生产运营3049 项目开发成本费用分析

1、【生产运营】3049项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本-勘資设计和前 期费用、建筑工程造价费用，间接费用包菇物业1?理维修基金.管理销售财务费用及不町预 见费用0也成本木项目的土地成木主要足由土地使用权转让金.和契税两部分组成。详见项目？$类开发2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费.图纸审査费、地质勘察费.建筑设计 如 市政公用基础设施配套费（一级人建筑工程招投标费.监理费、安全质最监督费、质 检费、白蚁预防费、三通一平费、fi來水管网建设工程费、口來水管网建设工程费、民用管 道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，

2、合计为1318万元。详见项H各类开发成 本构成一览表3.建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项B各类开发成本构成4.物业管理维修基金物业管理维修基金为183万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6.管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销何推广费.前期物业 1?理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7.不可预见费用不町预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。tt块开发成本、费用分析衆iifltm 总实际MMILFiMkm价儼费*ififfr怪价（元/：）比M 代）ii划費川杯用诫 ifi

3、tfrfCMtt况9衣 小-ft用疋少）址1. M6費用*1二.W计和期ms111.1 3恫託审仓ft 地5.S二 4tt筑9计ff69：.3甫政公用學础设配&ft （）(83啖.105 凡 2.6itJRrfVKiSkflf9.917费16. S18监傅27,62.32.10白蚁厦防费6.610.52.112.12鼻平门*水用建设丄世费：76：6掩实际及建工丹通常60/tictl宅26几2,15n*水ffwaT稈ff60 . S*3Szl1C：11民川女敎户：162.15櫻内配用地P16.8注段分的总KiMi所竹的总投资均应分到可件的面枳中去 细则：1按计W投资的孑顶成本*分：2、琐中能按各

4、功能快用容来分的按伶功能使用容ft分摊;3、右不能技使用fett或榔呈*分W按齐功能的1枳比例农分押E：k &种税费中崎工W仔关的按同分项功能匸甩成本比W分用.Ml：程无关的按功能面枳比例分5.崎功能无关的分项按乞功能面积比例分本案利润测算利润15 %时最终土地成交价格跟位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售而枳*均价4.6*350016100开发利润15%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1. 1514000除土地外的成本8256. 6详见项H各类开发成本构成1览衷土地成本(11000 -8256.6) /I. 015522. 5255万/亩折合土地成交单价383

5、5元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面枳*均价4.6*350016100开发利润20%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.213416除土地外的成本8256. 6详见项US类开发成木构成一览表土地成本(13416-8256.6) /I. 044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销酋面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）1

6、6100/1. 312381除土地外的成本8256. 6详见项0备类开发成本构成一览表土地成本(12384 一8256.6) /L 013968 183万/亩h 4- - * * *折合土地成交单价2755元/平方米折合楼面价888元/平方米利润40 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面枳*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.411500除土地外的成本8256. 6详见项0笛类开发成木构成一览表土地成本(12384-8256.6) /I. 04311814彳万/亩折合土地成交单价2165元/平方

7、米折合楼面价698元/平方米注以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税-销售税金-企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内.根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下:类别计算公试计算过程土地成本土地契税1080*0. 04获取土地总费用除土地外的成本项目总成本总销金额总笛色而积*均价4.6*3500数据结果108043.21123.28256. 69379-816100备注详见项RX类开发成本构成一览表地价50万/亩时项目销售税金及附加测算地价50万/亩时项目土地增值税测算:地块土地增值税测算类别计算依据交纳金额（力元）1销售收入161002扣除项0金额99072.1开发

8、成本及相关费用82562-2W它扣除项0取(2.1)项 20%16513增值额(1) - (2)61634增值率(3) / (2)3& 4%5增值税率30%6速篦扣除率同上07上地增值税(3) * (5) - (2) * (6)1848地价50万/亩时项目资金损益表序弔资金损益表项目名称计篦依据金额（万元）1销售收入161002总成本费用82563销售税金及附加1187上地増值税18185利润总飆(1-2-3-4)48096所得税(5) *33%1586/税后利润(5) - (6)3223本项H税前利润总额为：4809万元本项冃税后利润总额为：3223万元 木项n税前S接投资成本利润率为：60,4% 本项a税后直接投资成本利润率为：40.4%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项冃的静态经济效益指标良好，项 B可行。五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间而2004年该地块周边地块*终成交折合50万/亩左