综合楼物业管理方案

1、坝子街综合楼企业简介1坝子街综合楼物业服务费用测算一物业管理费标准通过项目实地考察和专业测算，苏苑物业对本项目物业管理费标准确定为：营业大厅收入：人民币8 元 /平方米月，全年 583488 元。办公用房收入：人民币3.5 元 /平方米月，全年 473088 元。项目收入总计：全年 1056576 元。项目支出总计：全年 1041451.1元。盈余：15124 元二管理处控制成本主要措施1. 科学安排维修基金的规则和使用，保证物业维修、改造工程良性运作；2. 采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算；3. 在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简，同时，采取员工参

2、与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中；4. 通过节能降耗措施，降低物业运行能源费用，减少能耗费用支出。三测算依据1. 依据物业管理条例、江苏省物业管理条例等相关规定测算；2. 依据徐州市劳动用工市场费用标准测算；四测算说明本测算中不包括大楼正常运行所需的水电汽等能耗费用，此项费用由业主按照产权面积或者使用量分摊。五物业管理费收入测算表物业类型面积 ( )单价 （元/ ）月度收入 ( 元)年度收入 ( 元)备注营业大厅6078848624583488办公楼112643.539424473088合计8804810565762坝子街综合楼六物业服

3、务费用支出测算表单位：元序号项目测算标准月度支出年度支出（一）人员费用577106925191管理人员7724926892秩序维护人员257853094203保洁员89741076904客服人员3100372005工程人员12127145520（二）共用部位设施设备维护费12017144200（三）秩序维护费2002400（四）清洁卫生费236228341（五）办公费90010800（六）公共责任险5006000（七）不可预见费按前六项的3%计提221126528（八）利润按前七项的8%计提607272863（九）税费按 5.55% 计提481757801（十）合计86787.59104145

4、1.1（一）人员费用1、管理人员序号项目测算标准月度费用年度费用1项目经理11800元/ 月人1800216003保洁主管11400元/ 月人1400168004秩序维护主管11400元/ 月人1400168005工程主管11400元/ 月人1400168006 社保费7 服装费8小计最低缴纳基数按照工资标准 32.1%1583 元测算780 元/ 人( 按 2年折旧 )15941912913015607724926893坝子街综合楼2、秩序维护人员序号项目人数测算标准月度费用年度费用1工资 ( 含保险，加班 )181400 元/ 月人252003024002服装费780 元/ 人( 按 2年

5、7020折旧 )5853小计18257853094203、保洁员序号项目人数测算标准月度费用年度费用1工资11800 元 / 月人88001056002服装费380 元/ 人( 按 2年2090折旧 )1743小计1189741076904、客服人员序号项目人数测算标准月度费用年度费用1工资 ( 含保险，加21500元/ 月人300036000班) ）2服装费1200元/ 人( 按 21001200年折旧 )3小计3100372005、工程人员序号项目人数测算标准月度费用年度费用1工资 ( 含保险，加班 )81500 元/ 月人120001440002服装费380 元/ 人( 按 2年1520

6、折旧 )1273小计12126.7145520（二）共用部位共用设备设施维护费序号项目数量测算标准月度费用年度费用1材料费1200144002消防维保费3000360003消防年检1500180004扶手电梯维保43500 元/ 台年1167140004坝子街综合楼5垂直电梯维保34500 元/ 台年1125135006扶手电梯年检费41600 元/ 台年53364007垂直电梯年检费31850 元/ 台年925111008中央空调养护费8000 元/ 台年73388009可视监控养护费500600010给排水设备养护费417500011配电年检费667800012水池清洗费250300013

7、合计12016.7144200（三）秩序维护费序号项目测算标准月度费用年度费用1秩序维护费2002400（四）清洁卫生费序号项目测算标准月度费用年度费用1保洁用品耗材（见附表）1362163412化粪池清挖40048003垃圾清运费60072004小计236228340.7（五）办公费序号项目测算标准月度费用年度费用1办公用品40048002电话费20024003培训费30030036004小计900108005坝子街综合楼附表：保洁用品耗材表（年）单位：元序品名数量规格单价总价备注1胶皮手套66付3.2211卫生间用2洁厕净303.8l 桶27810卫生间用3尘推液6桶482884尘推111

