网站研究报告之安居客模式

1、安居客研究报告1. 网站概述1.1集团简介安居客集团 （Anjuke.Inc）成立于07年1月的安居客集团是国内首选互联网房产信息服务商，旗下拥有四大网站，包括：1. 专业二手房网站“安居客”（）；2. 专业新房网站“爱房网”（）；3. 专业租房网站“好租”（）；4. 专业商业地产网站“金铺”（）。旨在为各领域的不同用户提供“最佳找房体验”。同时，也为开发商、中介公司、经纪人、业主提供高效的网络推广平台。目前在全国30个城市设有分公司。1.2 网站定位安居客（），是安居客集团旗下专注于二手房买卖服务的网站。2007年上线，主打“专业二手房搜索引擎”的概念，其发展目标和愿景旨在打造一个“找房市场

2、”以及“房产互动社区”，给购房者、经纪人和业主提供最佳的交易体验。安居客网站定位从定位上，安居客以购房者的需求为中心，旨在为为用户提供最佳的网上找房体验。为此，安居客提出三大优势：海量房源、精准搜索、创新研发。定位目标实现示意图专业二手房搜索引擎定位精准搜索创新研究策略实现海量房源a.排名系统；b.个性化推荐；c.手机安居客。a.多维度、多条件的精准搜索功能；b.地图找房。c.详尽的地产信息a.200万套总量；b.每日更新5万套；c.95%以上的在售二手房房源覆盖。产品实现这样的定位，能够赢得大量的买房者，聚拢较多的购房者资源。对经纪人的服务体验则更多的是从侧面促进，安居客与房地产经纪人建立联

3、系，向他们提供收费服务，通过网络平台将他们销售房源的翔实信息推广给广大用户。经纪人的销售业绩动力也顺其自然转化为安居客的前进动力。1.3 用户组成精确的来讲，安居客的用户分为以下几类：购房者、租房者、业主、经纪人。不过，由于安居客集团的需求细分战略，安居客逐渐以二手房买卖为主，租房的业务逐渐转到好租网。因此本次分析以与向日葵业务相似的二手房买卖业务为主。这一业务的用户主要分为三类：购房者、业主、经纪人。其与安居客的关系图如下：安居客发布房源发布房源收取费用搜索房源委托经纪人代理向日葵提供保险咨询服务回答咨询保险展业保险经纪人投保人收取会员费用保险咨询2. 收费模式面向业主：在安居客发布卖房信息

4、（100元/月），找房用户看到卖房信息，直接与业主联系。面向代理人：a) 套餐收费：分为四种套餐，区别在于可发布房源的数量不同、可用标签数量，价格不同。安居客基础版900 元30套推荐房源期限3个月。安居客标准版1050 元40套推荐房源;20个标签; 期限3个月。安居客精英版1350 元60套推荐房源;30个标签; 期限3个月。安居客至尊版1650 元80套推荐房源;40个标签; 期限3个月。b) 应用收费业主委托 29438 人正在使用开通业主委托服务之后，您就有机会收到业主直接委托给您的房源，也可以查看您所在的板块的公共委托，抢看业主的联系方式，从而获取房源。免费周期：30 天DIY店铺

5、 17750 人正在使用使用条件：开启新版店铺后才能使用该功能。 可以上传自己设计的图片作为店铺背景，打造属于你的个性化店铺。免费周期：30 天SNS分享 16072 人正在使用SNS分享服务，可以帮您将房源等信息同步到新浪微博等SNS网站，让你的房源展示到更多人面前，获取更多的成交计划。免费周期：30 天合作开单 13665 人正在使用合作开单帮您维护同好友之间的日常合作关系，提高彼此之间的合作机会，加速您的成交。免费周期：30 天房源标签 31 人正在使用只需25元即可获得5个“新推房源”标签和5个“急售房源”标签。 服务明细：在应用购买开通后15天内分配这10个标签，管理房源页就可以使用

6、这些新标签。分配后10个标签的到期时间与当期套餐里的标签剩余时间相同，购买的间隔时间为15天。25元周期：15 天房源视频 7 人正在使用可以为10套房源添加视频，让找房用户对你的房源有更直观的认识，促使更多的生意成交。50元周期：30 天租房后台 13935 人正在使用一键打通好租账号，快速发布好租房源，获取免费套餐体验机会免费周期：30 天问答专家 15634 人正在使用让你在应用中回答找房用户的问题，成为经纪人中的专家，吸引更多找房用户来找你买房。免费周期：30 天3. 安居客网站功能3.1前端主要功能网站分为几个频道：首页、二手房、租房、卖房、经纪人、小区、问答、社区。首页注册、登陆、

