物业管理单位交接程序详细介绍

1、北京金阳置业有限公司客户服务管理 物业交接程序及标准实施细则 、物业交接查验流程 Y 物业公司接管 注：1经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，金阳公司及施工单位不能 排除承担整改质量缺陷的责任； 2 在按工程合同及相关规定的保修期结束时，应经过金阳公司、物业公司认可后才能向施工单位支付 保修金或尾款。 二、物业工程资料移交 产权资料： a项目批准文件 b用地批准文件 c建筑施工批准文件 d业主清册等 验收合格资料： a竣工交付备案证明书 b工程竣工验收书 c消防工程验收合格证 d绿化验收合格证 e电梯使用合格证 f供电验收合格证 g供气验收合格证 h排污许可证 i供水验

2、收合格证等。 工程技术资料： a建筑、结构等工程全套竣工图纸及公用设 备说明书、调试报告等。 b地质勘察报告； c工程合同及开、竣工报告； d工程预决算分项清单； e工程设计变更通知及技术核定单（包括 质量事故处理记录）； f隐蔽工程验收记录； g沉降观察记录及其沉降观察点布置图； h钢材、水泥等主要材料的质量保证书； i水、电、空调、电梯等设备及卫生洁具 的检验合格证； j机电设备订购合同、单台设备的说明书、 试验记录及系统调试记录等 注：资料移交最迟在金阳公司将资料报送市城建档案馆的同时，移交一份到物业公司存档 三、物业公共配套设施查验内容与标准 (一) 配套设施查验次序： 1、电梯：基坑

3、设备T井道T机房设备T门口呼叫面板T轿厢控制面板T电梯归首控制T 轿厢及厅门 2、生活水泵房：水箱t气压罐t压力表t水泵t水泵标牌t管线标识t阀门t阀门标识 t配电柜控制箱t臭氧消毒器控制柜t户门 3、中水泵房：水箱t气压罐t压力表t水泵t水泵标牌t管线标识t阀门t阀门标识t 配电柜控制箱T污水泵t户门 4、消防水泵房：消防水池T压力表T水泵T水泵标牌T管线标识T阀门T阀门标识T配 电柜控制箱T污水泵T户门 5、送排风机房：风机T风阀T风道T控制箱 6、配电室：配电柜T仪表T指示灯T线路T开关T接线图T排风扇T接线盖板 7、中监控系统：中控室T防静电地板T监控主机T监控探头T远程控制T联动功能

4、T消 防广播 8、道闸系统：出入口机箱T读卡器T控制器T车辆探测器T语音存储器T对讲分机T出 入口电动栏杆 9、锅炉房：锅炉T水泵T水泵标牌T管线标识T阀门T阀门标识T配电柜控制箱T污水 泵T软水器T稳压罐T板式换热器T集、分水器T送、排风机T防爆灯具 10、房屋本体：房屋基础T天台T屋面避雷T楼梯、扶手T电梯厅T单兀门T供水系统排 污、落水管道T雨污水井、化粪池T消防设施T园林景观 (二) 配套设施查验标准： 1. 基础设施： (1 )房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； (2) 散水坡：无下陷、断裂，与墙体分裂； 2. 天台： (1) 屋面隔热层、防水层：板端缝、伸缩缝油膏紧贴

5、；隔热板、防水层表面无裂缝； (2) 天沟、落水口畅通，管道完好； (3) 屋面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀； 3. 屋面避雷设施： (1) 各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；刷漆均匀，无漏刷；有年度验收合格记录 4. 楼梯、扶手： (1) 安装牢固；面层无严重剥落； 5. 供水系统： （1）安装牢固无摇动；开启、关闭每栋楼的供水总阀门（注意关闭入户阀门）、管道完好 无损，无渗漏水，无锈迹； （2）管道接头无渗水； 6. 排污、落水管道（含塑料管）： （1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全； （2）检查污水井、化粪池排水畅通 7. 消防设施（消防栓、消防箱）： （1）、消防栓：阀门完好，无渗

