成都市别墅市场分析

1、一、成都市别墅市场分析 成都市别墅市场发展第一阶段：掘金“金字塔”尖第三阶段：别墅市场黄金季节第二阶段：新富阶层崛起1992 年 1997 年 1998 2003 年-2004 年代表项 目代表项目年 2002 年代表 项目风 格 雅 园 、园 首 山 庄 、成 都 花草园 、中锦绣花园、天府花园 价 位 6000-10000 元消 费 群 ： 金 字 塔 尖 、君 临 天 下 、锦 城 豪 庭 、河 滨 印 象 绿 水 康 城 、翠 拥 天 地 ,townhouse消 费 群 ： 成 都 的 本 土 新 富 阶层暴 富 群 体消 费 群 ： 中 产 阶 层锦 绣 花 园 、天 府 花 园 的

2、 成 功 销 售 , 引 发 了 机 场 路 别 墅 的 一 哄 而 起 , 在 机 场 路 两 旁 , 南 洋 花 园 、 巴 黎 花 园 、 顺 风 苑 但 仅 仅 拥 有 交 通 资 源 的 别 墅 项 目 并 没 有 赢 得 购 房 者 的 认 可 。机 场 路 别 墅 开 发 热 的 结 果 是 留 下 了 大 批 的 积 压 别 墅 和 烂 尾 楼 盘 , 成 都 的 别 墅 楼 市 在 经 历 了 短 短 两 年 的 辉 煌 后 从 此 一 蹶 不 振 , 重 重 地 摔 入 了 低 谷 。二、成都郊区别墅分布项 目 特 点 ：一、 远 离 尘 嚣 , 具 备 优 越 的 地 理

3、 位 置 和 自 然 环 境 ;一、 是 有 较 大 的 开 发 规 模 和 完 善 的 生 活 配 套 , 如 : 泳 池 会 所 、 网 球 场 、 超 市 等 ;一、 低 密 度 、低 容 积 率 , 并 能 根 据 每 一 个 客 户 的 需 求 进 行 菜 单 式 服 务 ;二、 楼 间 距 较 大 , 每 户 都 有 私 家 花 园 , 和 大 面 积 的 绿 化 配 套 , 能 够 停 放 两 辆 车 的 独 立 私 家 车 库 ; 五 、优 秀 的 物 业 管 理 , 体 贴 入 微 的 服 务 , 多 重 保 安 设 施 以 及 保 障 居 住 者 的 安 全 和 绝 对 私

4、 人 空 间 ;地理价值北环境价价位：项目定代表项庄、盛世成都别墅市 场西东青城山别墅带地理价值：距市区 50 分钟车程环境价值：天下幽的青城山 +森林+河流价位：从 2000 元/平方米9000 元/平方米不等 项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主 代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿 达别墅项目南地理价值：距市区 30 环境价值：起伏的山丘 价位：以 35009000 项目定位：以休闲居家 代表项目：维也纳森林华成绿野牧歌、牧马山牧马山别墅带三、成都别墅市场消费群体1、 年龄：35-45 岁之间；2、 月家庭平均收入：1 万-23、 职业：企业高级管理人员主、股票经纪人、医生

5、、暴富阶层别墅消费市场艺人员、运动员、国家公中产阶层 20%的富裕阶层4、 消费需求：新的生活方式空间感受；住宅消费市场5、 消费态度：有二、三次置买房理性而挑剔；6、四、成都别墅市场的需求分析及供给分析 1. 供 给 分 析截止到 2004 年 4 月底，成都市共有 21 个在售别墅项目， 其中郊区占到了 19 个之多，在售别墅的总体供应量达到 128.8 万平方米，别墅供应户数达到 8268 户，其中郊区 在售别墅的总供应量为 119 万平方米，别墅供应户数为 7857 户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出 3970 余亩，后 期土地储备量为

6、 5229 亩，储备量占整个规划量的 57.6%， 郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最 近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及郊县具有别墅形态的项目总共 53 个，目前亮相及在售别墅项 目 48 个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积 3000 亩左右，储备面积52其中面积在 150-280 平方米之间，总价在 50-120 万元/套市场反映良好。使用面积3970从价格分布的供求关系来看，成都 2004 年上半年市场上市供 应的别墅量较多集中在 100 万200 万元和 200-300 万元两个规划面积的价格段，分别占到了供应总量的 35%和 30，较上年这一比

7、 例有较大变化；而总价在 100 万元以下的经济型别墅和总价0在 300 万元以上的豪华别墅分别为 16和 19，前者较上年面变化不大，后者有较大增幅，比例达 8%。（详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）2. 需 求 分 析成都目前约有人口 1000 万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主 流。据有关数据表明，对于 300 到 600 平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主

8、要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以 200 平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产 生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。五、成都别墅市场户型结构分析而 远 郊 的 别 墅 市 场 对 于 该 区 域 目 标 客 户 群 的 消 费 水 平 远 远 弱 于 市 内 , 别 墅 户 型 面 积 设 计 相 应 缩 小 , 同 时 户 型 面 缩 小 , 总 价 减 少 ; 这 一 来 能 够 扩 大 消 费群 。 二 来 有 利 于 该 区 域 的 别 墅

9、项 目 的 推 广。项目楼盘地址开发商总建面方向户型区和贵馨城成雅高速收费站右侧成都和贵实业有限公司大丰23131花溪温泉（独栋） 成都大花水湾宏志房地产有限公司4 万大邑15022花溪温泉（联排） 成都大花水湾宏志房地产有限公司4 万大邑10022蓝色夏威夷人民南路沿线西侧迎宾大道四川宏城房地产有限公司12.8 万华阳87268利通 出水芙蓉华阳人民南路南延线天府大道四川利通实业发展有限公司13 万华阳丽山别墅龙泉环山路中天房地产开发有限公司龙泉26038阳光假日 b 区龙泉阳光城龙泉驿区南方房地产开发有限公司10.3 万龙泉14421玉龙山庄龙泉驿区新宏宇房产14 万龙泉60416国一澳乡龙泉阳光大道体育城附近四川朝晖实业有限公司龙泉维也纳森林别墅四川国际高尔夫俱乐部旁成都森宇实业集团有限公司4 万双流26245欧景蓝天机场路大卫营国际俱乐部对面四川攀峰房地产有限公司双流20040春语花间羊西线蜀汉路南凌远房地产开发有限公司4.4 万西面90220学林雅苑成都外国语学校旁成都嘉恒实业有限公司6 万西面20727锦城豪庭羊西线迎宾大道锦城苑科技置业有限公司6.05 万西面18542成都花园青羊大