XXX纤维产品检测院物业管理采购项目采购招标文件

1、网址： 广州市政府采购中心 招标文件 项项目目编编号：号：ggpc-2012005 项项目名称：广州市目名称：广州市纤维产纤维产品品检测检测院物院物业业管理采管理采购项购项目目 项项目目类别类别：服：服务类务类 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 2 页 共 64 页 二一二年一月 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 3 页 共 64 页 温馨提示：供应商投标特别注意事项 投标截止时间一到（哪怕只过了 1 秒钟），本中心不接收任何投标文件，因此，请 适当提前到

2、达。 投标保证金必须提前一个工作日到达我中心账户（0304014400000045，开户银行： 中国民生银行广州东风支行，收款人：广州市政府采购中心）。转账当天不一定能够达账。为 避免因投标保证金未达账而导致投标被拒，建议至少提前二个工作日转账。预存保证金供 应商请带上预存保证金卡。 投标时必须提交经有效年检的营业执照副本副本复印件。 请正确填写开标一览表。多包项目请仔细检查包号，包号跟包名称必须一致。 请仔细检查投标承诺函、开标一览表、授权委托证明书等重要格式文件是 否有按要求盖公章、盖公章、签签名、名、签签署日期署日期。投标文件需签名之处必须由当事人亲笔签署（如授权 委托证明书必须有法定代

3、表人的签名）。 加号的条款必须一一响应。 投标文件应按顺序编制页码。 八、 分公司投标的，还需提供具有法人资格的总总公司的公司的营业执营业执照副本复印件及授照副本复印件及授权书权书。 总公司可就本项目或此类项目在一定范围或时间内出具授权书。 服服务务人人员员工工资资不得低于广州市企不得低于广州市企业职业职工最低工工最低工资标资标准。准。 我中心为采购代理机构，不对供应商购买采购文件时提交的相关资料的真伪作出 判断，如供应商发现相关资料被盗用或复制，建议遵循法律途径解决，追究侵权者责任。对 一家供应商递交两份投标文件的，评委会将按采购文件中有关无效投标的规定处理。 （本提示内容非采购文件的组成部

4、分，仅为善意提醒。如有不一致，以采购文件为准。） 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 4 页 共 64 页 目录目录 投标邀请.4 第一章 投标人须知.7 一、一般要求.7 二、质疑与投诉.9 三、投标文件.9 第二章 采购人需求.13 一、招标范围.13 二、管理项目及要求.13 三、物业管理人员要求.18 四、物业管理日常维修费用的说明.20 五、管理要求.20 六、服务要求.21 七、其他要求.25 八、管理服务费及支付方法.26 九、履约保证金.26 第三章 合同格式.27 第四章 开标、评标和定标.32 一、开标.32 二、评标

5、.32 三、评标程序.33 四、项目废标处理.36 五、定标.36 六、签约.37 第五章 投标文件格式.38 一、商务文件.38 二、服务文件.38 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 5 页 共 64 页 投标邀请投标邀请 广州市政府采购中心（以下简称“采购中心”）受广州市纤维产品检测院 (以下简称“采 购人”)的委托，就以下政府采购项目进行公开招标，邀请合格的国内投标人参加投标。现将 本项目采购文件（ggpc-2012005，可点击下载）进行公示，公示期：2012 年 1 月 16 日至 2012 年 1 月 21 日。有关事项如下

6、： 、招招标项标项目目简简介介 项目名称：广州市纤维产品检测院物业管理采购项目 项目编号：ggpc-2012005 项目类别：服务类 数量：1 项，最高限价：人民币 290 万元(24 个月)。 采购内容及用途：确定一家中标供应商为采购人提供物业管理服务。 服务期：合同签订后 24 个月。 投标保证金：人民币 2 万元。 、投投标标人人资资格要求格要求 参加本项目投标的投标人除应具备政府采购法第二十二条供应商资格条件外，还必 须符合下列要求： 中华人民共和国境内注册的供应商；分公司投标的，必须由具有法人资格的总 公司授权。 具有中华人民共和国物业服务企业一级资质。 、本本项项目不接受目不接受联

7、联合体投合体投标标 、招招标标文件的公示文件的公示 根据广东省实施中华人民共和国政府采购法办法第三十五条的规定，供应商认为 政府采购文件的内容损害其权益的，可以在公示期间或者自期满之日起七个工作日内以书 面形式向采购人或者采购中心提出质疑。质疑函应当署名。质疑供应商为自然人的，应当由 本人签字；质疑供应商为法人或者其他组织的，应当由法定代表人或者主要负责人签字盖章 并加盖公章。 、采采购购中心只接受中心只接受报报名名购买购买本招本招标标文件供文件供应应商的投商的投标标 、报报名及名及购买购买招招标标文件的文件的时间时间、地点、方式及招、地点、方式及招标标文件售价文件售价 广州市政府采购中心招标

8、文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 6 页 共 64 页 报名及购买招标文件时间：2012 年 1 月 16 日至 2012 年 2 月 8 日（含公示时间 在内） 报名及购买招标文件地点：广州市政府采购中心前台 招标文件工本费：人民币 150 元/套 报名及购买招标文件需提交的资料：采购中心供应商卡（无供应商卡的供应商， 须提交营业执营业执照副本原件照副本原件）及投标报名登记表（潜在投标人须保证所填写内容真实、完整、 有效、一致，如因潜在投标人填写信息错误导致的与本项目有关的任何损失由潜在投标人 或填表者承担。） 报名及购买招标文件方式： 1. 现场报名购买

