保障性住房建设项目可行性实施报告

1、保障性住房建设项目可行性研究报告第一章 总 论 11.1 概述 11.2 项目承办单位概况 11.3 可行性研究报告编制依据及工作容 11.4 项目研究成果 21.5 结论 4第二章 项目背景及建设规模. 62.1 项目提出背景 62.2 市场分析 72.3 建设规模 10第三章 项目选址及土地利用. 123.1 项目选址 123.2 土地利用 133.3 征地拆迁和安置 15第四章 建设方案 164.1 规划设计依据 164.2 总平面规划 164.3 建筑物设计 204.4 配套工程技术方案 21第五章 环境保护、消防和节能 . 235.1 环境保护 235.2 消防 265.3 节能 2

2、8第六章 项目组织及进度计划. 296.1 项目组织与管理 296.2 项目实施进度计划 29第七章 投资估算及资金筹措. 317.1 投资估算 317.2 投资构成 327.3 资金筹措 32第八章 经济效益分析 348.1 评价说明 348.2 财务分析 348.3 财务评价结论 355第九章 社会评价 369.1 社会影响分析 369.2 社会互适性分析 37附表附图 附件第一章 总 论1.1 概述1.1.1 项目名称： 保障性住房建设项目1.1.2 项目承办单位及法人 项目承办和实施单位：开发有限公司 法人代表：1.1.3 项目实施地点xx 市某街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、

3、原环北路北 侧的地块。1.1.4 项目建设期限 2008年10月 2011年 12月1.2 项目承办单位概况开发有限公司1.3 可行性研究报告编制依据及工作容1.3.1 编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）2、关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施 意见的通知省建设厅、省发改委（浙建房 2007109 号）3、xx 市近期建设规划4、xx 市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划5、xx 市城市总体规划 （1996-2020）6、xx 市城北区控制性详细规划7、项目建议书及批复8、项目选址意见书9、项目方案设计成果10、现

4、行有关的法律、法规，建设规、标准1.3.2 工作容以 xx 市第四期保障性住房建设项目为研究对象， 在论证项目建设 背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等 进行分析研究和论证。1.4 项目研究成果1.4.1 项目建设地点项目用地位于 xx 市城北区域， 某街道万马路北延段东侧、 规划新 环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约 77.4 亩。1.4.2 主要建设容及规模（1）人口规模：居住区规划总户数 1072 户，按每户 3.5 人计， 居住区可容纳 3752 人居住。（ 2） 建筑规模：总用地面积51598.1m2（合 77.4 亩）备注总建筑面积112324m2

5、地上建筑面积290454m2其中住宅280751m21072套商铺9703m2会馆29703m2含物管、 经营用房等配套 890m2地下建筑面积21870m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%1.4.3 配套工程技术方案1.4.3.1 供电本项目电源由某变电所引来高压专线供给，由两路 10KV高压电源 由地下供电线路引入至小区 lOKV/0.4KV变电所。小区采用环网供电。1.4.3.2 给排水本区块给水由 xx自来水公司供应， 从市政道路以 DN200管径引入本 区块沿四周道路成环状布置。采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。雨水排水 室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。室生

6、活污（废）水排放采用 污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。1.4.3.3 电信、宽带本项目委托 xx 市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机 和直拨系统、宽带网络、数字电视系统。1.4.3.4 智能化 为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理1.4.4 投资规模和资金措施方案项目总投资为 24541万元，其中建设投资 22823 万元，建设期利 息 1718 万元。商请银行贷款 15900 万元，企业自筹解决 8641万元。1.4.5 主要技术经济指标表 1-5 主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1建设规模1.

7、1总用地面积平方米51598.1合 77.4 亩1.2总建筑面积平方米1123242项目总投资2.1建设投资万元245412.2建设期利息万元17183营业收入万元267954营业税金及附加万元1501正常年5利润总额万元826税后利润万元617借款偿还期年4.81从借款开始年算起1.4.6 项目实施计划 本项目分二期实施， 建设期 2008年 10月2011年12月，主要分4 个阶段实施。1.5 结论 本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格， 按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性 质的政策性住房。本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑

8、了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济效益 方面贯彻了以保本微利的原则。项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏 原则；项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程， 美好市容，改善环境带来较大的影响。本项目的建成， 为当地提供了 1000 多套的保障性住房， 切实解决 了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建 了平台。项目的建设，可以迅速带动上下游的相关行业发展，为社会提供 一定量的就业机会。 对于拉动需， 维护当地房地产市场健康稳定发展， 促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。因此，本项目的开发，符合保障性用

