2021年业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式

1、制度2021年业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式业委会参与小区管理的成功实践：三方协议的服务模式我们说了多少年的物业公司回归本位，从一个管理者的位置回归到一个对物的管理，对业主的服务，成为小区合同中的乙方。但在现实小区中，不仅是物业企业应摆对位置，小区中的各专业分包企业也有一个回归本位，在业委会、业主的监督下展开工作的问题。一个小区的管理是由各个专业分包公司来完成的，从物业费列支的项目中包括保安、保洁、电梯、园林绿化、污水清掏等项目，还有具有收益的公共区域

2、广告、有线无线网络、停车、公共区域的出租、会所、幼儿园等项目。由于在大部分小区中各专业公司都是和物业公司签订专业分包合同，因此他们和物业公司的关系更为紧密，有的更是利益交换，不分彼此。在这些专业公司眼里，只有物业公司，没有业委会和业主大会。由于没有合同关系，业委会对这些分包企业没有直接管辖权，这就形成了一个怪异的现象。物业企业、专业分包公司都是靠业主交的物业费来生存的，但在专业分包公司眼里物业公司是他们的甲方，而真正的业主却没有话语权，在这当中问题最突出的就是保安公司。由于保安公司和物业公司存在合同关系，保安公司就认为是物业公司在养活他们，因此自然就成了物业的人。在一些小区里，当业主和物业公司

3、发生矛盾纠纷时，保安往往一边倒，充当了物业公司的保安甚至是打手或帮凶，业主用物业费支付着保安的工资和各项费用，却反过来维护物业公司的利益，这是很可笑又很可悲的现象。还有一点需要特别注意：一些小区出现物业纠纷或物业合同到期，物业公司在撤离时，往往同时撤掉保安、保洁、电梯维护等服务人员，这些工作岗位对于小区的正常运转不可或缺，一旦撤离就会导致小区陷入瘫痪状态，这牵涉到小区的安全和千百户居民的正常生活。如何改变这种怪现象，我在小区工作中是这样做的：让业委会参与到物业分包合同中，把物业公司和专业分包公司的双方合同变成三方协议，即：业委会为甲方，物业公司为乙方，专业分包公司为丙方，甲方授权乙方与丙方签订

4、物业服务合同，并对合同的执行进行监督。这当中有两个问题需要解决，一是签订三方协议的时机，二是签订三方协议的内容。签订三方协议的时机有如下节点：第一个节点是业委会新成立，也就是第一次和物业公司签订合同要坚持按照三方协议的方式签订合同，如果物业公司不接受三方协议的方式，就启动物业招标程序，一是压着物业公司就范，二是真不就范就和能接受三方协议方式的物业企业合作。第二个节点就是已经签订合同但合同到期需续签，在续签合同时把合同调整为三方协议。第三个节点是新换物业公司时，把三方协议作为招投标的条件，不同意此条款的不得入围。特别条款是物业公司需向业委会缴纳服务质量保证金，保证金的比例应在年物业费收入的2%-

5、3%为宜。如何签订三方协议，我们就以保安公司举例：物业公司和业委会分别推荐保安公司，不宜多，初选后留2-3家进行考察。让保安公司提供服务方案，方案中会依据流动岗、固定岗等岗位需求定编定员，确定保安员工人数。三方商讨支付费用的标准、时间、违约责任等。如果小区档次较高，物业费又能够承担，还可以约定保安人员的身高、年龄、学历等。保安公司向物业公司或业委会缴纳服务保证金，在保安公司达不到标准时予以扣罚。如果物业公司违约，业委会则在物业公司缴纳的保证金中对物业公司进行扣罚，并用物业公司的保证金，对未发给保安公司的工资进行支付。三方协议的签订基本可以杜绝物业公司克扣保安工资，及保安公司吃空饷的现象。由于业

