玉龙国际花园开盘工作系列资料VIP

1、玉龙国际花园开盘工作系列资料前 言玉龙国际花园自排号登记以及内部认购以来，取得了不俗的业绩。经过近几个月的市场洗礼，玉龙国际花园在宁乡房地产市场中树立起自己的知名度和美誉度。根据市场形势的需要，玉龙国际花园计划于2006年10月初正式开盘。为保证开盘工作的顺利开展，并在开盘时能够圆满地完成预定目标，则需未雨绸缪，层层蓄势。 因此，在开盘前的工作须加以明确与强化。我们认为近期需开展的工作如下：（一）近期工作任务：1、散布扩大知名度；2、告知业界与媒体造成耳语传播；3、举办各种业主活动，利用客户耳语推广；4、配合公关活动聚积人气；5、极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望；6、针对目标客户集中

2、区域加强单张派夹、持续dm邮寄；a、拦截其它竞争物业客源；b、加强客户介绍；c、电话追踪有望客户；d、一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面；e、将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望。（二）近期工作重点： 报纸广告定案刊出 电视、电台广告定案播出 公关活动具体实施 举办业主联谊活动 开放样板房 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传 户外媒体再加强，电台、电视广告频数加大 所有广告媒体量达到高峰，再隆重公开本项目 报纸广告更具针对性，卖点更为突出 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛， 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便

3、宜的客户 继续发动客户介绍客户 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动 加强现场销控及炒作一、项目市场分析针对目标客户的情况，我们将目标市场细分如下：1、 购买阶层（1）换屋计划：不满原居住条件且有能力供屋的精英人士，房改房（单位房等）的原居者。（2）安居保值：高薪收入阶层（宁乡影响力阶层）。因为楼宇的价值会随通涨而上升，住宅置业既能保值又可安居。（3）自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。（4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。2、 年龄层次：中青年人为主（3050岁）3、 家庭结构

4、：35口之家为主4、 收入区分：中高等级5、经济结构：现有存款15万元以上6、消费等级：15万60万元7、消费水准：高尚型、精品型消费8、购屋心态(1) 房型满足：宽敞舒适的基本需求(2) 绿化满足：高绿化率的环境需求(3) 景观满足：视觉和功能的高度统一(4) 地段满足：动线发达，蕴含投资价值(5) 投资满足：投资收益的基本需求(6) 物业满足：人性化服务的基本需求(7) 品牌满足：与身份相符的基本需求(8) 生态满足：舒适，健康生活的需求9、购屋动机：自住为主，投资为辅。建 议：玉龙国际花园为宁乡县内的高档物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节： 有效目标客源的

5、甑选、定位及对这类人群的正确把握； 达成与有效目标客源的直效沟通； 行销接待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。常见行销策略为： 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销； 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行； 销售执行策略灵活、机动、有效； 销售方式多样化，不是仅仅在售楼部坐等客户上门，“请进来”与“走出去”相结合。“一对一”直效营销“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。直效营销模式具体举措 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与

6、文化”研讨、交流会 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会、高尔夫俱乐部 情感营销：如有奖活动等直效营销推广路径推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高档餐饮等场所pop或内部各类高档杂志（报纸）等。二、项目企划思路由于项目为宁乡首席环境景观大盘、33万平米国际化花园住宅社区，拥有优良的先天条件。但日前区域的外部条件存在一定的劣势（如交通出行少公交、周边氛围暂不浓等），故如何做好项目的销售企划工作，将是项目能否取得成功的重点。从以上对市场和项目的理解，

7、我们初步得出以下的企划思路：1、充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“国际化花园住宅社区典范”，塑造独特的项目卖点以及品牌形象。2、把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。3、加强区域性宣传，吸引人流由于项目周边商品房项目不多且与县区具有一定的距离，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目

8、信息的途径，以吸引大量人流。4、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。5、在宣传及销售上体现项目的规划前景由于玉龙国际花园一直以来给外界的形象是离县中心较远，生活不够方便。如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素特别是新县府落成等，呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。6、体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户，我们必须

9、抓住人的特点，突出“人性化”的特点。项目不但在规划设计中考虑到了人对居住环境要求，还更应该在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为本”的理念。通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。7、找出项目“个性化”的形象客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。从以上几点企划思路出发，我们将对项目的销售策略等方面作出建议，期望做出玉龙国际花园在开盘的时候一战成名、迅速抢占有利市场地位。

