定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某解析

1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨张某诉熊某买卖合同纠纷案【问题提示】近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现 了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房 屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同 的法律性质和效力如何认定？【要点提示】定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转 让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份 取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故 定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。【案情】原告：张某。被告：熊

2、某。张某和熊某均是XX市XX区XX单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的xx小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区XX号房屋的指标转让给张某，转让价 格为 1 万元。熊某收取张某 1 万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房 款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房 定金 7 万元。 2005年 1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房 屋。张某以熊某的名义与开发商签订商品房买卖合同、补充协议，合 同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加 1.5 万元的协 议，但未即时结清。2006年下半年

3、，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用 后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的 1.5 万元指标转让 费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，xx号房屋一直未 交付给张某。张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将XX小区XX号房屋交付给张某。【审判】XX市XX区人民法院经审理认为:本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是XX 市XX区XX单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法 律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于XX单位职工的 特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她

4、与张某之间的 购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事 后，购房户与开发商签订了商品房买卖合同，实际取得了购买商品房的资 格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名 义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身 份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制 性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商 也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因 此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按 合同履行义务。综上，依照中华人民共

5、和国合同法第四条、第八条、第五 十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级 人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行） 第三条的规定，判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议 有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相 关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让 费 1.5 万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判XX市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致XX市中级人民法院经审理认为:双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某

6、基于XX市XX区XX单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售 房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行 为系双方真实意思表示，没有中华人民共和国合同法第五十二条规定的无 效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判 决:驳回上诉，维持原判。评析】本案的处理主要涉及以下法律问题： 1、定向购买商品房指标转让 合同的法律性质是什么； 2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让

7、人， 属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例 中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能 产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房 屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转 让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与 熊某订立口头协议之时，张某对XX号房屋的权利尚停留在一种资格权利上， 张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取 得XX号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在

8、的、有着 独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期 待物权，属于债权的范畴。、定向购买商品房指标转让合同是否有效。对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合 同无效，主要理由是： 1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。城市房 地产管理法第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地 产不得转让”。 2、转让房屋定购指标违反了合同法第七十九条第一款第 （一）项和七部委于 2004 年通过的经济适用住房管理办法第二十九条、第 三十二条等规定。 3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让 房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为

9、职工才能享受的福利，不仅 会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有合同法第五十二条规定 的合同无效情形。 3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有 损害国家和社会公共利益。笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：1从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标

10、转让合同 的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用城市房地产管理法 第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。2从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。 “法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间 的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给 个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治 是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失 变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务 关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之

11、间通过平等协商确立 的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性 规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。3从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国合同法维护 交易稳定和维护经济秩序的立法目的。经验借鉴】定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的 法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未 支付剩余的指标转

12、让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万 元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定 要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人 将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙XX出资购 买，房屋所有权归乙XX,与甲XX无关。”只有这样，当实际购房人与登记 购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠 正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房 屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权， 而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如

13、果受让人不 能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为 泡影。此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔 者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况 下，可以适用我国物权法和城市房地产管理法规定的更正登记和异议 登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审 查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更 正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让 人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更 正的程序较为费时。