浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策

1、重庆大学网络教育学院 毕业设计（论文）题目 浅析我国房价持续上涨 产生的原因及其对策 学生所在校外学习中心 批次 层次 专业 101 专升本 工程管理 （工程造价管理方向） 学 号 w10100913 学 生 指 导 教 师 起 止 日 期 2012.03.09-2012.04.23 摘 要近年来，我国经济得到快速发展，尤其是房地产行业。房地产的快速发展，引起了房价持续上涨，已成为社会发展中的热点问题。本文基于商品价格变化的基本规律，切入房地产土地价格、建造成本、相关税费和供求关系等角度，从城市人口增长、“二元结构”、土地政策、财政政策、物价上涨、房地产商经营、房地产投机等几个主要方面，全面分

2、析了影响我国房地产价格持续上涨的社会、政治和经济因素。同时，结合目前房地产市场运行的实际情况，从住房消费观、房地产市场规范化、房地产政策执行力度、城乡“二元结构”优化等方面提出了控制房价快速上涨的对策。关键词：房地产 价格上涨 供求关系 对策目 录摘要i1.引言12.我国房价的基本现状13.房价持续上涨的原因33.1社会因素33.1.1城市人口的快速增长33.1.2城乡“二元结构”43.2政治因素43.2.1住房用地招拍挂制度43.2.2我国耕地保护制度53.2.3土地财政和房地产税收政策53.3经济因素63.3.1物价持续上涨63.3.2房地产开发商的商业经营手段63.3.3建筑材料和人工的

3、成本增长63.3.4房产的理财价值74.控制房价上涨的对策74.1引导人们建立正确的住房观74.2规范房地产市场化运作84.2.1完善房地产市场信息公开制度84.2.2强化房地产金融贷款的监管84.2.3抑制房地产投机性需求84.3加强房地产相关政策的执行力度94.3.1加大政策性住房的供应94.3.2优化房地产税收政策94.4逐步改善城乡“二元结构”95.结论10参考文献101.引言当前最热门的词汇莫过于“房价”。房价的快速上涨，一方面民怨难平，另一方面降低房价困难重重。对于房价快速上涨的原因，众说纷纭，主要有以下几类：一是需求：我国正处于城市化阶段，大量农村人口向城市转移，加上我国三十多年

4、来经济快速发展，居民经济水平提高，对城市住房的需求数量和质量相应提高，住房价格随之上涨。大多数房地产开发商持这种观点。二是利益：房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关，操纵房地产价格上涨，从中获得最大经济收益。大多数消费者和部分专家持这种观点1。三是货币。人们手中的钱多了，在找不到其他更好投资渠道的情况下，只好投资房产。尤其是为应对国际金融危机，为刺激经济发展，我国一度实行了宽松的货币政策，流动性增加，通胀压力加大，人们为了自身资产保值增值，增加了对房地产的投资。部分专家和购房者持这种观点。针对房地产价格的持续上涨，国家在2009年底、2010年初果断制定了调控措施，出台了如“国四条”

5、、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施来调控房价2，取得了初步成效，并逐渐稳定了“疯涨”的房价。但目前,房价还远未达到合理水平3。2.我国房价的基本现状近年来，我国房价持续上涨，尤其是2004年以来，商品房销售价格呈现直线式上涨。根据图1中商品房销售价格与房屋造价的关系可以看出，1999年至2009年商品房竣工房屋造价维持在2000元左右，在2004年以前，商品房竣工房屋造价与商品房销售价格变动趋势基本相同。但在2004年以后，商品房的销售价格迅速上涨，但商品房竣工价格基本没有变化。图1年商品房竣工房屋造价与商品房销售价格对比图4房价上涨的同时，商品房供应量并没有同比增长。从上图中北京商品

6、房供需比和成交均价变化图可以看到，2010年上半年北京商品房价格比2006年上半年增长1倍多。与此同时，商品房供需比大多低于1，处于供不应求的状态。图2北京商品房供需比和成交均价变化图我国房价的价格水平与居民的收入密切相关，这种关系可以用“房价收入比”来佐证。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述居民购房的支付能力。目前普遍认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商

7、品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15以上。如果算上贷款利率，以购买180万元房产，首付80万元贷款100万元计算，20年利息成本高达86.8万元，也就是实际购买一套180万元的房产，需要真实支出266.8万元，房价收入比就达到了22-23，远高于上述标准。世界银行提出，发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的

8、支付能力越低。我国城乡居民收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，85%的城镇住房需求家庭都没有能力购买。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。严重脱离了民众购买力的房价也反映出房地产业发展的过热，这种发展过热使得其在经济发展中起的正效应慢慢被在社会民生中所起的负效应代替，成为了困扰政府和普通民众的一大问题。3.房价持续上涨的原因房价持续上涨是商品价格变化的一种形式。按照经济规律，房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响5。房地产价值由土地成本、建造（建筑和安装）成本、相关税费等组成的，房地产价格增加，则房价会相应上涨。此外，房屋供应小于住房

