房地产政策解读与点评

1、房地产政策解读与点评转载中国房地产动态政策设计组的报告要点：1. 短期内房地产调控已进入效果观察期， 地方政府细则呈现“高开低走”10 省市中央调控政策出台之后， 以青岛于 4月26 日率先出台地方新政为开始， 部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的地方新政内容，政策亮点内容主要包括：青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新 “国十条 ”进行了区域性细化，以

2、增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政府细则略显 “温和 ”。2. 通胀正在加剧，房价下行的空间有限今年以来通胀已经由预期转为现实，且正在加剧，我们认为未来通胀还将持续，原因如下：1 ）宏观经济已经回暖， 未来经济的较快增长可能会伴随新一轮物价的周期性波动。2 ）受流动性充裕的影响， 输入型通货膨胀的压力增大。 全球经济特别是新兴经济体的复苏，导致对大宗矿产资源需求旺盛，三大铁矿石巨头近期表示，三季度铁矿石平均价格将上涨 30% 至35% ，炼焦煤价格将上涨 10%至15% 。3）世界各主要经济体都延缓了原定的

3、经济退出计划，整个市场的流动性还处于非常宽松的状态。欧盟成员国财政部长于 2010 年5 月 10 日达成一项总额 7500 亿欧元的救助机制，以帮助可能陷入债务危机的欧元区成员国,防止希腊债务危机蔓延，在刚刚结束的中美战略与经济对话中，中美两国均认为对于退出战略的时机选择一定要很慎重，实施的步骤也一定要很扎实、稳健。7 个省市对17% 左右。今年4）我国劳动用工成本继续上升也将拉动物价上涨。一季度我国已经有最低工资标准作出调整，其中月最低工资标准最高档平均提高幅度达到还将有 20 个省市计划适时调整最低工资标准。我们认为在通胀不断加剧的背景下，货币已经出现了一定程度的贬值，近期各路资金已经进

4、入黄金，钻石和农产品领域寻求保值增值。尽管本轮房地产调控从各个方面限制了购房需求的释放，但房产作为抵御通货膨胀最好的工具之一，很难在货币贬值的大环境下出现大幅度的下跌，通胀正在成为房产价格坚实支撑。3 国土税务新政着力于加大供给， 加快房企开发和销售节奏4月和 5月国土部和国家税务总局出台了一系列房地产新政，其目的在于加大土地供应、平抑土地价格，并促使房地产企业加快开发和销售节奏，增加市场短期内的有效供应。新“国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地

5、块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。预计未来一段时间内，部分房价、地价较高的城市将更多采用综合招标方式出让地块，如果企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，则土地出让方式的调整将成为开发企业难得的拿地机遇。4. 本轮房地产调控未来可能难以完全退出，政府将继续限制商品房的投资投机需求，使其回归居住属性本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及

6、资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。从图可以看出，自 2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%-6% ，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从 2001年的10%提高到了 2009年的25% ，居民储蓄 “搬家”进入房地产的现象十分显著。从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到

7、有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变， 因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继成为常态政策。续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来得到部分保留，5. 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变本轮房地产调控以来，上海、重庆等地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，我们认为无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。70 年以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在2005 年至今全国土地此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性