住宅物业管理系统解决方案

1、住宅物业管理系统解决方案 1. 引言住宅产业与其它产业的关联度大，涉及建筑、建材、房地产、轻工、化工、机械与冶金等相关产业。住宅产业的发展也将拉动国民经济的发展。我国目前每年建设城镇住宅面积约3亿m2，其总产值为约6000亿元。从事住宅建设的施工企业近九万家，约有3000万人，设计单位一万多家，约70万人。但目前我国住宅建设总体水平还比较低，特别是住宅建设中存在科技落后，科学管理不够，信息渠道不够畅通，效益不够突出等问题。迫切需要采用新技术和新管理机制，通过提高住宅建设科技含量，特别应用信息技术来促进住宅产业的发展。住宅建设全过程，从立项、设计、施工、销售到物业管理属流程型，如果仅仅强调其中某

2、一环节的管理与技术水平提高，仍解决不了问题。必须研究住宅建设多企业动态联盟协同工作系统的组成与特点，达到全局优化，才会起到极好的示范作用，促进住宅产业现代化。 物业管理在我国才刚刚起步。据统计，全国新建的住宅小区中，只约有10%提供专业的物业管理，而且全部处于亏损经营状态。由于物业管理队伍基本上由外地民工组成，素质普遍较低，给用户所提供的服务相当单一，基本上处于形同虚设的地步。同时，物业管理部门缺乏统一的标准，用户对物业管理采取不信任，不合作的态度。从近年来有关房地产的纠纷来看，用户同物业管理部门的矛盾占相当的比例。从目前国内情况看，物业管理存在以下问题： 人员素质低，管理水平低 提供服务单一

3、，技术含量低 人员过多，开支庞大 服务质量差 严重亏损 用户不信任 另外，我国目前还采用在小区建议成后，再招标的办法选择物业管理单位。这就造成的业管理单位对建筑的本身功能知之甚少，对业主了解不多，仓促上马。同时，业主对物业部门的考察也不够。1.1 系统目标将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量，智能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面： 现代小区在建筑设计的更多地采用新材料、新技术。提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。 为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。

4、如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。 小区智能化是住宅产品发展的必然趋势。而智能化的小区需要专业化，高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。 采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。这不仅使物业管理部门走出困境，而且使管理更上一台阶。 2.系统体系结构2.1 体系结构2.1.1 计算机环境及支撑软件层计算机环境由计算机硬

5、件、网络硬件和操作系统构成。支撑软件为应用模块提供底层的支撑功能、并且提供开发工具。由网络软件、数据库软件、建模工具软件、文档和过程管理工具以及数据库应用程序开发工具构成。2.1.2 数据层数据层指的是系统的数据中心，负责存储全部工程施工数据和处理统计分析生成数据。2.1.3 业务逻辑层业务逻辑层实现业务逻辑处理，它起到与客户端和数据层进行信息交流和进行必要的业务处理的作用，由中间件和应用软件业务逻辑组成。业务逻辑层是实现三层结构的核心，我们将采用成熟的中间件作为应用服务器。1） 参考模型包括过程管理参考模型、质量管理参考模型、进度管理参考模型和成本管理参考模型，这些模型是基于ARIS建模工具

6、的信息模型，体现了住宅建设中动态联盟组织的管理模式、业主对住宅建设全过程的质量、进度和成本的管理和控制方法。这些参考模型是业主实施管理的框架。2） 应用模块应用模块直接为业主实施管理提供信息工具，包括： 文档管理模块：实现业主管理过程中各类文档的编辑、查找、版本更新和发放等功能。 项目管理模块：基于参考模型对住宅建设实施质量、进度和成本的管理和控制。 财务管理模块：从财务角度对业主评价和选择监理单位、设计单位、施工公司和物业管理分包商提供信息支持。 信息交换模块：基于Internet网络，为业主提供与其他分系统和外界相关单位进行信息交换的功能。 2.1.4 表示层实现人机交互及数据表示，采集用

7、户输入的数据、请求，向业务逻辑层发出请求，并显示处理结果。表示层不能直接调用相关系统业务逻辑，只能通过“业务逻辑”调用。由“业务逻辑”访问数据库。表示层采用BROWSER方式实现，为施工人员提供方便、统一的系统操作界面，同时使表示层可以达到“零”维护。2.2 网络结构网络拓扑结构如下图所示：说明： 数据库服务器采用高档并高配置的UNIX服务器一台； 数据库服务器运行ORACLE系统； 采用磁盘阵列一台用于存放业务数据； 应用服务器采用中档名牌中等配置的UNIX服务器两台，其中一台用于数据交换和空闲备份，另一台运行应用软件； 采用一台工作站运行网络管理软件作为网管机。 3.系统功能描述3.1 系

