占全部旧改用地总规模的 70.73%，充 分反映了“旧改”满足了城市功能更新、建设惠民之州的发展要求。同时，旧改用地中还有 383.73 公顷用地属于生态返还用地，也是落实建设生态城市的具体体现。全部旧改用地中， 仅有 623.15 公顷用于工业及仓储用地，且多分布于城市中心区外围，体现了集中园区建设、 满足内城“退二进三”的发展要求。 序号序号用地代码用地代码用地性质用地性质面

24、积（面积（hmhm2 2） r r居住用地居住用地2418.432418.43 r1一类居住用地70.07 r2二类居住用地2013.11 r3三类居住用地56.26 r4四类居住用地175.77 1 1 其中 r22公共服务设施用地103.22 c c公共设施用地公共设施用地965.72965.72 2 2 其中c+r商业居住用地7.93 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 5 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 c1办公用地59.78 c2商业服务业用地669.64 c3文化设施用地35.06 c4体育用地63.55 c5医疗卫生用地39.29

25、c6教育科研用地63.12 c7文物保护用地1.99 c8其他公共设施用地25.36 m m工业用地工业用地545.04545.04 m工业用地367.54 m1一类工业用地44.52 m2二类工业用地90.65 m3三类工业用地6.62 3 3 其中 m4高新技术产业园区用地35.71 4 4w w仓储用地仓储用地78.1178.11 t t对外交通用地对外交通用地19.3319.33 t对外交通用地9.21 t2公路用地8.14 5 5 其中 t4港口用地1.98 s s道路广场用地道路广场用地411.15411.15 s1道路用地377.91 s2广场用地9.18 6 6 其中 s3社会

26、停车场、库用地24.06 g g绿地绿地1338.051338.05 g1公共绿地581.08 g2生产防护绿地753.33 7 7 其中 g3高尔夫球场绿地3.64 u u市政公用设施用地市政公用设施用地63.3663.36 u市政公用设施用地5.17 u1供应设施用地14.15 u2交通设施用地22.50 u3邮政、电信设施用地5.32 u4环境卫生设施用地12.40 8 8 其中 u7其它市政公用设施用地3.82 9 9d d特殊用地特殊用地1.411.41 小计小计城市建设用地城市建设用地5840.605840.60 1010旅游用地旅游用地94.7094.70 e e水域和其它非城市

27、建设用地水域和其它非城市建设用地740.87740.87 e1水域58.25 e2耕地220.96 e3园地29.82 e4林地74.70 e6村镇建设用地229.07 e7未利用地35.20 1111 其中 e9城市建设发展备用地92.87 合计合计总用地总用地6676.176676.17 第十一条旧城镇改造用地布局 旧城镇改造用地功能调整也以居住、绿地、公共服务三项用地为主，三项功能占地规模 为 1289.42 公顷，占旧城镇改造用地总规模的 79%，与内城区和各城镇提升综合竞争实力、 建设宜居城市的要求一致。绿地用地功能主要沿滨江、滨湖、重要城市交通轴线以及大型居 住区内布置。耕地、林地

28、、园地等生态用地返还主要布置于广惠高速公路的小金口出入口附 近。少量工业用地主要布置于小金口、马安东部以及火车西站工业区。 序号序号用地代码用地代码用地性质用地性质面积（面积（hmhm2 2） r r居住用地居住用地675.91675.91 r1一类居住用地24.34 r2二类居住用地574.79 r3三类居住用地2.50 r4四类居住用地18.87 1 1 其中 r22公共服务设施用地55.41 c c公共设施用地公共设施用地263.79263.79 c+r商业居住用地2.12 c1办公用地25.57 c2商业服务业用地173.88 c3文化设施用地8.25 c4体育用地12.73 c5医疗

29、卫生用地15.48 c6教育科研用地17.74 c7文物保护用地0.80 2 2 其中 c8其他公共设施用地7.22 m m工业用地工业用地47.5647.56 m工业用地10.87 m1一类工业用地2.40 m2二类工业用地33.98 3 3 其中 m3三类工业用地0.31 4 4w w仓储用地仓储用地1.861.86 t t对外交通用地对外交通用地5.535.53 t对外交通用地2.56 t2公路用地2.97 5 5 其中 t4港口用地0.00 s s道路广场用地道路广场用地91.3691.36 s1道路用地77.66 s2广场用地4.25 6 6 其中 s3社会停车场、库用地9.45 g