6、漏水； （2）、消防箱： 消防管、消防水带等配件齐全、有效； 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如； 消防管无渗漏水，阀门开关灵活，阀体完好； 消防送排风，防排烟设施： 在中控室接到火灾报警时，防排烟风机应正常启动。 （3）、喷淋： 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统末端和湿式报警器同时进行放水，检查喷 淋水泵应正常启动。 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的感温探测器进行加温试验，观察 喷淋水泵应正常启动。 在消防系统设置为自动状态时，对雨淋水系统区域内的烟温探测器进行烟雾试验，观察 消防中控联动报警，喷淋水泵应正常启动。 8. 路灯： （1）灯具安装牢固，配件齐

7、全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； （2）灯柱安装牢固； （3）控制柜符合安装要求。 9. 绿化： 冬季暂不交验 10. 道路： （1）道路面平整，无损伤、塌陷； （2）路牙砌筑整齐，无损坏； （3）路牌标志清楚，完好； （4）电动道闸： （5）安装牢固，配件齐全，开启自如，完好； 11. 车库: （1）参照房屋接管验收标准和检验办法的相关内容； （2）车道标识：入口、出口标识清楚，完好； （3）照明设施：配件齐全，灯具完好无损,开关灵活,照明正常； 12. 沙井、检查井和化粪池:检查井和化粪池进出水畅通，盖、圈完好； 13. 明暗沟：沟盖板安装平稳、牢固、排水畅通； 14. 电梯： （1）机房要

8、求 a ）地面平整，机房通风良好，机房环境温度应保持在540摄氏度，机房噪音不大于80DB。 b）机房内应备有消防设施或灭火器，开阐板手放置在指定位置，并有标志。控制柜的柜 体、锁、器件完好、无明显伤痕。 c）机房内设有电梯运行主开关和独立的机房照明开关，和独立的电源插座；门窗应防风雨； 机房门应加锁，并标有“机房重地，闲人免进”字样。 （2）曳引机要求。曳引机的运转应平稳，无异常噪声；曳引机的润滑油面应在标定位置， 并有电梯升降标志和轿厢所在楼层的位置标志。制动器手动开闸扳手应挂在指定的墙 面位置。 （3）轿厢的要求 a）轿厢内无划伤或明显伤痕，照明、风机、对讲机、应急灯应完好、正常。 b）

9、轿厢在全过程运行中不应有任何机械碰撞声和震动声、噪声不大于55DB ； 轿内操纵箱按纽，动作灵活，信号清晰；超载信号准确可靠；单层精度不大于15MM。 （4）轿门的要求。开门、关门应灵活、平稳、可靠，无撞击声，开、关门全过程中噪声 不大于65DB，安全触板、光眼工作正常。 （5）层门的要求。层门的手动开锁装置灵活可靠；层门的自动关闭装置工作可靠；层门 的开启、关闭过程应平稳；层门锁动作灵活，接触可靠，关门时无撞击声。 （6）底坑的要求。底坑应清洁、无积水，各种开关工作可靠。 （7）门厅呼叫面板按钮动作灵活，信号清晰，首层电梯消防控制按钮使用可靠，断电轿 厢归首。 （8）钥匙的验收 a）机房门钥

10、匙。 b）控制柜门钥匙。 c）厅门基层锁梯钥匙。 d）轿内操纵箱钥匙。 e）厅门手动开门钥匙。 15、生活水泵房： （1）检查生活水池的水位是否正常，水池自动注水装置自动灵活可用； （2）检查转动各阀门，是否正常； （3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常； （4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪 表工作时灵活正常。 （5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴水封漏水不超过20滴/分，且 不呈连线状滴落于地面） （6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与 实际情况相符。 （7）检查电气柜接触器，

11、紧固接线头线柱螺钉； （8）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象； （9）水箱自洁设备工作时指示灯与实际情况相符； （10）水箱液位管干净，完好； （11 ）水箱盖需有上锁装置。 （12）水箱溢水管需有防虫网。 （13）泵房进门处需有挡鼠板； （14）各管道流向标识、阀门控制标识、水泵标识及水箱标识标注明确，内容清晰； （15）系统稳压罐完好可用； （16）控制柜外观及配电盘无掉漆、灰尘、污损等现象，电气控制系统图及标识清晰，接 地可靠，接线端子紧固无松动；按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正 常。 16、中水泵房： （1）检查中水水池的水位是否正常，水池自动注水

