论房地产开发与城市可持续发展

1、论房地产开发与城市可持续发展.、八、一前言几年来， 房地产开发行业迅猛发展， 给社会带来了可观的经 济效益。然而，在高速发展的同时，也存在着无序开发、产业结 构失调等问题， 以上原因在一定程度上都对城市的可持续发展造 成了阻碍和不利，对百姓的生活形成了负面的影响。这样，协调 房地产业发展与城市可持续发展的和谐， 带来社会效益和环境效 益，就成为了当前的重大课题，应该引起社会的足够关注。1. 房地产开发中的主要问题1.1 房地产开发导致的资源浪费很长一段时期中， 房地产开发的形式还属于较为粗放式的操 作，在其发展过程中，经济效益的产生往往依赖于对土地、能源 等的消耗。因此，对于资源的保护和节约使

2、用，长期以来没有得 到正确的认识，作不到有效的节约和合理的利用。从目前来看， 由于我国人口数量众多， 在有的地区， 土地等资源的人均分配指 标，已经较为严峻。然而在房地产开发中，表现出对土地的粗放 使用，使资源的消耗达不到应有的效能， 同时也使其它的行业受 到了影响， 因此如何合理利用有限资源， 是当前应该得到重视的 课题。1.2 开发过程不注意对环境的保护在一些地产开发企业中，不能树立起正确的环境保护意识， 只是过度重视经济效益， 不能对所在地区进行合理规划， 使得城 市中的绿色空间快速退化， 空气污染不能得到有效净化， 因远离 自然环境而造成的身体和精神上的疾病。 比如，在长江中游一些 地

3、区进行的房地产开发活动， 使湖泊的泄洪能力和自身净化能力 破坏，这样一来就对这些的地区的所在城市和居民的生活造成了 一定的威胁，甚至还会危及到地产开发行业的自身。1.3 商品房不能充分利用，造成闲置 通过观察发现，在一些城市中，出现了大量的空闲房产，经 过分析， 造成这种现象主要是由于以下一些原因： 是房地产的无 序发展与客观的环境之间不能互相协调， 如在人口稀少的地区也 进行无节制的房地产开发， 不分析市场的需求程度， 只盲目重视 了经济利益。 还有一种原因是由于地产开发企业的自身因素造成 的，比如企业经营人员的能力不高，资质不够，建筑产品的质量 不能等到保证，或者缺少美观度，与其它建筑雷同

4、，经营过程中 不能作到高品质的营销， 使产品滞销等， 以下原因导致了大量房 产的空置， 甚至成了烂尾楼， 不但造成土地资源的浪费和自身的 经济损失，也将会造成当地经济流通的不畅。2. 掌握原则，协调房地产开发与城市发展的关系2.1 和谐发展 人类的发展与延续，是与环境互利互惠依存发展分不开的。 对环境资源进行合理的利用，使生命延续的生态环境得到保护， 应该是在社会建设的同时必须兼顾的重要部分。 在房地产的开发 活动中， 要树立“以最低的资源损耗， 产生最高的使用效能”的 根本思想来保证环境质量的保持和提高。 要重视科技力量在其中 所能起到的作用， 要充分利用科学技术的现代化手段， 来提高房 地

5、产开发中的科学含量，要不断的吸收新的知识，新的技术，并 不断的在实践中去验证， 同时还要注意新科技环境下新的建筑材 料的开发和使用， 以及对新能源的再生和开发给予重视， 减少环 境污染，提高能源效能。2.2 公平性原则房地产业的发展， 应该是为城市的发展建设服务的， 在发展 的过程中，要关注开发的规模和速度，掌握好发展节奏，以规避 一些负面的影响产生。 同时也要关注公平性的原则， 如不同地区 的发展不能完全达到的相等， 可以利用政策的导向和税收杠杆的 作用进行调节， 立足于改善地区的环境， 从而有能力加大投资力 度，来推进本地区的快速发展，来最终实现发展机会的公平。3. 如何实现房地产开发与城