30、 g绿地绿地349.72349.72 g1公共绿地115.73 g2生产防护绿地233.81 7 7 其中 g3高尔夫球场绿地0.19 u u市政公用设施用地市政公用设施用地28.3828.38 u市政公用设施用地3.40 u1供应设施用地7.60 u2交通设施用地10.28 8 8 其中 u3邮政、电信设施用地3.23 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 6 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 u4环境卫生设施用地1.78 u7其它市政公用设施用地2.09 9 9d d特殊用地特殊用地1.041.04 小计小计城市建设用地城市建设用地1465.15

31、1465.15 1010旅游用地旅游用地0.110.11 e e水域和其它非城市建设用地水域和其它非城市建设用地157.25157.25 e1水域24.28 e2耕地38.58 e3园地29.52 e4林地48.13 e6村镇建设用地5.03 e7未利用地4.05 1111 其中 e9城市建设发展备用地7.66 合计合计总用地总用地1622.511622.51 第十二条旧厂房改造用地布局 旧厂房总体改造用地规模 1452.20 公顷。这些旧厂房多数位于内城区的边缘或者城市主 要联系轴带的两侧，这些地区都是城市核心功能拓展的主要地区，因此绝大多数旧厂用地改 造成为居住用地、公共设施用地、绿地等。

32、这三类功能用地规模达到 1011.40 公顷，占旧厂 总体改造规模的 69.65%。这些功能更新要求是中心城区生活、生产服务功能生长升级的需要。 旧厂改造用地中有 132.86 公顷用地或因工业地块面积较小，或因局部用地满足城市整体功能 优化需要调整为绿地、道路等功能，而需要进行建设功能的完善整治。 序号序号用地代码用地代码用地性质用地性质面积（面积（hmhm2 2） r r 居住用地居住用地 575.19575.19 r1 一类居住用地 22.23 r2 二类居住用地 486.07 r3 三类居住用地 25.14 r4 四类居住用地 30.01 1 1 其中 r22公共服务设施用地11.74

33、 c c 公共设施用地公共设施用地 228.39228.39 c+r 商业居住用地 0.39 c1 办公用地 7.18 c2 商业服务业用地 186.33 c3 文化设施用地 7.12 c4 体育用地 6.50 c5 医疗卫生用地 11.28 c6 教育科研用地 7.06 2 2 其中 c8 其他公共设施用地 2.53 m m 工业用地工业用地 132.86132.86 3 3 其中 m 工业用地 132.23 m4 高新技术产业园区用地 0.63 4 4w w 仓储用地仓储用地 14.9514.95 t t 对外交通用地对外交通用地 5.345.34 t 对外交通用地 1.32 5 5 其中

34、 t2 公路用地 4.02 s s 道路广场用地道路广场用地 113.59113.59 s1 1 道路用地 108.03 s2 广场用地 0.55 6 6 其中其中 s3 社会停车场库用地 5.01 g g 绿地绿地 207.82207.82 g1 公共绿地 90.78 7 7 其中 g2 生产防护绿地 117.03 u u 市政公用设施用地市政公用设施用地 9.529.52 u 市政公用设施用地 0.33 u1 供应设施用地 1.91 u2 交通设施用地 5.33 u4 环境卫生设施用地 0.83 8 8 其中 u7 其它市政公用设施用地 1.12 小计小计城市建设用地城市建设用地 1287

35、.661287.66 9 9 旅游用地旅游用地 1.53 e e 水域和其它非城市建设用地水域和其它非城市建设用地 163.01163.01 e1 水域 5.14 e2 耕地 79.74 e3 园地 0.28 e4 林地 20.64 e6 村镇建设用地 4.81 e7 未利用地 10.39 1010 其中 e9 城市建设发展备用地 42.01 合计合计总用地总用地 1452.201452.20 第十三条旧村庄改造用地布局 旧村庄总体改造用地规模 3601.46 公顷，其中有 1004.37 公顷改造为各类城市居住用地， 占旧村庄总体改造规模的 27.89%，反映了农村居民城市化的发展趋势。相应

36、有 780.51 公顷 调整为绿地、473.54 公顷调整为公共设施用地、206.20 公顷调整为道路广场用地，都为城市 综合功能的跃迁提供了空间。而为适应工业园区化的逐步外迁，有 364.62 公顷用地用于发展 集约型工业生产功能，主要集中分布于东江科技新城、小金口北部生产基地、三栋数码工业 园二期扩园部分等。同时有 219.23 公顷旧村庄用地保留为村居建设用地，但要求结合城市功 能的综合发展要求和宜居环境的建设要求进行完善整治。 序号序号用地代码用地代码用地性质用地性质面积（面积（hmhm2 2） 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 7 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计