12、装置自动灵活可用； （2）检查转动各阀门，是否正常； （3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常； （4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪 表工作时灵活正常。 （5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴封漏水不超过20滴/分，且不 呈连线状滴落于地面） （6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与 实际情况相符。 （7）检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉； （8）各种设备、管道应检查外表面，看有无锈蚀以及明显的碰撞现象； （9）水箱液位管干净，完好； （10）水箱盖需有上锁装置。 （11）水箱溢水

13、管需有防虫网。 （12 ）泵房进门处需有挡鼠板； （13）中水管道环标清晰、管线流向标识、阀门标识、水泵标识、控制柜标识及水箱标识 标注明确，内容清晰。 （14）系统稳压罐完好可用。 （15）污水提升泵工况正常。 17、消防泵房： （1）检查消防水水池、高位水箱的水位是否正常，水池、高位水箱自动注水装置自动灵 活可用，水箱水池液位计显示液位清晰； （2）检查转动各阀门，是否正常； （3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常； （4）逐一运行各个水泵，检查水泵有无振动及异常响声（无强烈震动或强烈摩擦声）仪 表工作时灵活正常。 （5）检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（轴封漏水

14、不超过20滴/分，且不 呈连线状滴落于地面） （6）检查电气控制柜和电气柜信号灯工作时与实际情况相符；变频器的指示灯工作时与 实际情况相符，电气控制柜内接线系统图与接线相符。 （7）分项断电，检查电气柜接触器、接线端子紧固程度； （8）各种设备、管道外表面检查，无锈蚀以及明显的碰撞现象； （9）泵房进门处需有挡鼠板； （10）各管道流向标识、阀门控制标识、水泵标识、控制柜标识及水箱标识标注明确，内 容清晰。 （11）电磁阀灵活可控。 （12）单流阀使用正常不倒水。 （13）高位水箱溢水排水管排水畅通无堵塞。 （14）定压泵压力控制系统工况正常。 （15）泵房及高位水箱间墙地面干净无杂物、污损现

15、象。 （16）泵房内污水提升泵工况正常。 （17）消防电话正常可用。 18、锅炉房： （1）锅炉本体的查验 a）锅炉本体外观无影响正常运行的损伤，保温外壳无破损，各传感器及传感线齐全、无破 损、断裂现象。 b）各人孔、手孔道门密封良好无漏泄，观火镜玻璃无破损。 c）锅炉本体上金属铭牌完好，各种技术参数（数据）清晰完整。 （2）安全附件查验 a）安全阀校验铅封完好，手动开启安全阀试验正常，试验后安全阀关闭严密无泄漏。 b）压力表、水位计齐全且指示正常，校验铅封完好。 c）低水位报警及应急停炉保护装置工作可靠。 （3）阀门、管道、烟囱查验 a）各阀门安装位置便于操作，开关灵活、无漏泄、标识清楚。

16、b）与锅炉连接的管道法兰密封良好无漏泄，管道支架设置合理。 c）烟囱的防爆活门儿、凝水排放管安装位置符合厂家技术文件的要求。 d）烟气挡板开关灵活且指示方向清晰，锁紧螺母无锈死。 e）烟囱的保温严密、无破损，烟囱吊架固定牢固。 （4）燃烧装置查验 a）燃烧器外观无破损，铭牌清晰，各元、部件齐全。与锅炉本体连接螺栓无松动。 b）燃烧器点火程序正常，运行中负荷转换可靠，熄火保护装置动作可靠。 c）风门执行机构各连接杆连接无松动。 d）燃烧充分、火色正常无黑烟。 e）燃气阀门组及各连接部位无燃气泄漏。 （5）附属设备查验 a）软化水装置工作正常，出水水质符合低压锅炉水质要求。 b）锅炉给水泵工作正常