9、（pos 机刷卡，售后不退） 2. 通过转账支付购买，方法如下： 1将招标文件工本费汇入： 收 款 人： 广州市政府采购中心 开户银行：中国民生银行广州东风支行 账号：0304014400000088 并请注明购买单位名称及“事由：2012-005 工本费” 2登录采购中心网，在采购文件公示公告栏内下载本项目招标文件（点击左上角 的附件即可下载）。划款后填写下载包中的投标报名登记表，连同营业执照副本、汇款单 传真至(020)22330269-260，再致电(020)22330260 工作人员确认报名事宜。 、踏勘踏勘现场时间现场时间及地点及地点 踏勘现场时间：2012 年 2 月 1 日上午

10、10:00 集中地点：广州市滨江中路草芳围 35 号之二 联系人：潘部长 (020) 34402303 、递递交投交投标标文件文件时间时间、投、投标标截止及开截止及开标时间标时间、开、开标标地点地点 递交投标文件时间：2012 年 2 月 9 日上午 9:009:30 投标截止及开标时间：2012 年 2 月 9 日上午 9:30 开标地点：广州市政府采购中心三楼开标室 、采采购购信息信息发发布及布及结结果公告网站果公告网站 广州财政网（）和广州市政府采购中心网（） 、采采购购人、采人、采购购代理机构的名称、地址和代理机构的名称、地址和联联系方式系方式 采购人联系方式

11、广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 7 页 共 64 页 采购人名称：广州市纤维产品检测院 采购人地址：广州市滨江中路草芳围 35 号之二 联 系 人：潘部长联系电话：(020) 34402303 采购代理机构联系方式 名称：广州市政府采购中心 地址：广州市荔湾路 147 号之一观湖雅轩二楼（东风西路与荔湾路交界处，西南角） 邮编：510175 供应商报名联系电话：(020)22330260 传真：(020) 22330269-260 采购项目联系人：(020) 22330232 潘小姐 传真：(020) 22330269-232 对外办

12、公时间：周一至周五 8:3012:00，14:0017:00 广州市政府采广州市政府采购购中心中心 二二一二年一月十六日一二年一月十六日 附采附采购购中心位置中心位置图图： ： 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 8 页 共 64 页 第一章第一章 投标人须知投标人须知 投标人必须认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和采购人需求等。投标人没有 按照招标文件要求提交全部资料，或者投标文件没有对招标文件在各方面都做出实质性响 应是投标人的风险，并可能导致其投标无效或被拒绝。 、一般要求一般要求 、 投投标标的的费费用用 1. 不论投标的结

13、果如何，投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的费用。 2. 采购中心按市物价局（穗价函2011574号）批准的收费标准向中标供应商收取招标 代理服务费，具体标准如下： 采采购额购额货货物物类类服服务类务类工程工程类类备备注注 中标金额100 万元 1.2%1.2%0.8% 100 万元中标金额500 万元 0.88%0.64%0.56% 500 万元中标金额1000 万元 0.64%0.36%0.44% 按差额定率 累进法计算 、 招招标标文件的澄清和修改文件的澄清和修改 1. 采购中心对招标文件进行必要的澄清或者修改的，于开标前15天在广州财政网 （）和广州市政府采购中心网（www.gz

14、）上发布公告，并通知所有报 名及购买招标文件的供应商，报名及购买招标文件的供应商在收到澄清或修改通知后应按 要求以书面形式予以确认（加盖单位公章，传真有效；或者提交法定代表人或委托代理人签 署的回执原件），该澄清或修改的内容为招标文件的组成部分；澄清或修改不足15天的，采 购中心在征得报名及购买招标文件的供应商同意并书面确认（加盖单位公章，传真有效；或 者提交法定代表人或委托代理人签署的回执原件）后，可不改变投标截止时间。已报名购买 招标文件的供应商如有异议，必须于开标截止时间三日前书面向采购中心提出。采购中心 将拒绝没有对澄清修改文件予以书面确认的供应商的投标。 2. 根据采购的

15、具体情况，采购中心可延长投标截止时间和开标时间，但至少应当在规 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 9 页 共 64 页 定的投标截止时间三日前，将变更时间在广州财政网（）和广州市政府采 购中心网（）上发布公告，并通知所有报名及购买招标文件的供应商。 3. 投标人在规定的时间内未对招标文件提出疑问、质疑或要求澄清的，将视其为无异 议。对招标文件中描述有歧义或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条 款的评判应适用于每个投标人。 、 知知识产权识产权 1. 投标人必须保证，采购人在中华人民共和国境内使用投

16、标货物、资料、技术、服务或 其任何一部分时，享有不受限制的无偿使用权，如有第三方向采购人提出侵犯其专利权、商 标权或其它知识产权的主张，该责任应由投标人承担。 2. 投标报价应包含所有应向所有权人支付的专利权、商标权或其它知识产权的一切相 关费用。 、 纪纪律与保密事律与保密事项项 1. 投标人不得相互串通投标报价，不得妨碍其他投标人的公平竞争，不得损害采购人 或其他投标人的合法权益，投标人不得以向采购人、评标委员会成员行贿或者采取其他不 正当手段谋取中标。 2. 在确定中标供应商之前，投标人不得与采购人就投标价格、投标方案等实质性内容 进行谈判，也不得私下接触评标委员会成员。 3. 在确定中