37、研究院 惠州市规划设计研究院 r r居住用地居住用地1167.331167.33 r1一类居住用地23.5 r2二类居住用地952.25 r3三类居住用地28.62 r4四类居住用地126.89 1 1 其中 r22公共服务设施用地36.07 c c公共设施用地公共设施用地473.54473.54 c+r商业居住用地5.42 c1办公用地27.03 c2商业服务业用地309.43 c3文化设施用地19.69 c4体育用地44.32 c5医疗卫生用地12.53 c6教育科研用地38.32 c7文物保护用地1.19 2 2 其中 c8其他公共设施用地15.61 m m工业用地工业用地364.623

38、64.62 m工业用地224.44 m1一类工业用地42.12 m2二类工业用地56.67 m3三类工业用地6.31 3 3 其中 m4高新技术产业园区用地35.08 4 4w w仓储用地仓储用地61.30 t t对外交通用地对外交通用地8.468.46 t对外交通用地5.33 t2公路用地1.15 5 5 其中 t4港口用地1.98 s s道路广场用地道路广场用地206.20206.20 s1道路用地192.22 s2广场用地4.38 6 6 其中 s3社会停车场、库用地9.6 g g绿地绿地780.51780.51 g1公共绿地374.57 g2生产防护绿地402.49 7 7 其中 g3

39、高尔夫球场绿地3.45 u u市政公用设施用地市政公用设施用地25.4625.46 u市政公用设施用地1.44 u1供应设施用地4.64 u2交通设施用地6.89 u3邮政、电信设施用地2.09 u4环境卫生设施用地9.79 8 8 其中 u7其它市政公用设施用地0.61 9 9d d特殊用地特殊用地0.37 小计小计城市建设用地城市建设用地3087.793087.79 1010旅游用地旅游用地93.06 e e水域和其它非城市建设用地水域和其它非城市建设用地420.61420.61 e1水域28.83 e2耕地102.64 e3园地0.02 e4林地5.93 1111 其中 e6村镇建设用地

40、219.23 e7未利用地20.76 e9城市建设发展备用地43.2 合计合计总用地总用地3601.463601.46 第十四条改造策略分区 依据改造前后的用地性质变化和建筑构筑物的变化差异，规划按照三种类型推进中心城 区内的“三旧”改造： 1. 拆除搬迁：对零散分布的“三旧”项目以及部分沿主要道路、滨江地区、西湖景区周 边分布的“三旧”项目因复耕还林、保育生态环境、创建公共开放空间、建设滨水 公共绿带、满足道路加宽改扩建等原因，要求拆除已建项目的，采用拆除搬迁的改 造方法。规划中心城区需要拆除搬迁的“三旧”改造用地规模约 2331.82 公顷，占 “三旧”改造总体规模的 34.93%。 2.

41、 拆除更新：对处于城市功能快速更新地区或城市中心区外围拓展方向的“三旧”项目， 因其现有功能与城市发展要求不相吻合或者现行粗放土地利用方式无法满足城市土 地集约利用要求，要求进行拆除，重新按照现代城市运营方式安排建设新的城市功 能。规划中心城区需要拆除更新的“三旧”改造用地规模约 3623.38 公顷，占“三 旧”改造总体规模的 54.27%。 3. 完善整治：对属于展示城市历史文化风貌的“三旧”项目或处于城市远郊地区、对城 市功能格局影响很小的“三旧”项目，要采取保留整治的方式予以改造。要求对现 有整体空间格局、主要建筑予以保护、保留，对影响整体空间环境、不属于历史文 化风貌类的建筑可以采取

42、拆除；同时可以通过公共设施供给、内部道路网络梳理、 小型绿地空间营造、建筑立面整饰等措施优化布局格局与空间环境。规划中心城区 需要保留整治的“三旧”改造用地规模约 720.97 公顷，占“三旧”改造总体规模的 10.80%。 第十五条改造用地兼容许可 为充分适应市场要求，充分尊重和引导项目主体的改造意愿，允许按照以下总体原则对 旧改地块的规划土地使用性质与意愿改造土地使用性质进行兼容调整： 1. 旧城镇用地兼容许可：按照退二进三的功能更新要求，鼓励规划工业用地向居住、公 共服务、绿地、市政公用设施用地方向兼容，禁止规划的居住、公共服务、绿地、 道路广场、市政公用设施等用地向工业用地逆向兼容；允