8、统工作方式当小区居民有服务要求时，可以告知设在各物业公司的计算机，计算机对所接受到的信息进行整理后，作出反应：1) 对于用户报修，投诉等，计算机自动对事先存储在服务中心数据库中的用户信息进行查询可以可以查出用户的姓名，家庭住址以及所要求的服务信息，填写用户的具体材料，根据用户的选择得出用户所要求的具体服务。计算机会将该用户的服务要求会自动产生记录，并分类保存，与此同时，打印出通知单通知给物业公司专职服务人员前往处理，使得服务得到有效的落实。专职服务人员若不在单位，自动通过其他通信方式呼叫（BP机，电子广告牌）呼叫，每隔一段时间呼叫一次，直到管理人员回答。专职服务人员收到信息后向服务控制中心查询

9、，中心计算机会将用户信息以及服务内容用语音告诉管理人员。以上工作完毕以后，服务中心计算机将资料汇总，在一定时间内与其他用户的服务信息一起送往房管局的计算中心，由房管局进行备案归档，可以做到有案可查。2) 对于家庭情况以及生活信息的查询，如：本月水电煤的结算指数是多少、是否付清了帐款、物价参考指数、病理心理咨询等等，服务中心计算机自动生成图文和视频、音频信息，回答用户。软件能够自动对每月所接受的用户服务要求进行分类统计，以得出用户要求比较集中的一些问题，以便进行改正、补充或添加预防措施。3) 物业控制中心从房管部门接受信息。房管部门可以通过该系统将一些材料分发到各个物业公司。当物业公司接受到来自

10、房管部门的文件后，立即提示系统管理人员或准备供用户查询。3.2 功能体系根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，可以设计出如下图所示的物业管理系统的总体功能模型。智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施,通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。智能小区“服务与管理中心”基主要的服务与管理包括以下两项的内容。1) 综合信息与资讯服务随着信息技术（IT）和计算机网络技术等高科技的迅猛突破与广泛普及，将会有越来越多的家庭通过Internet网或Intranet网来获取信息和资讯。作为一个现代化的智能小区的物业管理系统，必须

11、具备向居民家庭提供综合信息的资讯服务功能，具体包括以下几个方面： 娱乐：包括影视点播（VOD）、音乐剧场、多人游戏（不同地理位置）、虚拟旅行等； 信息资讯：包括新闻、财经股市商情服务等； 服务：包括旅馆服务、商业服务、电子购物与转帐、餐馆预订等； 教育：包括函授课程、虚拟学院、虚拟实验室等； 医疗保健：包括远程疾病诊断与会诊、电子病历、虚拟医院、保健咨询等。 2) 公共物业管理现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所提供的第二项服务于管理的内容，其内容通常包括以下几个方面： 小区内集中的安全防范综合管理：包括家庭防盗报警系统、家

12、庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等； 小区内公共场所的机电设施集中管理：包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等； 小区房产与承租户管理：包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等； 小区物业保养与维修管理 小区内家庭四表（电表、水表、煤气表、热表）计量、收费与统计。 针对小区物业开发的非常强大的管理系统。分为以下几个方面： 经营部管理 管理部管理 工程部管理 财务部管理 办公室管理 保安部管理 经理室管理 系统管理 使用本系统的特色： 软件具有智能化、自动化、简便化、灵活化、安全化、人性化、优质化

13、 智能化：软件智能的对到期当票进行报警提示; 自动化：对于典当业务的收费进行智能自动的进行计算。 简便化：软件的操作可以让没有电脑基础的用户也可以很快掌握使用。 灵活化：用户自己可以设置任意的当物名称和当物价格。 安全化：软件提供严格的权限设置，不同人具有不同的权限。 人性化：图形化的操作智能的帮助提示，方便的操作，强大的技术支持。 优质化：本产品提供优质的服务。 随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为

14、确保企业经济效益、运行效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低，工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。 长期以来，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的

15、人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦琐碎，还经常出现错误，给广大业主带来很不便。 物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。重视现代化的管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保取得最大经济效益为目标。 物业管理行业是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产行业的快速发展，人们逐渐接受了物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为楼盘

