房地产开发项目投资可行性分析

1、精品文档 案名：硅谷阳光 ：本项目位于桂林信息产业城内， 其环境配套资源与目标消费群体特征， 给我 们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名 称，以便于项目各项工作。 自主开发经营 ：1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案：2、 桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供 24个 规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大 化方案，确保自主开发的成功。股权增值运营 ：1、引进项目包装方法

2、，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、 采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权 增值套现。一、 项目概况与周边环境本项目位于桂林市七星区， 宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息 城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、 十字街、公共汽车总站、火车站的 10路、16 路、 24路公共汽车。与东环菜市、 汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造， 雨天晨练于七

3、星公园将不再有泥泞路的烦恼。就七星区而言， 桂林电子科技大学 （前身为桂林电子工业学院） 、桂林工学院、 广西师范大学、桂林航天专科学校、 桂林旅专、 桂林医学院等林立的高校和各职 业中专、中小学，高考名校二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围； 就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、 桂林电子科技大学， 划定了电子高新产 业精英们的学习、工作和生活区。本项目周边已成功开发的社区、小区有：大型社区奇峰小筑、羊角山小区； 为桂林工学院、 桂林医学院教职工配套的生活小区东城小区， 为桂林航天专 科学校教职工配套的生活区金刚苑； 桂林市区内最早成功开发的别墅区 澳洲花园、东城别墅；近年来相继成功开发

4、的住宅小区丰泽园、屏风花园； 正在开发热售中的居住小区书香画苑、上东国际。在本项目周边， 有桂林市比较著名的幼儿园“小太阳幼儿园” ，市教育局 直属学校汇通小学、 东环路小学，高考名校二附，教育局直属中学桂林 四中；医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立 区，银行、邮局可以说星罗棋布。综合而言本项目地利优势明显， 且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发 次序。客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上规模的宗地为数不多了！概念性规划设计2.1 概念性规划设计依据1）中华人民共和国规划法2）城市居住区规划设计规范 （GBJ137-90）3）住宅建筑设计规范 4）桂林市国土

5、资源局 2004 年核发的“土地使用证宗地红线图”5）90 平方米占 70%的“国六条”2.2 概念性规划设计原则1）尊重市场原则2）以人为本原则3）因地制宜原则4）艺术景观原则5）经济成本原则2.3 概念性规划设想（1）概念性规划设计主要产品根据本项目所处地理环境， 结合规划设计依据和概念性规划设计原则， 本项 目规划建筑总面积为 202668.3 平方米，建筑密度为 25%，容积率为 1.80，绿化 率为42%。产品户型主要有三种：130平方米的4.5F叠加别墅54885.6平方米， 占总规划建筑面积的27.1%； 7090平方米的6.5F多层住宅61145.1平方米，占 总规划建筑面积的

6、30.2%; 4090平方米的17.5F高层商住楼86637.6平方米， 占总规划建筑面积的 42.7%；产品户型结构符合“国六条” 要求。4.5F叠加别墅，约为308户，主要为稳定高收入阶层（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事 IT 信息产业者亮身设计的。6.5F多层住宅，约为720户，主要市场购买者为稳定中收入阶层（家庭月收入 4000 元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行工作人员。17.5F高层商住综合楼，设计基本户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构， 可自由分割组合，宜商宜住，主要购买者为二次置业者、小型公司、城市白领阶 层。从本项目所处位置和周边环境来看， 中学

7、不是很理想，虽然有高考名校二附， 教育局直属中学桂林四中， 但二附的细分片区很小， 不能满足本项目片区的 就学，桂林四中的发展势头虽然良好，但不足以打动家长的心。因此，完全可以 建立名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的 17.5F高层商住楼的 结构形式（自由式可分割组合框架剪力墙结构）还可以满足办学需求。同时，也 是小型公司的理想办公场地。（2）概念性规划设计路网本项目规划设计有两个主入口， 道路宽为 10米，其中车道为 7米，两侧各设 计有 1.5 米的人行步道。小区内次干道为 6 米，车行道为 3 米，人行步道为 1.5 米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上的人车分流。宅前

8、道路为 3 米，符 合国家有关规范要求。从规划角度，予留了足够的空间来建设室内外停车场。（3）概念性规划设计景观从宗地位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，根本无需借，良好的自然景观 天成，南临六合路，入口的中庭广场喷泉、道路旁林木绿地，完全实现移步换景 的境界。叠加别墅除了听风、观山、赏水外，还拥有独立的别墅花园（空中花园 或实地花园）。（4）概念性规划设计构图 根据宗地形状，本项目构图主要是行列式与围合式结合。叠加别墅、多层住宅主要为行列式，高层为围合式。叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花园；多 层白领主要考虑了停车位的设置。三、投资成本分析3.1 投资成本分析依据和说明（1）分析依据 根据桂