43、许规划居住用地向公共服 务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 8 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 住）用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地 向二类居住用地兼容，禁止规划的一、二类居住用地向四类居住用地兼容；允许规 划的各类建设用地向道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护 绿地兼容，禁止用地道路、广场、社会停车场库、市政公共设施、公共绿地、防护 绿地向各类用地逆向兼容。 2. 旧厂房用地兼容许可：中心外围区允许规划居住用地向公共服

44、务、绿地、道路广场、 市政公用设施用地方向兼容，对向工业用地、仓储物流用地兼容的需经城乡规划行 政主管部门审核同意；景观轴线区鼓励规划用地向商住、公共服务、公共绿地和道 路广场用地兼容，禁止规划用地向市政设施、工业用地转换，规划用地向居住用地 兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；园区集中区规划公共绿地、市政公用 设施、道路广场用地禁止调整兼容，规划工业用地与公共服务、居住用地互相兼容 的需经城乡规划行政主管部门审核同意；外城零散区禁止规划返耕复绿用地重新纳 入城乡建设用地范畴，规划用地性质兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。 3. 旧村庄用地兼容许可：城中村：鼓励四类居住用地向二类居住用

45、地兼容，禁止规划的 一、二类居住用地向四类居住用地、工业用地兼容；允许规划居住用地向公共服务、 绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容，公共服务设施用地、商业（商住） 用地向居住用地兼容需经城乡规划行政主管部门审核同意。城边村：规划用地向公 共服务、绿地、道路广场、市政公用设施用地方向兼容的予以允许；规划用地向工 业用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意；鼓励四类居住用地向二类居住 用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同 意。城外村：禁止规划返耕复绿用地重新纳入城乡建设用地范畴；鼓励四类居住用 地向二类居住用地兼容，二类居住用地向四类居住用地兼容、居住用

46、地向工业用地 兼容、工业用地向商住用地兼容的需经城乡规划行政主管部门审核同意。 第十六条改造单元划分 避免项目单一改造的旧改模式，积极有效推动功能质同地区的共同改造。通过改造空间 规模的适度扩大，兼顾项目改造与用地权属的紧密结合，以便有效吸纳改造主体投入旧改活 动；同时，也以扩大的改造空间范围进行改造成本与投入的经济核算，为开发强度平衡、公 共设施配建和空间环境优化提供回旋空间，从而真正保障城市整体功能的优化。 1. 改造单元按照以下原则划分：（1）整体性原则：保证改造单元内地块功能的相近性 和用地的完整性；（2）合理性原则：改造单元规模划分大小合理、方便操作； （3）易用性原则：与相关规划充

47、分衔接、易于使用；（4）战略性原则：要与城市 的长远功能更新与战略布局相结合，满足单元整体功能的培育要求。 2. 改造单元按照以下依据进行划分：结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则的 界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界来划分，改造单元相对完整；兼顾不 同建设强度的空间分布特征，以三环、四环为界线，将按照内中外三种不同建 设强度考虑改造单元划分规模的大小等级；同时，根据独立镇的不同特征划分改造 单元。 3. （1）以三环路、四环路为界将规划区由内至外划分为内、中、外三大片区，分别用 a、b、c 编号。另外，独立镇用 d 编号。（2）依据主要干道、自然要素、行政界线 将三个片区分别进行

48、组团细分，并用阿拉伯数字按顺时针方向对各细分组团进行编 码。细分片区编码采用二级编码方式，在片区的基础上增加细分片区编码，即由片 区编码细分组团编码组成。a 片区分为：江北南片、水口片、桥东、河南岸、下 埔、麦地、鹅岭、下角八个组团。b 片区分为：白石、江北西区、江北东区、水口北 片、马安片、金山湖、古塘坳、惠环、火车西站、梅湖十个组团。c 片区分为：小金、 汝湖、水口、马安、三栋、仲恺六个组团。d 片区分为：沥林、潼湖、横沥、芦洲四 个组团。 4. 以道路网络和自然要素为界，划分改造单元。改造单元大小以保证设施完整性为前提， 取居住小区规模为基准，控制在 30 公顷左右，最小不得低于 3 公

