平谷调研报告

1、平谷调硏报告2004年03年的新住宅楼增长量便可看出（截止今年10月, 新楼总开发户数为11318户）。经过区委领导班子的调整，新任 书记的主要思路是以建设新农村为主，再加上今年所建楼房销售 速度的缓慢，所以，明年及以后两年的新建楼房户不会多于今 年。平谷区的经济状况今年好于往年，因为，平谷区的三大产业 （农业.工业.建筑业）在产值上都有了较大提高。第一产业实现 增加值9亿元，比上年增长6. 2%；第二产业实现增加值16. 9亿元，比上年增长20.4%； 第三产业实现增加值15. 3亿元，比上年增长9. 8%；其屮，第二产业比重比上年提高了2. 5个百分点。平谷区在环保政策上，没有出台新建企业

2、必须禁止燃煤锅炉 的政策，但区委区政府从2001年底就提出建设“绿都”平谷的口 号，并提出在平谷城区整治燃煤开水炉及燃煤型食堂，这无形中 也对我们发展小工商业用户起到了一定的推动作用。城市能源状况：平谷区在能源使用上没有出台有利于燃气发 展的新政策，在能源使用上还是以液化气天然气.电和煤为主， 特别是大的居民小区供暖，短期内不会改变燃煤状况，在开发商 户的燃气设施建设屮主要不是靠政府政策，而是靠我们自己的公 关力度去发展开发商户。同时，城区的用电政策比较灵活，对我 们在工商户的发展上是一个不小的阻碍。天然气气化率：截止03年底预计置换通气户数为5200户， 而具备通气的户数为（散户665+集体

3、户1709+新楼具备通气户 6766户）9140户,则气化率为9140/31350=29. 15%,比去年同期 的 14. 7%增长了 14.45%。（2）民用住宅：经过今年详细的市场调研，平谷城区的民 用住宅总体分布是这样的：平房总户数为6834户，楼房总户数由 原来的23929户增长到年底的30695户，那么，城区总户数则为 37529户（与上边的3. 135万户所相差的数字原因，一是一户人家 拥有多户住宅，二是新建的楼房入住率较低所致）。城乡居民人 均可支配收入达到10972. 8元，人均消费支出8068元，分别比上 年增长13. 8%和12. 2%o公务员及工商企业的职工平均收入在 2

4、0000元/人年左右。各小区的归属，80%到85%由小区物业管理处 管理，但物业管理的水平相对较低。京谷燃气公司在3年的市场开发中，为了提高居民对天然气 的认知程度，我们做过多种方式的宣传工作，到目前为止，提起 天然气至少有85%到90%的居民或多或少了解我们的天然气，由于 平谷城区的居民在燃料使用上是由液化气过度到天然气，而液化 气的价格就目前来讲虽然比天然气偏高一些，天然气的初装费对 平谷区收入较低的居民来说是一个不小的数目。根据今年我们对开发商户的调研情况，2004年的房地产户的 增容量为690765平方米，总户数为4339户，由于2003年新增房 产面积大，流动人口少，售楼进度慢，使一

5、些准备开工的房产商 放弃了开工的念头，由于区委书记的调动，新任区委书记的发展 思路本未明朗，更加使一些开发公司对平谷开发市场失去信心， 并且纷纷将资金投入到顺义和通州的房产项目上，所以使2004年 平谷城区新开发户数将呈下降趋势，它的发展特点则是以小面积 开发为主，开发户数在10004年的下滑比例，预计05年06年的 工福户开发计划在400006年的房产开发将呈下降趋势（详见调研 报告）,04年发展总户数为3000户，04年800元的价格与我们 进行谈判，对我公司来讲，接受了他的价格，我们没有任何利 润，同时也会影响其他的开发商与我们在热水器上的合作，不接 受他的价格，势必影响此用户装的合同履

6、约情况，此问题，到现 在还协商，同时也反映出开发商在提高售楼软件设施的同时，对 购房者许诺24小时供应热水，但这笔费用由开发商自己掏钱，而 不是和往年在售楼过程屮由购房者去交，所以在谈热水器报装上 压我们的报装价格，对我们04年的热水器市场开发也造成了一定 的影响。（6）在04-06年，平谷区有一个远期发展规划，那就是金海 湖旅游度假区和平谷马坊工业开发区。（一）金海湖开发项目：金海湖位于北京平谷区金海湖畔， 距北京首都机场40公里，距天津港130公里，距大秦铁路20公 里，规划屮的北京至天津蓟县高速公路贯穿度假区，介于天津市 与北京市交界处的特殊地理位置保证了该旅游区3200万人口的旅 游与

7、购买人群潜力。其建设标准是集旅游区.商业旅游区.高级休 闲度假区.生态农业观光区.绿色生态工业园区.金海湖别墅区及其 他基础设施。平谷区在对金海湖的开发项目上对投资商实施系列 优惠政策：工业项目马坊镇境内。西靠顺义区，南与河北省三河 市相邻，处于三区（市）的交汇处。马坊工业区内，现有入区企 业10余家，正准备进入的企业有4家，见下表：项目名称 投资 额（万元）产值（万元）用人 税收（万元）北京纺织控股集 团 500008000025002800 丰台桥梁工厂 13000250001500875 北京 盎基服装产业园12000200001500700北京远祥塑胶有限公司 800030000600

8、1050以上项目如能按期开发的话，金海旅游度假区 及住宅将是我们主要的客户源，而马坊工业园区将是我们工福户 的客户源；总体上说，明后两年我们的工福户发展将会有一个较 好的势头。根据平谷区对周边区域的开发计划，金海湖旅游度假区和马 坊工业开发区可列入我们的3年发展计划，而峪口工业开发区， 通过前期调研接触，如与金海湖和马坊工业区相比，开发速度会 相对缓慢，我们可将他列入5年规划屮。2.燃气发展的环境分析因素市场需求状况1. 燃煤是目前市场能源最大的需求，据不完全统计，平谷城 区煤的年消耗为61132吨,按每吨350元计算，年费用为2139. 62 万元；2.液化气占其次，其中，大的工商户年用气为

9、1005696公 斤，民用户2. 56万户，按每户年用3瓶，每瓶为14公斤，则年耗量为 1075200公斤；按每公斤4元的价格计算，则年耗总费约为 832. 36万元；占煤耗费的40%。3. 天然气，预计到03年底，通气户数为5200户，按每户日 耗气0.3立，则年耗气为56. 16万立；工福户预计到年底耗气总量为13. 5万立，民用户与工福户的 年总耗量为69. 66万立方，费用为174. 15万元，占煤的比例为8. 12%。管网情况到03年底，燃气管网敷设平谷城区30多个小区， 只有小部分单栋楼房且没有用户报装的地段没有铺设燃气管网。气源状况1.天然气的供气能力：日供气量20000立，可供城区3万住 户同时使用；2.液化气：气源充足，供气能力不小于我们的天然 气。竞争企业1.中.小型液化气公司占主导；2.电力行业也是我们的主要 竞争对手，虽然用电在使用费上高于天然气，但其初投资要比天 然气低，而一些屮小型企业主要考虑的是初投资问题。替代产品液化气