17、标供应商之前，投标人试图在投标文件审查、澄清、比较和评价时对评标 委员会、采购人和采购中心施加任何影响都可能导致其投标无效。 4. 获得本招标文件者，不得将招标文件用作本次投标以外的任何用途，若有要求，开 标后，投标人应归还招标文件中的保密文件和资料。 5. 由采购人向投标人提供的图纸、详细资料、样品、模型、模件和所有其它资料，均为 保密资料，仅被用于它所规定的用途。除非得到采购人的同意，不能向任何第三方透露。开 标结束后，应采购人要求，投标人应归还所有从采购人处获得的保密资料。 、 关于关关于关联联企企业业 法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人，不得同时参加本项目的投标。如同时 参加，则

18、评审时将同时被拒绝。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 10 页 共 64 页 、 关于分公司投关于分公司投标标 分公司投标的，需提供具有法人资格的总公司的营业执照副本复印件及授权书。总公 司可就本项目或此类项目在一定范围或时间内出具授权书。已由总公司授权的，总公司取 得的相关资质证书对分公司有效，法律法规或者行业另有规定的除外。 、质质疑与投疑与投诉诉 、供应商认为采购文件的内容损害其权益的，可以在采购文件公示期间或者自期 满之日起7个工作日内以书面形式向采购人或采购中心提出质疑，逾期质疑无效。 、供应商认为采购过程和中标结果使自己的

19、权益受到损害的，可以在知道或者应 知其权益受到损害之日起7个工作日内，以书面形式向采购人或采购中心提出质疑，逾期质 疑无效。 、质疑函应当署名。质疑供应商为自然人的，应当由本人签字；质疑供应商为法人 或者其他组织的，应当由法定代表人或者主要负责人签字盖章并加盖公章。质疑内容不得 含有虚假、恶意成份。依照谁主张谁举证的原则，提出质疑者必须同时提交相关确凿的证据 材料和注明证据的确切来源，证据来源必须合法，采购中心有权将质疑函转发质疑事项各 关联方，请其作出解释说明。对捏造事实、滥用维权扰乱采购秩序的恶意质疑者，将上报政 府采购监督管理部门依法处理。 、质疑供应商对采购人、采购中心的质疑答复不满意

20、，或者采购人、采购中心未 在规定期限内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向采购人的同级政府采购监督 管理部门提起投诉。 、投投标标文件文件 、 投投标标文件的构成文件的构成 1. 投标文件由商务文件、服务文件等构成。商务文件、服务文件须按照第五章的要求 分别单独装订成册。 2. 投标文件应装订牢固不可拆卸（如：胶订），如因装订不牢固导致的任何损失由投标 人承担。 3. 投标文件数量：正本 1 份，副本 2 份。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 11 页 共 64 页 4. 所有投标文件（除特殊规格的图纸等外）应按 a4 规格制

21、作；建议每本投标文件厚度 不超过 3 厘米，采用双面打印或复印。 、 投投标标文件的文件的编编写写 1. 投标人不得将项目内容拆开投标，否则其报价将被视为非实质性响应。 2. 投标人应按招标文件的规定及附件要求的内容和格式完整地填写和提供资料。投 标人必须对投标文件所提供的全部资料的真实性承担法律责任，并无条件接受采购人、采 购中心和政府采购监督管理部门对其中任何资料进行核实的要求。 3. 招标文件中，凡标有“”的地方均为须实质响应条款，投标人若有一项带“”的条 款未响应或不满足，将按无效投标处理。 4. 投标人须对招标文件的对应要求给予唯一的实质性响应，否则将视为不响应。 5. 除在招标文件

22、另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位，以人民 币填报所有报价。 6. 投标人必须按招标文件指定的格式填写各种价格单，价格单中相应的报价应计算 正确。 7. 投标文件以及投标人与采购人就有关投标的往来函电均应使用中文。投标人提交 的支持性文件和印制的文件可以用另一种语言，但相应内容应翻译成中文，在解释投标文 件时以中文文本为准。 8. 投标文件必须编页码，页码必须连续。 、 投投标标文件的文件的标记标记和密封和密封 1. 投标文件的任何涂改或修正，必须由投标人代表签字确认。 2. 投标文件封面标明“正本”或 “副本”，并盖章。副本可采用正本的复印件，一旦正本 与副本不符，以正本为

23、准。 3. 正本单独封装，副本全部一起封装。封套表面标明 “正本”或“副本”字样，在每一封 套上按以下顺序标明如下字样： 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 12 页 共 64 页 收件人：广州市政府采收件人：广州市政府采购购中心中心 项项目名称：广州市目名称：广州市纤维产纤维产品品检测检测院物院物业业管理采管理采购项购项目目 项项目目编编号：号：ggpc-2012005 投投标标人名称：人名称： 投投标标人地址、人地址、联联系人、系人、电话电话及及传传真号真号码码 在在规规定的开定的开标时间标时间 2012 年年 2 月月 9 日上午日

