房地产评价答案

1、电 大 2 0 1 6 最 新 房 地 产 评 估 考 试 题 答 案 （ 1 - 4 套 ）第一套单选：1. 采用比较法求得的价格通常称为 （ ） B. 比准价格2. 一套建筑面积 100平方米、每平方米建筑面积 3000元的住房，总价为 30 万 元，其实际交易约定在一年后付清 （ 假设折现率为 5%），则（） B. 实际价格 28.578 万元，名义价格 30 万元3. 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房 地产的（ ） D. 最佳集约度和规模4. 出租或营业型房地产的评估可以采用 : （）C. 收益还原法5. 目 前 各 地 区 的 经 济 适 用 房 所

2、 采 用 的 价 格 , 应 属 （ ） B. 政府指导价 6. 当评估对象已做了某种使用 时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及 建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（ ） A. 保持现状7. 在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估 时点通常为（ ） A. 过去8. 在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（ ）B. 评估 时点为现在，评估对象为未来状况9. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。C. 本地区 本类 房 地产 10. 最能 说明土 地价格水 平高 低 的价格是 ：） C. 楼面地价11. 人为引

3、起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评 估对象为（ ） A. 已消失的房地产12. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（）原则 C. 合法13. 适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D. 最佳集约度14. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位 置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（ ） 原则 C. 替代15. 按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产 及特殊房地产等。 D. 用途16. 在 以 下 事 项 中 ， 影 响 资 产 评 估 结 果 的 价 值 类 型 的 直 接 因

4、 素 是 （ ）A. 评估的特定目的17. 从经济角度来看 , 土地利用选择的一般顺序是 : （）B. 商业、办公、居住、工业18. 如 果 与 评 估 对 象 有 利 害 关 系 ， 评 估 人 员 应 当 回 避 ， 这 是 遵 循 （ ）原则 。 B. 公平19. 城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳 使用原则，该土地的用途为： （） C. 商业20. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的： （）A. 用途多选：1. 采用收益法评估的机器设备主要有 （） A. 生产线 B. 成套设2. 以下说法正确的是()A. 两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，则其价值

5、有很大不同 B. 两宗实质状况相同的房地产，如果权益不同， 则其价值有很大不同 D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要3. 设备成新率的估算通常采用 ( ) C. 观测分析法 D. 修复金额法 E. 使用年限法4. 签定资产评估业务书的基本内容有 ( ) A.评估目的 C. 评估基准日 D.评估对象5. 从某种意义上讲，房地产价格是( ) A. 市场参与者集体竞拍的结果 B. 由市场力量决定6. 房地产之所以有价格，其前提条件是( ) B. 房地产的稀缺性 C. 房 地产的有效需求7. 在正常情况下， 运用收益法评估资产时， 要求资产的收益额应该是 ( ) A. 客观收益额 C. 未来预

6、期收益额8. 评估时采用的物价指数应采用 ( ) A. 分类产品物价指数 B. 行业物价 指数9. 机器设备的重置成本应包括 ( ) C.操作人员的培训任务 D. 购置费用E. 调试费用 10. 设备的功能性贬值主要表现在 ( ) C. 超额运行成本 D. 超额的投资成本功能因素 B. 地域11. 资产评估的经济原则包括 ( ) A. 预期收益原则 B. 替代原则 E. 贡献 原则12. 采用市场法评估参照物差异调整因素一般有 ( ) A.因素 C. 时间因素13. 资产评估具有 ( ) 的特点。 C. 预测性 D. 市场性 E. 现实性14. 从理论上讲， 成本法涉及的基本要素包括 ( )

7、。 A. 资产的功能性贬值 B. 资产的经济型贬值 C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本15. 一名合格的房地产评估师，在房地产评估方面要具有() B. 丰富的实践经验 D. 扎实的理论基础16. 下列属于房地产的是() B. 地上建造的庭院、花园、假山 C. 种植在地上的树木花草 D. 埋设在地下的管线设施17. 采用收益现值法需要的基本参数有 ( ) C. 被估资产的预期获利年限 D. 被估资 产的预计收益 E. 折现率或资本化率18. 资产评估中的非市场价值类型主要有 ( ) B. 在用价值 C. 清算价格 D. 投资价值19. 从理论上讲收益现值法的折现率应包括 ( ) A. 风

