“一户建”东京人的梦想

1、一户建”东京人的梦想“一户建”式的独院住宅是日本工薪族的人生目标。私家房是多数工薪族一生的梦想。对个人来说，买房还 是租房，是个至关重要的问题。纵观发达国家的历史经验， 似乎可以这样说：私家房是经济发展到一定水平之后出现的 目标，是经济发展划时代的标志；让多数国民获得资产，是 一国社会从发展走向成熟的门槛；让多数人实现购房梦，是 决定经济开发最终能否成功的重要因素；私营住宅也是一个 国家经济循环的重要支撑。从这个意义上说，想方设法让国 民拥有住宅，是每个政府经济政策的重要内容。以日本为例，早在经济发展初期，私家房就出现在游戏 中，出现在歌词里。 上世纪 60 年代日本经济高速增长时期， 曾经出

2、现过一款名为“住宅双六”的游戏。这款游戏从离开家乡进东京住进公司单身宿舍为起点，历经婚后的公司住宅、 公立机构廉租房、高层公寓之后，终于上升到“ MYHOME 即独院住宅为终点。暗含着回到公司宿舍是输，实现独院住 宅是赢的游戏规则。独院住宅成为此后工薪族的人生目标。 1973 年，小坂明子唱的你这首歌曲，描绘了一个更具体 的形象， 一个小而温暖的住宅和院子， 父母与子女还有宠物， 一同享受着甜蜜的生活。不管这种游戏是否有过，但“住宅双六”这个词却留了 下来，成为业内行话：获取住宅的行动模式或路线图的代名 词。独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一户 建”。由一个小院加停车场、部分私有道

3、路， 2至 3层的木造 小楼构成，面积约在 100 平米到 300 平米之间。拥有它意味 着人生的圆满和成功 !政府鼓励购房政府鼓励购房的政策在实现个人住宅梦方面曾起到重 要的作用。战后初期，日本住宅极度不足，城市因空袭而化 为荒原。盖房子的材料短缺。复员军人中 1/4 的人没住房。 日本政府最初从管制建材人手，一面促进房屋建设，一面建 设公营住宅，但房屋还是供不应求。政府鼓励商业银行提供 长期低利贷款，但资金短缺，商业银行对小额私人贷款也不积极。为此，日本政府于 1950 年 6 月设立了提供私人房贷业务的住宅金融公库。首批贷款对象是东京、神奈川、大阪等住宅不足城市。首批申请者达 款条件为：

4、 月收入为月返还额的 平米以上；木造建筑返还期限为 构为 30 年以内。住宅金融公库的贷款年利率为 1973 年。在官定利率为 以说极为优惠。因此，第 得不通过抽选决定。从 全国建筑房屋户数达3 万多户，申请个人建房贷7 倍以上； 房屋建筑面积 3015 年以内、钢筋混凝土结5.5，一直维持到了5%7%的年代，这个贷款利率可2 年申请户数猛增 10 倍以上，不1950 年到 2005 年的 55 年中，日本的贷款。进入高速增长时代后 行住宅贷款，到上世纪 额中占到 7 成。6000 万，住宅金融公库提供了约 3 成日本商业银行也开始积极推80 年代末，民间金融机构在房贷总日本政府还创立了住宅贷

5、款免税政策，希望个人购房的 同时，可以促进对建材、装潢、家具、家电等的需求。 1972 年日本政府实施减免部分税金的政策。 1978 年进一步根据返 还额实施减税。随着鼓励购房政策的出台和日本式住宅理想的登场，东京市区开始了猛烈的扩张。东京周边人口增长率最高的时期是 1960 1965 年。距东京中心 20 30 公里地区、 30 40 公里地区同时进入人口增长高峰；从绝对数来看，这两个区 域人口增长持续时间最长，人口增长绝对数最大，占整个东 京地区人口增长的一半以上。支撑着东京猛烈扩张的是战时、 战后 _人口高峰期出生的两代人。他们接受了日本战后民主 教育，用自己的双手构筑了日本高速经济增长

6、时代。随着他 们结婚和孩子入学，在东京的郊外建起了独立小家。这些人 又是经济增长最大受益者， “1 亿中产阶级” 的主要构成部分。随着日本高速增长的完成，住房供给开始由不足转为绝 对过剩。上世纪 90 年代泡沫经济之后，不仅房屋空置率逐 年增加， 旧的一户建街区居民数也开始减少。 2008 年统计数 字显示，日本全国房屋空置率高达 13.1，单身老人家庭达 22.7，皆为发达国家之冠。如何扭转住宅空置、实现城市 再生成了最大问题。日本式住宅理想与现实需要发生了很大 偏离，人们开始重新考虑：我们究竟需要什么样的住宅?根据 2008 年的某统计学论文分析显示，日本人住宅路线图已 有了变化的前兆。