24、上午 9:30 之前不得启封之前不得启封 、 投投标标文件的文件的递递交交 1. 所有投标文件应在投标截止时间前送达采购中心开标地点。 2. 采购中心将拒绝以下情况的投标文件： (1) 未按要求密封的； (2) 未按招标文件要求提交投标保证金的； (3) 迟于投标截止时间递交的。 3. 采购中心不接受邮寄、电报、电话、传真方式投标。 4. 采购中心对因不可抗力事件造成的投标文件的损坏、丢失不承担责任。 、 投投标标文件的修改与撤回文件的修改与撤回 1. 在投标截止时间之前，投标人可以修改或撤回其投标文件，但必须书面通知采购中 心。 2. 在投标截止时间之后，采购中心不接受投标人对投标文件做任何

25、修改及撤回。 、 投投标标有效期有效期 开标后 90 天。 在特殊情况下，采购中心可于投标有效期满之前要求投标人同意延长有效期，要求与答 复均以书面形式进行。投标人可以拒绝上述要求，但其投标将会被拒绝并无息退还投标保 证金；同意延期的投标人其权利与义务相应延至新的截止期。 、 投投标标保保证证金金 1. 投标人应交纳投标保证金：人民币2万元整。与采购中心签订预存保证金协议、 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 13 页 共 64 页 已领“预存保证金卡”的投标人不必再交投标保证金。 2. 采购中心不接受现金、支票及汇票方式提交的投标保证金

26、。投标保证金一般应以投 标人的名义转账，否则应出具投标人授权书。投标保证金应在投标截止日的前一个工作日 到达下述账户（以银行提供的已到帐名单为准）： 开户名：广州市政府采购中心 开户行：中国民生银行广州东风支行银行账号：0304014400000045 并请注明“事由：2012-005 保证金” 3. 投标保证金到账情况查询电话：(020) 22330216 廖小姐；投标保证金退还情况查询 电话：(020) 22330242 杨小姐。 4. 投标时凭已盖章的银行进账单原件（原件验证完毕当场退回）及其复印件领取投标 保证金收据，凭收据或者预存保证金卡递交投标文件。如投标人没带预存保证金卡，采购中

27、 心核实出具证明需要时间，如果因此而耽误了投标，责任由投标人自负。 5. 在确定中标供应商后五个工作日内，无息退回未中标供应商的投标保证金；在签订 合同后五个工作日内，无息退回中标供应商的投标保证金；在投标有效期内不能确定中标供 应商的，在投标有效期满后五个工作日内，无息退回所有投标人的投标保证金。采购失败的 项目，在采购结果公告后五个工作日内，无息退回所有投标人的投标保证金。采购中心根据 投标人投标时填写的“投标单位银行账号情况登记表”将投标保证金自动划回投标人银行账 号。 6. 下列任何一种情况发生时，投标保证金将不予退回： (1) 投标人在招标文件中规定的投标截止日起的投标有效期内撤回其

28、投标； (2) 中标供应商无正当理由未能在规定期限内签订合同。 、 招招标标文件的解文件的解释权释权 本招标文件由广州市政府采购中心负责解释。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 14 页 共 64 页 第二章第二章 采购人需求采购人需求 、招招标标范范围围 （一）物业地址：广州市滨江中路草芳围 35 号之二 （二）物业范围：占地约 2500。 （三）楼房数量：两栋（1 号楼约 8000，2 号楼约 3000）。 （四）物业类型：检验办公综合楼房。 （五）物业设有供水供电系统、废水废气环保处理系统、消防系统、防盗监控系统，双回 路供电系统

29、和高压电房，上述项目属物业管理的重点。 （六）物业管理委托期限：二年（以实际服务时间计算）。 、管理管理项项目及要求目及要求 （一）物业共用部位的管理 1大楼外墙（每年清洗外墙一次）、楼顶、门厅、楼梯、走廊通道、办公室、检验室、会议 室、围墙内空地的全方位管理。 2花卉摆设：中标供应商提供全年植物摆设（年花除外）。植物摆设需根据采购人的要 求及大楼和各科室的环境，设计绿化植物摆放方案，包括地面与各层花卉摆放布置。植物摆 放要求如下： （1 号楼） 盆栽高度 楼层 约 0.8 米1.21.8 米2.02.5 米 七楼无2 盆无 六楼16 盆12 盆2 盆 五楼无2 盆无 广州市政府采购中心招标文

30、件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 15 页 共 64 页 四楼3 盆3 盆无 三楼8 盆（小）8 盆无 二楼9 盆8 盆3 盆 一楼6 盆6 盆9 盆 外围约 300 盆（小）4 盆6 盆 （2 号楼） （二）公用设施、设备的维修、养护、运行和管理 1供电系统： （1）电房设备：高低压电房管理、安全用电和正常运行保障、设备日常维保、设备除尘、 场地清洁。 （2）供电设施：电缆、层间开关、房间开关日常维护维修，动力电和照明电安全用电和正 常运行保障。 （3）用电设施：各办公室、检验室、专业机房、会议室、食堂等电源插座，以及上述场地 和公共场地照明灯具的维护维修，