9、需求时，房价也会上涨。无论是土地成本、建造成本、相关税费，还是房地产供求关系，都受到与房地产相关的社会因素、政治因素、经济因素所影响，从而导致房价持续上涨。3.1社会因素3.1.1城市人口的快速增长人类发展的文明史也是一部城市发展史和城市化进程史。纵观世界各发达国家社会经济发展的历史，无一例外地经历了农村劳动力向城市非农产业转移的过程。在我国的现代化进程中，城市化同样是绕不开的路。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%，城市人口每年增加1%左右，大约1800万-2000万。2010年我国城市化水平已达到60%，城镇人口增加到8

10、亿-8.5亿。按照新增城市人口人均住房面积22平方米计算，未来十年每年需增加住宅面积4.4亿平方米。如果考虑到现有城镇居民的改善性住房需求，按人均住房面积从当前的26平方米增加到35平方米测算，对房地产的真实需求每年将会增加5.4亿-10亿平方米。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。与此同时，城市房屋的供应速度远远低于城市化进程的速度，这就导致了大量的对房地产的强性需求，这样供小于求的关系维持下去，必然会推动房价长期持续上涨。3.1.2城乡“二元结构”我国城乡发展差距悬殊，农村在医疗、教育、生活便利性等多个方

11、面都远远低于城市水平。政府通过严格的户籍制度，造成了目前这样的城乡“二元结构”社会，把人们明显区分为“城里人”和“乡下人”。在严格的城市户籍制度下，人们生活的方方面面都与住房有着密切的联系，如工作聘任、子女上学、社会保险等，无不都要求具有该城市的户口，而获得户口的基本条件就是要拥有在该城市的住房。为此，人们为了获得更好的工作机会、给子女上学提供更好的便利，或者是争取更有利的社会保障条件，很多刚刚进入城市的人群，都竭尽所能地购买城市住房，从而获得城市户籍，享受“城里人”的同等待遇。正是基于这样的社会客观实际情况，城市住房的刚性需求一直支撑着房价的持续上涨。3.2政治因素3.2.1住房用地招拍挂制

12、度2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府具有了土地垄断的条件，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%-50%。其次，土地的强制招拍挂制度大大提高了土地的价格，开发商只有通过追求高价位住房的供给才能保证利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期6。同时，土地成本价格增大，无疑提高了商品房的价值成本，催生房价上涨。3.2.2我国耕地保护制度众所周知，我国人多地少，耕地资源稀缺。国土资源部2

13、008年国土资源公报显示，2008年我国耕地总面积18.26亿亩，人均耕地面积已由10年前的1.59亩减少到1.4亩。目前，全国2800多个区县中，已经有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。为了维护我国的粮食安全，我国实行最严格的耕地保护制度。例如，我国土地管理法规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷及其他土地超过七十公顷的，由国务院批准。可见，我国人多地少、耕地资源稀缺的国情以及由此形成的耕地保护制度，根本上决定了我国建设用地供给的稀缺性，进而影响了房地产价格。3.2.3土地财政和房地产税收政策房地产开发商取得土地所支付的价款，是开发商销售房地产价格的重

14、要组成部分。因而，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推动力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入，2009 年全国地方政府财政收入为 32581 亿元，土地出让收入占比接近 43.7%，已成为地方财政的“顶梁柱”。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地“招拍挂”制度不完善，价高者得，地价与房价相互影响、交替上涨。此外，土地财政使住房有限资源不平均化：政府拍卖土地而修建的住房才能有产权证才能交易。政府发放产权证的住房在全国住房中的比例很小，没有产权证的房屋不能进入市场交易流转，不能形成需求住房的合法供给，造成国内住

15、房供应不足，导致国内住房市场供需失衡。而这些有产权证的住房都处于每个地区的经济中心，从而导致全国各地的经济中心城市房价狂涨。税收是我国财政收入的基本形式，占我国财政预算收入的90%以上。由于地方政府垄断城市建设用地供应，除土地出让收入外，还设置了门类繁多的房产税、房屋交易税等，直接或间接地增加了房地产经营、管理、交易的税费负担，这种负担最终都转嫁了购房者身上，成为推高房价的一个重要方面。3.3经济因素3.3.1物价持续上涨随着我国经济的快速发展，人们生活水平日益提高，消费能力逐渐上涨，如下图3所示。人们日常生活的衣、食、住、行、用等各方面的物价都在不断提高，住房作为人民日常消费的一个重要方面，