10、三、宣传策略针对本案所针对购买群体的需求形态、特征、心理，制定相应的宣传策略、广告策略、促销策略等。做到“集中兵力，直击目标消费群体”。 首期传播节奏a、引销期：通过前期对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度。该阶段应结合前期营销工作对市场的了解，把握市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。b、开盘强销期：这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化

11、消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。具体营销方案建议：（一）、销售策略建议1、市场气氛培养我们建议在现阶段利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：（1）硬件塑造 告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅、彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。 户外广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以更多地考虑公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。 设置精美的示范单位和样板房通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购

12、买冲动，促进成交。（2）软性宣传 为区域造势通过报纸软性文章，详述宁乡县府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，拦截区域客源向竞争楼盘的外流。 为本案住宅造势目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。 为楼盘造势形式一：软性广告宣传；把县府/法院等迁入，城市北拓东移，城市新中轴线的成型、五星级酒店改造建设等所带来的利好因素向市场传达。形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或礼品奖励。同时，留住部分准备置业的买家。2促销手段建议1）增加销售点我们建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在

13、东沩广场或步行街等设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。2）大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。如车展、房交会等。3）潜在客户开发利用原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，印发感谢信给前期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签约为准）给予奖励，从而实现“以老带新”，多渠道、多层次地开发客户资源。4）入户单张宣传向宁乡县城内的居民（尤其是机关单位）派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。5）单张、夹报针对项目的潜在客户所在区域，加强重点区域宣传以节省广告投入。单张夹报形式可以是通过邮

14、政订报系统或报纸摊档派发。6）“可视化销售”展示手册根据项目渐临现楼销售的特点，强化项目的品质，并将其完美地展示给消费者。通过编辑玉龙国际花园内部报纸（刊物）、项目环境手册、玉龙居家生活手册（如装饰、物管配套等），把玉龙国际花园真实地展示给消费者，实现“情境化营销”（可视化营销），用事实打动消费者，促成销售目标的顺利完成。7）提供额外优惠展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下： 赠送一年管理费针对宁乡影响力阶层的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交。 赠送玉龙国际大酒店消费券提醒潜在买家项目邻近宁

15、乡唯一的五星级大酒店玉龙国际大酒店，服务配套设施齐全，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。8）提供住宅质量保证书和住宅使用说明书在客户购买前提供住宅质量保证书和房地产开发公司住宅使用说明书，房地产开发公司承诺保修内容、保修年限、保修责任。一则可以体现发展商实力，二则可以使买家体会发展商以客为尊的诚意及细致优良的服务。若发展商对自己的工程质量充满信心，可将保修期限定至三年（保修期内，因不可抗力的因素，或其他非发展商原因造成的损坏，发展商无须承担责任，但可协助维修，维修费用由业主承担），即提供市场上罕有的“三年房屋质量免费维护”，可大大增

16、强客户的信心。（二）、宣传策略建议在本项目开盘前继续投放一定量的软性广告，向市场营造一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。1媒体选择建议 宁乡日报宁乡地区最大型的报纸之一，发行量2万份/日以上，销售网点密布，拥有固定的读者群，是宁乡首选的地产广告媒体。 潇湘晨报（夹报）湖南三大报业之一，发行量10万份/日以上，读者稳定，以家庭读者为主，和宁乡日报配合可以形成极佳的广告效果。 户外广告和指示路牌 在楼盘附近做指示路牌 巴士车身广告 楼盘工地周边围墙广告 公交车站的灯箱广告利用户外广告的长

17、期效应为项目营造市场效应和区域氛围。 dm入户单张成本低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。2广告创意及诉求 广告创意“玉龙国际花园”的广告创意是以“居住与世界同步”，此广告语统领项目整体广告的宣传，强调社内丰富多彩的高品味生活，体现楼盘尊贵、荣耀的个性，引起影响力阶层的注意。 广告诉求以理性诉求为主，理性与感性相结合。 表现手法结合不同时期的推广策略，在项目整体品牌形象塑造、项目卖点宣传等方面，以现代都市感的平面表现手法，围绕项目广告主题，在色彩、构图、标题、内容等方面统一完整地表现“玉龙国际花园”的“居住与世界同步”，从而塑造项目的品牌形象和亲和力，引起大众的共鸣。3广告宣传