17、，给水止回阀关闭严密无倒流现象。 c）热水循环泵工作稳定，运行主泵与备用泵能够正常切换。 d）附属设备的各种指示仪表（温度计、压力表）工作正常，数据指示正确，压力表校验 铅封/标签完好。 E）凝水回收装置工作正常。 （6）分汽缸查验 a）分汽缸压力容器制造生产、安装验收、检验资料齐全。 b）分汽缸上各阀门标识清楚、启闭灵活、关闭严密，阀体、阀杆密封部位无泄漏；与管 道连接法兰处密封良好。 c）分汽缸外壳保温完整无破损，铭牌外露，技术数据清晰。 d）分汽缸疏水器安装合理，运行中工作正常。 （7）随机专用工具、备件查验 a）随机专用工具、备品备件清册完整。 b）专用工具、备品备件数量/规格/型号与

18、清册相符。 （8）锅炉房查验 a）锅炉房通过消防验收，燃气报警装置及消防验收记录完整。 b）锅炉房门完整无破损，五金件齐全。 c）锅炉房的照明灯具及电气开关符合设计要求，灯具无丢失、损坏。 d）锅炉房的送、排风设备工程施工结束并通过竣工验收，防爆风机能够正常运行。 e）锅炉房室内的排水明沟排水通畅，明沟篦子无缺失及破损。 （9）板式换热器查验： a）随产品装箱的文件、资料完整齐全，包括内容：装箱清单、产品合格证 b）产品使用说明书、产品总装图或安装图、板片组装流程图、产品质量文件、施工安装 记录完整齐全。 c）安装状况的查验：板式换热器安装牢固，地脚螺栓无松动现象；过滤器安装位置正确， 过滤网

19、无损坏且目数符合厂方技术文件要求；与板式换热器连接的管道重量由独立的 支架或吊架承担；板式换热器铭牌完整，铭牌上各技术数据清晰；板片无损伤，金属 表面无严重锈蚀、防腐油漆无大片剥落。 d）运行状况的查验：各板片间密封状况良好，充入介质后无渗漏现象；与板式换热器连 接的管道接口法兰密封状况良好，无渗漏现象；进、出端各阀门安装位置便于操作且 开关灵活、关闭严密、无渗漏现象；各温度计、压力表安装位置正确，数据显示正常； 进、出端温/压差符合厂方技术文件要求。 （10）系统管线及设备标识查验 a）管线流向标识完整，无漏标； b）控制阀门标识齐全； c）设备标识齐全。 （11）电气控制柜查验 a）控制柜

20、外观及配电盘无掉漆、灰尘、污损等现象； b）电气控制系统图及标识清晰； c）接地可靠，接线端子紧固无松动； d）按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。 19、中控室： （1）消防泵的远程、本地、消防主机的启动和停止功能应正常以及反馈信号应正常。 （2）喷淋泵的远程、本地、消防主机的启动和停止功能应正常以及反馈信号应正常。 （3）烟感、温感、手报、消防电话的反馈信号应正常。 （4）防火卷帘门的远程、本地、消防主机启动和停止以及反馈信号应正常。 （5）正压送风、排烟风机远程、本地、消防主机的启动和停止以及反馈信号应正常。 （6）消防广播的区域控制、警铃、警灯功能应正常以及反馈信号应正常

21、。 (7) 检测消防主机对电梯的迫降的功能，切换非消防电源的功能应正常。 (8) 对消防主机及送、排风风阀的控制进行测试。 (9) 监控的图像应清晰、回放图像清晰。 (10) 电梯轿箱内用的监控图像应清晰，在电梯运行中无干扰现象，通话正常清晰。 (11) 带云台的摄像头的变焦、对焦、旋转灵活。 (12) 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必须牢固。 (13) 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有关规范。 (14) 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅速。 (15) 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求

22、。 (16) 各种仪器、仪表齐全精确，自控电动执行器阀门应开关灵活。 (17) 各种设备功能完好，性能符合设计要求。 (18) 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。 (19) 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正确。 (20) 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接现象 (21) 各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。 (22) 室内应急照明完好。 (23) 室内消防灭火设备齐全。 (24) 周界报警系统应能满足全天候防范要求并达到无探测盲区要求。 (25) 门禁系统应可接收消防报警联动信号，当出现消防事故时，门禁控制器强行开放门 禁，允