6、委会的参与，保证了保安员工工资的按时发放和保安的各项福利，对保安队伍的稳定起到了很好的作用。其他专业分包合同参考保安公司的模式，依据专业特点进行调整，但业委会授权、监督的权利不能变。在多个小区采用或部分采用了三方协议的服务模式后，业委会、物业公司、专业分包公司的关系明确，责、权、利清晰，有利于持续合作，避免矛盾的产生。这种模式减少了物业公司与专业分包公司暗箱操作、利益冲突可能引发的矛盾，只要是真心为业主服务的物业公司，都愿意接受，更是得到了专业分包企业的欢迎。齐建新：北京首一业主大会工作辅导中心常务理事2021年3月26日 篇2：阿卡小区管理规约（2021修）阿尔卡迪亚小区管理规约(根据202

7、1年5月18日第二届业主大会第一次会议关于修订阿尔卡迪亚小区管理规约的决定第一次修订)第一章总则第一条为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市住宅物业管理条例及相关法律法规的规定，制定本规约。第二条本管理规约对物业区域内的所有业主和物业使用人均具有约束力。第三条本管理规约的内容如有与法律、法规、规章相抵触的，应当遵照法律、法规、规章的规定。第二章 物业基本情况第四条本物业管理区域的基本情况:(一)物业名称: 阿尔卡迪亚小区。(二)座落

8、位置：草芳路213号 。(三)物业类型：居民住宅物业及部分商业物业。(四)业主总户数：6601 。(五)总建筑面积(平方米)：718681.33平方米。(六)物业管理区域(区域四界及附图)东至草芳路;南至晓山路;西至江北大道;北至健民路本物业管理区域占地面积375537.2 平方米，地面建筑物、绿化(景观)、道路分布见附图。A- 天璇 苑，建筑物 9 幢 861 户;B- 天枢 苑，建筑物 13 幢 536 户;C- 天玑 苑，建筑物 14 幢 1450 户;D- 玉衡 苑，建筑物 16 幢 1122 户;E- 摇光 苑，建筑物 12 幢 1090 户;F- 天权 苑，建筑物 12 幢 704

9、 户;G- 开阳 苑，建筑物 14 幢 838 户;物业管理用房1幢;室内游泳馆1幢。商业街两个，篮球场和网球场各一个。房屋总建筑面积：718681.33 平方米，其中：住宅 642021.86 平方米;非住宅76670.47平方米。总车位数：约2500个。其中：专有独立车库 约263 个，内部道路、公共场地施划车位约1110 个，地下配建车位约1087 个(包括人防和非人防)。(七)共用部位、共用设施设备：1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面等。2、

10、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、水表井 、弱电井等。3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、围墙、路灯、公益性文体设施、信报箱、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、沟渠、池井、公用给排水管网、水箱、水泵、共用车库车位、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。4、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。以上共用部位、共用设施设备如与规划或者房屋销售合同有不一致的，

11、以规划或者房屋销售合同为准。5、物业房屋用房位于：D16栋与C1栋之间，AB商业街西面。第五条业主大会、业主委员会的基本情况(一)业主大会名称：南京市阿尔卡迪亚小区业主大会。(二)业主委员会名称：南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会。(三)业主委员会地址：天玑苑(C区)14栋六单元一楼。(四)业主委员会电话：57019693 。第三章业主的权利和义务第六条业主的权利(一)享有所拥有物业的各项法定权利。(二)通过业主大会对本物业实施自治管理。(三)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;监督物业服务企业履行物业服务合同。(四)提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议。(五)联合提议召

12、开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权。(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(七)监督业主委员会的工作。(八)对本物业区域内物业管理的公共事项向业主大会、业主委员会、物业服务企业提出意见和建议。(九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。(十)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，监督本住宅区共有资金的收支情况。(十一)协助业主大会、业主委员会、物业服务企业依法劝阻、制止本物业管理区域内影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼。(十二)法律、法规规定的其他权利。第七条业主的义务(一)自觉遵守本规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用

13、设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。(二)业主转让或者出租物业时，将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知业主委员会、物业服务企业。本规约对物业继受人具有同等约束力。业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用;业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。(三)按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业公共服务费用、汽车停放费以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。(四)按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金。(五)委托物业服务企业对