16、销售的重要因素，也成为业主或租户选择物业公司的重要考虑因素。 物业管理系统的主要功能如下： 1、 人事管理子系统 从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。 2、房产信息管理 记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块 3、客户信息管理 实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费

17、历史等信息。 4、租赁管理 提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。包括合同管理、调租、退租等;到期提醒设定：可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示 5、租赁合同管理 对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计 6、 收费管理 物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要

18、的作用。在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、 合同管理、 应收款管理、实收、欠费管理、 收费情况统计查询 7、 工程设备管理 建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备;对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理; 8、 客户服务管理 为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。主要模块有日常服务管理、客户投诉管理、报修管理、社区活动管理;本模块从服务申请、派工、完成

19、、回访、统计等流程化日常服务管理功能。 9、保安消防管理 消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。 10、保洁环卫管理 环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。其典型功能有： 11、采购库存管理 物资管理信息系统为企业提供了一种管理库存的电子集成化方案，从采购、入库，到库内作业、出库、核算等。主要模块：采购计划管理、供货商管理、 物料档案管理、物资

20、入库管理、物资出库管理、统计查询 12、能耗管理 公共区域仪表的定义、维护，定期抄表，对抄表结果进行查询统计，对不同年度、不同项目之间的能耗情况进行对比 13、资产管理 对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。 14、集团办公管理 内部沟通：即时通信、内部邮件(支持短信群发)、文档管理、车辆管理、会议管理等。 个人事务：工作计划(日程安排)、工作日志(任务/计划完成反馈自动添加、临时工作录入)、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划。 工作流：发起审批、工作表单导入/自定义。 15、合同管理 合同类别与供应商信息管理，合同签订审批流程管理;合同归档、变

21、更、终止、解除、续订管理;合同收付款计划管理，支持合同件扫描归档、查询。 16、 决策支持 系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，主要功能：按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表;可分别按管理区、大楼统计出租率;所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图; 17、 系统维护管理系统 主要模块：系统初始化设置、系统编码管理、 系统权限管理、操作日志、 数据备份、数据恢复、清空数据 18、 其他接口系统 全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的

22、集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及我们独有的动态、智能工单派发技术等，由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。 网欣物业管理系统整体解决方案-河南郑州物业管理123.120.130.*1楼系统概述 网欣物业管理系统是“以人为本，以客户为中心”服务理念上的企业信息化管理平台，融汇多家大型物业公司的管理精

23、髓，结合网欣对物业服务的多年深入研究，为企业提供了一套健全的管理服务体系。其中包括资源管理、客户管理、收费管理、客户服务、预算管理、设备管理、仓库管理、安防巡视、呼叫中心、短信平台、系统维护等模块。功能优势资源管理记录物业公司所服务的物业情况，主要包括管理区资料管理、批量生成房间资料、电子表格数据导入、住户（业主）资料管理等，支持从售楼软件中的直接导入房间资料。客户管理用于管理所有房间的住户（业主、租户）详细资料，也可对历史住户资料进行查询。收费管理支持收费科目、收费标准、交费时间及滞纳金比率的灵活定义，提供汇总、分组、明细三类报表，以及业务过程中各种数据和报表的自定义功能；同时支持现金收款、

24、预交收款、银行托收等收费方式，以及税控发票的快捷打印。报表管理提供多种报表模板，并支持对报表样式的增加与修改。商业管理对商业企业的基础资料、租约、返租分红、招商推广进行有效的管理并提供决策分析依据。对商户的投诉、报修等问题的处理和登记,可视化的场地和单元管理，支持自定义租户状态及租户全周期管理。客户服务对面向住户的服务及相关的各种情况进行管理，主要包括客户投诉及有偿服务等，调度中心模块还支持随时安排工作人员去为业主或者住户服务，实现通过系统跟踪和管理各项服务。调度中心支持短信派工，可结合排班对客户需求进行工作调度。排班管理支持对工作人员的班次设定与在岗确认等操作。短信平台充分利用手机短信服务的