18、推广策略 延续前一阶段的广告策略，仍以高品味的国际花园生活为主要诉求点，以渲染精彩的国际花园生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎，例如：新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的个性、会所的休闲情趣、高品味的国际花园生活一点点犹如揭开面纱般将楼盘的尊贵、荣耀、国际化、现代化的形象塑造于买家的面前，以引起买家的共鸣。 着力配合销售的高潮期进行促销活动。4媒介的组合策略以报纸、电视、电台为主，户外广告、杂志为辅。并配合相关的公关活动，在新闻媒介上作适当的报道。媒介选择 报纸宁乡日报(报广)；潇湘晨报（夹报） 电视以省有线为主，宁乡电视台为辅（三）、现场售楼部包装策略卖房子不象卖日常生活用品那么

19、简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。反之，如果是那样的细节插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。通过可视化的销售手

20、法，让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则： 创新个性化 环境的细化 服务质量的高素质随时随处可见 丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间1、售楼部现状1）、 外包装：整体视觉感受比较单一，无其他调和色，没有新楼盘即将开盘应该具有的活跃气氛。2）、 售楼部： （a）售楼部办公区域内的房间有职能划分但无标示牌。（b）售楼部顶部较高，给人空荡的感觉，没有常规售楼部的明快、亮丽需求。（c）项目现场周边无广告牌/指示牌，让受众不易识别。2、包装策略（详见售楼部装修改造方案，此略）（四）、s

21、p活动建议：1、创意活动之一：“买房送装修方案”开盘当天，针对前来落定买房的客户提供全套精装修方案，在购买发生时，可以通过交谈询问客户在空间设计的喜好，设计不同风格的装修风格。推广手法上可以描述为：你的生活空间，由你来设计！附带可以详细说明活动的具体计划及安排，让真正成交的客户在接受我们的服务后，感到满意，带动他们在第二宣传渠道上的自主性。2、创意活动之二：“开盘有礼”开盘期间，举行大型活动造势并组织签约客户抽奖，以营造热闹、喜庆气氛。（五）、广告媒介投放计划（详见附录三，此略）四、近期工作安排1、项目整体工作计划（参见附表一：营销部开盘前工作计划，此略）2、策划部相关工作计划表（详见附表二，

22、此略）附表一： 开盘前工作安排序号工 作 事 项具 体 内 容落 实 人落实时间备 注1提供项目资料预售证、银行按揭利率表胡小玲2006.7.15日前销售面积王晓2006.7.10日前平面图、分摊面积、套内面积总工室2006.7.10日前效果图、物业管理及收费标准物管部门2006.7.20日前工程环境施工进度数总工室2006.8.20日前2业主户型手册由灿坤公司设计、制作、印刷总工室、营销部2006.8.10日前物业公司递交物管内容物管部门2006.8.10日前3装修标准提供装修标准建议总工室2006.8.5日前确定样板及开始装修总工室2006.8.5日前4价目表和付款方式由董事长签字认可的价

23、目表刘思滇2006.9.25日前付款方式确定并培训策划部2006.9.30日前5合同用的平面图请总工室配合制作总工室2006.7.10日前6广告宣传构思户外、电视、报纸广告形式、版面策划公司2006.8.16日前预定广告初稿刘思滇2006.818日前确定广告稿并制作周绪、刘思滇2006.8.20日前7现场包装方案及费用预算提交方案策划部2006.8.15日前开始制作并安装刘思滇2006.8.25日前8内刊报纸、展板设计内容策划部2006.8.20日前确定并制作刘思滇2006.8.28日前9销售资料费用预算按计划实施周绪、刘思滇2006.8.20日前10广告安排及费用预算提交并确定方案周绪、刘思

24、滇2006.8.10日前11销售计划与目标提交并实施周绪、刘思滇2006.7.22日前12置业顾问培训公开发售前合同培训苏志仁2006.9.25日前培训后考核并实行末尾淘汰制苏志仁、刘思滇定期按计划进行13集团客户推广物料及工作安排策划部2006.8.5日前14工程进度工地管理（整洁有序）工程部2006.7.30日前中心花园、湖泊、游泳池基本成形工程部2006.8.20日前一期园林完工（玉兰园组团、跌水景观大道）工程部2006.8.20日前样板房开放活动工程部2006.9.15日前看楼通道工程部2006.9.1日前一、三期之间的环行交通段路幅整理出来工程部2006.9.15日前15促销礼品提交

