论公租房租金合理制定的原则和途径

1、论公租房租金合理制定的原则和途径近期，住 房和城乡建设部出台的 公共租赁住 房管理办 法（以下简称办法）第十九条明确规定，“市、县级人民 政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地 段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租 金标准，报本级人民政府批准后实施”。同时，该 办法第二十条至二十一条还明确规定，“公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住 房租金标准确定”、“承租人收入低于当地规定标准的，可以 依照有关规定申请租赁补贴或者减免”。当然，若对办法的上述条款进行分析， 我们就会发现， 其规定的有关公租房租金标准制定的要义在于：公共租赁

2、住房的租金应低于市场价格 。然而，低于市场价格的公共租赁住房的租金到底应怎样 合理制定？办法对此仅给了一个“按照略低于同地段住房 市场租金水平的原则”，而并未作岀有较强操作性和可行 性 的具体规定。那么，公租房租金标准怎样合理确定呢？笔者认为，要真正搞清楚公租房租金合理制定这个问题，首先要明确的就是公租房的物品性质。我们知道，公租房并不等同于具有公共产权用于居住的房屋，政府不一定必须通过购买并持有此类房产才能提供作 为公共物品的公租房。也就是说，公租房的公共物品性质并 不取决于房屋产权归属。因为，物理形态的住房即使具有公 有产权性质，它的提供者和提供行为也并非想当然的成为公 租房的提供者和公租

3、房的供应者。这就是说，只有政府对公翟峰租房体系的组织、管理、运营和对公租房投放及分配而制定 的相关规则，以及政府对规则的执行，才是决定公租房公共 物品性质的重要特征。虽然，通过租金收益实现公租房供应 体系的市场化 运营存在一定可能 性，但 是，必须明确的是 ： 保障性安居工程的目标应该是向居民提供住有所居的居住保 障，而不是政府获得固定资产住房的增加。鉴此，我们即会明白，由于公租房的物品性质属于居民 安居公益保障性的，故其租金标准的制定，即应在居民安居 公益保障性物品性质这个层面合理定位。既然公租房的租金标准制定应在居民安居公益保障性物品性质这个层面合理定位，我们就应通过合理制定公租房的 租金

4、标准来提高其出租率。当然，我们在合理制定公租房的租金标准时，除了要考虑公租房的安居公益保障性物品性质，还得考虑公租房是解决新就业职工等城镇夹心层困难群体的住房问题的一个重要 产品这个要素。故此，公租房的租金价格如何适应困难家庭 支付能力等，即不仅是是目前公租房建设普遍面临的一个难题，亦是目前合理制定公租房的实际租金标准的一个难题。如从目前公租房建设投资成本来看。公租房建设的投资成本包括建设成本和管理成本两方面。建设成本方面，公租房的土地政府是不收取溢价的，是土地成本价，但拆迁等方面需要“花钱”。以北京丰台区黄土岗公租房为例。其公租房 的土 地成本大约每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安装成

5、本约每平米三四千元左右。两者相加，目前公租房的建设成本在每平米6000元到8000元。此外，由于北京公租 房的 建设规模很大，建设资金主要来源还得靠贷款。而目前银行月利率一般是4%，公积金贷款利率是3 6%。管理成本方面，主要是公租房的物业、小区管理等方面费用。按此计算， 北京丰台区黄土岗公租房每平米的建设成本和管理成本大约 是6100至8100元。也就是说，北京丰台区黄土岗公租房的 项目公布成本租金应该至少为每月30元/平方米。再从目前合理制定公租房的实际租金标准来看。公租房 最终实际租金标准的合理制定，还得综合成本租金和居民住 房消费水平来综合确定。由于公租房本身不是以租金作为主 要获利方

6、式，所以对租金的要求不能很高。因此，如果拿市 场租金的房屋，去和公租 房租金相比，是不合 理的。此夕卜， 公租房由于土地等建设成本比商品房低，那么成本租金必然2012-8 77住房保障I 栏目编辑林爱庆会比正常的市场租金要低。综上所述，笔者认为，要合理制定公租房的实际租金标准， 即应在严格遵循国家住 房和城乡建设部新近出台的公共租赁 住房管理办法相关条款原则规定的基础上，有必要通过 以下两个具体制度途径予以实现 ：第一，有必要通过具体建立公租房分配标准和分级 租金制度途径予以实现。也就是说，公租房分配标准，可根据申请人的家庭人口 结构，按人均15 20平方米建筑面积的标准分配公租房，超 过标准

