自然层”定义不明确2700万元垫资白垫

1、自然层”定义不明确 2700万元垫资白垫?南方网讯 广州市“文昌南商住楼”开发商与建筑商执行合同纠纷案，最近由市仲裁委员会作出裁 决。商住楼建设资金曾按期进账1999年11月1日，电白县第二建筑工程公司（下称电白二建）与广州五元名都房地产开发有限公司（下称五元名都）正式签订了 “文昌南商住楼”施工合同。第二年的9月11日，双方就该工程签订了一份补充协议，协议主要内容中，电白二建转借给五元名都300万元，同时商定该商住楼工程由电白二建垫资施工（垫资款双方不计利息），从工程动工（即地下室）开始垫资，至正负零以上3层框架柱属垫资工程。由第三层梁板开始，五元名都开始按工程进度付款。至于垫资款的支付，则

2、商定“工程施工至第三层 框架柱完成，五元名都付垫资款的20%，以后每月付10%，与当月工程进度款同时支付。”电白二建方面称，五元名都从2000年12月20日至2001年2月20日，付款一直履行合同，后认为自己多付了钱。截至工程停工，对方欠下工程款2700多万元。而这一切纠纷都基于双方对“第三层框架柱”位置的认定和对建筑面积2600平方米、层高3.2米的“第二层”是否算自然层争议。付款计算分歧导致停工2000年12月17日，电白二建发出关于支付工程进度款的申请函，称“现工程进度已完成带资部分，工程造价约5670万元”。此时，电白二建所称完成部分处在正负零以上10.2米处。到2001年2月20日止

3、，双方平安无事，二建方面认为垫资款与工程进度款陆续依约到账。此后事情开始发生变化，同年5月，电白二建分别在 9日、11日给五元名都发函催付工程进度款，要求对方支付“至本月还应支付我司的 工程款额为2472万元以及违约金”，在连续两份函件没有得到答复的情况下，5月22日，电白二建向五元名都发出“停工函”。此后的2001年6月15日，五元名都拨付 800万元工程款给电白二建，但由于双方 在工程款的计算与支付上存在巨大差异，工程仍处于停顿状态。仲裁：3.2米处不算自然层去年9月2日，广州市仲裁委员会受理了五元名都关于文昌南商住楼施工纠纷的仲裁申请。仲裁的焦点仍然在 3层框架柱的位置，而确定 3层框架

4、柱的关键在正负零以上3.2米处是算自然层还是夹层。电白二建方面提出广东省建设工程造价管理总站在“关于广州市文昌南五元雅苑工程面积计算问 题的复函”中答复“该工程正负零至6.4米高之间的3.2米高处是第二层，并应按建筑面积计算规则计算建筑面积。”同时提出对方在 2001年2月20日之前也承认并正常支付了工程垫资款和进度款。五元名都方面坚称：“在国家和行业规范对夹层问题没有明确规定的情况下，对3层框架柱的认定只能以设计图纸等有效法律文件为准，而不是靠当事人的推测为准。”今年6月10日，在仲裁员张国强因为对案件有不同意见拒绝在裁决书上签字的情况下，首席仲裁员和五元名都方选定仲裁员戚天常在裁决书上签字

5、作出裁决（根据仲裁条例，这不影响裁决书的效力）。裁决书采纳了五元名都方面的意见，认为“文昌南商住楼”正负零以上3层框架柱标高应为15.6米，正负零以上面积 2600平方米、层高3.2米处不算自然层。仲裁庭裁定电白二建向五元名都赔偿损失2720万元，裁决书同时又判定五元名都要向电白二建支付未付工程款2700多万元。对于这个裁决，电白二建认为在几个主要依据上采用不当：仲裁庭采用广东诚安信会计师事务所有限 公司的专项鉴定报告作为主要证据使用，但该公司并非当初仲裁庭当庭委托的广东诚安信司法会计鉴定 所，二者各为独立法人；裁决书漏列部分双方已举证的证据，同时对已列举的证据有的质证有的不质证， 程序不当。

