房地产基础认识

1、房地产基础认识1、房地产是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校） 2、房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。三个级别的市场称为房地产市场。 3、房地产市场细分“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握，指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 “二级市场”：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 “三

2、级市场”：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 按房产性质可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 按房地产用途可分为以下几类： “写字楼” 1、标准写字楼 2、商住写字楼 “住宅” 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅 “商铺” 1、临街地铺 2、裙楼商铺 4、什么是房地产产权？是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、

3、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用 5、土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 6、什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房. 7、什么是现房？现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在

4、这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。 8、“五证”与“两书”五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 9、有关房地产税费及按揭手续费房地产证费用：房地产证登记费、契税、印花税 按揭费用：房屋保险、律师见证费、抵押登记费、印花税 常用术语解释1、土地类型土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。 2、土地使用权年限是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年

5、限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。3、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。4、总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 5、建设用地面积又称净用地面积，经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 6、总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 7、建筑覆盖率又称建筑密度，建设用地范围内

6、所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%） 8、房屋销售面积房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 9、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） 10、建筑密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积

7、的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 11、得房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 12、公共建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 13、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 14、银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一

8、部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。15、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 16、住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。17、住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商铺的基础知识. 商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期。回报率计算公式；（1）年投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金每月物业管理费）12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金按揭月供款-每月物业管理费）12/（首期房款+契税+印花税+律师费+