16、其价格的上涨也是物价上涨一个方面。图3城镇人均可支配收入走势图3.3.2房地产开发商的商业经营手段（1）低资本金与预售制度并存导致高房价我国房地产开发商的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，开发商自有资金所占比例非常有限。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能促使广大消费者先付款、后提货式的购房，以保持资金流动的顺畅。房屋预售制既帮助开发商解决融资问题，又给房地产开发带来暴利7。（2）开发商哄抬炒作炒高了房价房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价的气氛，到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售

17、”的方式哄抬房价进行投机行为。有关资料显示，在我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品房的售价获得。3.3.3建筑材料和人工的成本增长建筑成本会随着建筑材料价格、人工费用、能源价格等因素的上涨而上涨。铁矿石价格2005年暴涨71.5%，2006年上涨19%，2007年上涨9.5%，2008年国际铁矿石基准价格在2007年基础上上涨65%，近几年钢铁价格稳步攀升。2008年以来，煤、电、油等能源价格持续上涨，导致钢材、水泥、砖等建材进一步上涨8。建筑主材涨价的同时，人力成本也在上升，以北京普通小工为例，四年之前日工资不过20元30元

18、，而现在已经是100元左右。这些房地产建造相关成本价格的快速增长，必然引起房价的持续上涨。3.3.4房产的理财价值从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强、保值率最高的产品。许多人会在住、用的同时，将房屋作为财富保值、增值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正因为

19、多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是住房的供不应求让房屋升值的预期长期稳定地存在，更促生了房价的上涨。4.控制房价上涨的对策鉴于目前房价的持续上涨，是广大住房需求者生活水平提高的最大阻碍，控制房价回归到合理水平已经成为时下的共识。通过上文的原因分析，我们可以看到，房价持续上涨的原因多来自政策层面，并与国家宏观调控密切相关9。为此，控制房价持续上涨的对策应该从政府政策方面入手。4.1引导人们建立正确的住房观引导人们建立正确的住房观，除了可以减少广大“房奴”的经济和生活压力，还能降低人们对住房的刚性需求量，从而缓解住房紧张的供求关系，促进房价回归到合理水平。购房者要转变住

20、房消费观念，逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。据调查，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚比例仅为14.3%。根据英国社区和地方政府部公布的数据，2008年至2009年，英国近32%的家庭靠租房解决居住问题10。尽管不理性的住房消费观仍然存在，但近年来，随着年轻人观念进一步解放，“裸婚”、“买房不如环游世界”等观念开始逐渐流行，人们的住房消费观念正在发生改变。人们自身观念转变的同时，政府和企业都应该积极创造条件，引导人们逐渐树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位

21、普通商品房。4.2规范房地产市场化运作4.2.1完善房地产市场信息公开制度加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场管理主体的决策提供服务，同时也提高房价的透明度。建立健全住房信息收集发布制度，让消费者形成正确的心理预期。一是严格执行价格法，做到及时、真实、准确、公开发布价格信息。二是收集、测算、公布住房供求信息，加强对房地产市场上虚假信息的查处力度。政府如果不公开土地价格、住房规划面积，消费者就不知道这些信息。而这些信息会潜在地提高房地产的价格。一旦公开发布这些信息，购房者就可以基本了解开发房屋的一部分成本，房地产行

22、业的大致利润，就可以有效阻止房地产商的过高定价，从而减少房地产商“哄抬房价”、“捂盘惜售”等违规行为，有助于抑制房价快速上涨。4.2.2强化房地产金融贷款的监管加强对房地产贷款的监管力度和结构调整，防范房地产泡沫引发的金融风险。由于房地产开发的特殊性，其资金中有高达60%以上来自于银行贷款，因此，有必要加强对房地产信贷政策的调整，如严格执行二套房按揭贷款政策，给开发商的贷款(包括开发贷和按揭贷款)要严格监管，不能用于购买土地等。4.2.3抑制房地产投机性需求就我国目前的市场情况来看，需求过高，导致房地产业供不应求，房价上涨。但是，投机需求占总需求的比例过大，所以应该制定有效政策控制投机需求。比

23、如可以设立特别消费税，对那些超过计划销售期的进行收税，来抑制房地产商惜售维持高房价行为；在购买第二套、第三套商品房时缴纳更高比例的税金等。税务部门应积极观察市场，根据市场的不同状况及时调整纳税政策，使我国房地产的价格在合理范围内变动。4.3加强房地产相关政策的执行力度4.3.1加大政策性住房的供应建立合理的住房分类制度，加大政策性住房的供应。根据当地经济发展水平和居民的收入状况，集中财力，科学制定政策性供房结构和数量，确保提供适量的限价房、经济适用房和廉租住房，降低商品房的市场需求，缓和当前突出的住房供求矛盾。改善地方政府的政绩考核体系，强化公共服务意识。建议在考核地区gdp总量、增长速度、人

