铭仁物业新项目接管验收标准作业规程(25页)

1、 铭仁物业接管验收标准作业规程一、目的1、 规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。 2、 为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。3、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。二、适用范围1、适用于 铭仁物业管理有限公司对各项目物业接管验收工作。三、职责1、物业项目经理负责组

2、建物业接管验收小组并汇同公司开发商与施工单位具体办理物业的接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4、 成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。5、主动与公司开发商/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向； 6、 与施工承建单位和公司开发商以及业主代表协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期,解决遗留问题的处理。7、 各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；8、负责图纸资料的

3、建档、造册、设备试运行。四、程序要点1、接管验收应具备的条件、要求标准。1） 建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。2、接管验收的准备工作。1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达相关的标准

4、。2）成立物业接管验收小组。a、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司开发商组成：b、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。c、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。d、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3）接管验收前的准备。a、与总公司开发商联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。b、由工程水电组进行现场技术摸底，制定接管验收计划。c、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。d、准备好接管验收记录表格：a、单项项目验收单/表。b、房屋本体接管验收表。c、公共配套设施接管验收表。d、机

5、电设备接管验收表。e、验收交接记录f、接管验收问题整改表。g、图纸、资料移交清单。h、机电设备移交清单。i、钥匙移交清单。3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1） 程序a、验收小组依据验收项目、标准，形成物业单项项目验收单、验收交接记录表、图纸资料移交清单、设备移交清单、房屋接管验收检查记录表、钥匙清单；并由责任人签名。b、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面验收不合格整改报告及工作联络单，确定整改时限，返回物业公司和总公司开发商，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房。c、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。d、对整改项目由施工方整改落实

6、后,予以复查,并在验收不合格整改报告中记录结果,合格后进行正式移交。e、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照保修期工程维修管理细则及接管验收协议对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。f、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订承接验收协议。4、资料的接管验收。1）物业产权资料：a、项目开发批准报告。b、建设项目选址意见书。c、d、建设用地规划许可证。e、房屋准建证。f、建设工程规划许可证。g、建设工程施工许可证。h、拆迁安置资料。i、命名资料。j、用地红线图。2）综合竣工验收资料：a、竣工图。b、建筑执照。c、建设工程规划验收合格证。

7、d、消防验收意见及同意使用意见书。e、质监验收意见。f、环保验收意见书。g、 开工、竣工报告。h、 公共配套综合验收合格证。i、 供水合同。j、 供电协议书、许可证。k、 供气协议书、许可证。l、 有线电视合格证。m、 通信设施合格证。3） 施工设计资料：a、 地质报告书。b、 全套设计图纸。c、 图纸会审记录。d、 设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；。e、 工程预决算报告书。f、 重要施工会议记录。g、 隐蔽工程验收记录。h、 沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；。i、 钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定

8、合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；j、 水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书，如消防验收及同意使用意见书；k、 自动仪表的调试记录；出厂合格证明；l、 管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；m、 园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；n、 其他资料。4） 机电设备资料：a、 机电设备出厂合格证。b、 设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、c、 机电设备使用说明书（要求中文）。d、 机电设备安装、调试报告。e、 机电设备保修卡、保修协议。f、机电设备清单。g、 机电设备供应商、施工单

9、位资料。5） 业主详细资料。5、接管验收的标准和验收方法。1）根据物业接管验收标准执行。2）业主生活工作的合理要求。3）拆迁安置合同/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）新建小区验收暂行办法。5）建筑装饰装修工程质理验收规范。6）建筑安装工程质量检验评定标准。7）主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收 (详见物业接管验收程序标准方法) 。7、接管验收的遗留问题处理。1）遗留问题的登记确

10、认。a、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中，交总公司开发商确认。b、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题遗留问题登记表中，交总公司开发商确认。2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极总公司开发商和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。a、一般问题要求在一周内得到解决。b、重大问题要求在一个月内得到解决。c、必要时项目负责人予以协助处理。4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记进行备录。5）按总公司开