6、市可持续发展要求的协调3.1 科学合理的国土资源管理 要达到科学合理的管理国土资源的目的， 首先要作好城市的 规划和建设工作， 所谓城市规划也就是本关着对城市的未来的可 利用资源负责的态度， 来对城市的合理布局和各项建设项目的综 合部署， 也就是一个城市发展的蓝图。 这其中最为重要的就是对 国土资源的保护性开发，特别要重视以下几个方面的管理： （1） 对于现有的耕地要加大保护的程度， 严格控制农用地向非农建设 用地的改变。 （2）对土地资源的科学使用，保持耕地动态平衡， 搞好土地开发复垦。 改变对土地的粗放化管理， 向集约节约式转 变，加大对于土地的利用程度。对无序的开发行为要坚决制止， 特别

7、是一些不适合进行大规模地产建设的中小城市， 更要重视对 无序开发的控制。 可以以旧城改造或者容积率的调整为手段， 来 得到更多的建设用地空间， 大力推广对土地的整理和后备土地的 储备，来扩大发展规模， 和增加土地的利用率。 合理的土地利用， 离不开管理制度的完善。 因此， 对于就更加要求管理体制的不改 革来适应不断变化的发展局面， 其基本的原则， 就是一定要与房 地产开发的客观经济规律和我国市场经济的发展要求相符合。 以 最快的速度建立起开发计划与国土资源与房产开发三者之间的 三位一体的管理体系。 建立起以土地监督为重心的垂直法制管理 体系，以便于进行自上而下的控制力度， 保证对土地资源的合理

8、 布局， 使土地的供应量和供应方向能够有效掌握， 使耕地面积在 总体上能够实现平衡。 与此同时， 更要重视对房地产金融体制的 控制， 发挥出政策作用对房地产市场的调节能力， 实现有效的宏 观调控，来保障房地产经济的适量发展。对国土资源管理的相关法规的完善是城市建设可持续发展 的重要保证， 健立健全房地产业管理的法律和制度， 可以说是房 地产开发和城市建设可持续发展的基本条件。 因此，就需要更进 一步的， 对城市的土地资源、 农村的土地资源相关的土地管理办 法和法规进行完善， 作好与其它法律和制度之间的协调， 对于目 前所发现的房地产管理之中的空白和误区进行最快和最合理的 修改，通过法制建设来对

9、人类所生存的环境进行保护。3.2 保持生态健康在现代的科学理念中， 房地产开发的格局和规划以及相关的 物业管理都要具有先进的环境保护理念，对所在地区的自然环 境、地形地貌和可利用资源进行合理和充分的利用， 力求作到居 民与周围环境之间的有机融合。 表现在房地产开发项目的规划和 选址上， 就应该作到合理的规划和最大程度的少占地， 不占用农 用土地。保证房地产开发的选址不会对当地的景观和名胜造成破 坏，尽量将开发的位置选择在荒地上进行。另外，还要注意房地 产开发的产品质量保证， 可以利用消费市场来对房地产开发行业 的质量形成约束， 达到对劣质， 有毒害物质的添加剂的建筑材料 的监控。 推进房地产行

10、业的节能意识的建立， 吸收国外的先进理 念和技术推广房地产企业自身的节能水平， 对于新兴的节能材料 要注意吸收和使用。3.3 优化房地产市场为了达到对资源的高效使用， 对房地产市场要进行科学合理 的培养和发展。 可以把它当作一个整体的市场。 在这个整体市场 中，进行三个方面的工作。 首先，是把一级市场进行垄断式管理， 具体来说，就是要保证政府在土地使用中的绝对性垄断管理权， 强化政府对土地资源供应量的控制。 其次， 就是要对二级市场进 行高水平的优化， 所谓优化二级市场， 就是要在尊重经济效益的 确前提下， 作到社会效益和环境效益的三个方面的和谐原则， 在 此基础上，对房地产市场的投资结构进行优化。再次，就是要对 三级市场， 进行一定程度的放开经营， 要对存量房地产进行包括 流通环节、经营形式和经营对象及价格全部放开的经营形式。提高对房地产价格水平的控制力度， 不断增强针对房地产行 业价格的信息的监督体制， 完善对房地产价格的动态监测， 对隐 形的土地资源市场，进行清理。强化划拨土地的使用权限管理。 对投资结构进行优化。 应该在房地产开发中重视普通居民住宅的 建设。将房地产投资的主要目标集中在普通居民的需要， 改善人 民生活水平，使资源合理使用。不断提高房屋建设的技术水平， 从面到点、从设备到