7、面积的租金按市场价格计收；另针对产业工人和刚毕业的大学生，还可设计集体宿舍或者单室户以满足其低成本 支出居住的需求。而其租金标准则可按照两个标准来分级制 定：一是参照公租房的地段和环境及居住条件，按照“离市区越远，租金越低，集体宿舍更加优惠”的标准分级收取所 在区域市场价的2 6折租金；二是按照承租人的收入分级， 收入越低，租金越低。即公租房租金标准原则上可按同地段 或同区域、同类别住 房市场租金50% 70%的比例确定。按 照相关规定，政府投资建设并运营管理的公租房租金实行政 府定价，各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公租房 租金实行政府指导价，其标准可在市、县价格等部门核定的 租金标准

8、上上下浮动，但上浮幅度不得超过10%。公租房租金标准根据住房市场租金水平实行动态管理，一般3年调整公布一次。此外，公租房的租金还可实行市场定价、分档补贴、租 补分离。即：一方面，应对符合申请条件的家庭根据收入的 不同进行分档 补贴。另一方面，又可根 据土地等级 的不同， 实行每两年调整一次的差别化租金管理模式。而其土地等级，应根据离市区中心的距离、周边配套等因素确定，其公租房 租金亦应据此科学划定。如可明确规定：租赁1级至2级土地等级的公共租赁住房，可减免租金30%;租赁3级至4级的， 可减免40% ;租赁5级至8级的，可减免50%。同时，政府 还可明确规定，公租房租金实行政府定价或政府指导价

9、，原则上不搞“一刀切”，而是考虑根据租房者的收入水平分成多 个档次，实行租金差异化，以此阶梯定价来降低城镇中低收 入人群的租房成本。然而，笔者在此要特别指出的是，尽管制定公租房的实际 租金合理标准能够通过建立公租房分配标准和分级租金这个 具体制度途径来予以实现，但在公租房具体约定租赁合同的租 金数额时，仍应严格按国家住建部新近出台的办法第二十条规定的“市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确 定”。而我们在理解执行这条规定时，可考虑这样两种情况：一是对政府或社会福利机构投资建设的公租房，其租金实行政府定价，其租金标准应按同一时期、同一地段、同一品质普 通商品住房市场租金的70%左右确定，其

10、具体批准单位应由市、县政府价格主管部门 会同住房保障主管部 门核准，并按年度实 行动态调整和公布。 二是对非政府投资建 设的公租房，应实行 政府指导价，其租金标 准应按低于同一时期、 同一地段、同一品质普 通商品住房市场租金 水平确定，其具体批 准单位应由市、县人民 政府价格主管部门定 期调整发布。第二，有必要通过具体建立公租房租赁补贴或其减免制度途径予以实现。也就是说，按照国家住 房和城乡建设部新 近出台的 办 法第二十一条“承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”的规定，考虑到公共租 赁房主要面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务 工人员这三类保障人群的收

11、入确实存在一定差距，如果坚持 成本租金或“准市场租金”可能会使这三类保障人群的低收 入家庭负担不起。为此，有必要对这三类保障人群的低收入 家庭，如果其租金水平高于其住房消费水平和支付能力，当 地政府亦可采取降低公租房成本和财政租赁补贴的方式。即 一方面，政 府可多增加公租房的首期投入，减 少贷款金额, 降低公租房成本，以降低这三类保障人群的公租房租金。另 一方面，政府还可将按保本微利的原则，并结合这三类保障 人群的承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金，按 一定比例下浮确定其租金。此外，政府还有必要对这三类保 障人群进一步进行划分，用发放到人头的租金补贴方式对这 三类不同保障人群进行不同程度的保障。如此，不仅会使政 府公租房租赁补贴的公共资金效率明显提高，同时也有利于 政府对当地公租房的配租管理，进而在公租房这一住房保障 形式上发挥更加积极地作用。当然，这里还有必要明确的是，地方政府在依照有关规 定落实面向城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员这三类保障人 群的申请租赁 补贴或者减免规定的基础 上，还有必要进一步