11、发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。8、保存：接管验收遗留问题登记表和备忘录由项目归档长期保存。五、记录1、接管验收遗留问题登记表。2、单项项目验收单/表。3、房屋本体接管验收表。4、公共配套设施接管验收表。5、机电设备接管验收表。6、验收交接记录7、接管验收问题整改表。8、图纸、资料移交清单。9、机电设备移交清单。10、钥匙移交清单。六、 支持文件1、物业接管验收标准方法。2、物业接管标准作业规程。附件1:物业接管验收内容与标准一、房屋本体验收内容与标准1、主体结构（1）外墙无明显裂纹，不渗水。（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严

12、密、不渗漏。2、公共楼面地面楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、天台（1）天沟、落水口畅通完好。（2）隔热层、防水层完好。（3）散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。（4）屋面避雷设施连接牢固。4、楼梯、扶手（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。（2）楼梯无裂缝、无表皮剥落。二、房屋分户验收内容与标准1、卫生间、外阳台、厨房（1）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。（2）卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污

13、渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。（3）给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。（4）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅。（5）卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。（6）厨房排烟道、通风道设置合理，有足够得截面积，无堵塞物。（7）水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。2、棚面、墙面、楼地面（1）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。（2）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

14、无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。（3）墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直。（4）墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。（5）地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。（6）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。3、门、窗（1）门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。（5）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。4、电气

15、系统（1）照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。（2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。5、智能化系统对讲声音清晰.6、配套系统门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。三、公共设施设备接管验收内容与标准1、给排水系统（1）给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。（2）明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。（3）护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。（4）下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。（5）水池卫生清洁、无渗漏。（6）地下室中低于室外地面得

16、卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。（7）沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。（8）管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合gbj242的要求。2、供配电系统（1）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。（2）供配电系统超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。（3）配电箱接地应良好，并符合规范。（4）强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。（5）电缆

17、穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。（6）电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。3、暖通系统（1）各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。（2）排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活，闭合严密。（3）管道的管架、支架、吊顶应牢固。（4）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。4、消防系统（1）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。（2）消防箱标识清楚、玻璃完好。（3）消防设施配件齐全。（4）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。（5）消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。（6）

18、火灾报警控制器功能正确。（7）火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播，共用的扬声器强行切换试验，备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。（8）消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与“119”的通话试验。上述功能正常，语音清晰。5、道路系统（1）路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。（2）路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；（3）路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；（4）块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；（5）交通标识线、路牌清楚完好。（6）踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。6、停车场系

19、统（1）停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。（2）单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。（3）车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。7、秩序维护、清洁、绿化设施（1）秩序维护部岗亭配件齐全、标识清晰，完好无损（2）消防监控设备功能正常。（3）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。（4）垃圾中转站密封完好，外标装饰完整，油漆完好，使用方便。8、其他配套设施楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚附件2：总公司发展商项目接管验收应移交的资料清单物业接管移交资料目录序号名称样式一项

20、目建设资料1房地产开发公司资证材料复印件2房地产开发项目批准文件（立项批复）复印件3红线图复印件4同意使用土地通知书（国土证或土地出让合同）复印件5建设用地规划许可证复印件6建设工程施工许可证复印件7建设工程规划许可证复印件8建设工程报建审核书复印件9规划报建图（规划总平图）、设计鉴定审批文件复印件10建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）复印件11各分项工程设计方案复印件12建设工程规划验收合格证综合验收合格证复印件13建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）复印件14消防工程验收合格证（审核意见书）复印件15工程竣工验收备案表（质检备案表）复印件16工程建筑放线、验线、验收意见书

21、复印件17公共安全技术防范工程设施使用证复印件18通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件19供水、供气协议书复印件20供用电合同、燃气验收合格证复印件21同意供电通知复印件22申请门牌审批表复印件23白蚁防治合同书复印件24有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证复印件25房屋质量保证书、房屋使用说明书复印件26建筑工程质量保修协议书复印件27公共设施、设备清单复印件28其它相关资料2930二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证复印件2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）复印件3房屋设备及其固定附着物清册复印件4房屋分户产权办理情况说明复印件5建筑执照6拆迁