25、促销方案策划部、刘思滇2006.8.20日前董事会研究讨论确定方案及礼品主管领导2006.8.22日前市调、采购材料采购部2006.9.1日前16客户联谊活动组织一期已定客户“方园山庄一日游”刘思滇2006.8.5日前17正式开盘暨中秋灯盏游园会审查此前的所有内容刘思滇2006.9.25日前公开发售前五天，公司各部门人员配合名单刘思滇2006.9.25日前中秋游园会的策划方案及筹备工作刘思滇2006.9.5日前总结首期开盘刘思滇2006.10.20日前附表二： 策划部工作计划表序号工作类别工作内容具体内容描述完成时间人 员备 注1物料准备团购物料团购工作开展所需之基本资料、海报、单张、纪念品或

26、展板等相关物件整理设计2006.8.5邓再兴、高也2环境手册介绍项目的整体环境、园林效果2006.9.5邓再兴、高也3装修手册介绍产品内部细节，如户型、装修、物管等2006.9.5邓再兴、高也4内刊报纸对外派发，集中展示项目卖点，树立企业与项目的形象，避免广告味太浓2006.8.25邓再兴、高也5海报、展板临时性活动所需之展示性物件根据实际需要制定高也6单张、dm各阶段工作所需之单张、dm设计与制作邓再兴、高也7广告宣传售楼现场包装售楼大厅的装饰布置、氛围营造与改善2006.8.10邓再兴、高也8车体、候车厅广告项目各阶段的形象或促销广告设计与制作邓再兴、高也9报纸广告报纸广告的内容拟定、创意

27、、设计、发布邓再兴、高也10户外广告户外广告的内容拟定、创意、设计、发布邓再兴、高也11道路指示系统周边的项目导向牌以及项目内的导示系统规划、设计与制作高也12活动策划客户联谊活动组织客户共同参与联谊活动，促进主客双方良性互动，展示项目形象及社区文化，强化客户购买欲望与信心2006.8.5邓再兴13促销活动整合营销各阶段所需的各类促销方案与实施2006.8.15邓再兴14开盘方案活动方案、价格表、付款方式确定及培训等2006.9.5邓再兴附 录 三：玉龙国际花园广告媒介计划（8.1-11.10）（一）、投放总时间：2006年8月1日11月20日（二）、投放总媒体：报纸、夹报、户外广告（户外广告

28、牌、车体、候车亭、宣传车、铁杆旗/彩旗/条幅）、杂志、电视、网络（三）、投放安排：建议近期宣传工作分三个阶段进行，各个阶段重点突出、循序渐进。第一阶段：8月01日9月20日，为渐热期；第二阶段：9月20日10月20日，为沸腾期；第三阶段：10月21日11月20日，为延续期。 第一阶段（8月1日9月20日） 渐热期广告策略：a、增加广告力度，让公众对发布信息有个全面的认识b、组合各媒体进行宣传，发布信息醒目、让人过目不忘c、扩大影响、提高信息覆盖面媒体安排软文时 间媒 介版 面备 注8月1日星期二今日宁乡a4版，整版玉龙国际花园成就生活新高度8月9日星期三同上同上玉龙国际花园成就生活新高度8月1

29、6日星期三同上同上尊贵、荣耀国际花园生活的感受之旅浅析玉龙国际花园的细节之美8月23日星期三同上同上创新户型引领高品质生活8月30日星期三同上同上玉龙国际花园：理想人文生态居住地硬性广告8月3日（星期四），今日宁乡a4版“房产金页”，整版8月7日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版8月14日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版8月21日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版8月25日（星期五），今日宁乡a4版“房产金页”，整版8月28日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月1日（星期五），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月5日（星期二），今日宁乡a4版“房产金

30、页”，整版9月8日（星期五），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月11日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月13日（星期三），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月15日（星期五），今日宁乡a4版“房产金页”，整版9月18日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版潇湘晨报夹报具体安排如下：潇湘晨报夹dm单张， 5000份/天（每周一次）；杂志广告宁乡房地产封底广告：内容为玉龙国际花园全景和一辑主打图片。车体广告以县中心为出发点，东西南北方向各考虑一条路线。向东，经过历经铺、喇叭口、花明楼等（如4 路）；两侧车身，时间为三个月；向西，经过中医院、玉潭镇政府、箐华铺、煤炭坝等（如3路

