交通街地块可行性分析报告

1、交通街地块可行性分析报告目 录第一部分 项目所在地简介3一、茶陵县概况3第二部分 项目概况4一、宗地位置4二、宗地四至范围及规划要点4三、宗地现状5四、宗地紧邻周边的环境5五、交通出行6六、生活配套6七、地价分析6第三部分 项目风险可能性预测7一、政策性风险7二、拆迁风险7三、市场风险7第四部分 市场分析8一、茶陵县房地产市场简述8二、茶陵县住宅市场分析10三、茶陵县个案楼盘及商场租赁情况分析10四、项目产品建议书13第五部分 成本测算分析14第六部分 综合分析与建议16一、优劣势分析16二、结论与建议17第一部分 项目所在地简介一、 茶陵县概况 茶陵县位于湖南东部，隶属株洲市，北抵长沙，南通

2、广州，西接衡郴、东邻江西。面积2507平方公里，辖12个镇、13个乡、1个国有农场，359个行政村。人口58.41万，有汉、苗、土家、壮、回等16个民族。 水陆交通便捷，是湘赣边境地区交通枢纽，京广、京九铁路侧翼东西，醴茶铁路、106国道、三南（闽南、赣南、湘南）公路交汇于此，米水河环城而流。人力资源：茶陵县总人口58万，县内有劳动力29.26万人，潜在富余劳动力11万人，这些人大多曾到沿海经济发达地区务工，积累了一定的技术和管理经验，可满足县内发展高新技术产业和劳动密集型企业的劳务需求。 电力资源：茶陵境内河流密布，自然落差大，水能蕴藏量18.1万千瓦，现有大小水电站16座，其中青年电站装机

3、12600千瓦。2003年，全县签约小水电开发项目26个，其中9个正在兴建之中，大坪电站已建成发电、总装机6.9万千瓦的洮水电站已进入移民、施工阶段，预计未来几年茶陵的水电装机总量可达12万千瓦。县内现有11万伏变电站两座，小水电配套电网也正在建设之中。 土地资源：全县土地面积392万亩，其中耕地41万亩，林地262万亩，可放牧草地90万亩，土地肥沃，水源充沛。适宜发展水果，烤烟生产以及高效农业开发。为落实“办电兴工，拓城兴旅”的战略举措，我县在城南创建了“金星工业园”，园区规划面积6.6平方公里，计划2007年建成，现已完成首期开发 平方公里。在园区的企业用地，由政府负责“七通一平”（通路、

4、通水、通电、通邮、通电讯网络、通有线电视、通排污管道；场地平整），最高地价每亩一万元，直至零价出让，使用期限为40年。矿厂资源：茶陵矿产资源丰富，钽铌矿储量居亚洲第二，全国第一，品质居全省第一。铁矿石储量近亿吨，煤矿储量1100万吨，铅储量8700吨，钨储量28000吨，还有铜、锡、锌、花岗石等20余种矿产资源的储量和品位均占相当优势。矿产资源：茶陵自然景观、人文景观十分丰富，有南宋古城、南浦铁犀、隋朝的“古南岳”寺庙云阳仙、丹霞地貌奇观“灵岩八景”、云阳国家级森林公园等等。这些景观的开发利用，必将使茶陵成为长沙炎帝陵井冈山黄金旅游线上的重要板块。农林资源：全县木材蓄积量达256万立方米，其中

5、杉木94万立方米，松木53万立方米，阔 叶林29万立方米。松脂林面积62万亩，楠竹面积13.7万亩，油茶面积28.2亩，茶陵是全国商品粮生产基地、茶叶生产基地和瘦肉型生猪生产基地，被誉为“茶陵三宝”的大蒜、生姜、白芷享誉东南亚。第二部分 项目概况一、宗地位置1、宗地与茶陵县政府办公大楼约1.5公里,炎帝路或陵园路可到。2、宗地（四至200米左右）是茶陵县最繁华的商业中心核心，大型商场有万家红商业广场，红满天商业广场，云阳商场，工业品市场，农贸市场，中型卖场有犀城大厦沿街铺面，手机通讯城和电器商场，北面紧邻炎帝路（S320省道）和云阳大道（106国道）。3、宗地南与茶陵商业步行街、犀城广场紧邻。