9、房开发保本微利的原则，是 可行的，也是完全必要的。第二章 项目背景及建设规模2.1 项目提出背景建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭 的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，是构建大社保体系 的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地 产业持续稳定健康发展的重要举措。xx 市坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和 谐社会的要求，规运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障 政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经 济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为 主要容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较

10、好地满足了不同居民 的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国 际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增 长放缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验。 10 月 17 日 国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障 性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大需的一系 列政策。这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整，避免重复建设；既有利于拉动当前增长，又有利于增强 经济发展后劲；既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。组织实施 xx 市第四期保障性住房建设项目， 是贯彻落

11、实 国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）， 省建设厅、省发改委关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭 住房困难实施意见的通知 （浙建房 2007109 号）精神，是根据 xx 市近期建设规划、 xx 市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划 的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更 为严峻的国外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积 极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大 国需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展 和社会和谐稳定的重要举措。2.2 市场分析2.2.1 宏观环

12、境分析xx 市座落于至两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥 有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。近 年来，全市经济、 政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。 2005年， xx 市人均 GDP突破 3000美元； 2006年 xx 人均 GDP达到 3700美元； 2007 年全年实现生产总值 197.3 亿元，同比增长 17.1%，人均 GDP达 到 4931 美元，财政总收入 18.7 亿元，同比增长 27.2%，其中地方财 政收入 9.8 亿元，同比增长 21.8%。2008 年 1-9 月，财政总收入 19.26 亿元，同比增长 32%，其中地方财政收入

13、10.16 亿元，同比增长 32.7%。进入 21 世纪， xx 生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现 出来，xx 房产渐渐步入了繁荣。至目前， xx 已建成各类商品房 300多 万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的 65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化， 从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等 种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。1、规划区住房现状依据 xx 市住房抽样调查，至 2007 年年底，城镇居民人均住房面 积（建筑面积） 已达到 37平方米，农村居民人均住房面积 （建筑面积） 已达到 70 平方米，城市整体

14、住房条件较好。2、规划期住房需求xx市的住宅需求由以下五部分构成：城市新增人口的居住需求、 城市居民改善居住条件和二次置业的需求、青山工业园区外引发展配 套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求以及 房产投资的需求（包括外来投资性购房者） 。2006-2020 年住宅建设需求预测表年份市区人口（万人） （居住水平 平方米 / 人）住宅需求净增量（万平方米）拆迁需求 补充量 （万平方米）投资 需求量 （万平方米）新建住宅 总量 （万平方米）200516.2238存量 616.4/2006 20101842.63072.7242.32011 2020254536960/429注：该

15、预测来源于 xx市房地产发展规划（ 2006-2020 ）依据 xx 市住房现状和需求预测， 预计不包括暂住人口的年住宅建 筑面积需求量约为 40 45 万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本 相符。其中，政府将安排保障性住房建设每年约为 10 万平方米，市场 对普通商品住宅的年需求量约为 3035 万平方米。2.2.2 本市保障性住房建设发展分析2.2.2.1 本市保障性住房建设现状xx 市自 1999 年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功 能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于 2008 年 底竣工 24万平方米）了：“xx 人家”、“吴越人家”、“昌化人家”、“苕

16、 溪人家”四个经济适用住房小区，总建筑面积近 40 万平方米，较好地 解决了 2000 余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。2.2.2.2 本市保障性住房市场分析 按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的 20%以上” 的总体要求，20082010 年，预计我市城镇低收入家庭保障性住房 (主 要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房)需求量为建筑面积 20.7 万平方米。其中：预计廉租住房保障总户数为 480 户，廉租住房建筑 面积为 0.5 万平方米；经济适用房(经济解困房)建筑面积 20.2 万平 方米。总投资 4.5 亿元，总建设用地 200 亩。2.2.3 本市保障性住房需求特

17、征2.2.3.1 本市保障性住房建设的政策支持xx 市在实施房地产开发管理中，始终把确保保障性住宅建设置于 规划住房供应体系的优先基础，分别制定了 xx 市房地产发展规划 ( 2006-2020)、xx 市“十一五”房地产发展规( 2006-2010)、xx 市住房建设近期规划 (2006.6-2008.5 )，就逐步扩大政府保障性住房 的保障围，继续加强经济适用房和拆迁安置房的规划与建设，完善经 济适用房的建设管理和扩大保障性住房的覆盖面等做了明确规定， xx 市 2008-2010 城镇低收入家庭住房保障规划和 xx 市 2008 年 低收入家住房保障计划也于 4 月正式出台，并相继出台完