8、险报酬率 B. 通货膨 胀率 D. 无风险报酬率20. 按资产的构成及获利能力划分，资产可划分 ( ) C. 整体资产 E. 单项资 产判断：1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货 币总额 (对) 2. 同一资产在不同的评估假设条件下， 评估结果应趋于一致 (错)3. 支付典价后房地产的使用者不付租金(错4. 成本租金不包括保险费(对)5. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为房地产求大于供（错） 6. 在房地产销售过程中，标价是买卖双方讨价还价的基础 , 成交 时要比此低（对）7. 市场价格抵押价值征用价值课税价值（错）8. 资产评估价值类

9、型完全是由资产评估目的决定的（错）9. 投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率（错）10. 资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算（错）第二套单选题1. 当设备出现 （）时，评估时需要考虑其经济性贬值。C. 使用效益下降2. 设备的技术寿命与 （） 有关。A. 技术更新速度3. 运用市场法评估无形资产会受到一定的限制，这个限制主要源于无形资产的（ ） 。 C. 非标准性和惟一性4. 运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了 （） 因素。（2.00 分）A. 时间5. 运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是 （ ）。（ 2.00分） C. 排除个别参照物交易的偶然性6. 对技术

10、改造的设备进行评估，应根据技术改造的程度适当 （ ） 。 （2.00 分）D. 减少其实际已使用年限）。（ 2.007. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是 （ 分） A. 替代原理8. 资产评估时，成新率确定的基础与折旧年限2.00分)B. 无关9.从理论上讲 , 构成重置成本耗费应当是 () 。(2.00 分)会平均成本10. 若反映宗地地价水平, 哪个() 指标更具说服力分) D. 土地单价11. 在房地产评估中 , 当无参照物和无法预测未来收益时 , 则运用 ( (2.00 分)C. 成本法12. 建 筑 物 采 用 成 本 法 评 估 中 是 以 () 为 依 据 的

11、。分) B. 同类建筑物客观合理投入额13. 设备的有形损耗率等于 ( )。(2.00 分)成新率14.无形资 产的 无形 损 耗将 直接影响 无形 资 产的 ()分)C. 剩余使用价值15. 我 国 城 镇 土 地 市 场 实 质 是 () 的 让 渡 市 场分)D. 土地使用权16. 物 价 指 数 法 只 能 用 于 设 备 的 ()分)C. 复原重置成本17. 无形资产的最低收费额是要考虑 ( ) 分)D. 重置成本和机会成本18. 用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的 ( )。( 2.00 分) D. 现行市价A. 社2.002.00A. 1-2.002.002

12、.002.0019. 基准地价 修整系数法属于 () 中的 一种具体方法。2.00 分） B. 市场法20. 从 资 产 评 估 的 角 度 ， 驰 名 商 标 权 一 般 能 为 企 业 带 来()。( 2.00 分) B.超额利润多选题1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是()。 ( 2.00分）B. 娱乐用地 40 年 D. 教科文卫用地50年2. 判断建筑物成新率的主要方法包括() 。( 2.00分）A. 打分法 D. 年限法3.土地使用权评估的原则有 （) 。(2.00分）A. 供 需 原则 C. 替代 原则 D.贡献原则E.最有效使用原则4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有

13、() 。( 2.00分）B. 约当投资分成法 D. 边际分析法5.专利技术与分非专利技术的主要区别是() 。( 2.00分）B. 时间性 C. 保密性 E. 广泛性6. 签定资产评估业务书的基本内容有 （ ） 。（ 2.00 分）A. 评估目的 B. 评估基准日 E. 评估对象7. 当无形资产更新周期主要根据 （）来判断。（2.00 分）B. 技术更新周期 C. 产品更新周期件 C. 应用软件 D. 支撑软件9. 评估时采用的物价指数应采用 () 。( 2.00 分)A. 分类产品物价指数 C. 行业物价指数10. 采用收益现值法需要的基本参数有 () 。( 2.00 分)A. 被8. 计算机

14、软件按功能可分为 () 。( 2.00 分)A. 系统软估资产的预期获利年限B. 折现率或资本化率D. 被估资产的预计收11. 在正常情况 下，运用收益法评估资产时，要求资产的收益 额应该是( ) 。( 2.00 分)C. 未来预期收益额 D. 客观收益额12. 按资产的构成及获利能力划分，资产可划分 ( ) 。( 2.00 分)B. 单项资产 D. 整体资产13. 资产评估中的非市场价值类型 主要有( ) 。( 2.00 分)A. 投资价值 C. 清算价格 E. 在用价值14. 从理 论上讲收 益现值法的折现率应包括( ) 。( 2.00 分) A. 通货膨胀率 B. 风险报酬率 D. 无风