6、本地块是茶陵县政府重点改造项目，目前已经投入大量资金在搞拆迁工作，计划08年年底基本完成宗地拆迁。二、宗地四至范围及规划要点1、四至范围宗地为P字型地块，地块临街面长204米，进深最窄处宽37米，最宽处宽70米，地块北接炎帝路（S320省道）和云阳街（106国道），地块南侧隔200米为陵园路，西侧为烈士公园，东面正对万家红商业广场、人民医院，商业步行街。2、宗地面积、形状和尺寸宗地面积19亩,即13059平方米地块临街面比较长成竖立的“P”形。其中地块南北长约204米，东西最宽约70米；东西最窄为37米。表2-1 项目用地指标面积和尺寸地块面积面积 13059平方米（19.59亩）长206.7

7、米宽35.2和71.85米3、政府提供的规划要点政府规划要点中要求该用地容积率多层为2.6以内，中高层3.0以内，高层6.0以内。详细规划文本现未制定，具体如下表所示。表2-2 规划要点土地规划用途商业、居住用地容积率多层为2.6以内多层为2.6以内可建建筑面积：26833平米其中商业可建建筑面积：15278平米住宅可建建筑面积：11164平米合计：26442平方米（合容积率为2.0）建筑形态以商业形态为主，可布置部分多层住宅建筑限高多层21米建筑密度43% 实际为53%绿地率13% 三、宗地现状1、宗地尚未完成七通一平，地面上有2栋6层沿街建筑的商住用房，无其它建、构筑物。（用地红线范围内所

8、有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。）2、 宗地临街面长，向南侧稍微有点坡度，坡度差在半米左右。四、宗地紧邻周边的环境商业和居住环境宗地处于茶陵城区商业最繁华的交通街和炎帝路的十字路口交汇处, 该地块是整个茶陵县人口流量最大、最为繁华的成熟的核心商业中心。 宗地南侧为商业步行街、茶陵犀城广场，正在动工修建的“创信国际新城”楼盘、茶陵最好的县一中（省重点中学）、解放小学，具有良好的文化氛围。 宗地北侧接云阳大道（106国道）和炎帝路（S320省道），紧连汽车总站，工业品市场。宗地西侧为烈士公园，对面为茶陵县人民医院。 宗地北侧为云阳大道（106国道）和炎帝路（S320省道）。宗地南

9、侧、犀城广场对面均计划拆迁，目前均处于计划开发期，日后开发氛围浓。 五、交通出行1、 道路宗地处于茶陵县中心区域，道路建设完善，从宗地可便捷地接云阳大街（106国道）、炎帝路（S320省道）、犀城大道、陵园路和米水街，通达茶陵县其他乡镇和株洲市。2、 铁道交通宗地东约2公里处为茶陵火车站六、周边配套周边生活配套的区域分布宗地周边生活配套基本完善，主要分布在交通街、炎帝路、犀城广场和云阳大街沿线和陵园路沿线，其中炎帝路主要为政府行政办公机关、银行、邮政电信、医院等，超市、酒店、药店、商场、诊所等生活配套和大型配套主要分布在云阳大街南段沿线接交通街沿线。其它重要配套有：医院：茶陵县人民医院，宗地正

10、对面。中小学：实验小学、省重点中学。商业：已形成的商业街、步行街、红满天商业购物中心、万家红商业广场其它市政配套：犀城广场、汽车站、火车站七、地价分析1、茶陵县城地价分析2006年前，茶陵县出让土地比较零散，地块比较小且出让地块比较少，地价在20-50万/亩。2006年开始到2007年，茶陵县政府对土地进行整体规划挂牌出让，两年内县城中心区域大型地块共挂牌出让4块，均为目前开发项目，即创信国际新城、东阳商街、商业步行街、格兰春天4个楼盘项目地块。地块成交价格在20-137万元/亩之间。 “东阳商街”楼盘地块距离宗地1公里，炎帝路与陵园路交接处北侧，用地面积为189809.9平方米，折合亩284