18、善了 xx 市经济适用住房管理办法 、 xx 市经济解困房销售管理工作实施意 见、xx 市政府住房保障基金管理暂行办法 、xx 市廉租住房保障 办法等一系列规性文件。相关规划与计划的出台成为把破解“住房 难”工作落到实处的重要措施。2.2.3.2 本市保障性住房户型特征1、xx 市经济适用住房建设、销售管理暂行规定规定，经济适 用住房建设原则：按照“市场需求、适度超前、统一规划、分步实施” 的原则，本市经济适用住房的建设面积由市政府视需求形势逐年下达 开发计划。经济适用住房建设选址要符合城市总体规划要求，经济适 用住房面积享受标准为： 一般干部和其他人员 65 平方米；科局级干部 （含中级职称

19、人员） 75 平方米；处级干部（含副教授级职称人员） 85 平方米；厅级干部（含正教授级职称人员） 110 平方米；每户统一另 加阳台 5 平方米。2、xx 市城镇廉租住房保障办法规定，城镇廉租住房保障配租 标准是按人均使用面积 12 平方米（含现房产使用面积）配租，其中家 庭人口不足 3人的，按 3 人标准配租，家庭人口 3人（含）以上按实 际人口配租。2.2.3.3 本市保障性住房价格特征xx 市经济适用住房建设、销售管理暂行规定规定，经济适用 住房销售价格：（一）经济适用住房销售价格实行政府定价，按保本微利原则， 由市物价部门核定。（二）超享受面积标准部分由市物价部门参照同类地段商品房市

20、 场价格水平确定。2.3 建设规模根据规划要求和市场分析，本项目的建设规模为：总用地面积51598.1m2（合 77.4 亩）备注总建筑面积112324m2地上建筑面积290454m2其中住宅280751m2其中：多层住宅37201m2小高层住宅219550m2高层住宅24000m2商铺29703m2会馆9703m2含物管、 经营用房等配套 890m2地下建筑面积21870m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%户型：主要户型为每套建筑面积严格控制在 50 平方米以的保障性 住房和每套建筑面积一般控制在 60 平方米左右的保障性住宅， 高层和 小高层每套加 10 平方米。为适应当地城镇居民

21、人均住房面积 （建筑面积）已达到 37 平方米， 农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到 70 平方米，城市整体住房 条件较好的实际情况，作为提供给高职称、高学历的享受对象的，部 分高层和小高层的每套建筑面积适当放大；同时廉顾部分家庭人口相 对较多的购房户实际需求，部分户型的建筑面积适当放大。第三章 项目选址及土地利用3.1 项目选址项目用地位于 xx 市城北区域， 某街道万马路北延段东侧、 规划新 环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约 77.4 亩。3.2.1 地块现状 地块现状为农田，有少量的拆迁物；北面是自然山体，南面是 12 米宽的老环北路（长西线） ，万马路北延段和规划新环北

22、路还未开工。3.2.2 场址条件（1）地形与地貌xx 市境地势西北部高、东南部低，且高差悬殊；西北山岭起伏延 绵，多崇山峻岭，向东渐趋低缓，形成低山丘陵与宽谷盆地相间排列， 交错分布。浙皖交界的清凉峰海拔 1787 米，与余杭接壤的石泉、坎头 村海拔仅 9 米。全市大致可分为深谷、丘陵宽谷、河谷平原三种 地貌。（2）气候xx 市属中纬度北亚热带季风气候区，四季分明、温暖湿润、雨量 充沛，年平均气温为 15.8 ，年平均降水量为 1390.8mm，年平均相对 湿度为 81%，年平均风速为 1.38m/s ，全年主导风向为西南风。（3）水文、水系xx 市境水资源拥有总量为 26.64 亿立方米，多

23、年平均地表水资源 量为 23.13 亿立方米。全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四 条主要溪流，前两者属长江水系，后两者属于钱塘江水系。（4）公用工程和施工条件根据 xx 市总体规划和城北区域性详细规划， 马路北延段和新环北 路与本项目基本同步建成，小区公用工程（给排水、供电、管道煤气、 通讯、有线电视等）均可由周边道路连接。施工期间的临时用电、用水、交通等，可与老环北路（长西线） 连接。（5）交通条件和社会环境 项目用地东临规划建设的汽车北站，南临 12米宽的老环北路，西 临30米宽万马路北延段东侧，马路北延段西是规划中的吴越国王陵旅 游景点，北临规划建设的 70米宽的新环北路。现东南角