15、险报酬率15. 资产评估的经济原则包括 ( 原则 C. 贡献原则 D. 替代原则16. 土地的自然特性有 (A. 土地使用价值的永续性 C. 性) 。( 2.00 分) A. 预期收益) 。( 2.00 分)土地面积的有限性 E. 不可替代17. 下列无形资产中属于知识产权的无形资产是 () 。( 2.00分）A. 工业设计 B. 专利权 E. 计算机软件18. 用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（） 方面与评估对象保持一致。（2.00 分） A. 交易类型 C. 用途性质 E. 交易动机19. 从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括 （ ） 。（ 2.00 分） A. 资产的经济型

16、贬值 B. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成 本 E. 资产的功能性贬值20. 资产评估具有 （） 的特点。（ 2.00 分） B. 预测性 D. 市场性 E. 现实性判断题（每题 2分，共 10题）（总分 20.00 ）1. 供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 （ 2.00 分）错误2. 已提完折旧的设备成新率是零。 （ 2.00 分）错误3. 设备的有形损耗率 =1成新率。（ 2.00 分）错误4. 在机器机器设备评估时间中，确定成新率的唯一手段是技术检验。 （ 2.00 分） 错误5. 国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。 （2.00 分）错误6. 地价

17、是土地所有权的购买价格， 即地租的资本化。（2.00 分）错误7. 无形资产评估一般只能采用收益法，这是由于无形资产的特征决定的。 （2.00 分）错误8. 无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断。（ 2.00分）正确9. 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的 评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产是，支付价格不会高于 市场相同用途替代品的现行市价。（2.00 分） 正确10. 技术检测是机器设备评估的基础工作之一。 （2.00 分）正确第三套单选题（每题 2分，共 20 题）（总分 40.00 ）1. 资本化率 =（）+投资风险等补偿

18、。 （2.00 分） B. 安全利率2. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估 算可采用（ ）。（2.00 分） B. 类似写字楼的客观收益3. 涉 及 长期待 摊 费用 的 资 产评 估 通 常发 生 在 （ ） 。（ 2.00 分） B. 企业整体产权变动时4. 甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为 20万元（购买债券 1 000张、面值 200元/张）、年利率 10%，期限 4年 。 根据市场调查， 评估基准日的收盘价为 220 元/张，则债券的评估值为 （）元。（2.00 分） C. 2200005. 股票的内在价值属于

19、股票的 （ ） 。（ 2.00 分） D. 理 论价值6. 评 估 房 地 产 价 格 时 ， 选 取 的 资 本 化 率 越 高 ， 评 估 出 的 价 格 会 （ ）。 （ 2.00 分） D. 越低7. 某公司持有 10年期债券 1 000 张，每张面值 100元，票面利率 8%，每期付息，到期还本。评估时还有 5 年到期，市场利率为 5%。则该批债券的评估值约为() 。(2.00 分) C. 112986元8. 从理论上 讲， 无风险报 酬率是受 （分） C. 资金的机会成本9. 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（分） B. 开发完成时的房地产状况的价值10. 上市股票的价

20、格，一般情况下应按 （分） D. 评估基准日的收盘价11. 从收益法的观点看， 房地产的价值是未来 （2.00 分） B. 净收益12. 固定红利模型是评估人员对评估股票 （） 影 响 的 。 （ 2.00）。（ 2.00） 确定其评估值。 （ 2.00）的现值之和) 。( 2.00分） C. 预计收益的客观认定13. 某低值易耗品，原价800 元，预计使用 10 个月，现在已经使用了6 个月，该低值易耗品的现行市价为 1 400 元，则确定的低值易耗品的评估值为（ ） 。（ 2.00 分） B. 560 元2.00 分） D. 房地收益单14. 剩余技术是依据（）价格 独求取土地15. 到