25、功能，支持在企业内部办公中向员工发送派工通知等信息的应用，支持小区事件通知、客户关怀、费用催缴等各种企业相关信息发布， 接收客户反馈信息等功能。呼叫中心支持对来电弹屏，可对来电的客户信息进行收集及历史信息记录、查询；并具有对外呼出回访功能。供应商管理建立供应商档案,可对供应商信息对进行条件查询。安防巡视安防人员在所属区域内进行安防巡视，可对发生事件、安全问题，违章情况等事件进行处理和记录。社区网站通过网站首页可以了解物业公司、小区及交通资料等相关信息，支持在线发布通知、公告、活动、新闻等功能，实现网站用户与物业系统住户相关联，并通过社区论坛与小区住户进行在线沟通交流,支持在线提交客户资料修改及

26、服务申请，通过物业软件提取及审核服务。预算管理通过预算与实际收支的管理，进行精准的经营计划分析，为降低企业成本提供科学依据。自定义功能可对功能模块、子功能、字段、报表、界面、权限、查询内容、统计分析内容等项目进行自定义。支持对增加的系统模块进行增加、删除功能模块操作。想看或不想看的信息，以及信息的显示顺序，都可以通过自定义视图进行设定。设备管理为企业内所有公用设施及固定资产进行分类管理，采购到更换过程中位置、数量、价格、维修、保养等进行管理。仓库管理对供货人、领料人及物品进出库的管理，库存物品的统计查询人事管理可对员工档案进行管理,支持对员工事件的记录功能。沙盘推演对物业小区的模拟沙盘，并可对

27、小区的岗位进行模拟文档管理可以自定义类别对公司内部的文档进行管理，还可以对文档的安全性进行设定报表定义开放式的报表设计器，用户可根据实际需要随时调整自己的报表和所要打印的单据。扩展功能支持银行代收，提供税控接口，提供金蝶、用友财务软件接口，可与网欣系列业务系统无缝连接。操作日志管理记录用户在一定时间内的操作记录,并提供过滤功能普金物业管理系统本系统支持多单位、集团式、跨地区、多结构的管理。普金公司融汇全国数百家物业管理公司的优秀经验和管理智慧，把握物业管理行业发展脉搏，满足作为新兴行业的物业管理公司实行规范化、标准化、自动化管理的需要，而精心设计、制作了本管理系统。本管理系统通过科学的管理方法

28、和现代化的管理工具-计算机及其网络系统，规范了物管企业的经营管理，降低了服务成本，提高了服务质量。采用普金物业管理系统将极大的简化、方便您的管理，提高您的工作效率和管理绩效。先进的技术开发水平和优秀的管理集成使之卓尔不凡，现已受到业内关注和好评。普金物业管理系统就是您成为物业管理专家的最佳“伴侣”。开发背景物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别

29、、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO 后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。普金物业管理系统正是这种背景下应运而生的优秀的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。系统特点 易学易用：纯WINDOWS

30、软件，操作界面友好，以直观的图标菜单方式为主(用户可以根据喜好，随时切换到IE风格界面)，易学易用，并有完整的在线帮助信息。 稳定可靠：运行稳定、安全可靠。对用户进行权限控制，极大的保证了数据的安全性。具有数据的备份、恢复等功能，为数据的安全提供双重保护。 功能完整：包含物业管理的各个方面，功能全面、强大，能满足各类物业管理公司、物业租赁公司、房地产公司物业部的业务管理需要。 开放性好：采用标准的开发工具和技术，提供开放的数据接口，可直接将各种报表、单据导入EXCEL，为用户的二次分析方便地提供数据依据。 网络功能强：既可单机运行，又支持网络运行，用户可先单机运行，然后升级至网络版。可实现远程

31、控制，方便对数据进行实时交换。 信息共享：通过网络真正实现同一个物业管理公司，多个下属物业管理处及各部门的信息及数据的共享。使多种复杂的管理过程及管理文件传递得到充分及时的体现。 业务流程化：提供业务流程化的图形界面，用户可根据不同的岗位职责，设计不同的图形化工作界面，即使不太熟悉电脑的操作人员也能够轻松的进行业务处理。 管理数字化：将管理过程中难于量化考核的各种信息数据，利用数据控制机制，提供面向对象的绩效管理体系，管理指标实现数字化。 分析图表化：强大的图表分析功能，随时将分析的报表数据转换成任意平面、三维立体图形，并轻松打印输出。系统功能原文出自【比特网】，转载请保留原文链接：物业管理系