24、有明月山庄住 宅小区、某三中、xx中学；南有西林小学；东侧1公里有浙皖农贸城 （设 菜市场），万马路南与 xx广场相连。（6）土地性质土地性质为住宅用地。（7）政策法律支持 本项目选址，符合已取得 xx 市建设局的项目选址意见书 。3.2 土地利用3.2.1 指导思想 遵循节约集约用地原则，依据土地管理法 、土地管理法实施 规定、省实施（土地管理法）办法 、预审管理办法及土地利用 总体规划，合理选址，尽量少占耕地、少占基本农田。按照科学发展 观要求，牢固树立保护保障、节约集约、维权维稳和依法规的理念， 以提高土地综合利用效率为核心，以“管住总量、用地增量、盘活存 量、提高质量”为原则，以调整和

25、优化用地结构为重点，着力形成规 划引导，市场调节和依法管理的机制，促进土地利用从外延扩型向涵 挖潜型转变，进一步提高土地资源对于经济社会全面协调可持续发展 的基础保障能力。3.2.2 土地利用评价本项目严格按照 xx 市城市总体规划和 xx 市城北区控制性详 细规划进行规划。以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控 制，并与国家和本省、市的其他法规：如土地、环保、消防、交通、 卫生、绿化、航空限高、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制。 以城市规划法、规划编制办法及相关法规规、设计标准为依据，合理 控制各项用地指标。以促进 xx 市发展为目标，依据可持续发展原则， 着眼于区域社会、经济、环

26、境的均衡发展，形成布局合理、功能分区 明确、环境优美的住宅小区。1、开发利用地下空间 在符合城乡规划、人防、建筑结构安全和消防安全的前提下，积 极建设地下设施，综合开发利用地下空间，建设地下停车库。市政工 程管线尽量安排在地下空间，电力、电信、自来水等城市管网建设推 行束状布置，合理缩小管线工程间距，创造条件建设共同沟。2、合理节约利用地面空间 从严控制用地规模，规划按照合理布局、节约土地、集约发展的 原则，科学确定项目定位、功能目标和发展规模，增强综合承载能力。 统筹规划区道路、绿化、公共建设、生活服务设施等用地，严格控制 道路标准，扩大公共绿化。按照合理布局、经济可行、控制时序的原 则，统

27、筹协调各类交通、能源、水利、给排水和信息化等基础设施建 设。3、适度提高小区的土地开发强度在符合城市规划的前提下，以不影响周围建筑的日照、通风、采 光为原则，对建设项目向空中拓展，住宅楼层向小高层和高层发展。本项目建设方案，力求在满足生活，符合防火安全、环保卫生等要求的前提下，尽量合并建筑，充分利用空间，坚决贯彻执行十分珍惜和合理利用土地的国策，因地制宜，合理布置，各项指标均达到了 规划的要求，提高了土地利用率。其中：（ 1）容积率 1.75（ 2）建筑密度 28%（ 3）绿地率为 30%（4）地下建筑面积 2 万余方3.3 征地拆迁和安置本项目用地由 xx市国土资源局划拨进行保障性住房开发。

28、因其中 的4.5亩在2000年出让给某企业， 要给予拆迁补偿费用。 另外有少量的 青苗补偿费。第四章 建设方案4.1 规划设计依据1城市居住区规划设计规 GB50180-93 2城市居住区公共服务设施设置标准 DGJ08-55-2002 3住宅设计规 GB50096-19994建筑设计防火规 GBJ16-87 5汽车库、修车库、停车场设计防火规 GB50067-97 6其他相应建筑法规、规。4.2 总平面规划4.2.1 规划理念 该地块规划设计本着以人为本，合理规划，精心设计，体现新型 社区的水平要求和社会同步发展的要求。1规划结构居住小区采用“居住小区 - 居住组团”的两级结构，以部环状车行

29、 路和枝状步行路串联起各个组团为总体构架。环状车行路及主、次出 入口将地块分为五个组团，组团之间通过环状组团道路和支状步行系 统相连接。水系景观结合出入口及车行、步行、绿地系统在地块中心 呈带状布置以提高小区品质和整体形象。组团分隔以居住小区主道路 和步行景观系统分隔，在若干个大的组团结构中又适量分隔尺度更为 亲切的邻里空间。结构中心由小区公共服务会所和绿化中心共同 组织形成充满活力和绿色的居住区结构中心。2人口和建筑规模1）人口规模：居住区规划总户数 1072 户，按每户 3.5 人计，居住区可容纳 3752 人居住。（2） 建筑规模：地上建筑面积总量为 90454 平方米，地下建筑 面积为

30、 21870平方米。住宅建筑面积为 80751 平方米。4.2.2 总平面规划描述4.2.2.1 组团设计1、组团层次 本规划的居住组团由三个层次组成：住宅院落居住组团 居住小区。住宅院落：由南北相邻的两幢或结合沿街商业灵活围合成一个住宅院 落，形成邻里空间，有利邻里交往。居住组团：若干组住宅院落组成居住组团。住宅院落采用南北相 向的住宅入口，形成道路和宅前绿化结合的硬质入宅交通空间。各住 宅院落间则全为软质的绿化空间，各住宅组团之间配有小块绿地。每 个住宅组团由硬质空间和软质空间结合的布局结构，构成最基本的生 活单元，结合居住组团中心有开敞的公共绿地。2、交通方式： 组团设计突出私密性和开敞