6、建筑主管部门持保留意见记者查遍资料，始终没有得到关于自然层、夹层的确切定义，裁决书认为设计图将3.2米层高视为夹层，应以设计图为准。 对于仲裁庭引用的国家标准GB/T17986.1-2000有关条款，记者查到其完整表述，应为“房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪正负零以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。”紧接着才是裁决书引用的部分：“假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、 水箱间不计层数。”对于这宗纠纷案，一些建筑部门和建筑专家表示了各自的看法。广东省建设厅、广州

7、市建委官员证实，直到目前为止，国家文件和行业规范都还没有对自然层、夹层有明确规定，广州市建委有关官员表示，依 照他们的理解，2.2米以上就应算自然层，本案中层高3.2米处面积2600平方米的争议位置应算自然层。广州市建筑业联合会常务副会长李万年在接受记者采访时表示，广州市建筑业近些年来处于困难的境 地，建筑市场僧多粥少，一些开发商压工期、压造价，要求建筑商带资建设，建筑商承受了极大的风险。（记者宋季华）面积如何算？晨报来帮你外飘窗的面积如何计算？答：这要视具体情况而定，如果外飘窗是落地的，并且层高达到2 . 2米的要算面积，如果没有达到这个条件的，则不算面积。别墅楼是否有公摊面积？答：一般来说

8、独立别墅没有公摊面积，联体别墅有公摊面积。复式楼梯有内部和外部之分，那如何计算面积？答：复式楼内部楼梯有几层，按照自然层计算建筑面积；外部楼梯分为无盖和有盖两种，有盖的按照自然层计算建面，无盖的情况在武汉比较少见，由于法规对这种建面的计算规则还不太明确，所以通常情况下,由开发商和购买人共同商量如何计算，是按全面积计算还是按简易层计算或按一半的面积计算，室外无盖 楼梯根据实际情况来计算面积。多层、高层、小高层的公摊率有没有一个可以参照的比例？答：由于各楼盘规划设计不同，其公摊面积也不可能一样，比如楼梯间的宽窄直接影响公摊面积，所以公 摊率没有可参照的比例。武汉晨报2003武汉楼市完全手册按楼板、

9、地板结构分层的楼层数。房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪土0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的，计算自然层数。房屋地上层数指室内地坪+0以上的房屋层数。 房屋地下层数指室内地坪+0以下的房屋层数（地下室

10、）；采光窗在室外地坪以上，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的半地下室，也属于地下层数。标准层平面布置相同的住宅楼层。 结构（设备）转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型, 并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 避难层高层建筑中用作消防避难的楼层。 附属层侠层）指介于自然层之间的夹层。 技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 挑阳台房屋二层（含二层）以上的阳台。 底阳台房屋一层的阳台。 凸阳台挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 凹阳台凹进楼

11、层外墙（柱）体的阳台。 门廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。 通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高 出地面的，二层以上的则称架空通廊。挑廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道檐廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位 柱廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应 条件。走廊住宅套外使用的水平交通空间。 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也

12、就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。为什么一些农村的房屋不能办理房产证？有些农村的房屋是在宅基地上建的， 而根据我国法律的规定，宅基地上的建房只能在村 民或者集体组织之间转让而不能向村民或者集体组织之外的人员转让交易，因此，这部分房屋是拿不到房产证的!人的身体也是一个风水宝地。你的心念，你的所想所思，内在的情志，从你的外在，展现的淋漓尽致。你内心是不安，还是从容，都会从你的言语和行为中展现出来，所以人身体的本身就是一个风水场，它又是一个强大的磁场，吸引和抵御着好与坏的事物。人身体内在的机体，在儒家思想里以仁、义、礼、智、信来表述。佛家的思想中被阐述为，地、水、火、风。老子；以道、 天、地、王来表述。你的四大平稳和合，你身体的风水就为上乘风水，散发的都是好的能量，你的四大不合，就为差风水，散发出来的就是坏的能量。真正的好风水，好人生，其实就是我们内心的高贵。在这个世界上，内心的