14、专有部分或者自用部位的有关设施、设备进行维修养护的，应由委托人另行支付相关费用。(六)业主大会的筹备及业主大会、业主委员会的工作、业主委员会的换届和委员的补选、改选按照业主大会议事规则执行。业主应积极参加业主大会会议、积极参与业主委员会的换届和委员的补选、改选。(七)合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务。(八)积极配合物业服务企业做好公共部位、公共设施设备的维修、养护和巡检工作。(九)按规定办理装饰装修登记，接收物业服务企业和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处。(十)业主和物业使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。(十一)法律、法

15、规规定的其他义务。第四章物业的使用和维修养护第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得妨碍其他业主对物业的正常使用。第九条相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第十条业主和物业使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书载明的功能使用物业;合

16、同未约定或合同约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业;业主和物业使用人不得改变物业使用性质。第十一条在本物业管理区域，禁止下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；（三）违反市人民政府有关房屋出租规定；（四）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌；（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（六）损毁树木、绿地；（七）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（八）损坏

17、或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（九）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物；（十）制造超过规定标准的噪声、振动；（十一）在规定区域外停放车辆；（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十三）擅自架设电线、电缆等；（十四）在楼道等业主共有区域堆放物品；（十五）在公共场所晾晒衣物(预留的固定晾晒处除外)。(十六)高空抛洒物品(对高空悬挂、搁置的物品应妥善保管)。（十七）法律、法规、管理规约禁止的其他行为。第十二条业主和物业使用人在本物业区域内禁止饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类。对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：(一)应办理合法饲养手

18、续，并及时到物业服务企业备案。(二)应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便。(三)应定期采取动物传染病的防疫措施。(四)禁止利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。(五)不得在上午6时至9时、下午18时至21时携带动物搭乘载人电梯;并不得在此时间内遛犬。(六)不得在晚间22时后放任动物发出持续的鸣叫。(七)不得滋扰邻里，如造成5户以上书面投诉，应自行将动物清离本物业区域。30种禁养的烈性犬大型犬如下：1、藏獒，2、马士提夫，3、日本土佐犬，4、意大利卡斯罗，5、阿根廷杜高犬，6、美国斯塔福郡犭更，7、德国牧羊犬，8、比利时马林诺斯

19、犬，9、纽芬兰犬，10、爱尔兰猎狼犬，11、威玛猎犬，12、布雷猎犬，13、圣伯纳犬，14、罗威纳犬，15、苏俄猎狼犬，16、比特，17、意大利扭玻利顿，18、法国波尔多，19、俄罗斯高加索，20、巴西非拉犬，21、比利时牧羊犬，22、中亚牧羊犬，23、安纳托利亚牧羊犬，24、大丹犬，25、阿富汗猎犬，26、秋田犬，27、杜宾犬，28、大白熊犬，29、牛头猎犬，30、灵缇。第十三条业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：(一)业主需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。(二)业主应遵守建设部住宅室内装饰装修

20、管理办法和南京市房屋安全管理条例、南京市住宅装饰装修管理条例、南京市物业服务收费管理实施办法等相关法律法规规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及房屋拆改，或者进行其它可能影响房屋抗震措施和结构安全的，应当依法向房屋安全管理部门办理相关审批手续，将批准文件向物业服务企业备案后方可施工。(三)业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。(四)业主应严格遵守本物业区域装修施工时间(上午7：30时至11：30时，下午14时至18时)。晚间22时至次日上午6时和

21、节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。(五)业主应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按业主委员会统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集;空调室外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。(六)商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经业主委员会批准和相邻业主同意悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。(七)不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架，封闭阳台等，如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，

22、防止跌落。(八)安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。不得在没有设置安装基座和水管通道的楼顶面安装太阳能热水器，若因为安装太阳能热水器造成房屋渗漏的，由安装业主承担相应赔偿责任。(九)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)条款所涉物件等安装不牢固造成公共财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元(或楼幢)全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法律法规处理。第十四条业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：(一)在物业区域内发现行为可疑人员应及时与社区民警、物业服务企业、居委会

23、联系。(二)加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施。(三)加强消防安全意识，了解防火、自救常识。(四)爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理。(五)禁止在本物业管理区域内燃放烟花爆竹。第十五条业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：(一)车辆应在指定的停车位(停车区域)停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。(二)按照规定或约定交纳汽车停放费或管理服务费用。(三)严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶(每小时不超过5公里)。(四)不得在本物业区域内试车、练车。(五)在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭。(