32、统作为整个的信息管理平台，需汇总各系统及其子系统数据，并能够进行查询、统计、打印、管理。需要规划一整套科学、严密、高效、实用的物业管理系统，对人员、设备、服务、信息、财务及各项活动实施全面管理。 物业管理系统的目标是使设备和资产保值增值，为业主和使用者提供舒适的环境和优质的服务，满足企业自身日常管理和发展的需要。系统应满足物业管理过程中具体事务操作人员、管理人员、分析决策人员的工作需求，也要为物业使用者提供恰当的功能，使其能够使用系统。 作为物业管理系统可以实现以下功能来满足物业管理日常工作要求和系统可扩展性的要求。 提供建筑物房产资源管理，实现建筑房产资源、物业设施的管理功能；提供建筑物房产

33、信息，为其他服务和管理奠定基础；管理各类物业基本信息和使用信息； 提供建立智能建筑内设备档案信息，实现设备运行管理、维护保养管理，对设备事件进行记录、统计和查询，为设备建立完整的设备资料，以保持智能化设备的完好率、减少突发性故障、消除设备故障隐患为目的。 根据物业管理的特点提供物业管理中部分业务的流程管理，用户可以通过系统参与业务处理，实现业务数据的传递和加工。如报修服务。 提供服务监督和投诉功能，客户服务功能可以提高和改善物业管理的服务质量。 提供方便的查询和统计功能。对于物业管理者来讲，需要及时的对数据进行查询。系统应能够查询用户关心的信息数据。对重要的报表提供打印功能。 权限和安全管理功

34、能。根据不同的岗位设置不同的权限，确保信息处理的安全性。 操作日志记录。对于本系统的增，删，改的操作，都以详细日志的方式记录。 物业管理是包含整个大楼的运行管理工作，同时又要为使用者提供各种服务。所以从管理学的角度来看，长虹世纪城的物业管理机构应该包括物业支持管理机构、物业资产管理机构、物业运行管理机构。 长虹世纪城的物业管理包括三个层次。 首先，物业管理包括各类物业的管理，提高设备管理水平，使物业管理达到保值增值的目的。物业公司内部需要提高企业信息化程度，完善和提高内部管理效率。物业管理系统对物、事、人信息进行采集、传递和加工，反映物业管理的全部方面。 第二，增加智能化设备系统的利用率充分发

35、挥智能化系统的作用，提升管理的手段和效率。对于智能化设备的利用是一个需要不断发展研究的方面。 第三，物业使用人参与物业管理，他们的参与为实现高质量的服务提供保障。物业使用者的参与为实现信息公开、提供外部监督机制，方便物业管理人员和大楼使用者信息沟通提供了途径。 系统无以伦比的安全性和稳定性，方便用户操作的人性化WINDOWS界面风格，具备海量数据的存储能力，支持远程实时操作,独创的多事务多窗口处理操作，大大简化操作过程，美观简洁，用户易上手。 系统提供大量丰富详实的在线帮助，应易学易用。 具有系统集成的能力，可与IBMS有效结合。 系统采用多层结构，是完全实现浏览器服务器模式的应用软件。数据库

36、采用大型关系型数据库SQL Server作为后台数据库，系统支持大数据量查询统计要求。开发技术具有客户端使用界面简单统一、系统维护成本低、开发效率高、运行稳定、可以处理复杂页面、支持大数据量处理等特点。系统采用技术开发，具有较好的扩展性。 应用系统的体系结构的发展先后经历了主机系统、数据库系统、客户端服务器模式和当前流行的浏览器服务器模式。一个多层的分布式的应用模型意味着应用逻辑被根据功能划分成组件，并且可以根据需要将各层安装在同一或不同的服务器上。这些层是客户层，WEB层，业务层和数据存储层。 第一层 为客户层，主要完成服务器应用对客户的表示，负载轻，可以按需下载，在基于WEB的系统中浏览器

37、在客户层中运行，并从一个WEB服务器上下载WEB层中的静态 HTML/XML 页面或由 JSP 生成的动态页面。 第二层为WEB层，由HTML/XML/JSP 页面组成。WEB层将输入发送到业务层中业务组件来处理。 第三层 为业务层，由封装了业务逻辑的组件组成，应用层从WEB层中接收数据，对数据进行处理（如果需要），再将数据发送到企业信息系统层存储。业务组件还从企业信息系统层中检索数据，并将数据回送给客户。 第四层 为数据存储层，由数据库系统和操作系统组成。 这种多层体系带来的优点有： 中间层代码与功能模块具有高度可重用性，易于实现系统功能的修改与升级。 由于所有的应用逻辑在业务层实现，功能模