11、.7亩，地块长1447.8米，2006年成交地价为6000万元，折地面价格为316元/平方米，折合每亩21.1万元/亩。“商业步行街”楼盘地块在宗地对面，用地面积为18733.4平方米，折合亩28.1亩，临街面长78米，成交价格最高，总地价为3860万元，折地面价格为2061元/平方米，折合每亩137.4万元/亩。 “格兰春天”楼盘地块在云阳大街北端，用地面积为10466.7平方米，折合亩15.7亩，地块临街面长58米，2007年下旬成交地价为1500万元，折地面价格为1433元/平方米，折合每亩95.5万元/亩。2、茶陵县土地市场分析主要竞争片区是交通街两旁，受交通街建设改造和县政府从200

12、7年开始土地整体规划挂牌出让，大幅度拆迁，市场放开的影响，茶陵县城的地价在逐步上涨。2002-2005年，4年时间内茶陵县总共推出的土地建筑面积不到8万平方米；20062007年推出的土地总面积约为328亩，即25.5万平方米，建筑面积在50万平方米左右；2008年计划推出土地233亩左右，即15.54万平方米，建筑面积在30万平方米左右。计划推出地块为交通街南侧部分的3个地块约64亩，炎帝路和犀城大道旁边的2地块25亩左右，城郊苗圃地块144亩。3、宗地所处区域分析 地价和售价比交通街南面高，未来将形成茶陵县良好的商业核心区域，升值潜力大。 周围居住氛围形成，居住环境良好，交通比较方便。 地

13、块临街面长，便于临街商业门店规划，易于销售。第三部分 项目风险可能性预测一、政策性风险七通一平的解释暂时不是很明确肯定。且公司未曾在茶陵县开发项目，对政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中可能会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在开发过程中，该项目可能存在政策风险。二、拆迁风险宗地内大约有近8000平方米的建筑面积需要拆迁，需要政府部门拆迁完毕后方能动工，茶陵县政府承诺拆迁期约为5个月，从10月份到09年2月份交地，

14、异地开发，政府能否保证按约定不影响工期，不能肯定。因此，拆迁工作也是最大的风险之一。三、市场风险由于2006年以前政府未统一规划出让过大型地块，住宅需求量比较大，近两年推出土地在加快加大。各房产公司看好茶陵县房产市场，会一哄而上，可建楼盘在增多，供应量在不断增加，竞争力也会变的比较激烈，再加上当地房地产市场秩序比较混乱。所以市场的不确定性风险也是本项目的最大风险之一。第四部分 市场分析一、茶陵县房地产市场简述（一）2007年前茶陵房地产市场回顾2007年以前，茶陵县房地产市场处于杂乱无章状态，毫无秩序。整个县城无一处规划完整且带有物业管理的小区。即使所建交付的楼房基本是单位集资楼房或者本县房产

15、开发公司建造的单栋或几栋数量极少的楼房，商品房市场需求基本处于供不应求状态。因为前几年几乎无新楼盘开发，所以导致二手房交易市场比较活跃。二手房交易量从2002年的2万平方米，到2005年的4万平方米，二手房市场交易量不断增长。土地招投标也从无到有，增速迅猛。开发商积极进入茶陵市场。2007年茶陵房地产市场的统计数据尚未公布，从房产局获悉，2007年，茶陵县城区房屋成交量是近几年来最多的一年，成交件数在700多套，建筑面积近9万平方米。一手商品房成交量和往年数据差不多，在300套左右，销售面积在15000平方米左右，主要原因就是没有土地推出，无楼盘开发。此外，2007年茶陵县二手转让房销售均价为

