20XX年xx市房地产市场分析报告

1、20XX年郑州市房地产市场分析报告房策天下地产资料库20XX年上半年郑州市房地产市场分析1宏观政策环境与经济形势2房地产一级市场3 房地产二级市场4房地产三级市场5 20XX年上半年郑州市房地产主要热点区域分析6 20XX年上半年房地产报纸广告分析1宏观政策环境与经 济形势一、20XX年上半年政策、法规发布与市场影响政策 机构房产相关内容意见内容包括房地产抵 押价值界房地产抵押估价指导意见和关于规范与银行 信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建 设部、人民银行、银监会定、房地产估价机构及人员管理、 估价报告时效及相关责任认定。通知配套下发，内容 涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押

2、贷款额的内部审 核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。明确要求各 地政府研究住房需求，重城市规划编制办法建设部 点 确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住 用地布局及标准。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 范征求意见稿国家税务总局关于房地产开发业务征收 企业所得税问题的通知关于坚持依法依规管理节约集 约用地，支持社会主义新农村建设的通知国有土地使用 权出让合同补充协议国土资源部、国家工商总局国土资 源部国家税务总局 “勾地”的国有土地使用权出让新方 式正在被国土资源部考虑，预计正式执行日期为今年7月。 一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率， 房地产项目预售收入税率

3、提高5%；房地产开发企业不得享受 新办企业的税收优惠。稳步推进“城镇建设用地增加和农 村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流 转试点”两个试点的工作。对出让土地的竣工时间、投资 总额、建筑系数、等合同条件及违约责任进防止出让之后的 农村集体土地直接入市政策松动。从规划阶段开始，推动 中低收入住房需求的实现。该制度只适用于工业用地，将 改写工业用地协议出让的历史。通过细化的税收政策调控 房地产市场主体。规范估价市场尤其是房地产抵押估价业 务，防范银行信贷风险。目的国土资源部单位用地面积投资强度、宗地容积率、土地囤积、炒卖;通过土地开发强房策天下地产资料库行了明确约定。度调整房地产开发

4、结构。调整住房供 应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制 大“十一五”规划纲要户型高档商品房。加强对房地产一、 全国人大二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费 信贷和保险。调整住房供应结构，合理控制城市房国六条 及其细则国务院、九部委屋拆迁规模，整顿和规范房地产 市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年 期限、提高高档房首付等量化指标。6月1日起，各地区新 审批、开工的商品住房中，90平方米以下住房面积必须达 到70%以上；关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 建设部 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。

5、主管部门 集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需 要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。河 南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见调整房 地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定 了 “十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。以结构调 整、政府责任为重的20XX年房地产调控开始。明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则 制定、政策执行确立基础。设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等 初河南省建设厅 装修住宅工程分户验收的8类58个项目； 分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程 序和其它要求。凡20XX年3月1日之后的“一书两

6、证”都 要进行批前、批后关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知郑 州市规划局 公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一 书两证”。居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、 再论证或听证，批准后再公示。调控政策直接致使政策、市场风险骤升自4月开始，房地产市场的火热使市场各方对调控的预 期逐渐强烈。在4月28日央行单独上调贷款利息之后，以 房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后，5月中旬的 “国六条”以及其后的九部委意见，明确了今年调控的重点, 即市场供应、需求结构，及政府住房保障责任。九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例指 标的市场影响最大。一旦实施，大量项目必须修改规划才

7、能 通过审批，有贻误市场时机的风险。其次，未来市场供应预 期改变，市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。房策天下地产资料库细则出台，市场预期趋于稳定在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对70% 等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日，建设部终 于对此做出了解释，为各地细则制定了原则，也降低了政策 不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小 户型走低、产品分布区域分异，类似预期下的市场调整方向 在于，同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。二、宏观经济发展1、郑州市固定资产投资增幅高，居住价格上涨快1-5月，郑州市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长。 其中民间投资亿元，

8、同比增长。在总投资额中，房地产投 资完成亿元，同比增长。截止5月底，郑州市金融机构存 款余额亿元，比年初增长,其中城乡居民储蓄存款余额比 年初增长；各项贷款余额为比年初增长。1-5月，居民消费价格总指数为。八大类价格中，除医 疗保健、和个人用品、交通和通讯有所下降，其余六类均出 现不同程度的上升。其中，居住上升了个百分点。20XX年 前5个月，郑州市城镇居民人均可支配收入为5210元，同 比增长。其中，市区城镇居民人均可支配收入为5397元， 同比增长;全市城镇居民人均消费性支出3074元，同比增 长,其中市区城镇居民人均消费性支出3114元，同比增 长。 此外，1-6月，郑州市财政收入完成亿

9、元，同比增 长,其中土地有偿使用收入同比增长倍，显示了土地收入 在地方财政收入中占有重要位置。2、下半年加息几成定局根据央行今年前5个月的货币金融报告，上半年经济运 行情况显示，尽管一系列的宏观调控措施出台，经济过热的 态势仍然没有扭转。固定资产投资增速高位加快，货币信贷 投放仍然过快，外贸不平衡状况突岀，以及生产资料价格涨 势较猛等四大问题比较突出。同时，随着全球通货膨胀形势 骤然紧张，主要经济体纷纷加快了货币紧缩步伐。因此，今 年下半年，央行很有可能继续调高存贷款率，同时让人民币 保持缓慢升值。2房地产一级市场20XX年上半年，土地市场交易活跃度不高。年初，郑州市土地储备中心共推出15幅地块，共计253 公顷。具体包括：序号1 2 3 4 5