31、）；全车身，时间为三个月；向南，经过盐业局、南站、大成桥等南（如101路）；两侧车身，时间为三个月。向北，经过家润多、人民医院、一中、县政府、宁乡大道（如18路、6路）等。网 络： 完善“玉龙国际花园”网站，及时发布龙腾新闻信息等。户外大型广告牌（已定）；候车亭广告以一环路（东沩广场附近）为主，龙溪路、人民路（老汽车站附近）为辅。媒体选择原由遵循“以点带面”原则，在今日宁乡上增发软文同时发布硬性广告，可增加读者量，扩大覆盖面，提升广告力度。 今日宁乡仅在宁乡地区发行，是典型的当地报纸，普及率与覆盖率较高；宁乡房地产为宁乡最权威的地产杂志，读者层面广泛，除了地产业人士，还包括各界精英，具有一定的

32、推广效力。利用区间车和跨区域车的路线及覆盖区域，便于吸引各处顾客；另外车体广告时间长、覆盖面广、视觉冲击力强。大型户外广告牌具有强劲视觉冲击力，具有长久的宣传效果；候车亭广告是吸引流动人群的最佳户外媒体。 网络化是企业发展的目标，也为打造“居住与世界同步”“国际化标准”概念打下基础。第二阶段（9月20日10月20日） 沸腾期广告策略：a、广告的最后阶段，组合最佳媒体进行广告轰炸，起突破作用。b、利用报社或电视台的新闻报道造势，效果加倍。c、尽力将玉龙国际花园的影响力、知名度渲染到极限。媒体安排报纸广告，具体安排如下：时 间媒 介版 面备 注9月20日星期三今日宁乡a4版，整版开盘告知广告9月2

33、2日星期五今日宁乡a4版，整版开盘告知广告9月25日星期一今日宁乡a4版，整版开盘告知广告9月28日星期四今日宁乡a4版，整版开盘告知广告10月2日星期一今日宁乡a4版，整版开盘告知广告10月5日星期四今日宁乡a4版，整版开盘告知广告10月9日星期一今日宁乡a4版，整版开盘告知广告10月12日星期四今日宁乡a4版，整版开盘告知广告10月17日星期二今日宁乡a4版，整版销售业绩公布与卖点分析10月19日星期四今日宁乡a4版，整版销售业绩公布与卖点分析潇湘晨报夹报在开盘前，通过潇湘晨报和长沙晚报夹报的形式，将开盘信息有序、全面地传达给公众，夹报派送重点区域为宁乡县城和煤炭坝等富裕区域。具体安排如下

34、：潇湘晨报夹dm单张，6000份/天；长沙晚报只夹一种dm，即开盘广告，3000份/天。电视广告根据与宁乡电视台签署的合作协议进行安排，充分利用已有电视媒体资源。户外广告a、条幅 选择地区规模大、人口稠密、消费力强、地区影响力大的居民小区或城镇；主要以宁乡县城内为主，在小区门口或城镇主要道路悬挂写有玉龙国际花园即将开盘的告示性的广告语的条幅，通过与目标消费群直接面对面的沟通，强化目标群体的记忆。b、彩旗/铁杆旗 围绕玉龙国际花园，我们建议在宁乡大道路段、一环西路等路段悬挂彩旗/铁杆旗营造热烈喜庆气氛，达到广泛传播的目的。c、宣传车 从玉龙国际花园出发沿途经过人流较为集中的地段进行告知性的宣传。

35、如：免费看房接送车每天可停泊在心连心超市门口。杂志广告（建议）宁乡房地产封底：形象广告媒体选择原由1、今日宁乡的入户率高，读者类型丰富，有较多的读报时间，在此刊登开盘广告，信息传播率高。2、潇湘晨报具有相当强的信息吸引率、阅读率及传播率；另外读者层面多，能够吸引不同的读者类型。潇湘晨报通过开盘前一周分散递送夹报，起到传达信息与加强识记双重功效，夹报的费用相对较低廉。3、电视广告选在开盘前三天播出，主要是起到识记的作用，通过电视台的热门时段，集群轰炸，将动态信息传达给公众。第三阶段（10月21日11月20日） 延续期广告策略：a、借用开盘典礼的余温，通过以文案为主导的报纸广告进行后续报道的炒作b

36、、进一步扩大玉龙国际花园的影响力和知名度媒体安排报纸广告，在今日宁乡发布四期以文案为主的报纸广告10月23日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版10月26日（星期四），今日宁乡a4版“房产金页”，整版10月30日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版11月2日（星期四），今日宁乡a4版“房产金页”，整版11月6日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版11月9日（星期四），今日宁乡a4版“房产金页”，整版11月13日（星期一），今日宁乡a4版“房产金页”，整版媒体选择原由通过开盘仪式将公众兴趣与注意力提到最高，仪式完毕后，余温未散，借报纸广告将主题继续升华，承上启下，维持公众