31、性结合，独立性和公共性结合，在体 现加强邻里交往的同时， 注重居住的宁静和安全。 每个居住组团设 12 个出入口，主出入口以人流车流相结合，接通居住小区主道路和公共 活动空间。次入口以人流为主，接通居住区外部道路；居住组团形成 枝状道路，入宅道路由环型组团道路引出。3、停车方式： 为适应未来家庭轿车发展需求，在主要出入口及会馆设置适量地 面停车，方便存取和安全管理 ; 同时结合地形设计地下、半地下汽车 库，满足各种停车需求。4、入口处理： 在每个组团主入口设置标志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空间 的易识别性，并且美化院落空间。5、住宅布局 住宅布局合理，各组团在统一的建筑风格的基础上，利用地块

32、形 状特点使每组团形态上略有差别，形成“家园”的整体感觉和亲切感。 住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，同 时通过景观规划设计，以打破单一兵营式的布局，形成气韵生动的总 体面貌，达到富有韵律的布局效果。4.2.2.2 道路交通规划1、道路系统 道路系统规划以加强部功能组织和便利外交通贯通为原则，在合 理组织公共活动区、居住区车流、人流交通的同时，考虑休闲、商业 和景观功能的需要，开辟景观步行系统。将道路设计和社区组团设计 相结合，一方面注重交通性道路的景观要求，加强道路绿化，形成优 美的道路景观，并体现居住区的外部形象；另一方面考虑道路与绿化 与广场等景观结合，创造良好的

33、部道路景观。道路功能明确，分工有 序，形成完整统一的道路系统。（1）区道路 指城市道路围合的城市街区部的主要道路，为公建和住宅院落之 间以及与城市道路提供交通联系，呈相对封闭性环状特点。除次要交 通出入口直接连接城市主干道外， 区道路主要连通城市支路和次干道，体现道路通达功能中“达”的功能公共活动区的区道路呈交互式布局，并利用道路的交互空间组织 院落单元共用的绿化休闲场地。居住区的区道路在居住组团呈环状布 局，通过居住组团主出入口与组团外部联系，为居住组团提供有序列 感的出行、入宅交通方式。（2）小区道路：分为两个层次。小区级主道路：道路红线 9 米（横向轴线），利用环状的曲折性达 到居住区道

34、路行车安全性的前提下，创造错落丰富的道路景观。居住 区主道路是联系各层住组团及居住区对外联系的车行交通主路；居住组团道路： 4.5 米宽，功能为联系居住组团部各住宅院落的 车行道路；宅前道路： 2.5 米宽，是承接居住组团道路和住宅的非机动车道 路：同时在各级道路及步行景观道路交叉部位适度开放， 保障通达性。（3）步行系统： 中央景观道：以沿车行道设置并结合主次出入口设置水系及景观 步行道，并贯通广场绿化空间，线形流畅，通达各功能建筑组团设计。 结合居住区中心绿地设计，规划绿化步行道。其间设置小亭、环廊、 小桥、雕塑等；并突出流线型绿地步行的运动特征；并且结合社区公 共设施和水系边沿形成带状步

35、行系统。4.2.2.3 绿化景观布局1、规划思路 绿化是居住区的灵魂，是实现居住区生态发展、可持续开发的最 重要容。本区域绿化景观规划从实际出发，力求突破制约性因素，因 地制宜创造类型丰富、形态万千的绿色景观空间；积极探循绿化的最佳实现方式的绿化空间2、绿化结构居住区结合水系和环状主要小区道路形成线形绿化带；结合广场 和公共空间各自形成绿化中心，以中心为基础辐射发展点状绿地，道 路绿化和步行系统将绿化中心和点状绿地有机串联。形成外部以绿圈 环绕，以绿廊将部的绿面与外部形成骨架联系，部以绿线将绿点与绿 面相串联的多个层次紧密结合的生面勃勃的绿色空间架构。同时结合 建筑院落，强化绿化空间处理，提高