16、1000元/，地段好的位置价格在1400元/左右。1、2007年前茶陵县房地产市场特点分析（1）土地推出少，商品房供应量几乎没有2007年以前茶陵县推出的土地比较少，所建楼盘建筑面积总共不到8万平方米，几乎没有商品房供应。（县国土资源局数据）（2）住宅需求持续增长从二手房成交的数据来看，2002年以来，茶陵县城住宅需求持续增长，平均增长率达33%。 2007年房屋成交面积达9万，增幅达28.6%。 （3）商品住宅销售价格加速上升2000-2003年，茶陵县城二手房、商品房销售均价基本未动，价格在500元/。2004年-2007年出现强劲反弹，价格翻了一翻，2004年商品房价格在600元/，20

17、07年销售均价到1300元/。2008年初，新推出的楼盘均价均在1500元/以上，有的楼盘多层价格最高达到1750元/，高层住宅的最高价格达到2200元/。（4）土地市场供应量提速并加大2005年以前基本无土地推出市场，2006-2007年推出土地近25.5万平方米，可建建筑面积40万平方米。2006-2007年招投标土地最低地面价316元/，最高地面价2061元/，土地价款包含拆迁补偿费。2006-2007年两年的土地推出量是2006年以前推出土地的好几倍。计划2008年推出土地15.54万平方米，土地供应主要集中在城关镇中心地带和开发区。（5）2006年前二手房交易始终占主角二手房交易活跃

18、，成交量与成交额持续上升，平均每年二手房成交量在200件，成交面积3万。（6）拆迁量逐渐增大，带动住宅需求2008年，茶陵县政府完成城市建设初步规划，城市建设力度开始加大，整改城市形象。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）将带动住宅和商铺的需求。（7）现住宅小区档次低、规模小、无物业管理2006年以前，茶陵县城无一个楼盘为物业管理楼盘，任何人出入自由，安全系数特别低。整个县城的楼盘小区规模都特别小，要么是临街独栋楼盘，要么就是几栋楼房，周围铁栅栏做围墙，小区内根本无景观规划可言，兵营一样的布置，档次比较低。（8）房产市场秩序不规范，容积率等可与政府部门协商，进行调整。正在开发的楼盘，容积率

19、均高于规划。（9）当地居民住宅面积小，平均面积在60平方米左右（10）外来人口少，基本为当地居民消费（11）外地发展商进入茶陵市场，提高了当地楼盘档次外地发展商看好该县房产市场的发展前景，开始进入茶陵市场，房产公司基本是株洲市、福建、江苏的房产公司。所开发楼盘档次在本地来说应该属于很好的楼盘，有景观规划，有物业管理，有智能化系统，提高了当地的楼盘档次。且楼盘均有策划公司进行整合推广。2、茶陵房地产市场需求增长的主要影响因素分析（1）城建与拆迁提供客源（2）2006年以前几乎无商品房开发，蓄积的需求量爆发（3）住宅档次提高，居民改善居住条件（4）居民收入增长2001年以来，城镇居民人均可支配收入

20、由2570元增长到2007年的15000元。（二）未来茶陵房地产市场预测1、土地市场供应加速上升自2005年真正实施土地招投标制度来，茶陵城市“东提西拓”顺利实施，到2010年茶陵城区面积达到18平方公里、常住人口16万人；2007年土地供应及成交总量约在10万平方米，良好的市场需求和房价的快速上涨，导致几年积累的房产需求量爆发。开发商将看好本地市场，竞争进入，土地价格将加速上升。2、商品房供应量将加大根据国土资源局提供的数据，未来三年内每年推出的土地可建建筑面积将在35万平方米以上。3、商品房需求量继续增长茶陵县房产市场刚刚处于起步阶段，近几年积累的需求量以及房价的高速上涨，导致居民急于购房

21、，符合人们“买涨不买跌”的购房心理。大规模的拆迁将刺激商品房的需求增长。4、商品房销售价格继续缓慢攀升随着2005年国有土地公开出让制度的实施，几块大幅土地成功出让，且销售状况良好，价格一再上涨，所以导致土地成本大幅上升，2008年商品房售价将继续缓慢攀升。二、茶陵县住宅市场分析 2008年计划出让的土地约15.54万平方米，可建建筑面积约30万平方米；这些土地基本都处于待拆迁地块，均于2009春节后开始动工。 2008年二手房（即转让房）住宅均价1000元/，楼盘整体品质比较低；2008年将动工建设的楼盘销售平均价格1500元/。 主力户型面积：多层130左右； 主力总价：多层20万元/套左

