房地产不公平格式条款

1、随意扩大 不可抗力 的范围，免除应当由房地产商承担的风险责任。如将施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决、有关部门通知停水停电等其他非房地产商原因而影响交房等视为 不可抗力 。二、违约赔偿比例约定明显不平等。如出卖人逾期交房，每天赔偿 元，而购 房人逾期收房，每天则要赔偿保管费 元。三、房地产商将商品房交付买受人使用时，不以国家法定部门认证为依据，擅自制定验收标准，如规定只要经设计部门和监理部门验收就可以了。四、侵害消费者合法权益。如 买卖双方同意下列项目权益属于出卖方：会所、 活动室、外墙等配套设施设备和公用部分 。五、不把广告宣传当作要约。如规定 买受人签订合同前看到的广告宣传资料、

2、 楼盘模型仅供参考，最终解释权归出卖人 。六、房子位置与中心城区的距离以所需时间来表示。如利用 距离福州东街口只需 分钟 等模糊说法。七、虚构房子升值空间和业主投资回报。如承诺增值 出租回报率等。八、广告中对有关商品房项目周边环境配套设施的内容虚假宣传，将与该楼盘无关的周边配套设施联系在一起，使人产生误解。如独享某某公园等。九、价格表示不清楚。如每平方米元起，且未明示价格的有效期限。十、交房时利用不平等格式条款强收各种不合法、不合理费用。如预交半年或 一年的物业管理费等。霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。工商点评： 合同法第十五条第二款规定： “商业广告的内容符合要

3、约规定的，视为 要约。”根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 以下简称解释 ） 第三条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反， 应承担违约责任。霸王条款二： “出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特 别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。工商点评： 根据上一条款的解析，广告即使未载入合同， 亦应当视为合同内容，如果违 反，应承担违约责任。 合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方 责任、 排除对方主要权利的， 该条款无效。 即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式

4、 条款的权利。案例：于先生： “我去年买房子时，开发商说有很大一片绿地，现在要交房了，我们去 看了，在绿地上面有 8 个变电箱，绿地几乎没有了。”霸王条款三： “本认购书签订 7 日内， 认购人未能交纳首付或与出卖人签订正式购房合 同的，认购人所付诚信金不予退还。”工商点评： 此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束， 未对出卖方进行约束， 双方 权利义务不对等。按照商品房销售管理办法第22 条及最高法解释第四条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。案例：王先生：“我买房时先交了 1000 元诚信金，后来又交了 1.9 万。我月薪 3000 多元，但房产商让开

5、6400 元的工资证明，单位开不了，想换个小房子也不给换，钱也不给 退。”霸王条款四： “楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人， 买卖双方同意屋顶和外墙面广告 权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”工商点评： 此条款侵害了业主权利。 物权法 第七十一条明确规定业主对其建筑物专 有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。辽宁省物业管理条例第 23 条规定：物业 管理用房的所有权依法属于全体业主。霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、 出租。”工商点评：此条款违反了物权法第七十三、七十四条，排除了业主占用、使用、收 益、处分小区道

6、路和车位的权利。此外， 合同违法行为监督处理办法第十一条规定，经 营者与消费者采用格式条款订立合同的， 经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权 利。霸王条款六： “商品房交付后， 产权登记面积与合同约定面积发生差异， 单价保持不变， 按实结算购房款。”工商点评： 经营者违反了合同法 的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超 过 3%时的请求权。案例：吉先生说，他购房的临时合同上写的是 87 平方米，签合同时说测绘后多出 4平 方米让补交差额，不给予优惠， 但是可以退房。两个月后开发商又说不可以退房， 但多出来 的 4 平方米可以优惠。霸王条款七： “因设计调整、 气候变化等原因导致未

7、按本合同规定期限将该商品房交付 买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”工商点评： 商品房销售管理办法第三十条规定：未能按期交付的，房地产开发企业 应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因， 需延期交付的， 房地 产开发企业应当及时告知买受人。 不可抗力是指不能预见、 不能避免和不能克服的客观情况。 设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。案例：周女士说，她在 2010年6月份交钱时， 开发商说 2012年底交房， 后来售楼处说 由于地铁原因不能下管线，房子盖不成，如果能等的话 2014 年交房，如果不能等只能接原 价给退钱。霸王条款八：

8、“因出卖人原因， 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的， 出卖 人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金， 合同继续履行。 若因买受人原因未能在出 卖人通知入户之日起 15 日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总 价款的万分之五付给出卖人。”工商点评： 买卖双方违约金数额不一致， 加重了消费者责任， 违反了合同法的公平原则， 且排除了消费者变更或解除合同的权利。霸王条款九： “买受人违约或解除合同的， 买受人按应付款的 20%向出卖人支付违约金 ; 出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”工商点评：买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合

9、同法的公平 原则及消费者权益保护法第十条消费者享有公平交易的权利。霸王条款十：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有 线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”工商点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子， 出卖人就应该履行商品房买卖合同，在规定时间内交钥匙; 而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系， 违反了消费者权益保护法 第九条中“消费 者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。霸王条款十一： “鉴于本小区销售数量比较多， 买受人同意由出卖人在办理入住时安排 购房者按一定顺序依次办理入住手续，

