大学教育-金融企业会计-期末考试-房地产投资分析--019

1、房地产投资分析答案 刘秋雁、单选题（共 20题，每小题 1 分，共 20分）三、简答题（共3 小题，共 20 分）1、第 1 年现金流量计算：潜在毛租金收入=可出租的面积X月租金水平X 空置或租金损失其他收入=实际总收入 经营费用= 净经营收入 年还本付息额= 税前现金流量 所得税= 税后现金流量2、所得税的计算步骤（两种方法任取其一） 第一种计算方法：（净经营收入一利息一折旧）X所得税税率=应纳税收入X所得税税率=所得税12 个月）0.50.50.50.51B 2A 3B4D5A 6D 7C 8A9D 10D11A12C 13C 14B15D16C 17A 18C19B 20B、多选题（每小

2、题2 分，共 20 分）1 ACDE2ACD3 ABCE4BD5 ABC6 BDE7ABCD8 BDE9ADE10ACD或第二种计算方法：X所得税税率（税前现金流量本金折旧） =应纳税收入X所得税税率 =所得税合计 5 分（二）1房地产市场上的交易物彼此独立2房地产产品异质3房地产交易过程较为复杂 4寻找成交伙伴有较大难度 5有关房地产市场价格的刊物较少 合计 5 分 （三）1、区位 是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。（2 分）区位就是通常我们所说的位置。房地产投资项目中的区位是广义的。应包括：（1）某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置；1 分（2）该位置所处的社会、经济

3、、自然环境或背景；1 分（3）在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞 争关系。1 分小计 5 分 （房地产投资者对位置的把握还须有发展的、 动态的眼光） ，此句可有可无。 2、在进行区位选择时，应注意 （以下每点 1 分，计 5 分）：（1）注意不要过分强调区位或地段的作用，以免产生对开发投资者的误导 （ 2）注意城市规划和法律方面的约束可能在增加 （3）注意我们关注的邻区影响可能会面临改变（4）注意对于项目的选择要和区位的性质相配套（5）注意对区位升值潜力的分析，应有超前意识。小计 5 分，合计 10 分。 四、 案例分析题（共 5 小题，每小题 2 分，共 10分。每小题

4、的备选答案中 有 1 个或 1 个以上符合题意。多选、错选均不得分；少选但选对的，每个选 项得 0.5 分）1 AB 2A3B 4CD5D五、计算题（共 3小题，共 30 分。要求列出算式、计算步骤；计算过程及结果保留小数点后两位）一）1、总投资估算：（1） 土地成本：20000 X 2100=4200 万元0.5 分（ 2）基础设施配套费： 350 万元 ；0.5 分（ 3）建安成本： 1300X 20000X 2=5200 万元；0.5 分（ 4）其他费用： 100 万元 .0.5 分（ 5）管理费用： （ 4200+350+5200 ）X 2%=195 万元 ；1 分（ 6）销售费用：

5、20000X 2X 95%X 6000X 3%=684 万元； 1 分该项目不含财务费用的总投资为上述合计： 10729 万元。 1 分 小计 5 分2. 土地增值税估算：(1)计算扣除项目金额1) 总投资： 10729 万元2) 加计扣除开发成本的20% =( 4200+350+5200+100 )X 20%=9850*20%=1970 万元1 分3) 扣除销售税金及附加：40000*95% X 6000X 5.5%=1254万元；1分总共扣除项目金额为：10729+1970+1254 = 13953万元。( 2)计算增值额 增值额=销售收入总扣除项目金额=4万平方米X 95%*6000 1

6、3953万=8847万元 1分 (3)计算增值率：8847/13953 X 100% = 63.41%1 分( 4)计算增值税 因为增值率超过扣除项目金额的50%，则分两段计税：1 )未超过 50%部分税率为 30%：13953 X 50% X 30% = 2092.95 万元1 分2)超过 50%至 100%的部分税率为 40%：(8847 13953 X 50% )X 40% = 748.2 万元1 分则土地增值税合计为：2092.95+748.2 = 2841.15万元 1分或者： 8847*40% -13953*5%=2841.15 万元(3分)小计 7 分合计 12 分 (二)正常情

7、况下税后利润=2.5 X 4000X(1-5%)-2.5 X2400 X(1-25%)=2625 ( 万元)1 分当成本上升 10%时的税后利润2 分=2.5 X 4000X(1-5%)-2.5 X2400X1.1 X(1-25%)=2175 ( 万元 ) 变化幅度 =(2175-2625) /2625=-17.14%1 分当售价下降 10%时的税后利润2 分=2.5 X 4000X0.9 X(1-5%)-2.5 X2400 X(1-25%)=1912.5( 万元) 变化幅度 =(1912.5-2625 ) /2625=-27.14%1 分由上述计算可知，因售价变化导致利润变化的幅度-27.1

8、4%，远高于成本变化导致利润变化的幅度-1 7 . 1 4 % ，所以售价是最敏感因素。1 分合计 8 分(本题不一定非这样设计计算过程， 通过别的步骤也可以计算得出正确结果， 则均算对。变化幅度在计算时减数与被减数位置不对，则扣一分。)（三）1、 （1）第 1 年税后现金流量计算： 潜在毛租金收入 ： 30*1000*12 =360000 元+ 其他收入 1200 元 空置和租金损失 30*1000*12*5% =18000 元=实际总收入 343200 元 年经营费用 72000 元=净经营收入 271200 元 年还本付息额 185091 元（年还本付息额 =1300000*7% （ 1

9、+7%）10/【 （1+7%） 10-1】 =185091 元）=税前现金流量86109 2 分（2）所得税计算净经营收入（或税前现金流量）271200（ 86109）利息（或加上：本金） 91000（ 94091） 折旧 80000=应纳税收入 100200 *所得税税率 20%=所得税 200402 分税前现金流量 86109- 所得税 20040=税后现金流量 66069 1 分 2、如果你是该投资者的投资顾问，请回答他想知道的如下数据： （ 1）净收益乘数 =市场价格 /净经营收益 =200/271200=7.38 1 分（2） 损益平衡比率=（运营费用+年还本付息额）十潜在毛租金收入*100%=（ 72000+185091 ） /360000*100%=71.41% 1 分（3）资本化率 =净经营收入 / 市场价格 =271200/2000000=13.56%1 分（ 4）如果市场流行的资本化率是10%，应该为这 30 个单元的公寓房支付的最高市场价格是：市场价格 =净经营收入