7、房源搜索和推荐二手房二手房搜索和条件筛选、地图找房租房租房搜索和筛选卖房卖房和估价经纪人经纪人搜索和筛选小区小区筛选和查看问答问题搜索和提问社区交流社区3.2后台中国网络经纪人功能 功能内容框架：页面功能功能描述备注我的首页经纪人公告活动公告系统通知购买套餐套餐付费及更改套餐购买记录付费记录和历史订单积分积分统计表、积分查询、获取积分方法、积分排名、积分兑换勋章勋章显示设置图片删除查询店铺管理个人介绍个人资料、照片等职业能力首页热推房源首页热推房源设置店铺首页房源展示规则：1. 加标签房源优先于未加标签房源2. 推荐房源优先于未推荐房源3. 最终按发布时间从新到旧排列，共显示 6 套房源 (

8、每 5 分钟更新一次 )；店铺风格设置店铺显示模板设置友情店铺合作开发、转介绍的链接营销中心我的应用应用产品的购买已购买服务积分兑换好友通讯录好友动态SNS互动交友平台我的好友可能感兴趣的人查找经纪人邀请好友活动中心中心首页安居客活动大学堂经纪人学习与考试奖励积分？勋章？我的论坛发帖回帖生活照PK小区园丁最新通过审核的小区园丁，不但获得积分奖励，还可获得在小区频道的展示机会。上传维护小区资料，审核通过则在小区显示。房产专家评选添加问答专家应用对回答问题进行统计，达到标准后参加问答专家考试，通过后可申请。用处：1.获得专享固定问答专家勋章，展示您超乎寻常的专业素质2.获得问答专家展示榜上榜机会，

9、让您与众不同3.独享尊容每周额外125经纪人积分，想换什么、就换什么。账号设置个人资料头像修改修改资料职业认证修改密码安居客营销平台（普通套餐）发布出售填写房源资料管理出售分店铺房源、推荐房源、非推荐房源。使用说明：1. 店铺内房源共100套，可根据需要显示或隐藏房源；2. 推荐房源共0套；3. 只有推荐房源可以使用标签；推荐房源：只有推荐房源才能在二手房频道列表展现店铺房源：不在网站前台显示，只能在个人店铺里被用户浏览和搜索到店铺中的房源含（推荐+普通房源）出租房源：出租的房源待上架：不在网站前台和店铺里显示，无法被用户浏览和搜索到。网络助手房源效果分析数据分析功能房源数据分析房源模板3.3

10、功能点分析3.3.1 注册身份证+名片+手机，混合实名认证制度，手机号码是登陆的账号。需要与身份证上一致。需要提供手机号码，但无需验证。针对门店店长的服务，挖掘优质客户。注册后，可以使用中国网络经纪人后台，但如需发布房源，仍需认证。认证通知在导航下方提示。3.3.2 首页任务提示，新手可以知道要做什么。营销应用展业工具3.3.3 中国网络经纪人后台4. 运营机制分析购房者行为分析：查找经纪人访问经纪人店铺找到经纪人查看个人信息留言搜索排序筛选问答咨询查看房源拨打电话找到房源购房者查看感兴趣的社区查看感兴趣的房源首页浏览找到经纪人找到业主找到经纪人访问我的店铺社区园丁查看急售房源搜索页查看个人房

11、源查看多图房源查看新推房源经纪人行为分析：被购房者找到被购房者找到被购房者找到被购房者找到被购房者找到被购房者找到回答咨询发布房源购买套餐经纪人被购房者找到推荐房源购买推广委托经纪人参与小区活动成为社区园丁首页房源推广急售房源新推标签急售标签购买应用获得标签新推房源发布个人房源购买个人套餐（100元/月）业主购房者找到经纪人有二种方式：1) 通过寻找房源：找房者直接筛选和搜索。通过搜索和筛选将与找房者最为匹配的房源展示出来。通过找房来找到经纪人找到了房子就找到了人（多个唯一房源对应一个经纪人）。房源对应经纪人另外，对房源安居客还进行了分类：全部房源、急售房源、新推房源、多图房源、个人房源、地图

12、模式等。急售房源有“急售标签”，新推房源有“新推标签”，标签需要购买或者升级套餐。在首页设有付费推广位：“您可能感兴趣的房子”与“您可能感兴趣的小区”。新推标签急推标签您可能感兴趣的房子您可能感兴趣的小区2) 寻找经纪人寻找经纪人的途径有两种：一是通过经纪人频道，直接筛选和查找，二是通过问答频道提出问题在回答问题的经纪人中寻找服务。5. 安居客经纪人评价体系5.1 勋章体系1) 定义和分类勋章是安居客新推出的经纪人成就系统，旨在为帮助广大经纪人在安居客建立更好的个人品牌形象，让优秀的纪人拥有更多被选择的机会。安居客的活动勋章分为两种：固定勋章和活动勋章。固定勋章经纪人资历勋章活动勋章其中固定勋

13、章主要与经纪人的经验、资历、诚信度、专业度、服务质量相关。而活动勋章主要是为了奖励参与某项活动而颁发。i. 经纪人资历勋章：该勋章是根据您的正式使用安居客时间获取的，达到对应的年限安居客就会为经纪人换上相应的勋章。其代表经纪人使用安居客网站的资历，共分5个不同的级别。ii. 经纪人诚信勋章：该勋章代表您在安居客网站的诚信情况该勋章基于您的诚信分值，诚信分值是安居客对每一个诚信情况的评价，初始满分100分。每被成功举报1套房源扣10分，诚信分值=85分才能获得诚信勋章。诚信分值在经纪人后台可以查询。iii. 职业认证勋章：该勋章代表您通过了房产行业相关职业资格认证通过安居客执业资格认证审核，即可