36、整体绿化率。总图布置详见附图。总图技术经济指标如表 4-1 。表 4-1 总图主要技术经济指标表总用地面积51598.1m2（合 77.4 亩）备注总建筑面积112324m2地上建筑面积90454m2其中住宅280751m2商铺9703m2会馆9703m2含物管、 经营用房等配套 890m2地下建筑面积221870m2其中地下汽车库10198m2停车位 293 个半地下汽车库3532m2停车位 114 个半地下自行车库8140m2自行车库 600 间建筑密度28%容积率1.75绿化率30%停车泊位436 个人防面积24216m24.3 建筑物设计建筑风格的处理上，突出现代意味，简约风格，造型简

37、洁朴素大 方；以六层住宅为主，但在中心花园及基地北侧沿新环北路布置小高 层及高层住宅，勾勒出住宅区建筑空间的多样性和层次性。新时代的 住宅建设要强调建筑的节能性、生态性和信息化。多层住宅建筑以一梯二户为主，特殊部位有少量一梯多户房 , 高 层为一梯多户 ; 小高层为一梯二户 , 建筑空间体量配合组团公共活动 场地的景观需求，突出立面和屋顶的层次性。住宅间距：住宅前后之间距离按规设计为 1838.8 米，满足日照 间距要求。入户方式为南、北向结合灵活设置。前后住宅之间由宅前 道路和入户道路环绕起活动空间，设置架空层自行车和汽车停车，以 绿化为主，同时在适当位置设置半地下车库，车库顶部接合景观绿化

38、 设置屋顶花园，形成立体空间绿化，适当设置硬地，为居民提供方便、 安静、整洁具有一定私密性的活动空间。4.4 配套工程技术方案4.4.1 供电本项目电源由某变电所引来高压专线供给，由两路 10KV高压电源 由地下供电线路引入至小区 lOKV/0.4KV变电所。小区采用环网供电。4.4.2 给排水本区块给水由 xx自来水公司供应， 从市政道路以 DN200管径引入本 区块沿四周道路成环状布置。住宅水表均设于户外 , 远程抄表计量。 采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。各楼二层 以上排出系统汇总后接入室外对应排水系统，地下室排水由排水泵提 升排放。一层排水单独直排至室外相应管网。雨水排

39、水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网室生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系 统，汇合后排至市政污水管网。4.4.3 电信、宽带本项目委托 xx 市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机 和直拨系统、宽带网络、数字电视系统。为小区住户提供通讯、电视、 Internet 接入、社区公共服务等信息传输通道，及可拓展的基于小区 网络基础还可以增加的 VOD视频点播、家庭信息中心、社区公共服务 以及电子商务等信息增值服务。4.4.4 智能化为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡 更等方面的综合信息管理，本项目智能化系统的具体功能有：、住户报警系统：住户的防盗、

40、防火、防燃气泄漏以及紧急求助的 监控管理；、门禁控制与可视对讲系统：各建筑单元的出入门的开关均实现就 地控制与物业中心集中控制、集中报警；、闭路电视监控系统：在出入口、主要道路、小区周界、地下车库 装设电视监控装置，在物业中心进行多画面监控及录像；、各种计量表的远程抄收、物业信息管理、计费管理、公共设施监 控管理系统。第五章 环境保护、消防和节能5.1 环境保护5.1.1 环境保护原则1、环境质量标准环境空气：环境空气质量标准 GB3095-1996；雨水：地表水环境质量标准 GB3838-2002；噪声：城市环境噪声标准 GB3096-19932、污染物排放标准污水：污水综合排放标准 GB8

41、978-1996颗 粒 物 、 氮 氧 化 物 、 THC 排 气 ： 大 气 污 染 物 排 放 标 准 GB16297-1996；施工期噪声：建筑施工场办噪声限值 GB12523-1990。5.1.2 环境保护措施5.1.2.1 施工期主要污染源及防治措施根据本项目的工程特点，施工期的环境影响主要为施工场地的扬 尘、废水、噪声污染等方面。1、施工期废水施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。其中工程施工 废水有一定量的油污和泥沙。另外，雨季作业场面的地面径流水，含 有一定量的泥土和高浓度的悬浮物。要求施工单位在施工现场设置临时集水池、沉砂池等临时性污水 简易处理设施，对施工废水、生活污

42、水进行处理后，有组织的排入排 污管。另外，还需设置干厕或临时冲水厕所，粪便污水经一定时间发 酵后作为农家肥。2、施工期扬尘施工期对环境空气污染主要为施工时灰土拌合，土石方的开挖、回填与 施工车辆等作业的二次扬尘和沥青烟污染。因此必须做好施工期大气污染 防治措施，其主要容如下：（1）灰土搅拌站是施工期主要固定尘污染源， 对搅拌设备应有较 好的密封并加装二级除尘装置。（2）沥青熬制和搅拌应设置在距居民点 600m 以外区域，避免沥 青烟对周边环境的污染影响，保护人群身体健康。（3）加强施工现场的管理，水泥、石灰等材料运送时运输汽车应 完好，不得超载，并尽量采取遮盖、封闭措施，以防泥土洒落，减少 起