49、顷，局部地区往上 可以达到居住区规模（1km2左右）。改造单元用阿拉伯数字按照从上到下、从左到 右的顺序对改造单元进行编码。改造单元编码采用三级编码方式，在细分组团的基 础上增加改造单元编码，即由片区编码细分组团编码改造单元编码组成。 规划范围内共化分 26 组团、312 个改造单元。 第四章第四章 改造用地设施配建改造用地设施配建 第十七条旧改设施配建要求 “三旧”改造用地中有 965.72 公顷用地调整为公共设施建设用地，有 63.36 公顷用地调 整为市政公用设施用地、有 9.18 公顷调整为广场用地、有 24.06 公顷调整为公共停车场用地、 有 103.22 公顷调整为社区公共设施用

50、地，各类设施用地共计 1165.54 公顷。这些“三旧”改 造用地中已经在相关的城乡规划中落实了各类设施的建设用地范围及功能类型，属于“三旧” 改造项目的配建设施，要求予以严格落实。 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 9 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 对于成片改造的“三旧”改造项目除需要落实规划已明确功能类型和用地范围的配建设 施外，还需要按照惠州市城市规划标准与准则的相关要求，配套建设其他尚未明确用地 范围的各类设施。 第十八条配套设施配建模式 配建设施建设可分为政府开发型设施、捆绑开发型设施及政府补贴、捆绑开发型设施等 三类。区域性大型设

51、施一般为政府开发型设施，社区级设施一般为捆绑开发型设施，部分跨 社区共享设施及开发经济效益不容许的情况下，采取政府补贴、捆绑开发途径。“捆绑开发” 是实行整体开发的重要保障，也是提升公共服务水平，改善市政公共设施体系和公共空间环 境的最佳机会。 第十九条设施配建规划协调 本次改造规划涉及大量权属单位，按已有规划要求，部分权属用地将被改造为配建设施 用地，如何协调公共利益和开发主体利益是改造成败的重要因素。根据权属单位与已有规划 的各类矛盾，规划要求： 1. 设施建设需占用小部分权属单位用地，而不影响权属单位用地功能无法正常发挥，建 议由权属单位提供设施建设用地，以奖励容积率的方式对权属单位增加

52、部分容积率。 2. 建设设施为可附建设施，将由权属单位提供建筑空间，对权属单位进行相应的容积率 补偿。 3. 建设设施为该地区稀缺设施，其建设占用权属单位用地使得权属单位用地功能无法正 常发挥，建议通过土地置换的方式，以相类似地区的用地对权属单位进行补偿，其 拆迁费用由政府进行补偿，同时补贴因拆迁造成企业停产、停业的经济损失及临时 安置补助费。 4. 建设设施其建设占用权属单位用地使得权属单位用地功能无法正常发挥，且可在周边 寻找相关用地进行调整而不影响各项功能使用的，可以通过调整规划进行协调，保 证权属单位的用地完整性。 第五章第五章 改造用地道路规划改造用地道路规划 第二十条规划原则 协调

53、“三旧”改造规划与城市总体规划、各镇区规划以及相关控规中道路交通规划之间 的关系，通过实施改造项目，保障城市道路与交通设施的落实，提高改造用地交通的通达性； 做好改造用地与城市道路交通系统的衔接，优化步行环境，从而更好的为改造用地服务。 第二十一条规划目标 1. 落实主次干道，完善支路系统：规划落实城市总体规划和各镇总体规划路网，对于与 规划主干路网相冲突的地块，规定必须严格落实规划路网，留出交通通道，保证城 市主干路网的形成与畅通。现状交通不成系统，道路不完善地区，应通过改造增加 支路，建立地区交通网络，形成区域交通的微循环。 2. 增加交通设施，解决现状问题：旧城区、大型居住区、中心城区，

54、需增加停车场、公 交站场等交通设施，结合道路设置公交停靠站，为保障区域市民出行提供必须的交 通服务。对于交通复杂地段，改造需结合道路改造进行，留出道路拓展，交通导向 和立交设立的空间。 3. 提供公共空间，优化步行环境：对于中心商业区、交通集散点等人流汇集的城市重点 地段，改造鼓励设立人流集散和活动的公共空间，同时结合道路连接各个公共空间 营造优美的步行环境。 第二十二条道路交通改造规划 规划结合“三旧”用地的分布，根据惠州整体发展情况和近期道路改善计划，提出重点 建设改造路段，改善城市特别是城市旧区交通状况。 策 略 方 向 编 号 道路名称改造目的 1西南第二通道 此通道由新联路经火车西站

