2018成都市百货市场分析 成都市___市场分析

1、2018成都市百货市场分析 成都市 _市场分析 成都市 _市场分析 一、成都市 _市场发展 第一阶段：掘金“金字塔”尖 第二阶段：新富阶层崛起 第三阶段： _市场黄金季节 1992年1997年 1998年xx年 xx年-xx年 代表项目 代表项目 代表项目 草堂之春、金林半岛、维也纳森林 _、中国青城、锦丽园、春雨花间 风格雅园、园首山庄、成都花园、 锦绣花园、天府花园 君临天下、锦城豪庭、河滨印象 价位6000- _元 绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE 消费群：金字塔尖、 消费群：成都的本土新富阶层 消费群：中产阶层 暴富群体 锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路 _的一哄而起,

2、在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑但仅仅拥有交通资源的 _项目并没有赢得 _者的认可。机场路 _ _热的结果是留下了大批的积压 _和烂尾 _,成都的 _楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。 项目特点： 一、多元化、成熟的产品市场 _开始向低中档市场靠近 二、 _市场向草堂之春、金林半岛类型的极品 _和向中产阶层的经济 _实现两极化发展; 三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型; 三、随着近郊 _的火爆,远郊以及跨区域 _市场的黄金季节即将到来。 项目特点： 一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境; 二、是有较大的 _规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网

3、球场、 _等; 三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务; 四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大 _的绿化配套,能够停放两辆车的 _私家 _; 五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人空间; 二、成都郊区 _分布 地理价值：距市区30分钟车程 环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊 价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等 项目定位：主要以休闲居家型 _为主。 代表项目：天泉聚龙国际生态 _园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、大行 北 成都 _ 市 场 龙泉山 _带 青城山 _带 西 东 地理价值：距市区50分钟车程 环境价值：

4、天下幽的青城山+森林+河流 价位：从2000元/平方米9000元/平方米不等 项目定位：主要是休闲度假和商务型 _为主 代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达 _项目 地理价值：距市区30分钟车程+临近机场 环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场 价位：以35009000元/平方米为主 项目定位：以休闲居家型 _为主 代表项目：维也纳森林 _、锦丽园、交大 _项目、华成绿野牧歌、牧马山 _项目、麓山国际社区 南 牧马山 _带 三、成都 _市场消费群体 1、 年龄：35-45岁之间； 2、 月家庭平均收入：1万-2万元； 3、 职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、

5、律师、演艺人员、运动员、国家公务员等； 4、 消费需求：新的生活方式以及新的空间 _； 5、 消费态度：有二、三次置业经历， _理性而挑剔； 6、 _消费市场 暴富阶层 _消费市场 中产阶层 20%的富裕阶层 四、成都 _市场的需求分析及供给分析 1.供给分析 截止到xx年4月底，成都市共有21个在售 _项目， 其中郊区占到了19个之多，在售 _的总体供应量达到 128.8万平方米， _供应户数达到8268户，其中郊区 在售 _的总供应量为119万平方米， _供应户数为 7857户。由此可看出，成都市郊区 _为 _规划主流。 由图可看出，成都郊区 _土地目前已推出3970余亩，后 期土地储备量

6、为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%， 郊区 _还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最 近，博思房 _决策研究中心的 _市场调查表明，成都及 郊县具有 _形态的项目总共53个，目前亮相及在售 _项 目48个，已经 _(目前亮相及在售 _) _3000亩左右， 其中 _在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。 从 _分布的供求关系来看，成都xx年上半年市场上市供 应的 _量较多集中在100万200万元和200-300万元两个 的 _段，分别占到了供应总量的35%和30，较上年这一比 例有较大变化； 而总价在100万元以下的经济型 _和总价 在300万元以

7、上的豪华 _分别为16和19，前者较上年 变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。 （详见后附的成都 _市场 _结构一览表） 2.需求分析 成都目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着 _居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的 _需求热情。市场原因是经济型 _的成熟， _了成都部分中高收入家庭的 _需求，而且这一趋势将成为 _市场的主流。 据有关数据表明，对于300到600平方米的 _ _，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，业界的资料表明 _目前主要是境外客和外地客户 _，且多半用于自住，而 _以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型 _更

8、受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。 五、成都 _市场 _结构分析 市区 _随着土地的稀缺,可 _项目将越来越少,而近郊和远郊 _将是未来成都 _ _的主战场。中产阶级将成为未来 _主要消费群体,而 _更趋向于经济实用, _之间越来越激烈,进而向整个房 _行业蔓延。 _结构：成都 _市场产品类型有 _ _、联排 _、联体 _、一跃二、三跃四的 _ _、空中 _等多种类型。 _套数：近郊 _套数最多,其次是远郊,市内最少,这主要是因为市内具有 _形态的项目以纯 _为主,均以大 _套

9、型为主,近郊 _项目近一两年来迅猛发展, _项目迅速增长,同时针对目标市场多元化特征, _ _偏小,远郊 _项目起步较晚,市场总体放量目前不大,当然这只是在一个时间点上的静态特征。 _ _：从 _ _比较分析,市区 _项目占整个 _ _的一半,近郊 _开始向市区逼近,远郊 _开始升温。 由此可以看出,市区 _ _空间不大,综合城东南近郊(中和,华阳)板块和城西近郊(温江)板块,由于城市规划和地貌特征优势,近郊 _将会超过市区。新土地政策的 _,二级市场的房 _业迅猛发展,低廉的土地 _和远郊的天然优势, _市场均会在各远郊城市继续升温。 在市区、近郊和远郊三大区域之间, _业态最小 _值和最大 _平均值均有地域特征,而且均呈现离市区越远的区域平均 _值越小,市区