8、10cm90cm283086抹布393条2.5982.57玻璃液20瓶（3.8l 加仑）27540擦玻璃8不锈钢保养液10瓶（3.8l 加仑）585809洗衣粉132袋7924洗毛巾10扫帚66把426411簸箕11套1213212毛头11个1516513玻璃刮11套2729714塑料水桶11个77715去污粉60袋0.74216厕所刷128个81024卫生间用17芳香球60袋424018全无敌15瓶1522519拖把198把611882084 液66瓶2.516521安利喷壶11个10110玻璃液22喷壶22小488 尘推液23大扫把4个83224铁锨10个1212025鸡毛掸11个8882

9、6扁铲11把1011027塑料袋（大）120袋14.51740大桶垃圾袋28塑料袋（小）900袋43600小桶垃圾袋29消杀药剂100030榨水车111809902 年折旧31163416坝子街综合楼前期开办物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。前期开办物资装备费用共计 45980 元，由开发商一次性拨付给我公司，用于购买物业服务所需的各项物资（见下表）。前期开办物资装备明细表单元：元序号品名品牌 / 规格数量单价金额备注一维修工具1小型电焊机唐山长城1130013002手枪钻福建闽日 /1

10、0a12702703电锤博世 /26er1167016704角磨机博世 /10013903905电工工具长城2178356全套6水工工具2150300全套7万用电表11201208线盘50 米12402409铝合金梯2.5 米1400400人字梯10公用工具箱160060011便携式工具世达 / 抽拉2142284箱式12疏通机114001400二清洁工具13保洁用梯3150450三秩序维护器材14对讲机好易通1588013200/tc520四办公用具15办公桌椅 a260012007坝子街综合楼16办公桌椅 b6400240017沙发2600120018数码相机尼康 nkc130113001

11、30019电脑联印机惠普11400140021风扇格力215030022档案柜花城3400120023更衣柜花城8400320024标示牌一批480025其他4000开办费合计459808坝子街综合楼项目分析与物业管理整体策划项目简介坝子街综合楼位于解放北路与环城路交叉口，总建筑面积21248。大楼地上十六层，地下一层，地上一至三层为营业大厅，四至十六层为办公用房，地下一层为停车场及设备房。大楼内配备高低压配电系统、消防报警系统、消防喷淋系统、中央空调系统、扶手电梯4部，垂直电梯 3部。坝子街综合楼地理位置优越，硬件设施完善，设备精良，属于智能化较高的办公、营业一体化

12、大楼。项目的重、难点分析1. 办公楼自动化程度高，设备设施齐全，技术密集，这要求物业公司具有较高的专业性维护技术水平。2. 大楼一至三层为营业大厅，客户人流量较大，给秩序维护和保洁工作提出了较高的要求。3. 四至十六层为办公用房，高素质办公人员同时也有较高的服务需求，对物业管理各项基础工作也提出了较高的要求。4. 智能化办公楼每天运行的成本很高，能耗费用成为物业使用人较为关注的焦点，怎样用科学有效的节能降耗措施从而保证大楼运行成本的降低，是物业公司应该关注的重点。综上所述的重难点，我公司经多次的研讨、分析、论证，就大楼物业管理中存在重难点的解决方案和措施，我们将在管理方案中逐一阐述。项目服务定

13、位一流的办公楼自然要求一流的物业管理服务与之匹配。针对坝子街综合楼项目的特点，我公司确定了“舒适、安全、尊贵、快捷”的物业服务定位和“细致、细微、细密 ”的服务思路，即在高超的服务中蕴藏高雅的服务文化让物业使用和业主置身于高尚的工作环境氛围，并把细密的服务程序融入到每一项工作中。舒适：物业管理的舒适体现在“温馨、洁净、方便”的人居环境上，物业使9坝子街综合楼用人选择学习工作的环境更注重“舒适”面以满足生理要求。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务，我公司将从治安、消防、设备、车辆四个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全”需求出发制定相应的管理制度和应急预案。尊贵：以人为尊，以