38、块相对集中，所以便于维护和扩展、提供更优的安全控制。 由于应用与数据分开，整个系统具有良好的功能、性能可扩展性和可伸缩性。 客户端配置简单、系统升级维护方便，用户只需要浏览器就可以使用系统。 主要角色：社区住户以及社区管理服务机构； 主要事件：社区管理服务信息、社区电子商务以及生活资讯服务； 2、系统配置图 Web服务器以及中心数据库； 住户用户端：普通浏览器、专用软件（本地数据库）； 系统管理服务中心分为三个部分： 物业管理服务：普通浏览器、专用软件（思源PMS 7.0 及其本地数据库）； 作为物业管理系统可以实现以下功能来满足物业管理日常工作要求和系统可扩展性的要求。 提供建筑物房产资源管

39、理，实现建筑房产资源、物业设施的管理功能；提供建筑物房产信息，为其他服务和管理奠定基础；管理各类物业基本信息和使用信息； 提供建立智能建筑内设备档案信息，实现设备运行管理、维护保养管理，对设备故障进行记录和统计，为设备建立完整的设备资料，以利于保持智能化设备的完好率、减少突发性故障、消除设备故障隐患为目的。 根据物业管理的特点提供物业管理中部分业务的流程管理，通过业务流程规范业务处理，提高工作效率，实现业务数据的传递和加工。 提供服务监督和投诉功能，客户服务功能可以提高和改善物业管理的服务质量。 提供方便的查询和统计功能。对于物业管理者来讲，需要及时的对数据进行查询。系统应能够方便的查询到相关

40、信息。 权限和安全管理功能。根据不同的岗位设置不同的权限，确保信息处理的安全性。 根据用户需求，参照通用物业管理的功能设计。物业管理系统的功能模块包括：房产管理、固定资产管理、设备管理、物料管理、能耗管理、文档管理、综合布线管理、保安消防管理、服务监督管理、系统管理、房屋租赁管理、物业收费管理、工作项管理十三大模块。 （1）房产管理：管理各类房屋（办公室、会议室、阅览室）的房间信息，建立如房间编号、名称、建筑面积、用途、承重、平面图等基本信息。 （2）固定资产管理：管理所有房屋内固定资产配置、使用信息。 （3）设备管理：建立所有设备档案，进行设备的运行管理、保养管理、维修管理。 （4）物料管理

41、：管理日常物业管理中大楼运行维护所需要的物料信息，实现采购、入库、出库、统计功能。 （5）能源管理：建立水电气能源数据，并对能源数据进行统计。 （6）综合布线管理：大楼的智能化程度较高，楼内综合布线的日常维护是物业管理中一个艰巨的任务。通过综合布线管理能够记录中心机房电缆、设备和工作区端口间的连接关系，达到快速准确管理综合布线和网路设备的功能。 （7）消防管理：记录消防责任人和区域、记录消防设备配备信息和定期检查信息。 （8）服务监督管理：本模块供物业管理中投诉信息登记、处理、用户反馈的管理。 （9）文档管理：针对物业管理中的各类文档进行登记，记录文档基本信息，对电子文档提供上传下载功能。 （

42、10）系统管理：系统用户主要为物业管理人员。系统能够根据用户角色的不同分配相应的权限，保证系统的安全和用户使用的方便性。系统管理中实现智能化数据采集配置管理，采集数据的管理在各业务模块中完成。 （11）房屋租赁管理模块：主要提供出租信息查询、客户信息维护、合同信息维护、出租房屋查询价格设置、收费项目维护、计量表收费设置等功能。 （12）物业收费管理：主要提供收费登记、费用调整、交费通知书、收费信息查询等功能。 (13)工作项管理模块：主要是办理待办工作项目的。 物业管理系统和智能楼宇信息系统是长虹世纪城的重要组成部分，智能楼宇信息系统也包括了计算机网络、日常办公软件等其他系统。通过接口技术物业

43、管理系统和楼宇监控系统以及网站系统进行集成。物业系统通过与其他子系统的接口，实现共享物业管理信息的功能。系统功能模块中接口功能没有作为单独的模块列出。 系统间接口开发的技术主要有下列方式。 数据集成：通过共享数据达到各系统间的数据共享和交换，常采用数据库和文件的方式实现，采用文件的方式XML规范较好； 函数调用：通过调用其他子系统提供的接口，使用相应的功能和服务，需要两个系统间采用相同的技术，或者支持这种调用方式； 基于服务的架构：其他子系统提供基于服务的借口，如Web Service协议的接口，这种接口技术可以实现不同平台间的服务和数据共享。 系统开放对设备档案表、房产档案表、设备与智能设备