37、的关注程度。为日后的宣传打下铺垫，形成良好的宣传基础，强化品牌记忆度。（四）、媒介费用预算：计划投入费用约为100万元（详见附表）说明：开盘活动关系到项目的成败及形象，也直接影响到项目的资金回笼等。因此，开盘前的工作犹为重要。通常，开盘前后的推广费用成倒“u”字型规律，即开盘期间的费用是投入做多的，而前后的费用相对次之。因此，整体而言这一阶段的费用也将超过项目平均费用比例。项目开盘前推广预算控制表项 目渐热期8.2-9.28强销期9.28-10.20持续热销10.21-11.28说 明费 用户外广告围墙广告更换一次主题：感性、环境、配套、交通、楼盘园林、外立面效果图3000元户外看板对外公开（

38、预告公开发售信息、开盘信息等）9月20日更换一个版面（公布开盘信息）开盘完成后2周更换一个版面手拉手服饰广场（280 约4.2万/年）、汽车南站（300，5.4万元/年）、紫金广场（130，2.4万/年）；共12万元（换版费用另计）横幅-宁乡步行街、宁乡大道、开盘现场等设立横幅约60元/条，每个点设立1020条3000元彩旗强销期造势公开发售促销期间，项目场地、马路边插彩旗以吸引过路车辆及行人5000元车厢广告强化项目形象，扩大知名度候车厅广告分类，系列介绍分卖点公布开盘信息分类，系列介绍分卖点东沩广场、老汽车站、龙溪路等；约15处左右10万元项 目渐热期8.2-9.28强销期9.28-10.

39、20持续热销10.21-11.28说 明费 用印刷品精美楼书dm单张报纸内刊2个资料册2000本5万份1万份2000本/册根据实情，增印楼书-1.0万元1.5万元0.5万元1万元4万元客户合同、住宅质量保证书等-会员俱乐部入会须知及卡公开发售入会卡以购房卡阻隔部分无效客户，掌握意向客户真实情况；资料袋、大信封制作便戈500本-整理公司内部资料、赠送给购房客户；销控表开盘前公开销控栏-制作、安装；小赠品促销期间，客户看房、参与推介会即可获赠精美礼品一份；以利诱之：伞、广告笔、钥匙扣、烟灰缸、瓷杯子等；约2000份，每份约2030元6万元大奖品开盘阶段签约送大礼，获超值抽奖机会；客户滚动介绍客户获

40、抽奖机会及免物业管理费一年；奖品为：空调、电脑、洗衣机等电视、电台、报纸公开抽奖，调动客户积极性及参与性。200份，每份约10002000元20万元项 目渐热期8.2-9.28强销期9.28-10.20持续热销10.21-11.28说 明费 用公开传播报纸广告-见详细计划（约35期）12万电视广告-见详细计划已签约促销活动（推介会）公关活动促销活动团购推介会客户联谊活动开盘媒体见面会；中秋游园活动开盘文艺节目园林开放活动、样板房开放活动、客户联谊活动46次促销活动，1.5万/次开盘大型活动约10万元18万元网站-通过户联网，公司形象将更上一步，内容以公司及项目形象展示为主，销售信息及交流为辅短

41、信息即时传递本阶段信息如：看房有礼、签约可抽大奖、客户滚动介绍可获一年免费物业等等信息的发布销售业绩的发布客户联谊活动等促销信息等将项目动态即时地传递给有意向客户，或有选择性地向目标客户传递最新信息。dm夹报每周夹2万份/次，约2000元/次每周夹6万份/次，6000元/次每周夹2万份/次，2000元通过夹报，在集中时间内，将信息发布有目的性的传递给目标客户42000其他不可预计费用7万元合计总费用约95万元附文一玉龙国际花园成就生活新高度每一位热爱生活的人对家都有一个梦想。家，应该有清新的空气、湛蓝的天空、绿色的风景；家，应该有亲切的笑容，有贴心的关怀；家，应该是安全舒适的、温馨的玉龙国际花