24、均水平等经济发展指标的同时，将社会发展和环境保护等民生改善指标纳入考核体系，包括政策性供房年度完成计划，政策性住房价格上涨水平要控制在当地人均收入增长水平以内等。4.3.2优化房地产税收政策在建设商品房的过程中，政府应减少审批程序和缴纳的管理费用，从而减少建设成本。要逐步简化房地产审批、管理程序，明确收费目的、权限和金额；在审批过程中明确规定各项审批的时间和收费标准，这些措施都可以降低审批成本。同时，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入11，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的

25、财政收入。此外，应逐步调整土地出让税费在地方财政收入中的比例，降低房地产价值中的大头土地价格，进而降低建设成本，从源头上抑制房价的过快上涨。房价和地价的相互影响最终可以良性循环达到价格最优、供求平衡，最终稳定我国的商品房市场结构。4.4逐步改善城乡“二元结构”逐步取消就业、户籍、教育、社保、医疗等城乡二元体制，使全国居民不论在何处都有平等的国民待遇，享受到基本相同的公共服务。例如，从就业上说，城乡居民应同工同；从户籍上说，应取消城乡户籍制，取消户籍附带的社会福利差别；优化学校布局和教育资源配置，缩小城乡教育水平差距；完善社保和医保制度，建立全国统一的多档次基本保障制度，调整现行按城乡居民身份建

26、立社会保障的做法。通过上述城乡“二元结构”的逐步优化，可以缩小城乡差距，降低人们对城市住房的倾向性需求，减少住房刚性需求和投资需求，减缓房价上涨过快。5.结论房价由房地产价值决定，同时受供求关系影响。房地产价值由土地成本、建造（建筑和安装）成本、相关税费等组成的，房地产价格增加，则房价会相应上涨。此外，房屋供应小于住房需求时，房价也会上涨。（1）城市人口的持续增长、住房与户籍挂钩、土地与财政政策、房地产建造成本、投资收益等因素，都是催生房地产价格上涨的重要原因，并在一定程度上影响着为了房地产价格的变换趋势。（2）通过引导正确的住房观、完善房地产信息公开制度、强化房地产金融贷款监管力度、抑制投资

27、性、加大政策性住房供应和调整相关政策等措施，可以抑制房价的快速上涨。同时，只要政府相关调控政策有效执行到位，必然会使房价回归了合理价位。参考文献1丁国光.城乡土地二元体制是城市房价快速上涨的根源j.中国财政,2011, (16):61-642郑少峰.房价趋势分析j.现代经济信息，2011，（16）：288-301.3张威.十一届全国人大五次会议记者会温家宝答记者问.新华网，2006.3.144崔承颖.北京商品房房价影响因素的实证分析j.生产力研究，2011,（9）:79-82.5肖争艳,彭博.住房价格与中国货币政策规则j.统计研究，2011,28(11)：144-147.6杨重光.房地产市场宏

28、观调控的几个重要问题研究j.现代经济探讨,2006，(11)：27-30.7张晋生.房价高涨的市场结构及体制因素分析j.经济与管理研究，2005，(6)：331-334.8单东.宏观调控不会逆转房价上涨j.当代经济,2006，(11)：10-14.9孙宇,张立辉.从房价构成角度论我国房价高涨的形成机制及对策研究j.黑龙江金融,2011(9)：261-264.10刘希模.我国房价居高不下的成因及其对策j.经济社会体制比较，2007，(2)：147-149.11段素从.加快房地产税制改革促进房地产市场健康发展j.财税会计,2011,7(3):108-109.重庆大学网络教育学院学生毕业设计（论文）

29、任务书批次、层次、专业 101、专升本、工程管理（工程造价管理方向） 校外学习中心 学生姓名 学号 一、 设计（论文）题目 浅析我国房价持续上涨产生的原因及其对策 二、毕业设计（论文）工作自 2012年3月9日起至 2012年4月23日止三、毕业设计（论文）内容要求 1、选题后，应着手资料收集，除给定的参考文献外还要广泛的查找文献 2、论文中应有相关调查数据佐证 3、论文参考写作提纲见论文写作平台选题栏该题目简介说明 4、论文思路清晰，内容丰富，能较好的反映主题 四、达到的技术指标及要求：1、论文语言文字通顺简练，顺序合理，没有遗漏。2、文字5000字以上，格式必须按重大网院规定打印。五、主要参考文献：1单东.宏观调控不会逆转房价上涨j.当代经济,2006(11).2杨重光.房地产市场宏观调控的几个重要问题研究j.现代经济探讨，2006(11).3张晋生.房价高涨的市场结构及体制因素分析j.经济与管理研究，2005(6).4刘