22、安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告复印件2工程招、投、定标书复印件3工程施工合同及开、竣工报告复印件4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）原件5图纸会审记录复印件6工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件7隐蔽工程验收签证复印件8沉降观察记录复印件9竣工验收证明书复印件10主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件11新材料、构配件的鉴定合格证书复印件12砂浆、混凝土试块试压报告复印件13竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管

23、线等）原件14其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件15各分项工程施工单位资料复印件16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书复印件18供水试压报告复印件19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录复印件20弱电、安防、智能化系统集成及布线图复印件21停车场设施系统图复印件22设备试压、试运行合格报告复印件23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录复印件24其它相关资料2526四设备资料-供电系统1供电系统设备购买、安装合同复印件2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复

24、印件4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）原件9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件10配套装置、仪表、电度表资料（检验记

25、录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）复印件11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录复印件12其它相关资料1314五设备资料-给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同复印件2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件7主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据

26、记录、强检资料等）复印件9水、暖、卫生器具检验合格证书；原件10其它相关资料1112六设备资料-消防系统1消防设备购买、安装合同复印件2消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件3消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4消防广播、消防栓等设备参数原件5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件8消防验收合格证书复印件9其它相关资料10七设备资料弱电系统1弱电系统设备购买、安装合同复印件2弱电系统设备制造、安装单位、维护单

27、位资料复印件3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件6宽频接入协议复印件7有线电视及电话协议复印件8设备试压、试运行合格报告复印件9防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录复印件10其它相关资料11附件3: 接管验收各类表格公建设施验收记录表日期：序号存在问题整改措施整改依据完成日期备注物业公司： k信源公司： 施工单位：房屋验收记录表幢号： 房号： 厨房多功能厅（客、餐）主卧次卧一次卧二公卫主卧卫电箱门牌门（洞）

28、门（洞）门（洞）门（洞）门（洞）漏电开关进户门窗窗窗窗（玻璃）窗（玻璃）空气开关门镜地板地板地板冷、热水管冷、热水管抽油烟机门铃踢脚线踢脚线踢脚线供水供水门可视对讲分机墙面墙面墙面水龙头/堵头水龙头/堵头窗（玻璃）玻璃门/窗空调孔空调孔空调孔排水排水冷、热水管地板天花天花天花排水管检查孔排水管检查孔供水踢脚线光纤插孔光纤插孔光纤插孔地漏（盖）地漏（盖）水龙头/堵头墙面电话插孔电话插孔电话插孔地砖（坪）地砖（坪）排水空调孔网络接线端网络接线端网络接线端防水防水排水管检查孔天花普通插座普通插座普通插座墙砖（面）墙砖（面）地漏（盖）光纤插孔专用插座专用插座专用插座给水管走向标线给水管走向标线地砖（坪

29、）电话插孔电灯开关电灯开关电灯开关天花天花防水普通插座安防报警器安防报警器安防报警器沉水弯沉水弯墙砖（面）专用插座阳台阳台阳台排气孔排气孔给水管走向标线电灯开关普通插座普通插座天花室内梯/台专用插座专用插座燃气表安防报警器电灯开关电灯开关燃气报警器露（阳）台卫浴洁具卫浴洁具排烟、气孔延时阀延时阀普通插座专用插座电灯开关注：1) 打“”表示该项合格 k信源公司经办人： 建筑单位经办人： 2) 打“x”表示该项不合格 物管司经办人： 检查日期： 整改通知表序号内 容跟进部门预计完工完工日期加 签123456789101112131415161718192021物业工程验收移交项目物业工程移交项目表

30、(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电箱变楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其 它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议其 它消防系统车场各种指示标志灯消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全防