31、安全用电和正常运行保障。 盆栽高度 楼层 0.8 米1.21.8 米2.02.5 米 一楼无2 盆无 二楼无2 盆无 三楼无4 盆无 四楼无4 盆无 五楼无4 盆无 六楼无4 盆无 注：以电梯厅、会议室、卡啦 ok 室、司机房、接待室、办公室摆放为主。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 16 页 共 64 页 （4）电房值班：本物业实行双回路电房值班管理（24 小时值班，值班人员 4 人，每天 3 班， 每班 1 人）。 对投标人的要求：具备双回路供电电房管理经验，具备省市安全生产监督管理部门、 供电部门核发的电工进网作业许可证、高压运

32、行证； 管理要求：投标人能制订符合国家有关供电管理规范的工作制度和操作规程，能制 订保障双回路供电系统正常运行的工作细则和安全规范，能制订和建立国家供电管理部门 要求具备的管理文件和管理设施； 安全用电和正常运行保障、设备日常维保、设备除尘、场地清洁。 （5）及时掌握供电部门通过渠道公布的停电信息，及时传达采购人；确保双回路供电系 统、电力切换的安全、及时。 2供水系统 （1）供水设备：检验室、专业机房、食堂、卫生间等水阀维护维修，水池清洁消毒，正常 供水保障。 （2）水池清洁：每 3 个月清洁生活水池 1 次。 3排水系统： （1）直排水系统：楼顶雨水、生活用水、空调导水系统的维护维修，保障

33、排水顺畅。 （2）排污水系统：检验室排水设施和排水管道、卫生间排水系统的维修清疏，保障排水 顺畅。 （3）每半年清理沙井 1 次。 4环保系统 （1）废水处理系统 监控废水处理系统运行，并进行加药、调试、污泥压滤系统的操作，保障经处理的废 水符合环保排放标准； 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 17 页 共 64 页 废水处理系统及其水泵、加药泵、ph 计等设备的定期维护，保障系统正常运行； 负责一体化处理池及其斜板填料的清洗。 （2）废气处理系统（无机废气、有机废气、偶氮废气、油烟废气）： 无机废气处理系统：喷淋塔水循环系统的定期加药

34、及清洗、填料球定期清洗（每年 3 月，6 月，9 月，12 月，方法：把填料球从塔中取出，用 20%的盐酸溶液清洗），保证系统有效 运行； 有机、偶氮废气处理系统：活性炭吸附设备内的活性炭根据需要定期更换（通常每 3 个月更换一次，操作之前知会采购人），保障系统正常运行； 废气处理抽风系统：定期检查系统安全性和可靠性，定期给传动装置加油，定期检查 皮带轮和传动皮带的完好性，保障系统正常运行； 各化验室内吸风罩、抽风柜、风管的清洁； 联系和跟进专业公司维修中标供应商能力以外系统故障（维修费用采购人负责）。 5监控系统 对分布在大楼内外的摄像头、连接线管、监控屏幕进行管理，如系统出现故障，立即通

35、知采购人联系服务商到场进行检测和维修，检测和维修费用由采购人支付。 6空调系统 定期对分布在大楼的各种空调器进行清洁，每 2 个月清洁办公室、检验室空调机滤网 1 次，每周清洁棉花品级检验室、棉花杂质分离室和羽绒检验室空调机滤网 1 次。 7运输系统 负责对电梯机房设备、电梯轿厢等进行清洁及对电梯维护保养工作的监管，电梯出现 故障，立即负责通知采购人联系服务商到场进行检测和维修，跟踪并报知采购人检修情况 始终，检测和维修费用由采购人支付。出现电梯困人事故，5 分钟内到场协助处理。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 18 页 共 64 页

36、 8消防系统 消防专用泵、消防栓、烟感装置、报警装置、灭火器、区间广播装置；消防系统维护保养， 要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，如中标供应商无消防维保资质，允许委 托具备上述资质的专业维保公司处理，但采购人只与中标供应商签合同，同时中标供应商 负担相应火灾责任。 （1）火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。 （2）工作内容： 测试报警主机，联动控制柜的各项功能； 测试探测器及功能； 测试按钮的工作状态和功能； 测试事故广播系统； 测试消防电话； 测试系统的各项联动功能； 清洗大楼所有烟感装置，保证维持其正常有效的感应状态。 （3）工作计划： 每月测试报警主机

37、和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故 障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功 能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。 每月抽查试验探测器的动作功能； 每月抽查按钮的完好情况和动作功能； 每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自 动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层； 每年分别在 6 月和 11 月清洗 烟感装置。 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 19 页 共 64 页 （4）室内消火栓系统：由两台消防栓泵（主

38、、副）、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道 及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：1 号楼保护面积约 8000 平方米，2 号楼保护面积约 3000 平方米。 （5）工作内容： 检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态； 检测室内栓的出口水压； 试验远程启泵按钮的工作状态和功能； 检查管网主要阀门的工作状态； 检查水泵接合器的工作状态； 试验消防水泵及其控制器的功能； 检查地下消防水池和天面消防水池的水位； 试验系统与联动控制显示器的相应功能。 （6）工作计划： 每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况； 每月抽测室内栓出口静水压； 每月抽查试验远程启泵按钮的动作功

39、能； 每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）； 每月试验消防水泵控制器的控制功能； 每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态； 每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态； 每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水； 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 20 页 共 64 页 一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注 润滑剂等； 水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜 内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动

