项目投资拿土地费用分析

1、目投资，拿土地开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期 费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费 用。1. 土地财本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成 本构成一览表。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、 市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质星监督费、质检费、 白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施 安装费、楼内配套用电费各项

2、费用构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览 表。3. 建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一 览表。4. 物业管理维修基金物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6.管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管 理费总计共为770万元详见项目各类开发成本构成一览表。7不可预见费用不可预见费用为165.6万元,详见项目各类开发成本构成一览表。取地块开发成本、费用分析衰计划裱、/丄士备:王曹用名称计呈单位ISS价够至适价或曹用（万元）镂面造价（元/m2）

3、比例（）聂用标准费用或造价J司同比（十茨示费用壇加，3?用減少）1.一.土堆長用来知2.二助舉设计和前期富13182.1交通管血1.1225.52.341.42.4建筑设计爰692.526市政公用基瑞设施配產 埶TU 建筑工程恰投标S?48399V , 105 7C/M2 .按BmfR2.7监理罄16.528安全质星监督憲27.62.96.62.10白蚊预防議10.52.11276按实际发生工程星，遇為60元 /M22.12吕来水胡建设工程春78住宅26对M22.13吕来水管网建设工程展* .60.8商业38对M22.14民用管道馬设储安裝彊户2162.15楼内配育用电務户1683-三.建筑工

4、程造价55201200元/平方米1硼憲1418.64物业管理维修基金483按成交价396计提5管理销售财务薈用7705.1开办和管理長276.工程总价596计提5.2滞售代理裁3225.3钙售推广裁1615.4前物业管理聂11工程总价0.2%计贯6不可预见聂用165.6工屋总价3%计提7总计82566除去项注：投资分雄的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面枳中去.细则：1、按计算投资的各项成本来分滩；2、各项中能按各功能便用容量来分摊的按各功能便用容量分强；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分滩;4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程E比例分髡，同工程无关

5、的按功能面枳比例分雄；5.与功能无关的分项按各功能面积比例分滩本案利润测算利润15%时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程换结果备注总销金额总销售面积均价4.6*350016100开发利润15%项目成本总销金额X 1+开发利润）16100/1.1514000除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(140008256.6) /1.045522.5255 万/S折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20%时最终土地成交价格类别计算公试计算过程结果备注总销金额总销售面积均价4.6*3500 * * 161001 * * 开发利润20%项

6、目成本总销金额X 1+开发利润）16100/1.213416除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(134168256.6) /1.044960229万屈折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30%时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额4 1+开发利润）16100/1.312384除土地外的成本8256.6详见项目各类开发瞬构成一览表土地成本(12384 -8256.6) /1.043968 183万/亩折合丄地成交单价2755元/平方米折合

7、楼面价888元/平方米利润40%时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程鏈结果备注总销金额总销售面积均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额X 1+开发利润）16100/1.411500除土地外的成本8256.6详见项目各类开发時构成一览表土地成本(12384 -8256.6) /1.043118144 万/S折合土地成交单价2165元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时所有成本为直接成本 以土地増值税.销售税金.企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内.根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下:类别计算公试计算过程数据结果备注土地成

8、本1080土地契税1080*0.0443.2 W*9I 99 获取土地总费用 * * 1123.21 * * 除土地外的成本118256.6详见项目各类开发妬构成一览表项目总成本9379.8总销金额总销售面积*均价4.6*350016100地价so万/m时项目销售税金及附加测算”地块销售税金及附加一览表序号类别计算农垢交纳金额（万元）1营业税销售收入*5.56%8952城市维护建设税售业税*7%623敎育费附加营业税*3%264教育专项基金营业税*4%355防洪工程维护费销售收入*1%1616印花税销售收入*0.05%8合计1187地价50万/亩时项目土地增值税测算:”地块土地增值税测算序号计

9、算依娼交纳全额（万元）1销售收入161002扣除项目金额99072.1开发成本及相关费用82562.2其它扣除项目取(2.1)项 20%16513增值暫(1)-(2)61634塔值率(3)/(2)38.4%5墳值税率30%6速算扣除率同上07土地壇值税(3)*(5)-(2)*(6)1848地价50万/亩时项目资金损益表序号项目名称计算依娼金额（万元）1销售收入161002总成本费用82563销售税金及附力Q11874土地壇值税18485利润总额(1-2-3-4)48096所得税(5)*33%15867税后利润(5)-(6)3223本项目税前利润总额为：4809万元本项目税后?！I润总额为：3223万元本项目税前直接投资成本利润率为：60.4%本项目税后直接投资成本利润率为：40.4%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而 2004年该地块周