21、期 后 一 次 性 还 本 付 息 债 券 的 评 估 ， 其 评 估 的 标 的 是 （ ） 。 （ 2.00 分）C. 债券本金加利息16. 收益法适用于（）房地产的评估。（2.00 分） D. 商业17. 上市交易的债券最适合采用 （） 进行评估。（ 2.00 分） D. 市场法18. 假设开发法的理论依据是（） 。（2.00 分） B. 预期原理19. 被评估的某材料系最近购入，当时共购入500件，单价 600 元，共发生运杂费等 8 000 元，经盘点，该材料尚余 100 件，则该批材料的评估值为 （ ） （2.00 分） A. 61600 元20. 某企业产成品实有数量 100 台

22、，每台实际成本 64 元。根据会计核算资料， 生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65 35。根据目前价格变动情况和其他有关资料，确定材料综合调整系数为 1.15 ，工资、费用的综合调整 系数为 1.10 ，则该产成品的评估价值最接近于 （） （。2.00 分） A. 7248元多选题（每题 2 分，共 20题）（总分 40.00 ）1. 流动资产的特点有 （） 。（ 2.00 分） A. 周转速度快 C. 形状多样化 D. 变现能力强2. 非上市流通股票评估的基本类型有 （ ） 。（ 2.00 分） B. 固定红利模型 C. 分段型 E. 红利增长模型3. 在正常 情况下 ，运用收益

23、法 评估 资产时，要求 资产 的收益额应该 是（） 。（2.00 分）A. 未来预期收益额 C. 客观收益额 4. 流动资产的实体性贬值可能会体现在 （ ） 。（2.00 分）A. 在用低值易耗品 B. 呆滞、积压物资 5. 用市场法对在制品进行评估，应考虑的因素主要有 （ ） 。（2.00 分）A. 实体损耗 B. 市场价格6. 设备成新率的估算通常采用 （） 。（ 2.00 分）A. 使用) 有关。( 2.00 分)B. 市年限法 C. 观测分析法 D. 修复金额法7. 股票评估与股票的 (场价格 D. 清算价格 E. 内在价值8. 从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括 ( ) 。( 2.

24、00分)A. 资产的经济型贬值 B. 资产的功能性贬值C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本9. 长 期 投 资 性 资 产 评 估 的 特 点 有 ( ) 。( 2.00 分) A. 长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 B. 长期 股权投资评估是对资本的评估C. 债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估 10. 设 备 的 功 能 性 贬 值 主 要 表 现 在 ( ) 。( 2.00 分) B. 超额运行成本 C. 超额的投资成本11. 下列中的 () 收益是固定的。 ( 2.00 分) A. 债券 D. 优先股12. 产成品及库存商品的评估方法主要采用 ( ) 。( 2.0

25、0 分) A. 成本法 B. 市场法13. 采用收益现值法需要的基本参数有 ( ) 。(2.00 分)A. 被估资产的预期获利年限 B. 折现率或资本化率 C. 被估资产的预计收益) ( 2.0014. 债券作为一种投资工具具有的特点是 (分)A. 投资风险小 B. 收益相对稳定2.00分）B. 购 置 费 用 D. 操 作 人 员 的 培 训 任 务 E.调试费15. 机 器 设 备 的 重 置 成 本 应 包 括 （般有16. 采 用 市 场 法 评 估 参 照 物 差 异 调 整 因 素1. 股票的价值评估通常与股票的内在价值无关。2.00 分)错误因素17. 评估时采用的物价指数应采用

26、() 。( 2.00分）C. 分 类 产 品 物 价 指 数 E.行 业物价指数18. 流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为()。（ 2.00 分）B.周转速度快C.金额一般较小19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括(） 。（ 2.00 分）B.通货膨胀率D.风险报酬率 E.无风险报酬率20.采用收益法评估的机器设备主要有（)。( 2.00分）C.成套设备 E. 生产线B. 功能因素 C. 时间因素） 。（ 2.00 分）D. 地域(判断题（每题 2分，共 10 题）（总分 20.00 ）2. 上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估 值。（ 2.00 分）错误3. 收

27、益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园 等。（ 2.00 分） 错误 4. 无形资产单独不能创造收益，必须附着于有 形资产才能产生收益。 （ 2.00 分）正确5. 收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法。2.00 分)正确6. 商誉不能离开企业而存在，不能与企业可确指的资产分开出售。（2.00 分）正确7. 对于产成品不论能否销售出去，都应当按其正常的出厂价格确定评估值。（ 2.00 分）错误8. 低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值。（ 2.00 分）错误9. 凡是能带来未来收益的资产，都可以采用收益法评估。 （ 2.00 分） 错误 10. 无形损耗只影响