14、人为本的一贯服务理念让物业使用人在高尚的办公环境中体现到工作尊贵的一面。物业公司在管理好物业本身的基础上，实现物业管理的延伸服务，让物业使用人满足尊重的需求。快捷：我公司对业主的服务工作一律实行时效制，本公司的承诺：所有对外的服务工作都在规定的时间内完成，让业主享受方便、快捷的服务，帮助物业使用人和业主免除生活、工作的后顾之忧。项目管理理念物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。因此，我公司在一贯的物业管理方案中，贯彻的都是“ 以人为本 ”的管理思想，把对人的服务作为物业管理工作的核心。项目管理总体目标1.正式接管后三个月内，全面导入iso9000 质

15、量管理体系 ；2. 接管三个月内进行意见调查，对 服务内容和标准进行合理的调整 ；3. 接管半年内建立科学系统的 档案管理 系统；4. 管理标准参照全国城市物业管理优秀大楼标准执行。项目管理工作思路在总结综合楼项目的管理经验基础上，经过我公司各部门专业人员多次研讨，拟为坝子街综合楼做到“三化、三检、两统一”为工作重点和基础，切实的把管理目标落实到实处。“三化”为“ 工程管理专业化，秩序维护军事化，保洁服务家政化， ”抓住此 3项重点开展工作。首先是“ 工程管理专业化 ”，我们把工程设备管理放在首位，是因为工程设10坝子街综合楼备管理是整个管理区域的命脉，工程设备在整个大楼的建筑中经济价值是最高

16、的，整个大楼的正常运作也靠工程设备管理为前提，如果工程设备管理专业技术性不强，将导致工程事故频繁发生，停电、停水甚至损坏设备，无法满足大楼正常工作，这是业主最不愿看到的事情。另外各种设备运转将是大楼最大的开支，如何控制电气、中央空调的损耗，为业主节省开支也是工程管理所追求的。苏苑物业有成熟的工程设备部门，对电梯、电气、中央空调、生活用水都有严格的节省制度，如电梯管理的取消返基站式操作将大大降低电梯空驶和节省能耗，如电气设备颜色控制，按季节、需求、工能性开启大大降低用电能源浪费，再如中央空调开启、关闭时间控制，有效利用风机等设备在不使用能源的情况下满足大楼的正常需求等等。我公司培养了一大批专业技

17、能很强的工程技师，保证能够让坝子街综合楼的工程设备安全正常的运转，并为业主节省每一分钱。第二是“ 秩序维护军事化 ” 坝子街综合楼是商办综合大楼，公共秩序维护的安全管理是业主最为关注的重点，我公司在对其他办公大楼的管理经验中总结了一套实质有效的管理办法，对办公区域实行封闭式管理，在办公区域设置秩序维护岗，设置客户服务办理来访登记严格控制外来人员，以此保证业主能有舒适安心的工作环境。在商业经营区域实行开发式管理外松内紧，将采用定时巡逻、下班清场制度。如偶遇突发事件，秩序维护员将最快最大限度的保证业主和经营户的人身安全，我公司有严谨的门卫、巡逻制度，有全面的处理突发事件的紧急预案，在其他物业项目的

18、管理中我公司以连续三年刑事案件发生率为零，我们有能力保证坝子街综合楼的安全，把案件发生率降至最低。第三是“ 保洁服务家政化 ”我们将按甲方需求设置公共区域保洁和公寓区域保洁，我公司以大型保洁设备为依托，以保洁服务流程卡制度为依据对商办大楼不同石材的建筑材料按时按需的实施保洁服务，对特殊需求的室内保洁，我们也将严格执行保密制度，以家政保洁的服务标准实施保洁服务。我公司下属保洁家政公司作为有力的后盾，对大楼保洁拓荒，大型石材清洗，日常保洁养护全方位的满足大楼的保洁需求。物业工作品质检查通常是物业管理企业的弱项，管理不好将无法保证管理项目的持续高效服务。我公司较早制定了品质检查制度和员工绩效考核制度