55、，沿惠河高速走向接上陈江仲恺片区。 西南第二通道也将成为核心城区内的江南、江北片区来往陈江仲恺 次区域，以及深圳东莞方向的主要对外通道，将大大缓解仲恺路的 交通压力。 2老惠淡路改造 为改善河南岸片区南部的骨架道路，理顺金山片区的市政道路网络， 加强惠城区中心区与南部地区的交通联系，延续南岸路道路工程改 建工程，对三环路以南新惠淡大道以北的老惠淡路进行整治改造。 3惠州大道改造 随着惠州市区城市建成区的不断扩张，水口马安片区已经与惠城区 中心区在道路等市政配套设施融为一体，必须尽快对广汕公路水口 马安段进行高标准高等级的改造整治。 4新建辅助环路 在二环与三环间修建一辅助环路（江东一号路的一部

56、分），连接江 北、大湖溪及河南岸片区，并向南延伸至三栋，形成江北向惠城南 部方向的对外通道。 优 化 对 外 交 通 5 s120 潼侨潼湖 段改造 改造潼侨、潼湖段 s120 道路，改善西向交通 惠州市惠城仲恺区域“三旧”改造专项规划 10 惠州市住房和城乡规划建设局 广东省城乡规划设计研究院 惠州市规划设计研究院 6 s120 水口横沥 段改造 改造水口、横沥段 s120 道路，改善东向交通 7 惠民大道汝湖 东向通道 新建延伸惠民大道汝湖东段，拉动江北汝湖地区的发展 8 桥西水门路至 环城东路连接 道路 整治该道路将改善桥西水门街一带交通拥堵状况，以及拉通了桥西 沿江路与惠沙堤沿江路，同

57、时也是桥西老城区的改造建设是重要部 分。 9 改造桥东路至 东湖二街连接 道 该道路作为桥东老城区的中心骨架道路，将提高该片区的道路网的 系统性和通达性，尤其结合水东街改造工程，将进一步的改善桥东 老城片区的城市面貌。 10改造桥东双湖 塘路 该道路作为桥东老城区的居住中心骨架道路，将提高该片区的道路 网的系统性和通达性，将进一步的改善桥东老城片区的城市面貌。 11 改造河南岸斑 樟湖二横街至 惠沙堤二路连 接路 为促进河南岸片区居住区建设发展，应及时改造斑樟湖附近道路设 施。 12 改造河南岸螺 子湖三路至银 岭路二横街连 接路 拓宽拉通河南岸螺子湖三路至银岭二横街的道路。根据增加西枝江 二

58、桥选址规划方案，该桥连接道连通至白泥路，同时应利用部分河 南岸公园用地，贯通螺子湖三路银岭二横街，拉通该连接道与演 达一路的横向交通，联合等级较高的麦地东路，增加麦地片区的过 江途径。 13 扩建桥东新民 街 为配套桥东合江的建成通车，配合桥东片区的旧城改造，提高桥东 沿江路的系统性和整体性，近期需扩建桥东新民路。 14 新建东平环岛 一路及东平大 道 为促进东平片区居住区建设发展，配套完善该片区的市政道路网及 时修建主要道路，提高东平半岛沿江路的系统性和整体性， 疏 理 旧 区 路 网 15改造下角路： 为了促进下角地区改造，疏通江南地区西部出口，连接东江枢纽与 罗阳南部地区，拉动梅湖地区开

59、发，应尽快进行下角路改造。 16 江南下角沿江 路 配合东江大堤改造建设沿江路，建立江南西向连接第二通道。 17 新建外环路体 育中心段 为配套建设惠州市体育中心相关场馆，加强体育中心与市中心的交 通联系，应尽早修建外环路体育中心段。 18新建江北汝湖 二路 为完善江北新区道路网络，接通汝湖一路与先科大道，应尽早修建 汝湖二路。 19 新建江北沿江 一路 为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网 及时修建主要道路，提高江北沿江路的系统性和整体性，需在近期 修建江北沿江路等。 20 新建江北新寮 路 为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网 及时修建主要道路，

60、提高道路网的系统性和整体性，需在近期修建 江北新寮路。 加 密 新 城 路 网 21新建新江路 为促进江北片区城市建设快速发展，配套完善该片区的市政道路网 及时修建主要道路，提高江北道路网的系统性和连通性，需在近期 修建江北新江路。 改 造 交 通 节 22 演达一路-螺 子湖一路交叉 口改造 通过组织单向交通、路口渠化、信号优化等措施提高交叉口通行能 力。 点 第二十三条道路设施改造规划 规划根据惠城区城区加油站规划（2006-2010）、惠州市区（惠城中心区）停车场 改造专项规划结合控规要求落实加油站及社会公共停车场。本规划的公交枢纽站与公交首 末站以惠州市区综合交通规划（2005-202