43、尘量。水泥、石灰等容易飞散的物料，应统一存放，并采取盖棚等 防风遮挡措施；砂石的筛料，水泥的拆包等应在避风处进行，起尘严 重的场所四周要加设挡风尘设施。（4）为防止施工期挖、填土方，平整场地起尘，应配备一定数量 的洒水车，使表面有一定的湿度，减少扬尘。3、施工期噪声施工各阶段，将会对项目周围环境造成噪声污染。建议：（1）施工单位应注意施工机械保养，维持施工机械低声级水平， 给在较高声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞，并按工业 企业噪声控制标准合理安排工作人员作业时间或进行工作轮换。（2）施工车辆在施工运行时，禁止乱鸣喇叭。合理安排运输车辆 的路线和工作时间，尤其在深夜，避免运输车辆经过居

44、民居住区，防止噪声扰民。噪声源强大的作业尽量在白天进行，噪声大的施工机械 在夜间停止施工，最大限度地控制噪声污染程度和污染围。4、固体废物（1）施工期生活垃圾 施工期施工人员的生活垃圾要进行专门收集，并定期送到指定的 垃圾处理场进行统一处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。（2）施工期建筑垃圾 施工期的固体废物应送到指定处置场所堆放或处置。 施工结束后， 应及时清运多余或废弃建筑垃圾。对建筑垃圾中的土建施工垃圾，可 以就地填埋处理 （可用于地基或低洼地的回填） ；安装施工的金属垃圾 要进行回收。5.1.2.2 环境保护设计1、废水治理 生活污（废）水，室生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，

45、 室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。2、废气治理 建筑污、废水排水管道均采用专用通气立管通气。住宅厨房，公 建餐饮排烟、排气道伸至顶排放。3、固废治理 小区设有垃圾收集点，并通过收集至垃圾收集站，由环卫部门统 一清运。4、噪音控制 水泵均采用低转速优质水泵，水泵均设减震基础并在水泵进出水管上设可曲挠橡胶软接头，以最大限度地降低噪声。5、绿化通过各种建筑及景观的设计手法，建立起从庭院绿地、组团绿地 向中心绿地层层渗透、逐步过渡的网络化绿化体系。为了改善自然环境、美化小区环境、减少灰尘及噪声等危害，种 植适宜于当地气候、易成活、树姿美观的行道树及草皮、灌木，营造 小区部绿化空间环境，充分考

46、虑视觉景观和各类功能的需求布置相应 的硬质和软质景观，营造各具特色的绿化景观，使之体现小区的整体 品质和风貌。小区四周用绿化隔离带而封闭、隔离城市街道的噪音、 废气及视觉污染。5.2 消防5.2.1 总图及建筑消防1、本小区有两个车行出入口与城市道路相连， 小区部均实现消防 车道环通，小区设环形消防车道。2、高层住宅楼均四边直接落地， 各建筑物之间及与周边建筑物之 间均符合防火间距要求。3、地下车库及设备，人防用房，防火分区面积满足汽车库防火规 及高层民用建筑防火规要求。5.2.2 消防给水1、消防给水系统：根据有关规规定各消防水量为：室消防水量： 20升/ 秒室外消防水量： 15升/ 秒自喷

47、强度： 30 升/ 秒其中火灾持续时间为 2 小时，持续喷啉时间为 1 小时。2、本工程消防给水为独立消防给水系统，采用临时高压制，在 地下室设消防水池一只3、地下车库按间距不大于 30 米布置 DN65型室消火栓，按间距 不大于 3.6 米布置直立式喷头，按防火（人防）分区设水流指示器， 每组湿式报警阀控制 800 只喷头。各楼按单元每层布置 DN65 型室双栓消火栓，消火栓压力超过 0.5Mpa的采用减压式消火栓。物管用房等按间距不大于 30 米布置 DN65型室消火栓。全区块室外按间距不大于 120米布置 SS150室外消火栓， 消火栓 给水系统在室外各设二组 DN100型消防水泵接合器

48、，自动喷淋系统室 外设二组 DN100消防水泵接合器，以供消防队加压灭火。整个区块按 300m2/组（ 2 只）密度配置 MF3干粉灭火器。5.2.3 消防电气设计1、高层住宅在每层电梯前室设置设有感烟探测器， 一个消火栓按 钮、一个手动报警按钮、一个火灾警报装置和在电梯机房设有电梯返 降控制模块。可实现在火灾时远程启动消防泵，反映消火栓按钮的状 态，人工手动报警、火灾发生时火灾信号报警提示和非消防电梯返降 底层。消防控制室设在地下车库。2、地下汽车库消防系统设计 在地下车库设感温探测器，设置有消火栓按钮、手动报警按钮、 火灾警报装置和有关消防联动设备相关的控制模块，以实现在火灾时 远程启动消