23、许人员快速疏散。 (26) 门禁系统应具备实时监控功能、出入记录查询功能、异常报警功能、反潜回功能、 防尾随功能、消防报警监控联动功能、网络设置管理监控功能与逻辑开门功能。 (27) 停车管理系统出入口机箱、读卡器、控制器、车辆探测器、语音存储器、对讲分机、 出入口电动栏杆应灵活可用，并可与中央管理级通话，接受中央管理级的远程控制。 (28) 楼宇对讲系统应能实施双向通话，语音清晰，不应出现振鸣现象。主机与分机间经 按键接通后，在分机监视器上能观看到主机摄取的图像信号。 (29) 主机在正常情况下，夜间可在分机监视器上识别来访者。 (30) 可视对讲系统应具有防破坏报警输出接口。当主机遇到非正

24、常拆卸时，分机应立即 发出报警。 20、配电室： (1) 配电室门、窗向外开，房顶无漏雨、渗水现象。防小动物措施完整。 (2) 配电室内、外照明完好，室内通风良好，符合防火要求，标志明显。 (3) 配电室卫生环境良好，无杂物，进出线孔洞应使用防火材料封堵完好。 (4) 电器的机械动作灵活到位。 (5) 跌落开关安装合理，相间距离不低于0.5米，并采取有效的灭弧措施。熔体完整无 损伤，与负载相配合，有氧化锌避雷器保护。 (6) 高压柜及母线安装端正，牢固，柜门及隔板封闭良好。 (7) 高、低压柜前配备绝缘板。 (8) 配电盘名称、编号齐全、正确、字体正规醒目。 (9) 各种仪表、指示灯、指示正确

25、。 (10) 应急灯、消防器材齐全可用。 (11) 电气一、二次系统结线图正确。 (12) 配电柜内张贴系统图，接线与图纸相符。 (13) 配电柜接地安全有效，电缆桥架接地跨接符合规范。 (14) 控制开关及漏电保护器标识正确，控制区域备注清晰。 (15) 配电柜及电缆桥架外观无污损，桥架盖无缺失及封盖不严等情况。 21、道闸系统： (1) 对入口、出口、系统主机的功能进行检测。 (2) 出入车辆的探测灵敏度检测，抗干扰性能检测； (3) 自动栅栏升降功能检测，防砸车功能检测； (4) 读卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触IC卡读卡器还应检测读卡距离和 灵敏度是否与设计指标相符； (5

26、) 发卡(票)器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确； (6) 满位显示器功能是否正常； 系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检测； (8) 出/入口设备与系统主机的通讯是否正常； (9) 对具有图像识别功能的停车管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰 度、调用图像信息的符合情况； (10) 停车管理系统与入侵报警系统的联动控制功能检测；电视监视系统摄像机对进出车库 的车辆的监视等； (11) 系统主机应保存至少1个月(或按合同规定)的车辆出入记录数据。 22、消防风机/人防风机： (1)现场手动测试消防风机的启动功能应正常； 现场手动启动消防风机

27、，风机正常运转后手动关闭风机管道上的防火阀，观察风机应 自动关停。 将风机配电箱设为自动状态，由消防中控室远程进行消防风机的启/停试验； 将风机配电箱设为自动状态，手动打开排烟风阀，观察消防风机应正常启动； 在消防系统设置为自动状态时，从消防中控室发地址码启动排烟风阀，观察消防风机 应正常启动。 （6）风机控制箱内系统图、控制线号编排完整清晰。 四、分户查验次序与标准 （一）分户查验次序： 入户门t窗t 天棚t墙面t地面t空间t墙阴阳角t上下水t热水器t暖气t燃气t采 光T空调室外机位T通风T强弱电配电箱T插座T开关T 照明T弱电（可视对讲T 电话T宽带T有限电视） （二）分户查验标准： 1. 户门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活；猫眼是 否有松动、不清晰、视野不全或因异物无法看清楚等现象。 2. 窗户：开启扇开关灵活，无异响；中空玻璃夹层中是