19、及项目持续改进制度来保证项目好的持续良性发展。我公司对内有“小三检” 对外有“大11坝子街综合楼三检 ” ，这也是苏苑物业公司在徐州物业市场上有良好口碑的有力见证。“小三检 ”是由每周工作检查以项目自检、公司品质保障临检、公司领导抽检组成，对工作中存在的问题处理消灭在萌芽，保证项目良好的运行。“ 大三检 ”是甲方监督检查、各项目对比检查、社会效益公众检查。我公司以甲方业主及公众有效投诉为基础，配合绩效考核制度对公司员工和制度不足处进行持续改进以达到双方良好的企业形象，获得双赢。以上工作的有效实施将取决于“ 两统一 ”也就是两个企业间“ 统一认识，统一实施 ”我公司如对坝子街综合楼进行管理，将积

20、极与甲方进行沟通，听取甲方意见，在物业管理方式和方法上积极磨合，取长补短融入文化，在工作中共同进步，携手打造徐州顶级综合大楼。项目管理重点节能降耗重点节能降耗是物业管理的新课题 , 为业主服务好的法宝 , 节约能源、降低能耗作为公司重点工作之一 ,也是物业工程维修养护管理工作的重要性，在物业管理工作中，节能的关键是调动公司全体员工和业主的积极性。我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗从我做起”的观念，寻找节能小窍门，并把节约的窍门适用在日常服务工作中，从日常工作中节省能源，减少浪费。要求各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起，最大限度激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。“节能

21、就是要省钱，首先为客户省钱”。坚定地倡导养成节约光荣、浪费可耻的节约道德观。同时制定各种应急处理措施，规避意外事件带来不必要的损失。管理处必须要求从水、电、耗材等方面做起，把节能工作落实到日常管理中，并着力开展了以下几个方面的工作：（1）提高全体员工节能降耗意识，增强员工开展节能降耗的主动性。寻找节能小窍门，把节约的小窍门运用在服务工作中，最大限度地激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。教育全体员工树立节俭为荣、浪费为耻的观念，不让一滴水白白流淌，不让一度电白白浪费。（2）强化内部管理，制定节能降耗规章制度，落实到每人的工作职责中，管理处人人都是节能员。同时我们还要引导业主的树立节能意识，养

22、成节约习惯。（3）工程部、对大楼用水设备、管道、器具进行检查、，更换、调节卫生间冲12坝子街综合楼水阀的跑水量；定时巡查各用水点，检查有无跑、冒、漏、滴现象；每天定人抄录水量，分析大楼用水是否合理，如果发现异常及时报告分析。（4） 合理调整大楼照明，坚持对耗电量大的设备设施加强检修与控制；坚持夜间指派专人对各楼层巡视，关掉公共区域照明灯，保留1/3 照明来保证公共照明亮度和安全；坚持每日做好能耗记录，监督节电措施的实施，并将节能工作列入每月考核与奖罚挂钩。（ 5）在电梯运行上节省能耗，每日晚间8 时至次日 7 时电梯停止运行。这样即不影响客户正常使用，又节约了能耗。我们公司在保证服务的前提下降

23、低“硬消耗”。用平时的维修养护延长各种大型机械设备的使用寿命，减少中、大修的费用；有计划地合理调整机械设备的使用功率，将节能降耗发挥到最佳水平，使工程维修和能耗支出在可控制的范围内降到最低。同时把每名管理人员的节能降耗与工作绩效结合在一起，真正从客户利益和公司利益出发，合理有效地安排人员进行设施设备管理，在我公司的专业规范的管理下相信坝子街综合楼能达到环保节能大楼。消防重点一般高层楼宇的消防问题较为严重。因为一是通道单一，易被堵塞，特别是消防通道，要保持畅通，如通道堵塞则增大了灾害疏散的难度。二是电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加上象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是，易燃的装饰材料

24、，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。我公司在长期的高层建筑管理中总结了一套可行的措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对商户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。物业管理方式根据坝子街综合楼的特点和苏苑物业的管理经验，我公司提出以下的特色管理：1互动管理13坝子街综合楼在大楼提倡、推行互动式物业管理。互动式物业管理的内涵就是管理处与客户的互动，这样既维护客户权利、服务客户、让客户满意，也