44、采集点对应信息、智能设备采集历史信息的查询权限。 物业管理中的业务流程和严格意义上的工作流管理系统是有区别的。物业管理企业由于管理工作的特点，主要服务广大业主和使用人，物业服务人员数量较多，管理人员数量较少。物业管理系统的业务流程一般涉及设备维修、设备报修服务、物料采购管理等功能；针对学校物业管理注重教室、会议室使用的管理过程。其他业务管理入房产、人员、电缆器材的管理往往不涉及流程的概念。 物业管理中的业务流程管理实现了业务管理中相对固定的流程。对于流程实现启动、用户权限指定等功能。业务流程管理的实现可以规范业务流程，提高工作效率，发现工作中的薄弱环节，但真正意义上的工作流系统需要更高的建设投

45、资和管理水平。 任何软件系统的每个模块部份都有基本资料部份，根据用户实际需求，将该物业管理软件系统的基本资料部份分为公司概况、园区大厦信息、住户资料、资料、基本资料查询、系统管理等，其基本资料结构图如下： 房产管理主要是对小区的房产物业信息。系统将对长虹世纪城的房产物业信息提供各种方便的查询方法，快速了解房屋用途、位置信息，为后续功能提供基础数据。 系统提供多种房产分类，物业人员可按房屋使用类型、建筑物面积、建筑物楼层房间号等方式检索房产信息。允许用户定义建筑物、建筑物内各楼层和房间的对应关系。 （1）房产基础数据管理 维护房产基础数据（房间类别、房间类型、房间设施项目、会议室教室设施类别、大

46、楼开发商、大楼建筑商信息）； （2）房产资源管理 增加、删除、修改管理区、大楼、楼层、房间的基本信息，系统可以支持管理校园内其他建筑物的功能； （3）房产信息查询统计 进行房产信息的查询。提供使用计划查询功能。 房产管理部份模块图 长虹世纪城使用的各种办公资产种类繁多，数量巨大。固定资产管理向物业人员提供管理长虹世纪城固定资产设施的手段。建立固定资产设施数据库，提供各种查询手段，查询固定资产设施的生产厂家，固定资产设施的存储、使用状态，分类统计各种固定资产设施的使用数量、库存数量，方便管理人员掌握情况，及时补充备用数量不足的固定资产设施。建立固定资产配置信息，维护维修情况。 固定资产管理管理固

47、定资产的入库、使用、资产、清查信息，同时管理固定资产基础数据信息。 固定资产管理子系统提供下列模块： （1） 基础数据管理 维护（数据的增加、删除、修改）基础数据（资产类别）、供应商档案、资产保修档案、部件保修档案信息； （2）固定资产入库管理 维护（数据的增加、删除、修改）固定资产入库编号、时间、固定资产种类、数量等信息； （3）固定资产管理 维护（增加、删除、修改）固定资产类别和资产信息，资产包括厂家、品牌信息、固定资产供应商等信息； （4）固定资产使用管理 维护（增加、删除、修改）房间固定资产一览表、房间固定资产配备标准信息、资产责任人信息； （5）固定资产清查管理 维护（增加、删除、修

48、改）固定资产盘库信息，对固定资产管理中清查和报废信息进行登记，对损坏信息进行修正库存操作，保证业务处理完整； （6）固定资产信息查询 提供固定资产类型信息查询、固定资产配备查询、固定资产使用查询，提供固定资产清单报表。 此部份为固定资产基本资料部份，即固定资产卡片管理，其结构模块图如下： 设备管理是对长虹世纪城所有运行设备的档案、运行记录、维修管理、保养记录、报修管理进行管理。 （1）设备档案管理 设备档案管理，建立长虹世纪城中各项设备、设施的原始档案；增删改设备的各项信息，如规格、型号、安装生产日期、安装位置等等；设备的配置情况管理；设备类别管理。设备档案为以下各功能模块提供基本信息。 建立