7、35 岁左右的人因家庭人口增加而改换居住 方式的比率最高， 40 岁左右买换房子的比率最高， 60 岁以 上的老年人在家庭人口变化后也会买换房产。交通方便的高 层住宅正悄悄成为人们追求的热点。而当初日本政府鼓励购 房措施，在经历了泡沫经济破产和政府财源枯竭双重危机之 后，逐渐改由市场主导进行。什么左右着人们的购房意愿 ?在日本的高速增长期，鼓动人们购房的是理想化的日本 住宅之梦，加上行政手段的支持、景气循环的交替、收入的 迅速增加和通货膨胀，人们在埋头苦干之后顺理成章地实现 了自己的梦想。却还没有来得及回味：为什么会这么顺利 ?日本泡沫经济危机之中，高通货膨胀率导致了住宅投机 行为和心理恐慌，

8、这个时期是房屋成交额最多的时期。想买 住宅的人担心以后买不到廉价住宅，病急乱投医，远郊住宅 和交通不便的街区也趁机抛售，日后空置的房产大部分是这 个时候建成的。泡沫经济之后，政府鼓励政策失灵。持币观望的人骤然 增多，但同时东京市中心地产价格飙升。 2002 年日本经济景 气回升到 2008 年下半年，卖掉手头住宅转买郊区住宅和新 型高层公寓逐渐形成热潮。世界性金融危机，将日本的地产价格又一次打入了低谷， 东京周边不动产的售价骤降2成以上，还是无人问津。 于是，人们开始从更为本源的问题上寻求解决方案。鸠山内阁上台 之后，有人注意到日本的赠予税过高是阻止财产移交、造成 财产捏在老年人手中的障碍，因

9、而提出了降低财产赠与税、 促进购房的法案。具体方法是以购买房产为前提、免除亲属 之间2000万2500万日元的赠予税，促进30岁左右的人购 房。这个法案据说已经提交议会，如果这个法案得以通过， 估计对价格 5000 万左右的房产销售会起到促进作用。除了上述因素， 推销员的能力和好意、 一些特殊的待遇， 不直接接触是难以了解到的。曾有这样一件事，给我留下深 刻印象。那是个星期六，门铃响了。打开对讲屏，外面站着一个 西装革履的人，说是某某开发公司的。我纯属好奇，到门前 问了问对方来意。寥寥数语，回答简明扼要，无半分拖沓和 浪费时间之感。原来是附近一处新建高层公寓的推销主任， 工程将竣，来邀请居民参

10、观样板房。我告诉他：我家是外国 人，没有日本国籍，也没有永住权。言外之意我没有资格享 受住宅贷款，你不必枉费心机。对方却面无难色：外国人不要紧，我们可以帮你申请房 贷。只要你告诉我在哪工作，叫什么就可以。他这么一说， 倒勾起了我的好奇：不妨看看你葫芦里卖的是什么药。便与 他攀谈起来，他马上把带来的详细资料交给我。并仔细解答 了我的疑问，足足 40 多分钟。最后，拿出一张信用调查申 请表，让我填写姓名并盖章，约好看房子时间，礼貌地道别 而去。下一个星期六，对方又来了。这一次递给我一张单子， 并邀请我下午去看房。并说已经对我作了资信调查，可以享 受一流商业银行提供的 3000 万日元房贷、偿还期

11、30 年、年 息为 1.9。为防止发生利率变动，还有具体的利息转换办 法。每月偿付金额是 10 万日元左右，并不比我现在租房贵 多少。这番话让我怦然心动，开始认真思量要不要买这处住 房。再一看单子上的内容，更是大吃一惊。上面仔细写着我 过去几年收入状况，还有能给予的借贷额度、年限、偿还办 法。我的第一反应是：这也太可怕了，比官厅还厉害。赶紧 要他们保证，不经我同意，以后不得将这个单子转用于任何 其他地方，并签名盖章留为证据。接着参观了样板房，这是 日本俗称3LDK的房子，基本构造是 3居室加大起居间、外 带厨房、厕所、浴室、储藏室、两面 1.2 米宽幅阳台构造的 新型高层公寓。又和对方商讨了首期和购房贷款方案。如果 一切顺利的话，那年年底我们就能搬进新居了。但是，后来这桩