24、六)机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，听从物业服务人员的指挥。(七)爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任;车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用。(八)业主和物业使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。(九)业主和物业使用人应当遵守业主大会通过的有关车辆及人员管理方面的规定。第十六条业主和物业使用人在电梯使用方面，应遵守以下规定：(一)使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯。(二)不得超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。(三)儿童乘

25、坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险。(四)切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏。(五)电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画。(六)上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门。(七)业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时通知物业服务企业。(八)业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。(九)乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业或电梯维保单位联系(电梯内有联系号码)寻求帮助，严禁“扒门”外出。(十)电动车不得进入电梯，大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损

26、坏的，应承担全额维修费用。第十七条物业的维修养护(一)业主对其拥有的物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。(二)因维修养护物业或者因公共利益，业主和物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须按本规约的要求，向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起3日内作出答复;逾期不作出答复的，视为同意。业主和物业使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定期限或合理期限内恢复原状;给他人造成损失的，应当作相应补偿。(三)物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。(四)发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急

27、情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，并在第三方(当地社区居民委员会或派出所)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，由此造成的损失相关责任人应承担相应赔偿责任。(五)物业服务企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，相关业主应予以配合;业主阻挠维修养护的进行造成损失的，由其承担修复或者赔偿责任;对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持，不得无故阻挠维修。第十八条业主在出租房屋方面，应遵守下列规定：(一)按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过道、车库和储藏室等其他非居住

28、空间的，不得出租供人员居住。(二)业主在出租房屋时，应向房屋租赁主管部门依法办理登记备案。出租的房屋应当符合住宅设计规范标准，单间超过3人或人均居住面积低于15平方米的，应征得本单元三分之二以上业主的书面同意。第十九本物业管理区域公共能耗费用的分摊方式，由物业服务合同约定,业主代表大会审议批准。第五章业主公共收益和住宅专项维修资金第二十条本物业管理区域内业主公共收益主要来源：(一)265部电梯广告收益;(二)在内部道路、公共场地施划停车位的汽车停放费;(三)场地使用费;(四)场地宣传广告费;(五)其它收益。按照物业服务合同约定委托物业公司经营，按照物业服务合同的约定进行分配。第二十一条本物业管

29、理区域内物业共用部分及公众责任保险，由业主委员会和物业公司协商，根据保险标的性质确定从物业费中提取或由物业公司和全体业主按一定比例共同承担。第二十二条住宅专项维修资金的归集、使用和监督管理，根据南京市住宅专项维修资金管理办法的规定执行。阿尔卡迪亚小区住宅专项维修资金归集(筹集)、使用和管理办法由业主大会通过后执行。第二十三条本物业管理区域内住宅专项维修资金每年增值收益(利息)的20%部分纳入维修资金统筹分帐，统筹用于本物业管理区域内房屋共用部位和公共设施设备的维修、更新和改造。符合下列情形的可以优先使用：(一)受益人为全体业主的维修项目;(二)无法界定受益人的维修项目;(三)本物业管理区域内房

30、屋共用部位和公共设施设备无法正常使用的项目。每年度的维修资金统筹分帐资金没有使用或未使用完的资金可以滚存累积到下一年度使用。本业主大会授权业主委员会自行管理维修资金，但是应当接收维修资金管理部门的监督。本条需要全体业主另行表决，且符合下列要求：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一旦获得通过立即生效。第六章物业管理方式第二十四条本住宅区依据法律法规、本规约、业主大会议事规则对本住宅区共有部分行使共同管理权。第二十五条业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，合同期限不超过三年。第二十六条选聘、解聘、续聘物业服务企业以及草拟、审议物业服务合同文

31、本，业主委员会应当按照议事规则规定的程序进行并提交大会表决。第七章违约责任第二十七条业主存在欠交物业公共服务费、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金的，或存在损害业主共同权益行为且未改正的，取消其作为业主大会筹备组(或改选小组)成员、业主委员会委员候选人、监事会委员候选人和业主委员会委员、监事会委员的资格。第二十八条业主如不按指定的停车位(停车区域)停放车辆的，物业服务企业有权按照阿尔卡迪亚小区车辆管理办法及实施细则中有关规定进行处理。第二十九条业主和物业使用人违反本规约有关规定的，其他业主、物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失;业