14、获得职业认证勋章。职业认证勋章包括执业资格认证、从业资格认证两种，通过审核都可以获得该勋章。执业认证证书在后台账号管理中可以上传和更新。iv. 优质房源勋章：该勋章代表您拥有丰富的高质量房源如果您的店铺内优质房源数=30套，即可获得优质房源勋章。如果您的店铺内优质房源数30套，该勋章将消失直到您重新发布新的优质房源。优质房源的概念v. 活动勋章：该勋章代表是对网站上活跃热心经纪人的嘉奖，只有在安居客举办的活动中获得奖励就能获得该勋章，活动勋章有固定的展示时间。2) 勋章的作用勋章在于给找房者提供一个专业诚信的印象。勋章在两个地方显示，一个是在客户搜索到房源，点开房源页面的右下角的经纪人头像下面

15、，点击勋章可以看到该经纪人的职业信息和个人资料。点击勋章后进入个人店铺职业信息和个人资料栏。5.2 用户评价体系评价体系定义和规则：用户服务评价将是其他用户的重要参考依据，并影响该经纪人的服务等级。只有购房者用户能够评价。服务等级是经纪人诚信度、专业素质、业务能力的一种综合反映，服务等级越高，接到客户电话和业主网上委托的机会越高。房屋信息准确度1星房源基本不存在或已售出2星价格不准确，图片及房源信息与实际情况相差甚远。3星价格属实，图片及房源信息与实际情况有略微的出入。4星房源确实存在，图片信息和实际情况基本一致。5星信息准确，图片清晰，和实际情况完全一致。服务态度满意度1星不满意，服务态度很

16、恶劣，言语很不礼貌。2星很一般，服务态度有待改善。3星还可以，标准服务，基本满足我的要求。4星比较满意，服务很到位，总体感觉很不错。5星十分满意！服务非常周到，需要时总能及时提供服务！业务水平专业度1星不够专业，不熟悉贷款交易流程，对楼盘和房源的信息了解较少。2星一般，无法解答我提出的问题，对楼盘和房源的了解有限。3星还可以，基本能解决我的问题，对楼盘和房源比较了解。4星比较专业！能提出可行的购房计划，熟悉楼盘和房源的情况。5星非常专业！提供很多有帮助的建议及相关楼盘信息，帮我完成购房计划！5.3积分体系积分是通过经纪人发布优质的房源信息，上传房型图、小区照片，为用户提供详尽的小区资料信息等获

17、得的分值奖励，主要侧重于提高用户的活跃度。得分项目得分情况A.基础得分名片认证0揽客排序考试0在线培训与考试0执业资格认证0注册使用时间50B.日常得分日常首次登陆2日常发布新房源10日常发布优质房源0C.贡献得分完善/纠正小区资料0上传小区图被加精0上传房型图被加精0建议被采纳0邀请好友奖励0D.活动得分参加网站活动0体验安居客新产品0E.奖惩得分违反网站规则0恶意举报/恶意骗分0其它0F.积分兑换标签兑换06. 分析总结6.1安居客优势总结1) 看重购房者体验，打造专业二手房搜索的良好网站口碑，吸引购房者，从而给网络经纪人提供良好的开发资源；诚信制度身份验证安居客身份验证，是指经纪人的个人

18、照片、工作名片及个人身份证经工作人员审核，确认准确无误后，安居客网站对经纪人身份的一种认证服务。保证经纪人用户的质量，同时给购房者一种安全感。使得交易更加诚信透明，更易进行。虚假房源自动整治系统1、凡被多位找房用户成功举报的房源，系统自动下架处理，每日处理的房源请看：经纪人频道右侧。2、多次有房源被用户举报下线的经纪人，安居客将对其处罚，其房源排序会在默认排序规则的列表页靠后。提出优质房源的概念，让经纪人对房源负责，提高了房源的真实有效性，使购房者能够真实的了解房源的信息，增强购买的意愿，促进成交。房源单页举报可以让经纪人帮忙找一下符合自己要求的其他房源，如果发现经纪人恶意提高价位或已经卖掉很久的房源还挂在网站上，您可以在房源单页上，进行举报投诉。经核实后，相关房源将会结束下线。经纪人屏蔽功能遇到不喜欢的经纪人，可以选择屏蔽。屏蔽同时可以解除。促使经纪人提高服务素质，使得高素质经纪人脱颖而出。勋章制度固定勋章固定勋章主要对经纪人的经验、资历、诚信度、专业度、服务质量进行评价。1. 留在安居客获得的好处更多，提高经纪人的粘性；2. 激发经纪人的积极性，促使其提高服务质量。也使得客户对经纪人的印象能具体化，简化熟悉的过程。从而使