9、林市国土部门核发的项目用地图纸文件及规划局的规划要求。 桂林市建设主管部门颁布的预算定额文件及本项目的工程勘察资料文件。 金界咨询有限责任公司近年积累的商品房市场调查及销售资料，以及同类项 目的成本概预算及决算资料。建设成本中叠加别墅、住宅楼、商住业按毛坯房交付标准，公建、车位等配 套物业按可使用成品的建筑装修标准。（2）分析说明与取费标准说明土地费用本项目用地面积约为 168 亩，根据宗地地理位置和初步估算值， 项目土地成 本为 80 万/亩，总投资成本约为 13440万元。前期开发费用 前期开发费用包括前期顾问费、水文地堪费、设计费、政府报建费，其中： 本项目前期顾问工作将由金界咨询有限责

10、任公司完成，费用为 20 万元； 水文、地勘费按照1.5元/川分析，土方工程按照12元/m3分析； 设计费按16元/川计算； 报建费用，按桂林市目前各政府部门的收费水平， 包括以下费用： 城市配套费按照中标价（也就是建安费用，下同）的3%收取、教育附加费为按建筑面积每平米的2元/ m2.规划技术服务费按照建筑面积为1元/ 卅、白蚁防治费按建筑面积为 2元/ m、劳保费为中标价的2%、建设工程 质量监督费为中标价的3%o、墙改费为按建筑面积 4.6兀/ m?、散装水泥保 证金框架结构为0.75元/ mJ人防费为18元/ m?,多层建筑按480元/ m?支 付、噪音超标排污按工期算，为 880元/

11、月、垃圾处理费为0.24元/ mJ施 工图审查费为设计费的 14%。（3）工程费用按室内、外工程划分，并参照桂林市其它同类小高、高层建筑的投资费用指 标,分为市政工程费用和建筑安装工程费用。市政工程及环境包括硬地 （含道路 ）工程费、绿化（含水体）工程费、室外工程费等，硬地面积以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算，以150元/卅计算；绿化面积按照规划要求，规划面积约为占地面积的25以上，以 120 元/卅计算成本。建安工程费 建筑安装工程全部按照框架结构计算，参照桂林市其它项目的投资成本指标，小高层17层主体部分（含水电安装）按1300元/叭地下室按照1500元加分 析，多层套式住宅

12、按照830元/卅分析，4.5F叠加别墅按照680元/卅分析。（4）不可预见费项目保留一部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生的费用， 不可预见费按前期费用与工程费用之和的 3%计算。（5）营销费用本项目的营销费用包括项目的广告推广、营销代理等费用，广告推广费用以 销售总额的 1.5计入成本，营销代理费用以销售总额的1.5计入成本。（ 6） 项目管理费项目的管理费包括运营管理费与工程监理费等费用， 运营管理费按工程费用 的 3%计，工程监理费按工程费用的 1.5计，项目的管理费合计为 4.5。3.2投资成本计算表1总投资分析表序号费用名称单位造价工程量总造价备注(元 / m2)(m):

13、（万兀）:一土地费用134401.1土地费80万/亩168亩13440含土地相关所有费用1.2土地出让金C0二前期费用1952.942.1前期拆迁费用252.2前期顾问费202.3平整场地建围墙152.4前期评估费202.5前期钻探费402.6前期规划费402.7前期业务费502.8建筑设计费16202668.3324.26|平均设计费:2.9 报建费70202668.31418.68三工程费用22031.523.1市政配套费20112356.65405.463.1.1硬地工程费15037077.69556.16含道路，按33%分析3.1.2绿化工程费12047189.79566.28按42

14、%计算3.1.3室外工程费50112356.65561.78供水电、气、电信等3.2建安工程费19941.843.2.1叠加别墅（砖混）68063439.24313.863.2.2多层砖混（含底框）83052591.54365.093.2.3小咼层商住（电梯）130086637.611262.8917.5F 层四建设规费3574.432.4.13%019941.84 万598.26建安费的3%城市配套费2.4.2教育附加费2202668.340.52U2.4.3规划技术服务费1202668.320.262.4.4白蚁防治费2202668.340.522.4.5劳保费2%19941.84 万39