32、主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以向人民法院提起诉讼。业主和物业使用人违规装饰装修的，业主委员会和物业服务企业可以采取下列措施予以制止：(一)在违规行为停止或整改完毕前，禁止施工人员进入本物业区域。(二)应交纳年物业服务费用的40%作为违约补偿，违约金额纳入业主共有资金。业主违反本管理规约第十八条约定出租房屋的，业主委员会、物业服务企业有权予以制止，违规业主应交纳年租金费用的20%或年物业服务费的40%作为违约补偿，违约金额纳入业主共有资金。第三十条业主或物业使用人违反本规约有关约定的，其

33、他业主、业主委员会和物业服务企业有权采取批评、规劝等方式制止，如业主或物业使用人拒不改正的，业主委员会和物业服务企业有权对有关业主或物业使用人的行为予以公示。第三十一条业主或物业使用人未能履行本规约的约定，其他业主可依据本规约的约定向人民法院提起诉讼;属于共同诉讼的，经相关业主授权，推荐诉讼代表具体实施，诉讼的相关费用由相关业主共同承担。第三十二条物业使用人违反本规约的约定，由相关业主承担连带责任。第八章附则第三十三条本规约所称物业的专有部分指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。本规约所称物业的共用部位、共用设施设备是指物业区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体

34、业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关配套设施设备。第三十四条本管理规约，每户业主一份。业主转让或者出租物业时，应当将本规约转交或者告知受让人、承租人。第三十五条本规约于2021年6月22日召开的首届业主大会通过，自通过之日起生效。篇3：阿卡小区管理规约（2021年）阿尔卡迪亚小区管理规约第一章总 则第一条为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、南京市物业管理办法及相关法律法规的规定，制定本规约。第二条本管理规约对物业区域内的所有业主和

35、物业使用人均具有约束力。第三条本管理规约的内容如有与法律、法规、规章相抵触的，应当遵照法律、法规、规章的规定。第二章物业基本情况第四条本物业管理区域的基本情况:(一)物业名称:阿尔卡迪亚小区。(二)座落位置：草芳路213号。(三)物业类型：居民住宅物业及部分商业物业。(四)业主总户数：6601。(五)总建筑面积(平方米)：67万平方米。(六)物业管理区域(区域四界及附图)东至草芳路;南至晓山路 ;西至江北大道;北至健民路。(七)共用部位、共用设施设备：1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、主体结构、抗震结构、共用门厅、

36、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面等。2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、水表井 、弱电井等。3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、围墙、路灯、公益性文体设施、信报箱、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、沟渠、池井、公用给排水管网、水箱、水泵、共用车库车位、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。4、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。以上共用部位、共用

37、设施设备如与规划或者房屋销售合同有不一致的，以规划或者房屋销售合同为准。第五条业主大会、业主委员会的基本情况(一)业主大会名称：阿尔卡迪亚小区业主大会。(二)业主委员会名称：阿尔卡迪亚小区业主委员会。(三)业主委员会地址：AB商业街老年活动中心二楼。(四)业主委员会电话：。第三章业主的权利和义务第六条 业主的权利(一)享有所拥有物业的各项法定权利。(二)通过业主大会对本物业实施自治管理。(三)按照物业服务(前期物业服务)合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;监督物业服务企业履行物业服务(前期物业服务)合同。(四)提出制定和修改管理规约和业主大会议事规则的建议。(五)联合提议召开业主大会会议，

38、参加业主大会会议，行使投票权。(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(七)监督业主委员会的工作。(八)对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议。(九)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。(十)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。(十一)投诉本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为。(十二)法律、法规规定的其他权利。第七条业主的义务(一)自觉遵守本规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。(二)业主转

39、让或者出租物业时，将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。本规约对物业继受人具有同等约束力。业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用;业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。(三)按照物业服务(前期物业服务)合同的约定按时足额交纳物业服务费用以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。(四)按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金;业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。(五)委托物业服务企业对专有部分或者自用部位的有关设