25、便于物业管理工作的正常展开。（1）管理目标互动大楼的管理目标应该是由管理处和客户共同商议和制定的，管理目的是一致的。所以我公司将在接管三个月内发放服务意见调查表，以征询业主意见，以客户需求为方向，适当调整物业管理服务方案。（2）管理责任互动管理处的责任是实现业主提出的管理目标，而大楼的办公人员有责任协助管理处工作，并有义务按有关要求和规定合理使用大楼物业，有义务自觉维护大楼的完整、美观、清洁和安全等各项内容。（3）管理过程互动在大楼的日常管理服务运作过程中，办公人员的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随时与办公人员沟通物业管理状况，而办公人员也有义务随时向管理处反馈意见和信息，以保证管理处的工

26、作就是住户的需要这个方向。（4）财务收支的互动“让业户满意多一分”是物业管理服务质量的体现，“为业户节约每一分”是物业公司应尽的职责。我公司极力推行绿色环保、节能降耗等措施以降低公司和业主又方的成本，相应的按时支付相关的服务费用，也是业主的义务。2人本管理以人为本，是我公司企业文化的精髓，在大楼的管理中我公司更是推行人本管理，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性，保证各项工作的顺利开展。（1） 加强人力资源管理根据大楼管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。管理处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人

27、员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作氛围。（2） 通过目标管理，对员工实施有效激励机制14坝子街综合楼我公司已经在各个管理处落实了内部管理目标责任制，大楼的管理工作，也将与公司订立“大楼目标管理责任书”，明确责、权、利，管理处再将管理目标分配到班组直至个人，明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与大楼管理处人员的经济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现多劳多得

28、，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。3标准管理按 iso9000 质量标准进行管理我公司较早通过iso9000 质量体系的认证，具有一整套完整、科学、严密的质量保证模式，在推行的过程中，积累了一套丰富的实际操作经验。我们将在国税大楼的物业管理中全面导入iso9000 质量体系，为提供优质、规范的物业管理服务提供保障。大力推行“三定五按”在 iso9000 的推行中，我们特地强调“三定五按”。三定即“定岗、定员、定责”，五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据大楼的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工作职责与范围，

29、规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。“三定五按”工作已经在我公司取得了理想的效果。4督导管理我们将把督导管理方式运用到大楼的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。（1）建立合理的监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向苏苑物业和甲方报告工作，商讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并汇报日常工作的进展和计划。定期对管理目标和iso9000质量体系运作进行考核，对每个项目的管理服

30、务过程建立原始记录，通过现场检15坝子街综合楼查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉电话，设立投诉信箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户评议制。管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使业主的权益得到保障；三是定期报告制。管理处定期向甲方、苏苑物业管理公司定期报告工作，商讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。（2）建立自我约束机制管理处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复

31、出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流程，流程图如下：政府主管部门甲方各类专项物业管理日常监督年度审计检查考评工作管理处员工持牌公布投诉服务承诺定期回访上岗方式、电话制度制度办公人员16外部监督机机制签定目标责任书物管业iso9000理公内部质量审核处司业主意见调查内部自我约束机制坝子街综合楼部门内部自检员品质保障部门定期检查工员工定期考核（3）建立信息反馈及处理机制没有纠正和预防措施， iso9000 质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，各管理处就无法保证优良的物业管理服务。管理处作为主要的信息处理中心

32、，24 小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：大楼各部门每月向管理处主任提交一份工作计划报告书，包括管理费收支帐目；业主、住户意见调查程序；业主、住户意见箱；业主、住户投诉与反馈信息；管理处员工的反馈信息；新闻媒介。获得反馈信息后，管理处主任分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题17坝子街综合楼服务指标承诺序号项目承诺指标1创徐州市物业管理优秀大一年内厦2创江苏省物业管理优秀大二年内厦4物业服务满意率90%以上5甲方联络单、协调事项处理100%6有效投诉处理率100%7机电设备设施完好率100%8消防设备设施完好率100%9电梯完好率100%10例行维修保养兑现