49、设备和房产信息，能够通过房产信息查询设备信息。 （2）设备运行管理 建立设备运行数据，定期统计各类设备的运行状况。提早发现设备在运行配置上存在的问题。 设备运行信息包括报警信息和设备开关机时间信息。报警信息可以包括消防报警、楼宇监控设备报警和安全报警三类。 哪些智能化子系统的采集点可以用到物业管理中，需要管理人员在配置管理中进行配置，同时也决定于子系统所能采集到的数据。 设备报警信息：手工录入报警名称、时间、设备编号、采集点编号。 设备运行信息：采集点编号、采集开始时间、采集终止时间、运行时间、状态描述。 （3）设备维修管理 系统登记设备的维修情况，建立设备维修数据，统计设备维修情况，查询、统

50、计设备维修信息。维修管理主要用于记录工程人员对大型设备有计划的维修工作。维修物料清单中所用物料数据能够在物料管理中反映。 设备维修管理包括记录设备维修记录信息、维修物料清单信息、人工信息。 （4）设备保养管理 设备保养管理是对智能楼宇的所有设备保养计划、保养记录进行管理。系统根据保养计划生成保养、检修工作单，在系统中生成提示信息，提醒管理人员对设备进行保养操作，从而延长设备的使用寿命。根据实际情况大型设备的保养有时采取外包的方式，能够记录保养工作的摘要信息。 （5）报修管理 物业管理人员通过接收客户电话提出的维修申请，经过核实后值班人员根据维修情况，确定维修人员、维修时间。维修人员维修后记录维

51、修结果、物料使用信息和用户确认信息。维修物料使用信息中所用物料数据能够在物料管理中查询。 可以按维修设备类型、维修人员、维修时间查询统计维修记录。服务质量的管理在客户服务模块处理。 用户报修 审批 派工管理 填写报修纪录 用户确认 维修申请 维修记录 报修管理 4.4物料管理 物料管理中的采购入库和出库管理的操作者，需要根据处理的流程进行相应的操作。具体的流程可以申请、审批、修改、采购和入库操作的过程。 物料管理维护日常运行当中所用到的物料信息，管理物料的采购计划、入库信息、使用信息。物料管理包括基础数据设置，物料的入库管理、采购管理、领用管理和查询统计分析。系统中对于确认的入库记录、出库记录

52、操作不能进行删除。 （1）物料库存管理 维护（增加、删除、修改）物料编号信息、损坏记录、损坏清单、盘库记录、盘库清单等信息，系统提供物料分类树进行快速查询； （2）物料采购管理 维护（增加、删除、修改）物料的采购计划、采购清单、采购审批管理；如果审批不通过返回计划维护界面进行修改操作，通过后可以和入库管理中的入库记录建立对应关系。 （3）物料入库管理 维护（增加、删除、修改）物料的入库记录、采购入库清单；入库操作修改物料库存数量； （4）物料出库管理 维护（增加、删除、修改）物料的出库记录、出库清单，出库操作修改物料库存数量； （5）物料清查管理 维护（增加、删除、修改）物料管理管理中的盘库信

53、息，根据清查数据修正库存数量。 本系统主要用于对水、电消耗进行统计和核算。包括能源消耗数据采集/统计汇总及能源消耗费用计算两个功能模块。 （1）能源消耗数据采集 建立水、电等能源分类信息，定期录入。 （2）能源消耗统计核算 系统按照使用类别和时间统计水、电的消耗量、价格信息，计算能源使用成本。按季度或年统计水、电等能源的消耗数据或者给定时间统计，向长虹世纪城管理者提供运转状况和节能降耗决策依据，对于统计结果提供报表打印功能。 文档管理针对物业管理中的各类文档，通过文件描述信息查找和使用各类文档，对于已有的电子文档以文件的形式保存在服务器上。对电子文档的电子化和编辑处理不属于文档管理的范畴。用户可以对文档进行分类，每一类下可以建立文档的描述信息。 （1）文档维护管理 文档管理，管理物业管理中的大楼施工设计文档、设备文档。上述分类信息只作为参考信息，系统可以支持用户自定义的分类设置，可以上传电子文档。 文档信息：文档分类、文档编号、名称、电子文档、摘要信息。 （2）文档查询 能够根据文档的分类信息、编号、名称进行查找，使用相关文档或电子文档。 文档管理部份可通过两种方法进行设计开法，第一种通过数据库管理方式，即将文档内容保存在数据表中，根据用户权限进行分配用户对文档的可操作性；第二种方法通过登录用户对服务器文件夹的可操作权限和对文件夹中各文档读写、修改或删除权限进行操作