15、8.83建安费的2%2.4.6建设工程质量监督费0.00319941.84 万58.83建安费的3%。2.4.7墙改费4.6202668.393.232.4.8散装水泥保证金0.75202668.315.2建人防地下室，可免2.4.9人防费80028113.12249.05缴纳.按建筑占地800元/ 计算序号费用名称单位造价工程量总造价备注(元 / m2)(tf)（万元）880元/月，工期暂按照2.4.10噪音超标排污880元/月48月42 I48个月计算2.4.11垃圾处理费0.5202668.310.13分析值2.4.12施工图审查费14%324.26万45.4设计费的14%五不可预见费3

16、%22031.52660.95工程费用的3%六管理费用991.426.1运营管理费3%22031.52万660.95工程费用的3 %6.2项目监理费1.5%22031.52万330.47工程费用的1.5%总投资一 +二 +三+四+五+六=39076.8 万元四、可销售收入分析4.1可销售物业价格推导本项目的价格将采用市场比较法、成本导向法加权比较后得出。（1）市场比较法主要根据本项目附近正在交易的房地产项目经过加权修正后得出本项目的合理市场定价。与本项目有可比性的正在开发交易的项目有书香画苑、上东国际。与本项目有可参照性的物业主要有 2004年开发销售完的丰泽园、屏风花园， 以及羊角山小区的二

17、手房。根据 2006年3月份的调查，已接近尾盘的书香画苑 售价为3200元/m2;上东国际的内部销售价格2800元/m2; 2004年开发的丰泽园、 屏风花园销售价格为 2300元/m2;与本项目毗邻的三里店现楼盘销售价格均在 3500元/m2以上；羊角山小区的二手房的现销售价格为2600元/m2；从发展角度而言，本项目2007年下半年的销售价格保守定位：多层住宅2800 元/m2;高层商住楼3200元/m2;叠加别墅3300元/m2。（2）成本导向法本项目按照成本法，按照房地产业投资开发较合理的利润值估算，本项目较合理的税后利润值约 项目总投资的15%。（3）加权后价格按照各种方法在定价过程

18、中比较合理的比例关系加权，得到销售价格：多层住宅2800元/m2;高层商住楼3100元/m2;叠加别墅3300元/m2。4.2可销售收入计算表2可销售物业收入序号名称面积（m2）单价（元 / m2）销售额 （万元）备注1多层公寓61145.1280017120.62咼层商住86637.6310026857.73叠加别墅54885.6330018112.24商业暂不计入5露天停车位暂不计入6车库（个）暂不计入合计202668.362090.5由上表计算可得，本项目2007年下半年的静态销售总收入可达 62090.5万元人民币。五、项目投资静态收益分析综合表1、表2,可计算本项目2007年下半年的

19、静态投资收益值和项目投资 静态利率。表3投资收益分析序号名称金额（万元）备注1项目销售总收入62090.52项目总成本49383.92.1项目总投资39076.82.2项目营销成本1862.82.2.1广告推广费931.4销售收入的1.5%2.2.2营销代理费931.4销售收入的1.5%2.3销售税费8444.3按销售总收入的13.6%4项目静态总收益12706.6项目销售总收入一项目总成本5项目静态利率25.73%（项目总收益/项目总成本）x100%六、项目开发周期与投资计划分析6.1 开发周期本项目总地块面积为168亩，概念性规划总面积为202668.3平方米，是较 具规模的大型商住小区，

20、从市场销售角度和投资角度综合考虑，应该进行分期开发，整个规划设计必须考虑整体、分阶段原则，各开发期产品、地形的选择必须 科学，尤为重要的是第一期，应该选择开发周期短、投资回收快，且能反应小区 品质的产品。根据概念性规划，本项目分四期开发。第一期：以现宗地足球场为中心，开发前两排多层住宅和后三排4.5F叠加 别墅。可开发建筑面积计 55815.8 m2 （详见总评图）：第一期4.5F叠加别墅建筑面积为25660.8 m,计144户；第一期 6.5F 多层住宅建筑面积为 30155m：第一期6.5F多层住宅建筑面积为16640 m （第二排）；第一期 6.5F 多层住宅建筑面积为 1 371 5