42、园，一个融合了东西方多元文化思想的温馨浪漫之城，社区的龙头区位、超级大盘、领先规划、创新户型、国际园林、智能社区、完美配套、管家服务等八大核心优势，使居住品质得到全方位提升，它以一种令人仰望的高度创造了居住梦想，成就了生活的高度。玉龙国际花园是宁乡最高档的豪华住宅小区，所有设施均按顶级标准配置，可以说，别的地方有的，玉龙国际花园都有，而且做得更好，别的地方没有的，玉龙国际花园也有，而且按最高标准配置。玉龙国际花园所做的一切，都是为了让每一位业主在市中心享受到最高品质的生活，一种物超所值的优越生活。归纳起来，玉龙国际花园拥有与众不同的诸项优势：龙头地段、卓越品质、优质环境、配套齐全、品牌服务、安

43、全无忧一、地段优势龙头地段：玉龙国际花园位居宁乡县中央行政区中心，是宁乡县最高尚最核心的黄金地段，周边配套齐全，生活方便，出行便捷，紧邻宁乡大道、新康大道、人民北路以及二环线，县委县政府、法院、国税局、宁乡一中、城建投、华夏企业园、玉龙国际大酒店、中国银行等机构环绕左右，是宁乡的政治、经济、文化及教育中心，生活所需，应有尽有，地段优势，无可比拟。二、环境优势优质环境：玉龙国际花园的园林环境由国际著名的澳大利亚aborigin城市规划与建筑设计事务所担纲景观顾问，由广东中人规划设计有限公司主持设计，并达至先进国际水准。瀑布、湖泊、喷泉、小桥、流水、亭榭、森林等，无不独具情调，闲来徜徉其中，赏心悦

44、目，心旷神怡。三、品质优势1、建筑品质：玉龙国际花园由湖南大学设计院主持设计。外观高雅隽永，建筑间距开阔，视野开扬，采用多项最新建筑技术，品质卓越，室内层高3米，空间高阔，框架现浇，无渗透，无开裂，并成功通过iso9001质量管理体系认证。2、创新户型：充分考虑人性居住的环境，主张住房子是要创造一种生活。房型设计融合了国内外经典户型与超时代时尚元素，引入了诸多创意：薄板结构、南北通透、双向景观、穿堂风、入户花园、步入式衣帽间、转角阳光房、主人套房3、大堂及电梯间：宽敞明亮的豪华大堂及电梯间，按高标准装修，在宁乡独一无二。步入大堂，心情舒畅，尊贵优越的感觉油然而生。4、电梯：一梯两户，按高档住宅

45、标准配置，宽敞、舒适、平稳、速度快，上上下下，无需等待。5、电：双电源，无停电、跳闸之虞，照明用电，设备用电，空调用电，泾渭分明，再大的用电负荷也能满足。6、人车分流：独家引入人车分流系统，人行入口与车行入口分开，各行其道，有效地组织区内交通；安全系数成倍提高，老人、小孩在花园戏耍，不用再担心车来车往。7、智能化：小区局域网，宽带网络到桌面，无限网络空间任遨游。室内综合布线系统，电脑、电视、电话线路有机组合，每一房间均有布点，完全满足未来所需。智能报警、智能点播、有线电视，样样都很精彩。8、安全：小区周边多点红外线报警及自动摄像系统，电子巡更配合全天候24小时保安巡查和夜间人工巡更，全面提高保

46、安素质及效率，红外线监控、可视对讲门禁系统、中央电视监控系统、入户高级防盗门、警民联防系统、智能报警系统、停车场智能管理系统等10重安防系统，全面保障业主人身及财物安全。四、服务优势1、物业管理：由长沙知名品牌物业管理公司担任物管顾问，在管理、服务、园林环境维护、安全、清洁卫生、设备维护、业主报修、投诉处理等方面创宁乡领先水平，“亲切亲情的微笑服务”得到了入住业主的高度评价。2、保安：保安人员训练有素，在电子监控的辅助下，对小区进出人员做到了有效识别和及时记录，全天候24小时保安巡查和夜间人工巡更，确保了小区安全。3、清洁卫生：严密的清洁卫生制度，所有道路、设施、凳椅、大堂、电梯间、楼道每天清

47、洗数遍，基本做到了一尘不染，定期对小区内花园及角落进行消毒杀毒，有效防止了蚊蝇等的孽生。可以说，玉龙国际花园将是宁乡最干净的小区。五、配套优势1、业主子女无条件入读社区学校：社区拥有自己的双语幼儿园和名校联办高级完全小学，所有玉龙国际花园子女可无条件入读。2、内部配套完善：篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池、老人太极广场、儿童益智广场、环形慢跑道、卵石健身径等一应俱全。3、周边社会配套：健身中心、会所、便利店、医务室、菜市场、社区商业街、特色美食街，可满足业主多方面需求。4、玉龙国际商务会所：经营中西餐、商务套餐、咖啡、茶等，可满足业主商务及休闲需要，质优价平，业主持卡优惠。5、玉龙国际大酒店