40、泵柜二 次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。 （7）配合采购人做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作 程序，按双方可行性的规章制度执行。 （三）物业内市政共用设施的维修、养护、运行和管理 包括：沟渠、池、井等。对化粪池、油池、白蚁防治等专项工作，在需要维修（清理）时向 采购人申报，费用由采购人承担。 （四）负责公用绿地、花木养护和管理。 （五）公共环境卫生管理。 1物业范围内空地保洁； 2大楼门厅、走廊、电梯、楼梯、天台全方位保洁； 3办公室、会议室、餐厅（含用餐前后期间桌面清洁，餐后清洗餐盘）全方位保洁； 4检验室指定范围的保洁，包括化验室风管

41、风罩风柜等设施的保洁； 5以上场地的垃圾清运。（化学品（化学品污污染物除外）染物除外） （六）车辆停放秩序的管理。包括：指挥车辆在正确的地点停放，限制车辆行驶的速度， 阻止与我单位无业务关系的车辆进入。 （七）公共秩序管理。包括：24 小时的安全监控，并做好大楼的安全防范工作，包括安全 监控、巡视、门岗值勤、报刊、邮件、样品收发。 （八）安全防范管理 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 21 页 共 64 页 1消防监控。24 小时监控消防报警系统、烟感系统及检验室摄像监控系统，及时发现 火警，发现火警及时报警； 2由管理处组织义务消防队

42、、每年制订消防演练方案，报采购人审批同意后实施。执行 采购人的消防管理制度及落实采购人的消防管理培训要求。 3防盗监控。人员和物品出入检查管理，24 小时安全系统监控、事故控制和调查跟进。 4安全保卫。大门设岗，对来访人员和车辆进行确认并登记，首层电梯楼梯厅，做好护 卫工作，防止与工作无关的外来人员乘电梯或上楼梯，晚上 8 时至早上 8 时在 2 号楼门厅 或通道设岗，防止与工作无关的外来人员进入 2 号楼。 （九）节能措施 1、定时巡查设备，发现有跑、冒、滴、漏的现象及时处理，晚上职工全部走后关上卫生 间排气扇，用电梯空调制冷的季节，晚上关闭制冷功能。 2、每天晚上巡楼清场时检查公共场所，除

43、应急照明外，只开一组走廊灯，关闭其他照明 灯具。 、物物业业管理人管理人员员要求要求 （一）投标人要具备实验室管理经验和能力。 （二）人员素质要求 1物业管理主管（管理处主任）：经验丰富，有多年的物业管理经验者。须持有政府行业 主管部门颁发的相应等级物业管理经理资格证书。投标时须提供具体姓名及资格证书。 2保安员（含保安队长兼消防管理员）：身高 1.68 米以上，身材均匀，复退军人或共产 党员必须占 50%以上。保安队长必须是复退军人，持有有效的广东省保安员资格证。投标 时须提供保安队长具体姓名及资质证书。 3清洁工 (含花卉保养)：有两年以上专业工作经验。 广州市政府采购中心招标文件 项目编

44、号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 22 页 共 64 页 4水、电、空调维修、环保管理员必须具备接受专业培训的经历证明，并持有有效的资 质证书。 水电工 a（2 人）：着重电气设备管理，具备电工、机电设备、空调设备工作经验，胜任 本物业涉及的机电设备、空调设备维修保养工作，兼负责涉及本物业的供水排水维修维护 工作；投标时须提供具体姓名及资质证书。 水电工 b（1 人）：专门负责环保系统管理操作工作，持有有效的广东省职业技能鉴 定指导中心核发的环保职业资格证。具备基本的专业环保知识和技能，胜任本物业涉及 的环保处理操作和环保系统的维修保养工作，胜任本物业涉及给排水设施维修

45、维护工作， 兼负责涉及本物业的电气设备维修维护工作。投标时须提供具体姓名及资质证书。 5.双回路电房管理人员素质要求：持有高压值班上岗和广州市进网作业上岗证。投标时 须提供具体姓名及资质证书。 6.中标供应商驻场全部工作人员必须体检合格，年度身体检查发现不合格者，采购人有 权通知中标供应商马上调整该名工作人员。 7.中标供应商换人时，必须提前 2 个工作日通知采购人。 8.投标人须向采购人承诺给予物业管理各岗位的工资标准，并按不低于承诺的标准 发放。 （二）人员数量及安排 1.管理处主任：1 人； 2.水电技工（兼环保）：3 人； 3.保安队长（兼消防管理员）：1 人； 4.保安员：12 人；

46、 5.清洁主管：1 人； 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 23 页 共 64 页 6.清洁员（含绿化员）：9 人； 7.高压电房值班人员：4 人(含两栋大楼高低压电房值班)。 合计：31 人 、物物业业管理日常管理日常维维修修费费用的用的说说明明 （一）中标供应商负责大楼各项目日常养护和维修工作，材料费用（含各种零配件、标识） 由采购人负责。 （二）中标供应商根据采购人需求制订维修保养计划，并按计划进行工作。 （三）设施设备的维修验审、维保、进网等办理相关手续由中标供应商负责，费用由采购 人负责。环保系统的运行、加药、清洗喷淋塔、清洗

