国际风情街项目调研规划书doc9(1)

1、国际风情街项目调研规划书 doc9（1）一研究背景1项目简介地理位置 国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南 外环，沿 104国道南行 10 公里即可到达。商业街南临仲宫镇，西接 104国 道。项目规模 整条商业街长约 800米，沿街两边各一排 3 层商业楼，总建筑面 积约为 35000平米（商业街往东为二期工程， 估量建筑面积为 15000余平米）。 建筑单体 欧式建筑风格，共计 19座，120 余单元，每个单元建筑面积从 2 001000 平米不等，大部分为 300-600平米。内设独立卫生间。交通状况 内部交通 商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力 专门小。外部交通

2、从商业街到济南市有 3 路公交车，作为近郊而言，外部交通是比 较方便的。建筑结构 低层砖混结构，坡层顶。目标售价 2300元/平米左右 （均价）。2调研背景： 经科学分析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对国际 风情街的商业业态定位娱乐休闲 MALL 模式达成了一致意见。为使商 业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开 发商、投资者、经营者三赢，消费者中意的商业局面，开展一次全面深入 的市场调研势在必行。二、调研目的1调研目标概述：A. 分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承担能力。B .通过调研，明确商业街的业态规划与消费档次（包括商业街具体提 供

3、何种服务及商品？怎么讲针对哪个层次的终端消费群体？等等） 。c.分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程 度。D .通过调研，明确商业街的物业治理内容。E.调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积存体会与信心。2. 调研报告内容规划：A .济南市商业物业宏观环境研究 宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济南商业 物业进展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的投资回报率、商 业物业的投资行为）。B .国际风情街商业业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其进展现状与趋势、国际风情街业态定位 的先进性、国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、消费者对 国

4、际风情街业态的认同度与期望值、有关行业经营者对国际风情街的认同 度及倾向值。C.国际风情街业态规划研究 国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商品及服 务所应占的比重。D .国际风情街物业治理与经营的研究 物业治理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。E. 政策环境（地房地产行业法律法规及有关文件对项目的阻碍，都市 规划对项目的阻碍）。F. 媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通成效，为 项目媒体运作提供分析依据） 。三、调研方法1. 调研方法概述： 按照该项目的具体情形成立由项目专家构成的调研项目小组，研 究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究内容

5、，将定 性研究与定量研究研究结合开展。A .整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高校经济学 专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥调查整体过程操纵、 调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、宏观经济层面等方面的优势， 走整合调研之路。B .利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座谈会。C.充分发挥专业市场调研机构的体会与组织能力，开展定量咨询卷调 查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。2核心难点的突破： 由于商业物业的要紧目标买家为投资者和符合商业物业业态定位 的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务，特设计有针 对性的调研方法，以期突破核心难点。

6、A. 分析地产投资者最习惯光顾的消费场所， 通过和这些消费场所建良 好关系而对目标对象进行随机访咨询。 （例如高档餐饮场所、休闲场所等）B. 从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参加座谈会。C. 利用齐鲁晚报媒体的阻碍力举办有关活动， 例如商业物业投资论坛、 郊区旅行地产进展研讨会等等。3具体研究方法： 调研内容研究方式商业物业宏观环境调查 统计局资料查阅、晚报记者站提供资料，调研 项目组的定性研究、会议搜集。商业物业投资行业与心理分析 购买资料，邀请参加座谈会 国际风情街业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其进展现状与 趋势 调研项目组的定性研究国际风情街业态定位的先进性 调研

7、项目组的定性研究国际风情街业态与济南其它商业业态的互补性研究、 调研项目组的定 性研究消费者对国际风情街业态的认同度与期望值 咨询卷调查、定量分析 有关行业经营者对国际风情街的认同度及倾向值 座谈会国际风情街业态规划研究 实地走访调研、项目组定性研究及座谈会 国际风情等物业治理与经营的研究 实地走访调研、项目组定性研究及 座谈会政策研究与媒体研究 资料收集与项目组定性研究 4调查对象与规模 调查对象 调查方法 调查规模 通过购买资料猎取的真实商业物业投资者 座谈会 1 场 约访 30 人 有关行业私企业主、优势个体工商业户 入户访咨询（经营或办公地点） 量化访咨询 50 人专题座谈会 1 场

8、宏观经济研究专家、商业机构治理人员、媒体经济类记者等 专题座谈会 1 场终端消费群 咨询卷调查 量化访咨询 300 人四、分析方法1、聚类分析2、镜面分析3、因子分析4、联合分析5、回来分析? 该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜 具备 5 年以上在山东市场丰富的调研体会 具备房地产行业研究的专业体会 具备博士硕士以上学历 从事过多次大型房地产项目研究 五、质量操纵1按照我们调研工作多年的研究体会，我们认识到质量操纵是研究项目成败的关键，关于此次研究项目，我们将会采纳如下的质量操纵方法：A .对所有数据结果进行100%的逻辑编辑。B .对所有的访咨询结果进行100%的QC反馈检验。C

9、.对所有的调研人员实行严格的治理制度：发觉一分有咨询题的咨询卷，该调研人员的所有咨询卷均拒收。D .数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。2.要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调查与研 究，要求托付方项目经理参加座谈会和论坛。六、项目研究人员1 .工作分配：A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经济等方面的研究成果。C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已公布过的有关研究类文章内容。2.人员组成：项目经理陈月军 负责整个项目治理及和谐专家组成李铁岗：山东大学房地产研究中

10、心主任（博士）丰富的社会学研究体会参与多次大型重要项目研究工作 孙曰瑶山东经济学博士易文胜：山东正易营销咨询有限公司策划总监3 年房地产项目策划推广体会 （齐鲁世纪园观澜阁项目推广、 黄桥花 园项目推广、康和苑项目推广等）国际风情街项目推广主力策划师 济南市首届、第二届房地产营销人员培训班要紧授课成员 主持多次大型房地产调研项目（县西巷商业街改造项目调研、齐鲁 世纪园住宅项目调研等） 张鹏：工商治理硕士（ MBA ）丰富的行业体会及市场分析体会 参与多次大型项目研究支英珉齐鲁晚报经济专刊部主任项目执行治理曹颖 8 年调研执行体会，项目现场执行总监 项目执行组织王延宁 齐鲁广告调查公司调研项目组织专家文案撰写 徐瑾瑜统计分析 丁奕刘翠娟10.0费用明细：按照项目的现实情形 ,我们的估算价格如下 : 工作项目 数 量 单价 （元） 金额（元） 项目调查研究设计（包括专家费用） 6000 座谈会费用 2 场 2500 5000 督导/访员聘请培训 20 名 60 1200 商业地产投资者 30 人 80 2400