48、：宁乡唯一的五星级大酒店，现正装修中。棋牌室、ktv包房、桑拿保健、总统套房、豪华标准间、多功能厅、会议厅、阅览室、洗衣房等应有尽有，裙楼拟引进部分知名商业品牌。届时，购物、餐饮、娱乐，在社区内就可以搞定。附：项目小档案1、经济技术指标：规划总用地：320亩 规划总建筑面积：33.8万平米 容积率：1.78 绿化率：35.2% 建筑密度：25%2、社区亮点配套：玉龙国际大酒店（五星级） 社区配备学校、幼儿园 观光电梯篮球场、乒乓球场、羽毛球场 2000中心湖景、450米跌水景观带 儿童游泳池3、项目品质通过iso9001质量管理体系认证 低密度、高绿化、大间距全景观住宅社区薄板电梯小高层住宅社

49、区 国际标准化花园住宅社区 全功能、全配套住宅社区附文二尊贵、荣耀国际花园生活的感受之旅浅析玉龙国际花园的细节之美也许我们关注的不仅仅是浮华的表象，也许我们关注的不仅仅是恢弘的气势，也许我们只是一群沉默的工匠，不同的是我们胸襟高越，目光如炬，用全部的心血做好自己的作品，任凭风雨如磐，而荣辱不惊。自今年4月2日排号登记活动以来，玉龙国际花园，以源自iso9001国际质量管理标准体系认证的建筑工艺之美，在宁乡地产界掀起了一场iso9001国际质量管理标准体系认证旋风。在玉龙国际花园，iso9001国际质量管理标准体系认证不是开发商制造市场的策略性噱头，更不是毫无内容的广告性语汇，而是将iso900

50、1国际质量管理标准体系认证的细致、严谨、科学、系统性与建筑完美结合，落在实处，凝结在玉龙国际花园的诸多细节之中，让荣耀、尊贵的国际花园生活在宁乡扎根发芽，共同鉴证宁乡影响力阶层的诞生。感受：玉龙国际花园的一瓦一石在玉龙国际花园的现代建筑里，我们看到的不仅是外观和空间上的视觉美感，而且感受到建筑作为居住载体所体现的文化价值和人文传承。当我们走进玉龙国际花园，禁不住为眼前的壮丽美景所震慑，开发商为了完全展现现代主义建筑的风韵，营造视觉美感，中部则以简明的手法处理，铺高档通体外墙砖，形成各楼宇在风格上的统一，建筑的上部采用更为浅色的面砖和中部形成较为强烈的对比，丰富视觉效果。屋顶采用平屋顶造型，在各

51、楼宇的外轮廊线条上完全采用大线条简约式。建筑细节上，各楼宇的外立面在统一的风格下进行微妙的变化，大量使用的缓弧状阳台、飘窗、细致的铁艺栏杆及并加以细腻的线条处理，充分体现原汁现代建筑工艺之美。一瓦一石，看似平常，其实饱含了龙腾人精益求精的专业精神。感受：玉龙国际花园的一栏一窗。当把挑剔的目光凝聚在玉龙国际花园恢弘的建筑单体，我们发现即使在最容易忽略的窗栏、阳台，都处处体现着孜孜以求的苛刻态度，让你不得不叹服 为了要欣赏大自然美景，在阳台的设计上特别用心，超大阳台、双向景观、空中花园、露台、外飘窗，一直是倍受推崇的国际花园生活样式，当我们把挑剔的目光投向玉龙国际花园，在现代建筑风格的掩映下，即使在阳台、栏杆的细微之处，也体现出开发商的良苦用心，在外立面处理上，为与整体的建筑风格相匹配，大量采用国际最新户型设计中流行的飘窗元素，弧形与直线的巧妙设计，不仅有效地将自然景观引入到室内，而且与建筑保持了高度的协调美感，同时的铁艺栏杆与飘窗搭配，在iso9001国际质量管理标准体系认证的要求下严格按照国际质量标准进行设计施工，完美地展现了现代建筑精华。 围栏高度全部根据国际标准对人性以及安全的相关要求确定，不仅改善了人观景时