21、m （第一排沿街）； 第一期开发周期约为 1 年。第二期 : 西主入口延伸的主干道以西地块，南两排多层住宅和围合式中高层（17.5F）组群。可开发建筑面积计 59380.3 m （详见总评图）：第二期 17.5F 中高层商住建筑面积为 43318.8 m；第二期 6.5F 多层住宅建筑面积为 16061.5 m：第二期6.5F多层住宅建筑面积为9886.5 m （第二排）；第二期6.5F多层住宅建筑面积为6175 m （第一排沿街）； 第二期开发周期约为 1 年。第三期 : 东主入口延伸的小区干道以东地块，南北多层住宅和中央围合式中高层（17.5F）组群。可开发建筑面积计 58247.4 m

22、（详见总评图）：第三期 17.5F 中高层商住建筑面积为 43318.8 m；第三期 6.5F 多层住宅建筑面积为 14928.6 m：第三期6.5F多层住宅建筑面积为9442.6 m （北二排多层）；第三期 6.5F 多层住宅建筑面积为 5486m （南一排沿街） ； 第三期开发周期约为 1 年。第四期：开发山周边4.5F叠加别墅。可开发建筑面积计 29224.8 m（详见 总评图 ）：第四期4.5F叠加别墅建筑面积为29224.8 m；开发周期计划为半年。6.2 投资计划第一期投资：（一）所需资金为：（1 + 2 + 3 + 4+ 5+ 6+ 7+ 8 + 9） =6165.30 万元1、

23、土地费用：3701.4万元；（按开发建筑比例分摊）2、前期顾问费：20万元；3、前期评估费：20万元；4、前期钻探费：40万元；5、规划设计费：40万元；6、建筑设计费：55815.8m2X16元/m2 =89.31万元7、开发报建费：55815.8mx70元/m =390.71万元&前期配套费：164.76万元（按开发建筑比例分摊）9、建安工程费用1699.12万元（1）首期工程建安工程总费用4247.80万元4.5F 住宅 25660.8 mx 680 元 / m =1744.93 万元6.5F 住宅楼 30155 mx 830 元 / m =2502.87 万元（2）首期所需资金=（1）

24、X 40%=1699.12万元（二）第一期开发回款（按销售目标完成 60% : 10146.88万元1、4.5F 住宅销售收入 25660.8 mx 3300元/ m =8468.06 万元2、6.5F多层住宅销售收入 30155 mx 2800元/ m =8443.40万元3、首期可回款（1+ 2）x 60%=10146.88万元（三） 第一期开发回款中可滚动到第二期开发的资金：10146.88万元第二期投资：（一）所需资金为：（1 + 2+ 3+ 4+ 5+ 6+ 7+ 8） =9164.59 万元1、土地费用：3937.8万元（按开发建筑比例分摊）；2、 建筑设计费：59380.3 m2

25、X 16 元/ m2 =95.01 万元；3、开发报建费：59380.3 mx 70元/ m =415.66万元；4、建设规费：1047.28万元；5、管理费用：563.52万元（按前两期开发建筑比例分摊）；6、第一期营销费用:16911.46 X 3%=507.34万元；7、前两期不可预见费:375.68万元（按前两期开发建筑比例分摊）；&建安工程费用2785.82万元（2）第二期工程建安工程总费用 6964.54万元17.5F 住宅 43318.8 mx 1300元/ m =5631.44 万元6.5F 住宅楼 16061.5 mx 830元/ m =1333.10 万元二期建安所需资金=

26、（2）X 40%=2785.82万元（二）第二期回款（按销售目标完成 60% :（ 3+4） =17520.20万元1、17.5F 住宅销售收入 43318.8 mx 3100元/ m =13428.82 万元2、6.5F多层住宅销售收入16061.5 mx 2800元/ m =4497.22万元3、期开发建设销售可回款（1+ 2）x 60%=10755.62万元4、第一期余盘销售回款6764.58万元（三）第二期开发回款中可滚动到第三期开发的资金：17520.20万元第三期投资：（一）所需资金为：（1 + 2+ 3+ 4+ 5+ 6+ 7+ 8） =9093.30 万元1、土地费用：3833.95万元（按开发建筑比例分摊）；2、 建筑设计费：58247.4 m2X 16 元/ m2 =93.20 万元；3、开发报建费：58247.4 mx 70元/ m =407.73万元；4、建设规费：998.55万元；5、管理费用：284.93万元（按第三期开发建筑比例分摊）；&第二期营销费用:17926.04 X 3%=537.78万元；7、第三期不可预见费：189.96万元（按前两期开发建筑比例分摊）；8、建安工程费用2748.20万元（3）第三期工程建安工程总费用 6870.51万元17.