28、无形资产价 值，不一定影响其使用价值。 （ 2.00 分）正确第四套单选题（每题 2分，共 20 题）（总分 40.00 ）1. 某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据四三二一法则， 该宗地临街前半部分的价格应为（ ）。 （2.00 分） C. 702. 以 下 不 属 于 资 产 评 估 报 告 基 本 要 素 的 内 容 的 是 （ ） 。（ 2.00 分） D. 评估原则 3. 资产评估报告 书是建立挡案，归集评估档案资料的 （ ） 。（ 2.00 分） B. 重 要信息来源 4.某前后两面临街、总深度为 60 米的矩形宗地，前街路线价为 2000 元 / 平方米

29、， 后街路线价为 1000 元/ 平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（ ）米。（ 2.00 分） B. 405. 路线价法评估的第三个步骤是（ ）。（ 2.00 分） C. 选取标准宗地 6. 需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于 （ ） 。（ 2.00 分） D. 追溯性评估报告7. 下列关于资产评估管理的表述，正确的是 （) 。( 2.00分） A. 资产评估管理，是对评估行业和业务行为管理8. 整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产，也要包括负债和权益甚至有 时 还 要 考 虑 以 整 体 资 产 为 依 托 的 （） 。（ 2.00分） B. 无形资产9. 资产评估准则

30、体系中最基础的准则是 （ ） 。 （2.00 分） C. 资产评估基本准则10. 路线价法的特别适用于（ ）需要在大范围内对大量土地进行的评 估。（ 2.00 分） D. 土地课税11. 我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是（）（ 2.00 分） D. 中国资产评估协会的成立12. 资产评估报告完成 （）环节后，可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。（ 2.00 分）B. 资产评估报告签发盖章13. 运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（ ）在其 基准日期的值调整为评估时点的值。（ 2.00 分） D. 基准地价14. 广义的资产评估报告书是 （ ） 。（2

31、.00 分） C. 一 种工作制度15. 根据资产评估具体准则的分类， 资产评估准则机器设备属于 （ ） 。（ 2.00 分） A. 专业性准则16. 按（ ）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的 建筑，如单一的办公楼。 （ 2.00 分） B. 建筑面积17. 对特定评估目的、特定资产类别 （细化）评估业务以及对评估中某些重要事 项进行规范的准则属于 （ ） 。（ 2.00 分）C. 评估指南）。（ 2.0018. 基准地 价 评估 的第 二个 步骤是 （ 分） C. 划分地价区段19. 在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是（ ） 。（ 2.00分） B. 路线价法20.

32、在路线价评估法中， （）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。 （ 2.00 分） B. 一面临街矩形地多选题（每题 2 分，共 20题）（总分 40.00 ）1. 在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。（ 2.00分）A. 在写字楼旁新建大型游乐场 B. 常常遭受洪水威2. 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。（2.00 分）A. 商品房销售中的起价 B.3. 企业作为一类特殊的资产，具有 （ 分）B. 盈利性D. 持续经营性4. 经济适用住宅基准价格由（A. 利润B. 开发成本D.5. 企 业 价 值 评 估 与 企 业 单 项拍卖活动中的保留价） 等特点。（ 2

33、.00E. 整体性）构成。（ 2.00 分）税金资产评估加和的主要区别是） 。（ 2.00 分）。C. 求得的路线7. 资产评估报告书的基本要素一般包括是2.00B. 评估标的 C. 评估范围 D. 评估结果6. 在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（2.00 分)B. 该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 价已是正常价格分）8.A. 评估方法 C. 评估基准日E. 评估目的资产评估报告书的应用一般包括（2.00分）B.资产 评估 管 理机 构C. 资 产 评 估 委 托 方D.资产评估受托9. 资产评估管理模式有 （) 。( 2.00分）B. 政府监管下行业自律管理模式C. 行业自律管理模式D. 政府管理模式10. 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。 （ 2.00 分）A. 征地费 B. 建筑安装工程费11. 成本法中的“开发利润”是指（）。（ 2.00 分）A. 开 发 商 所 能 获 得 的 平 均 利 润C. 开 发 商 所 能 获 得 的 税 前 利润12. 从 资