33、率100%11零修、急修及时率99%以上12维修保养质量合格率10013安全管理到位率99%以上14责任治安案件发案率015责任火灾事故发生率016保洁达标率99%以上17员工违章处理率100%18员工按计划培训率100%19员工按计划考核率100%保障措施由于相关文件规定，市、省级优秀大厦需要分级创立，且分别有一年以上的时间限制，故两年内仅能承诺创立省级物业管理优秀大厦品牌。每年至少一次发放业主满意度调查表，统计业主满意率。第一时间处理甲方提出的意见、要求。有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复。定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。定期检查维护，确

34、保系统设备始终处于完好状。定期组织检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成。分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。日间加强监控，夜间实行封闭，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订应急预案以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故。区内实行卫生责任区包于，卫生保洁制度化，操作规程规范化严格管理，及时发现、及时处理严格按

35、照培训计划实施培训，确保培训率。严格按照工作手册要求实施考核，提高员工积极性，增强企业凝聚力。18坝子街综合楼管理处组织架构我公司将根据坝子街综合楼的物业情况，选用专业技能和综合素质均较高的各类专业技术人才组成管理处的班子，以严格的管理制度规范各类服务, 运用电脑管理等现代化手段 , 实现高效率、高水平的综合一体化管理，保证我公司通过实践和贯彻 iso9001:2000国际质量管理体系在坝子街综合楼得到落实。一. 苏苑物业公司全面支持系统1、公司物业管理部从项目确立合作关系后，将按时限计划安排各项工作；2、公司综合部负责iso9000 质量管理体系在坝子街综合楼/ 营业厅项目上稳定运作，并肩负

36、着质量控制和服务考评的职责；二专业化保障系统苏苑物业管理公司高度注重物业管理的专业化，充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面的专业优势和现代管理手段，为管理工作提供专业保障。通过总体协调、管理，实现管理目标。三根据坝子街综合楼项目的实际情况，拟定该物业项目内部管理机构如下：开发商苏苑物业坝子街综合楼管理处秩序维护部客户服务中心工程部环境部车辆管理客户服务设备运行保洁服务交通管理协调调度工程维护绿化服务秩序维护意见征询节能降耗消防管理消防管理19坝子街综合楼四管理处各部门岗位人员配备岗位设置人员配备岗位设置人员配备管理处主任1工程部9客服部2主管1主管（兼任）1配电4客服2空调2秩序维

37、护部19水工1主管1维修1地下停车场3环境部12营业大厅9主管1监控3外围及地下室1机动巡逻3营业大厅64-16 楼4合计43 人此配置情况为初步方案，可根据实际情况调整，增加人员另行计算。五岗位职责和工作范围管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻大楼物业服务工作计划和作业文件。负责管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与管委会、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。负责组织公益性活动

38、。完成公司交办的其他任务。客户服务中心主管在管理处经理的领导下，负责客户服务工作的正常运行。20坝子街综合楼负责对客户服务中心的日常管理，检查每日运行日志，了解工作状况合理安排每日工作。负责大楼接待、会务与客房服务的质量控制，并负责实施。完成经理交办的其他工作。工程部主管在管理处经理的领导下，负责设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对工程部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责大楼设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编

39、制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。秩序维护部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的秩序维护、消防负责。负责对当值秩序维护员进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对施工队介绍管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约服务。环境部

40、主管服从管理处经理的领导，对大楼的清洁工作负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。21坝子街综合楼负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。完成管理处经理交给的其他工作任务。客户服务员对客服主管负责，执行管理处各项规定和制度；具体开展客户服务方面的工作，包括入驻、装修、联系、投诉处理及接待等工作；负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；负责接待客户办理入驻手续、装修手续、非公共性服务手续、建立档案，登记产权清册与租赁清册；负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作负责管理处文书档案管理工作，包括文秘

41、、电脑、档案、权籍、出纳等工作；保持与客户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；完成交办的其它工作。门岗对秩序维护主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急服务处理。巡岗对秩序维护主管负责，服从上级命令；巡逻中遇客户要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；22坝子街综合楼认真做好承包区域的环境保洁；在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工（水

42、电工）对工程主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备