47、填料球的工作由中标供应商负责，清洗 喷淋塔的盐酸、购药、维修和更换零配件费用由采购人负责。 （四）洗手间厕纸、擦手纸和洗手液等物料费用由采购人负责。化粪池、油池清理费用由 采购人负责；水电工、环保、清洁所需的一切工具用具、办公文具等由中标供应商自备。 （五）应急消毒、除“四害”工作由中标供应商实施，药品由采购人提供；物业管理人员的 体检费用由中标供应商负责。 （六）如中标供应商认为无法维修及维护的设施设备，经采购人技术鉴定，确定中标供 应商无能力维修维护的，委托外单位进行维修和维护的费用由采购人承担（含零件费用）， 但中标供应商应负责日常维修工作，必须由中标供应商履行职责。 （七）中标供应商负

48、责配置管理保安员的所有装备和安全防范设备。 （八）采购人负责高压电房和其它低压设备的维修保养费用和负责设备的审验费用。 （九）中标供应商负责本物业各项目管理所需的工具。 、管理要求管理要求 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 24 页 共 64 页 （一）保安值班员除了要严格履行保安人员岗位职责外，大门范围要始终保持 2 人以 上值班，在采购人正常工作时间，以站姿值班，值班时间不许擅离职守、瞌睡、抽烟。保安亭 电话只能工作用，如信息台、长途等以及超出正常话费的费用，全部由中标供应商支付。物 业服务人员不准动用科室的电话，如有违反，采购人有

49、权每次按物业管理费每月的 0.5%扣 除处罚。 （二）保安值班员要忠于职守，严格把关，如因工作疏忽造成采购人损失，经双方或有关 部门认定属中标供应商责任的，采购人有权要求中标供应商赔偿；因操作不当造成设备损坏， 采购人有权要求中标供应商赔偿。 （三）要经常检查、保养给排水、供电设备设施、消防设施（此三项排水，供电、消防达到 维保级规定管理），电梯、空调等保证其正常运行和安全可靠，因工作疏忽或操作不当造成 设备损坏，经双方认定属中标供应商责任的，采购人有权要求中标供应商负全部赔偿责任。 （四）清洁员要衣冠整洁，每天做好责任楼层的保洁工作，对工作要认真、细致、负责， 如检查发现清洁卫生未达到承诺标

50、准，经责令整改后仍不符合要求，采购人有权每次按每 月物业管理费的 0.5%扣除。 （五）防火通道，清洁工具房不许堆放垃圾、杂物，保持防火通道畅通无阻，如有违反， 经采购人责令整改仍没有改正，采购人有权每次按每月物业管理费的 0.5%扣除。 （六）清洁工具应按规定位置有序存放，不得乱摆乱放，如有违反，经采购人责令整改仍 没有改正，采购人有权每次按每月物业管理费的 0.3%扣除。 （七）中标供应商必须为物业管理服务人员签订劳动合同，并购买相应的社会保险， 从事特殊工种、岗位的还应按规定购买相应的保险。 、服服务务要求要求 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府

51、采购中心编制第 25 页 共 64 页 （一）公共设施日常管理要求 序号指标名称达标率管理指标实施措施 1维修及时率100% 接到通知 10 分钟内到达现场，立即进行维修，不能立即排 除故障的，说明原因。 2 维修质量合 格率 100% 对维修工作进行回访，以确保维修工程合格，满足工作需要。 3绿化完好率98% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，并由清洁主管监督执 行，发现问题立即修复。 4 清洁、保洁 率 99% 落实保洁人员包干，不留死角，实行巡查制度，并由清洁主 管监督执行，以确保大楼区域内垃圾日产日清。各楼层洗手 间是重点保洁区域，一般情况每天保洁 5 次，特殊情况视需 要加强保洁次数

52、。 5 化粪池、雨 水井、污水 井完好率 100% 落实责任人，实行巡查制度，以确保沟、渠排水顺畅，并定 期疏通、清理。 6 责任性治安 案件发生率 0 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行， 以确保大楼的安全。 7 消防设施 完好率 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行， 并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。 8 责任性火灾 发生宗数 0 管理处全员义务消防制，并定期进行培训和演习，加强宣传， 设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知管理处， 以确保大楼消防安全。 9管理人员100%根据采购人物业项目对人员培训，确保培训合格率达 广州市

53、政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 26 页 共 64 页 序号指标名称达标率管理指标实施措施 专业培训合 格率 100%，以保障员工的素质，满足采购人的管理需求。 10档案完整率95%建立各类物业管理档案并根据情况及时修改或补充。 （二）共用及机电设备设施日常管理要求 1.共用设施日常管理工作要求 序 号 类 别 项 目计 划方 案标 准实施效果 1 室 外 照 明 1）道路灯、 投光灯 2）其它照明 灯 每天检查一 次，随坏随 修 由技工按项 目维修规程 实施 1）电气安全操 作规程。 2）灯具施工技 术标准。 灯泡正常使用，灯 罩完好清洁