40、施、设备进行维修养护的，应由委托人另行支付相关费用。(六)业主大会的筹备及业主大会、业主委员会的工作、业主委员会的换届和委员的补选、改选按照业主大会议事规则执行。业主应积极参加业主大会会议、积极参与业主委员会的换届和委员的补选、改选。(七)业主和物业使用人不得从事相关法律、法规、规章禁止的其他行为。(八)法律、法规规定的其他义务。第四章物业的使用和维修养护第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，不得妨碍其他业主对物业的正常使用。第九条相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫

41、生、环境保护、动物饲养等方面的问题。第十条业主和物业使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书载明的功能使用物业;合同未约定或合同约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业;业主和物业使用人不得改变物业使用性质。第十一条业主和物业使用人在本物业区域，不得有以下行为：(一)擅自改变物业的原设计用途;损坏或者擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)。(二)擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。(三)擅自拆除、移装、占用或损坏供

42、水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。(四)在公共场所晾晒衣物(预留的固定晾晒处除外)。(五)在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。(六)在本物业区域存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒有害物质;发出超标噪声。(七)在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。(九)高空抛洒物品(对高空悬挂、搁置的物品应妥善保管)。(十)不侵占公共绿地、不损坏绿地、园林、假山、喷泉、景观建筑、小品、庭院花园、公共健身器材、休闲娱乐器材等景观休闲部分。(十一)法律法规禁止的其他行为。第十二条业主和物业使用人在本物业区

43、域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类。对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：(一)应办理合法饲养手续。(二)应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便。(三)应定期采取动物传染病的防疫措施。(四)不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动。(五)不得在上午6时至9时、下午18时至21时携带动物搭乘载人电梯;并不得在此时间内遛犬。(六)不得在晚间22时后放任动物发出持续的鸣叫。(七)不得滋扰邻里，如造成5户以上书面投诉，应自行将动物清离本物业区域。30种禁养的烈性犬大型犬如下：1、藏獒，2、马士提夫，3、日本土佐犬，4、意大利卡斯罗，5

44、、阿根廷杜高犬，6、美国斯塔福郡犭更，7、德国牧羊犬，8、比利时马林诺斯犬，9、纽芬兰犬，10、爱尔兰猎狼犬，11、威玛猎犬，12、布雷猎犬，13、圣伯纳犬，14、罗威纳犬，15、苏俄猎狼犬，16、比特，17、意大利扭玻利顿，18、法国波尔多，19、俄罗斯高加索，20、巴西非拉犬，21、比利时牧羊犬，22、中亚牧羊犬，23、安纳托利亚牧羊犬，24、大丹犬，25、阿富汗猎犬，26、秋田犬，27、杜宾犬，28、大白熊犬，29、牛头犭更，30、灵缇。第十三条业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：(一)业主需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从

45、相关管理单位和物业服务企业的管理。(二)业主应遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法和南京市房屋安全管理办法、南京市住宅装饰装修管理办法、南京市物业服务收费管理实施办法等相关法律法规规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及变动建筑主体结构和承重结构或者增加楼面荷载的，应当向房屋安全管理部门办理相关审批手续，将批准文件向物业服务企业备案。(三)业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。(四)业主应严格遵守本物业区域装修施工时间(上午8时至11时，下午14时至

46、18时)。晚间22时至次日上午6时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。(五)业主应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按业主委员会统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集;空调室外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。(六)商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经业主委员会批准和相邻业主同意悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。(七)不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架，封闭阳台等，如业主大会决议允许

47、安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落。(八)安装太阳能热水器应符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。(九)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)条款所涉物件等安装不牢固造成公共财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元(或楼幢)全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法律法规处理。第十四条业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：(一)在物业区域内发现行为可疑人员应及时与社区民警联系。(二)加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施。(三)加强消防安全意识，了解防火、自救常识。(四)爱护

48、各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理。(五)不得在本物业区域非指定地点燃放烟花爆竹。第十五条业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：(一)车辆应在指定的停车位(停车区域)停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等。(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用。(三)严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶(每小时不超过5公里)。(四)不得在本物业区域内试车、练车。(五)在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭。(六)机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，听从物业服务人员的指挥。(七)爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任;车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用。(八)业主和物业使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。第十六条业主和物业使