22、右； 客户特征：城区的中低收入阶层、拆迁户；城区二次置业的中高收入阶层；所管辖乡镇客源。 建筑形态以多层7层为主，顶层带阁楼。目前只有“创信国际新城”楼盘规划5栋17层高层，因茶陵没有其他可比性的楼盘，所以他们推出的高层电梯房接受度与多层区别不大。 从2000年至2008年，新建商品房总共约50万平方米，二手房平均每年成交约1万平方米，县城平均每年所需要住宅平均约在10万平方米，7年房产面积的缺口约14万平方米，比较可知，目前茶陵房产市场为供小于求。三、茶陵县个案楼盘及商场租赁情况分析创信国际新城项目地址：茶陵县犀城广场东侧（茶陵县一化潭）开发商：株洲创信房地产开发有限公司 全案策划：深圳安得

23、信售楼电话： 广告诉求：生态之城 完美之城项目现状：1、2期多层已经陆续交房，3期电梯房正在建设销售状况：电梯房于08年2月份开始收取定金， 9月10日调查时，现场销售火暴。预定率在80%左右。社区配套：小区主要入口、单元入口装有电子监控系统，24小时保安巡逻。楼房为底框结构，基础为钢筋混泥土独立基础，上部楼层为砖混结构，全部为现浇混泥土楼板，住宅层高为2.9米，杂屋层高2米。楼顶为斜坡屋顶，采用新型SBC120防水材料，100厚苯板保温，彩色陶瓷瓦。楼盘价格：楼层价格住宅平均价格二楼1680元/约1960元/平方米八、九楼1830元/十三楼2180元/十六楼2380元/车库价格1780元/优

24、惠政策住宅一次性付款7天内一次性付款到位的95折7天后到15天前全款到位的96折贷款7天内首付30%到位96折7天之后至15天前30%到位97折住房定金交6万签定房协议门市（商铺）购买单层定金交5万，可享受5000元的优惠购买上下层门面定金总房款50%、可享受1万元的优惠定金收取方式类型金额住宅90以下6万元住宅90以上8万元门市单层房款50%门市双层房款50%车库交纳全款东阳商街项目地址：炎帝路三坪广场 投资商：江苏天山国际集团有限公司开发商：株洲天山实业有限公司 建筑设计：海南雅克建筑设计咨询有限公司售楼电话： 广告诉求：把握商圈金脉，坐享世代财富项目基本情况：东阳商街街道两侧林立着14幢

25、现代风格的主体建筑。1-11栋为500多空底层商铺上面住宅的有天有地的商住楼，面积约300平方米/空，第12幢为该地段的标志性建筑，是一幢集商场、住宅为一体的综合性建筑，设室外停车场，一至四层为商铺、厢房，五层至十六层为住宅，楼盘价格：价格（万元/空）平均价格1空9490万元/空销售情况：目前现销售率在90%左右，现剩余套型基本为位置较差。项目现状：有部分主体楼已经封顶格兰春天项目地址：云阳大桥西 开发商：茶陵县金辉房屋开发有限公司/茶陵房产局规划设计：湘潭建规划设计研究院有限公司整合推广：湖南熠晨广告策划有限公司电话： 广告诉求：茶陵首个别墅级电梯洋房项目概况：项目占地面积1.05万平方米，

26、规划建筑面积近3万平方米，由临街12空商住楼、3排8层电梯房排列而成。园区内共有住宅192套，面积在100-170平方米之间，共8种户型。楼盘价格：8层电梯房价格临街门面1、2层1550元/5层，买8空价格72万元/空，2个两空76万/空3、4层1600元/5、6蹭1650元/7、8层1700元/平均价格1625元/73.3万元/空销售情况：8层电梯房50%，临街门面100%，套房收定金至少8万签定房协议，门面交纳60%房款。项目现状： 8月初动工，09年下半年交付颐西嘉园项目地址：茶陵县云阳大道（县公路局后侧）开发商：茶陵县理想房地产开发有限公司售楼电话： 项目概况：总共3栋多层，规划 12