54、，无破 损，完好率 99% 2 沟 渠 池 井 1）雨水井 2）污水井 阀门井 3）化粪池 每周检查一 次，发现问 题，随时维 修或报采购 人。 由工程维修 工按项目维 修规程实施 1）井内无积物， 井壁无脱落。 2）化粪池无堵 塞，井盖标志 清晰。 1）井盖完好率 100% 2）无损缺，无堵塞。 3 绿 化 1 盆栽 2）室外植物 每天检查一 次发现问题 随时督促绿 化公司解决。 出现问题及 时更换 采购人满意采购人满意 4 排 水 管 雨水、室检 验、环保处 每天检查一 次，随坏随 修或报采购 由工程技工 按项目维修 规程实施。 排水管施工技 术标准 1）管道畅通，无堵 塞，无泄露 2）消

55、防设施正常有 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 27 页 共 64 页 序 号 类 别 项 目计 划方 案标 准实施效果 理、洗手间 排水管 人效。 2.机电设备日常检查保养工作要求 序 号 项 目 保养类别划分计 划方 案标 准实施效果 1 电 梯 每天巡查一次， 发现问题，立 即与电梯保养 承包商联系维 修 由电梯维保 商实行维修 电梯维修保 养标准 1）安全正常运行 平稳 2）机房整洁 2 机 电 设 备 1）日常机电设备 零部件易耗品维 修、更换 2）空调、制冷设 备的维护和保养 每天巡视检查， 发现问题，立即 处理或报采购人

56、由电工维修 组织实施并 报采购人。 各机电设备 维修保养规 程 1）无故障停电 2）保障安全运行 3 环 保 系 统 1）环保系统水泵 检查 2）环保系统加药 每天巡视检查， 发现问题，立 即处理和维修 或报采购人 由环保员组 织实施或报 采购人 环保系统维 修保养规程 1）安全正常运行 平稳 2）废水、废气处 理检测合格 4 公 共 照 明 1）线路检修维护 2）灯具维修及更 新 每周检查一次， 发现问题，立 即维修 由电工按作 业规程实施 维修 共用照明维 修保养规程 1）线路无乱接 2）照明灯具正常 有效 广州市政府采购中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中

57、心编制第 28 页 共 64 页 序 号 项 目 保养类别划分计 划方 案标 准实施效果 5 消 防 设 施 1）室内消防栓的 维护及检修 2）温感报警系统 故障的排除和维 护 每周检查一次， 发现问题，立 即维修或报采 购人 由中标供应 商按照相应 作业规程实 施维修，并 报采购人 1）标识维护 规定 2）消防栓维 修操作规程 3）消防报警 系统保养规程 1）设施有效，标 志清楚，完好无 损 2）灵敏，准确报 警 （三）清洁保洁工作计划（标准） 工作 范围 每日工作每周工作每月工作每季工作 大堂 1.大堂洗地、喷洁抛光 1 次； 保洁推尘每小时 1 次； 2.大堂墙身清抹 1 次； 3.用玻

58、璃清洁剂清洗大堂玻 璃 1 次，随时清抹手印； 4.清抹植物盆座 1 次； 5.清洁电梯轿厢 4 次； 6.风口、电掣、标识牌、应急 灯、消防箱等设施清抹 1 次； 7.清理烟灰桶 6 次； 8.接待台清洁 4 次。 1.电梯轿厢抹 尘 1 次； 2.消毒清洗 2 次。 1.电梯槽吸尘 1 次； 2.花岗岩、大理 石起渍、打蜡 抛光 1 次； 3.电梯地板打 蜡保养 3 次。 1.清洁吊灯 1 次； 2.墙身打蜡 1 次。 楼层 公共 区域 1.梯厅走道保洁 2 次； 2.走火梯保洁 1 次； 1.走梯窗户除 尘 1 次； 1.走火梯窗户 清洁 1 次； 楼梯灯具清洁 1 次。 广州市政府采购

59、中心招标文件 项目编号： ggpc-2012005 广州市政府采购中心编制第 29 页 共 64 页 工作 范围 每日工作每周工作每月工作每季工作 3.垃圾桶、烟灰桶清理 1 次； 4.墙身清抹 1 次； 5.指示牌、消防设备清洁 1 次； 6.电箱、标识清洁 1 次； 7.清扫停车场 2 次。 2.梯厅走道机 械抛光 1 次； 3.用消毒水清 洗 2 次 2.清洁各类管 道 1 次； 3.清洁地脚线、 卫生死角 1 次。 天台 1.地面清扫 2 次； 2.巡检花槽内杂物 2 次； 3.检查地漏 1 次。 冲洗地面 1 次 做好灭鼠和除四 害工作。药物由 采购人提供。 办公 室内 1.拖扫地面

60、 1 次； 2.清倒垃圾 1 次； 3.玻璃门清洁 1 次； 4.室内沙发等家具保洁 1 次 （台面如有物品原则上不进行 清洁）。 1.窗台抹尘 1 次； 2.沙发清洁 1 次。 1.窗台玻璃、低 位墙身清洗 1 次； 2.墙身、地脚线 除尘 1 次； 3.用碧丽珠保 养家具 1 次。 1.天花、风口清 洁 1 次； 2.灯具清抹 1 次； 3.院领导，检验 员，业务员的办 公台、沙发打蜡 1 次； 4.大堂电梯口（每 层）打蜡 1 次； 5.用清洗机配合 清洁剂清洗一楼 接待室地毯 1 次 /（每周） 洗 手 间 1.清抹洗手盆、镜台面 5 次； 2.清洁便器 5 次； 1.清洁墙身、玻 璃