49、防泵、防排烟风机。消防设备电源采用来自不同变压器的双电源末端自动切换。在地 下车库设事故照明和疏散指示照明。3、在消防控制室设置火警专用 119 外线与就近公安消防队建立通 讯联系，以便尽快扑灭可能发生的火灾。5.3 节能5.3.1 建筑节能设计 严格按省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准和省公建设计，保 证屋面、外墙面、外门窗传热系数，按 xx 地区夏热冬冷地区居住建筑 节能设计标准设计控制体型系数。1、建筑体型系数满足规要求。2、建筑外墙采用外墙保温系统。3、建筑外窗采用铝合金中空窗。窗墙比满足节能设计规要求。4、建筑屋顶采用 40 厚挤塑泡沫板保温，综合传热系数及热惰性 指标满足节能设计规

50、要求。5、采用节能设备、灯具。5.3.2 给水排水节能设计 所有卫生设备均采用节水产品，其中：大便器冲洗水箱选用 6 升 节水型，水池、水箱进水选用节水浮球阀控制。5.3.3 电气节能设计1、选用节能低损耗干式变压器 SCB9，降低有功和无功损耗；2、变电所采用无功功率自动补偿，功率因数不低于0.9, 降低电压损失，减少有色金属用量3、地下车库、物业管理用房照明采用节能型荧光灯，户外道路照 明采用节能灯。公共部位使用节能灯，提高照明效率。风机、设备采 用 BAS管理，使其工作在最佳工况，降低能耗。4、住宅楼梯设节能自熄开关。第六章 项目组织及进度计划6.1 项目组织与管理本项目的建设单位已组建

51、了项目领导班子，在公司主要领导的亲自参与下，具体负责和领导本项目的实施。项目组织机构如下：6.2 项目实施进度计划 根据实际需要，结合项目建设地的环境和实施条件，本项目分二 期实施，建设期 2008年 10月 2011年 12月，主要分 4 个阶段实施。第一阶段为前期准备阶段，从 2008年 10 月到 2008年 12 月，完 成项目建议书，可研报告编制和审批。第二阶段为勘察、设计、实施准备阶段，从 2009 年 1 月到 2009 年 5 月，完成勘察设计、初步设计、施工图设计、审查，完成招标工 作，并按照国基本建设项目的审批程序做好开工准备。第三阶段为项目施工阶段，从 2009年 6 月

52、到 2011年 6月，分二 期完成本项目的建筑安装工程及装修工程。第四阶段为工程扫尾、竣工验收阶段， 2011 年 12 月完成竣工验 收，投入使用年份季度200820092010201134123412341234前期准备阶段勘察设计、施工准备阶段施工阶段工程扫尾、竣工验收表 6-1项目实施进度计划表第七章 投资估算及资金筹措7.1 投资估算7.1.1 投资概况项目总投资估算为 24541万元，其中建设投资估算为 22823 万元,建设期贷款利息为 1718 万元 。7.1.2 编制依据1、房地产开发项目经济评价方法（ 2000 版）。2、省建筑工程概算定额 （2003 版）。3、省工程建设

53、其他费用定额 （2003 版）。7.1.3 编制说明1、建筑工程根据省建筑工程概算定额及参照当地实际情况按 概算指标进行计计算。2 、公用工程设备及材料部分均以现行市场价及信息价估算。3、本项目征用土地为 77.4 亩，土地出让金按每亩 15 万元计，并 另计取土地补偿费及青苗补偿费 500 万元。4、工程建设其他费用主要包括建设单位费、勘察设计费、市政基 础设施配套费、场地准备及临时设施费等，参照省工程建设其他费 用定额编制。其中各项规费按比例减半计算。5、项目不可预见费按建安工程及其他费用的 5%计算。6、项目管理费按建安工程及其他费用的 3%计算。7、项目税费按建安工程费用的 3%计算。8、商业用地补交出让金按每亩 65 万元计。7.2 投资构成表 7-1 单位：万元序号投资容投资额所占比例（ %）人民币合美元总投资24541.00一建设投资22823.00100.001主要工程费用16487.6072.242土地费用1661.007.283其他费用2299.3710.084不可预见费1019.034.464管理费及税费968.004.245商业用地补交出让金388.001.70二建设期贷款利息1718.00详见总投资估算表、建设投资估算表7.3 资金筹措本项目新增总投资为 24