27、0户和8栋别墅。面积在130平方米左右。项目现状： 08年6月动工，09年初交付楼盘价格：楼层价格平均价格一、二、三层1380元/1280元/四、五层1280元/六层980元/送阁楼销售状况：目前销售率在95%，不收定金，直接签买卖合同。世纪星城项目地址：茶陵县云阳大道（县公路局后侧）开发商：茶陵县理想房地产开发有限公司售楼电话： 楼盘价格：待定销售状况：08年9月才开始推出，目前开始登记预订。茶陵商场现状：万家红商业购物中心项目地址：茶陵县城关镇交通街 运营商：万家红商业贸易有限公司招商电话：租金价格：1楼精品百货，平均租价每平米最低为120元/月，2楼为生活超市，租金不详，3楼为家居用品，

28、高档百货，最低租金每平米为40元元/月。租赁状况：08年5月开业，1、2、3层开业期间全部招满商家，由于经营管理问题，目前1楼和3楼有部分商家开始撤场，特别是3楼撤场的商家多。红满天商业购物中心项目地址：茶陵县城关镇交通街商业步行城里面运营商：红满天商业管理有限公司租赁状况：07年9月开业，1层为通讯、和精品百货，2楼为生活超市，3层为电玩城，开业期间商场全部招满商家，由于经营管理问题及万家红开业等因素，目前1楼大部分商家已经撤场。据了解，他们准备在10月份重组业态，重新开业。四、本项目产品建议书1、 市场定位n 定位：集购物、饮食、休闲为一体的现代化购物中心项目销售价格均价1-3层10000

29、元/以上2、 客户定位目标客群描述年龄主力客群为2545岁，辅以5060岁老人职业国营企事业单位管理人员，专业及技术人员，公务员，辅以部分离退休人员，拆迁户。客源分布于城区及各个乡镇家庭年收入1050万元3、 产品定位n 定位：精装修国际化商场4、 销售计划本项目（南北两块开发）共计建筑总量26833，预计分2年完成销售，开发。第五部分 成本测算分析（一）成本预测1、成本测算依据本次测算暂按当地其他项目做参考： 土地价格按照337万元/亩（政府已定底价为235万元/亩）； 项目收费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 水电暂按政府接至场地边考虑； 前期开发费按150元/； 建安费住宅部分

30、按620元/，商场部分含装修按2000元/； 附属工程费按130元/；2、住宅商铺面积估算因为挂牌文本未最终出台，本次测算的数据依据规划局提供的地块控制指标进行。 南段地块临街81米考虑设计为商住楼19空，南段退5米过道。 北段地块的南侧沿街125.9米考虑以商场为主，南段退12米，北段退7.6米。表：商业住宅建筑面积估算地块北段（商场）长(米)进深(米)层数建筑面积（平方米）临交通街106.148315278地块南段（商住） 临街商住楼75.81265457内街商住楼75.81053790 拆迁安置套间1124.971917合 计26442可售面积264423、成本测算汇总项目单位成本552

31、4元/平米，总投入成本14607万元，利润4128万元。表：成本测算分析一、直接成本估算总计：12288万元 (一)土地成本合计：6864万元 1、土地费用19.59亩337万/亩6600万元 2、土地契税264万元 (二)开发成本合计：4490万元费用名称单位成本(元/平方米)面积(平方米)造价(万元) 1、前期开发费：150264423972、 建安造价：合计：4093商铺（含精装修）2000152783057住宅620111646923、附属工程费三)开发期间费合计：934 万元1、管理费用(一)+(二)*2%=227 万元2、不可预计费(二)*3%=135万元