10、 如因办理顺序而出现交付期超出 合同 约定交付期 限的，不视为出卖人逾期交房。”工商点评： 此条款免除了出卖人的违约责任， 违反了 商品房销售管理办法 第三十条 “房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”。 未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。霸王条款十二： “买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修， 出卖人不承担装修的 费用及其损失。”工商点评： “不管因何种原因” 排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合 格，根据商品房销售管理办法规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了消费者 权益保护法第十一条 消费者因购买、使用商品或者接受服

11、务受到人身、财产损害的，享 有依法获得赔偿的权利。霸王条款十三：“买受人在接到出卖人入户通知之日起 15 日内，到指定的地点办理房 产的入户手续， 逾期不办理的， 视为已同意入户。 买受人除应支付物业管理费外， 从逾期之 日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费， 或者有的合同约定出卖人可以解 除合同。”工商点评：此条款加重了消费者责任，违反了合同法第四十条规定。根据合同违 法行为监督处理办法 第十条规定， 经营者与消费者采用格式条款订立合同的， 经营者不得 在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。霸王条款一：“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”工商点评：

12、合同法第十五条第二款规定： “商业广告的内容符合要约规定的，视为 要约。”根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （ 以下 简称解释 ） 第三条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反， 应承担违约责任。霸王条款二： “出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特 别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”工商点评： 根据上一条款的解析，广告即使未载入合同， 亦应当视为合同内容，如果违 反，应承担违约责任。 合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方 责任、 排除对方主要权利的，

13、该条款无效。 即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式 条款的权利。案例：于先生： “我去年买房子时，开发商说有很大一片绿地，现在要交房了，我们去 看了，在绿地上面有 8 个变电箱，绿地几乎没有了。”霸王条款三： “本认购书签订 7 日内， 认购人未能交纳首付或与出卖人签订正式购房合 同的，认购人所付诚信金不予退还。”工商点评： 此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束， 未对出卖方进行约束， 双方 权利义务不对等。按照商品房销售管理办法第 22 条及最高法解释第四条规定，如 因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。案例：王先生：“我买房时先交了 1000 元诚信金，后

14、来又交了 1.9 万。我月薪 3000 多元，但房产商让开 6400 元的工资证明，单位开不了，想换个小房子也不给换，钱也不给 退。”霸王条款四： “楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人， 买卖双方同意屋顶和外墙面广告 权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”工商点评： 此条款侵害了业主权利。 物权法 第七十一条明确规定业主对其建筑物专 有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。辽宁省物业管理条例第 23 条规定：物业 管理用房的所有权依法属于全体业主。霸王条款五：“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、 出租。”工商点评：此条款违反了物权法

15、第七十三、七十四条，排除了业主占用、使用、收 益、处分小区道路和车位的权利。此外， 合同违法行为监督处理办法第十一条规定，经 营者与消费者采用格式条款订立合同的， 经营者不得在格式条款中排除消费者应当享有的权 利。霸王条款六： “商品房交付后， 产权登记面积与合同约定面积发生差异， 单价保持不变， 按实结算购房款。”工商点评： 经营者违反了合同法 的公平原则，免除了消费者在面积误差比绝对值超 过 3%时的请求权。案例：吉先生说，他购房的临时合同上写的是87 平方米，签合同时说测绘后多出 4平方米让补交差额，不给予优惠， 但是可以退房。两个月后开发商又说不可以退房， 但多出来 的 4 平方米可以

16、优惠。霸王条款七： “因设计调整、 气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付 买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”工商点评： 商品房销售管理办法第三十条规定：未能按期交付的，房地产开发企业 应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因， 需延期交付的， 房地 产开发企业应当及时告知买受人。 不可抗力是指不能预见、 不能避免和不能克服的客观情况。 设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。案例：周女士说，她在 2010年6月份交钱时， 开发商说 2012年底交房， 后来售楼处说由于地铁原因不能下管线，房子盖不成，如果能等的话2014

17、年交房，如果不能等只能接原价给退钱。霸王条款八： “因出卖人原因， 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的， 出卖 人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金， 合同继续履行。 若因买受人原因未能在出 卖人通知入户之日起 15 日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总 价款的万分之五付给出卖人。”工商点评： 买卖双方违约金数额不一致， 加重了消费者责任， 违反了合同法的公平原则， 且排除了消费者变更或解除合同的权利。霸王条款九： “买受人违约或解除合同的， 买受人按应付款的 20%向出卖人支付违约金 ; 出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”工商点评：买

18、卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平 原则及消费者权益保护法第十条消费者享有公平交易的权利。霸王条款十：“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有 线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”工商点评：出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子， 出卖人就应该履行商品房买卖合同，在规定时间内交钥匙; 而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系， 违反了消费者权益保护法 第九条中“消费 者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。霸王条款十一： “鉴于本小区销售数量比较多， 买受人同意由出卖人在

19、办理入住时安排 购房者按一定顺序依次办理入住手续， 如因办理顺序而出现交付期超出 合同 约定交付期 限的，不视为出卖人逾期交房。”工商点评： 此条款免除了出卖人的违约责任， 违反了 商品房销售管理办法 第三十条 “房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”。 未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。霸王条款十二： “买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修， 出卖人不承担装修的 费用及其损失。”工商点评： “不管因何种原因” 排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合 格，根据商品房销售管理办法规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了消费者 权益保护法第十一条 消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享 有依法获得赔偿的权利。霸王条款十三：“买受人在接到出卖人入户通知之日起 15 日内，到指定的地点办