32、3、财务利息费 (一)+(二)*0.7%*24月*30%= 572万元二、销售收入合计：18735万元 费用名称单位平均售价(元/平方米)总面积(平方米)销售价格(万元)可售店铺100001527815278可售商住楼118万19空，50万19空92473192安置套、其他成本合计：2319 万元销售费用18735*2.5% =468 万元营业税及附加18735 *9.88%=1851 万元合计总成本：14607万元四、利润4128万元18735 万元14607 万元 4128万元五、成本利润率4128 万元/14607 万元=28.26%单方成本5524元/平方米注

33、： 销售收入按照最保守估算法估算，成本按最高估算，如果项目操作成功，商场整体均价应在15000元/平方米左右；可增加利润7639万元左右，利润操作空间大。第六部分 综合分析与建议一、优劣势分析1、优势 地段佳。居住环境良好，生活配套基本完善，周围商业氛围浓重，为茶陵县城的绝佳地段。 规模大。本地块为茶陵唯一的大型商业用地，楼盘临街面长，易于销售和规划设计，建大型纯商业楼盘，在当地形成影响力，从而产生集群效应。 增值潜力大。根据县政府的规划思路，要把交通街改造成县城的重要休闲娱乐的商业核心，本地块位于交通街和步行街之间，增值潜力比较大。 环境好。本项目所处交通街片区为将来住宅开发的热点区域，是目

34、前高品质住宅区的发展区域，且为县城中心环境最好的地块，周围商业、教育氛围浓厚。 市场机会明显。直至目前，县城基本未开发纯商业项目，门面投资市场需求量大，上档次的商场市场空白。2、劣势 茶陵市场土地供应量大，市场竞争激烈。未来3年内，县城约有建成房屋50万平方米的供应量，且在建项目地价都低于本项目。 跨地区开发，公司缺乏相关开发经验，有一定的操作风险，资金成本会增加。 本地块政府尚未拆迁，拆迁规模不小，住宅拆迁约5000多平方米，具体操作政府暂未给予肯定答复，拆迁不确定因素较多，可能影响工程进度，增加投资成本。3、机会 好地段的物业，永远有一批投资客在关注，问题在于是否能适当引导其投资欲。茶陵近

35、几年大力开发，招商引资，造就了许多企业商家进驻茶陵市场，带动了经济发展的同时刺激了茶陵商业地产的发展。 本项目临街面长，商业门面易于规划，加上营销手段异于其它个案，前期的酝酿造势，在公开发售前奠下良好的客源基础。4、威胁 本项目位于交通街，附近已推出的个案万家红购物中心和步行街红满天购物中心经营不善，将影响一批投资客的投资欲，加上犀城广场即将推出一宗6亩左右的商业地块，届时价格竞争将会更激烈，较不利于本项目价格的创新塑造。茶陵还有其他位置项目也适合我们项目的营销手段和策略，不排除当本项目公开销售造成热卖时，竞争对手突然改变用途诉求，甚至降价销售，分食这块大饼。 基于本项目的SWTO分析，因商场

36、面积规模（约1.6万平方米）较大，单层面积5000余平方米，二层和三层的商业铺面销售有一定的难度。二、分析结论通过以上几点的论证和2008年9月3日-13日10天的市场调查分析和估算，我认为，该地块是茶陵最好的地块，具有很强的投资潜质，在实际具体实施操作过程中具有较大的赢利空间，故本项目可行。望云房地产销售部2008年9月15日 附件一 ：茶陵2008年1-7月固定资产投资快速增长 1-7月，全县固定资产投资完成46893万元，比上年同期增长67.0%。其中：城镇固定资产投资完成42473万元，同比增长71.3%；房地产投资完成4420万元，同比增长34.6%。全县固定资产投资快速增长。1、重点项目、大型项目投资比重大。计划投资500万元以上建设项目有51个，比上年同期的35个增长45.7%；完成投资35617万元，占固定资产投资的76.0%，比上年同期的20244万元增长75.9%，拉动固定资产投资增长56个百分点。其中：洮水水库、东阳大道、东信棉业、粤港针织等计划投资3000万元以上的项目完成投资23410万元，占固定资产投资的49.9%。2、改、扩建和技术改造投资快速增长。1-7月，全县改、扩建和技术改造完成固定资产投资25694万元，比上年同期的5676万元，增长3